STJ. O CC/2002 trouxe como objeto central do 'condomínio edilício' a 'unidade autônoma', e não a figura do condômino

"Nesse sentido, deve-se ressaltar que o Código Civil trouxe como objeto central do "condomínio edilício" a "unidade autônoma" – e não a figura do condômino –, em virtude da qual o condomínio se instaura, numa relação de meio a fim, o que aponta para a adoção da concepção objetiva de condomínio".

Íntegra do acórdão:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.375.160 - SC (2013⁄0083844-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CONDOMÍNIO MERIT PLAZA FLAT RESIDENCE
ADVOGADO : EVERTON BALSIMELLI STAUB
RECORRIDO : BELMMEN GROUP PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS : TULIO BRAZ DE BEM E OUTRO(S)
KISSAO ÁLVARO THAÍS

EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA. DIREITO DE PARTICPAÇÃO E VOTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. CÔNDOMINO QUE É PROPRIETÁRIO DE DIVERSAS UNIDADES. INADIMPLEMENTO EM RELAÇÃO A UMA DELAS. DIREITO DE VOTO QUE PREVALECE EM RELAÇÃO ÀS OUTRAS UNIDADES. ARTIGO ANALISADO: 1.335, III, DO CC⁄02. 1. Ação ajuizada em 30.07.2010, na qual o condômino visa à participação em assembleia de condomínio edilício. Dessa ação foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete 24.04.2013. 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio edilício, mas está inadimplente em relação a alguma delas, tem direito a participação e voto em assembleia. 3. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 4. A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial. 5. Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade. 6. O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio. 7. Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto – em relação àquela unidade – tolhido. 8. Negado provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da TERCEIRA Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 1º de outubro de 2013(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
RECURSO ESPECIAL Nº 1.375.160 - SC (2013⁄0083844-5)
RECORRENTE : CONDOMÍNIO MERIT PLAZA FLAT RESIDENCE
ADVOGADO : EVERTON BALSIMELLI STAUB
RECORRIDO : BELMMEN GROUP PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS : TULIO BRAZ DE BEM E OUTRO(S)
KISSAO ÁLVARO THAÍS
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RELATÓRIO
Cuida-se de recurso especial interposto pelo CONDOMÍNIO MERIT PLAZA FLAT RESIDENCE, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina.
Ação: ajuizada por BELMMEN GROUP PARTICIPAÇÕES LTDA., em face do recorrente, na qual requer seja reconhecido o seu direito de participar da Assembleia Geral do Condomínio recorrente.
Decisão interlocutória: deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela formulado pela recorrida, para determinar que a recorrente permita à recorrida "participar e votar nas deliberações da Assembléia designada para o dia 17.07.2010 (...)" (e-STJ fl. 109)
Acórdão: negou provimento ao agravo de instrumento interposto pelo recorrente, nos termos da seguinte ementa:
CONDOMÍNIO. CONDÔMINA PROPRIETÁRIA DE DIVERSAS UNIDADES, ADIMPLENTE EM VÁRIAS E INADIMPLENTE EM UMA. POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DO DIREITO À VOTAÇÃO SOMENTE COM RELAÇÃO ÀS UNIDADES ADIMPLENTES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
O direito do condômino de exercer o voto nas assembleias do condomínio edilício está adstrito à sua unidade condominial, desde que adimplente. Sendo ele proprietário de diversas unidades, terá assegurado o direito a tantos votos quantas forem as unidades em que ele estiver adimplente. (e-STJ fl. 693)
Embargos de declaração: interpostos pela recorrida, foram rejeitados.
Recurso especial: alega violação do art. 1.335, III, do CC⁄02, bem como dissídio jurisprudencial. Aduz que o condômino inadimplente não tem direito de exercer o voto nas assembleias de condomínio, ainda que seja proprietário de diversas unidades e a inadimplência não se estenda a todas.
Exame de admissibilidade: o recurso foi admitido na origem pelo TJ⁄SC (e-STJ fls. 748⁄749).
É o relatório.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.375.160 - SC (2013⁄0083844-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CONDOMÍNIO MERIT PLAZA FLAT RESIDENCE
ADVOGADO : EVERTON BALSIMELLI STAUB
RECORRIDO : BELMMEN GROUP PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS : TULIO BRAZ DE BEM E OUTRO(S)
KISSAO ÁLVARO THAÍS
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
VOTO
Cinge-se a controvérsia a definir se o condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio edilício, mas está inadimplente em relação a alguma delas, tem direito a participação e voto em assembleia.
1. Da divergência jurisprudencial.
01. Entre os acórdãos trazidos à colação, não há o necessário cotejo analítico nem a comprovação da similitude fática, elementos indispensáveis à demonstração da divergência. Assim, a análise da existência do dissídio é inviável, porque foram descumpridos os arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.
02. Ressalte-se que, dos três precedentes colacionados para comprovar a divergência, em dois foi analisada cláusula de convenção de condomínio e, no terceiro, não há a menção quanto ao fato do condômino ser proprietário de mais de uma unidade e não estar inadimplente em relação a todas, motivo pelo qual não há que se falar em similitude fática entre os acórdãos paradigmas e o acórdão recorrido.
2. Do direito de voto nas assembleias condominiais (art. 1.335, III, do CPC).
03. O recorrente aduz que o Código Civil de 2002, ao estabelecer, no art. 1.335, III, que é direito do condômino "votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite", direcionou a penalidade de não participar das assembleias à pessoa do condômino, e não à unidade imobiliária. Assim, se o condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas possui um débito em aberto referente a uma dessas unidades, não teria direito de partição e voto nas assembleias condominiais.
04. Inicialmente, cumpre observar que o Tribunal de origem analisou a controvérsia com espeque apenas no disposto no Código Civil, não tendo sido analisada a convenção do condomínio recorrente, motivo pelo qual a controvérsia limita-se a determinar o alcance do disposto no art. 1.335, III, do CC⁄02.
05. O diploma civil submete o exercício do direito de participar e votar em assembleia geral à quitação relativamente às dívidas que o condômino tiver com o condomínio. A questão que se põe é saber se essa vedação da participação e voto na assembleia se refere à pessoa do condômino, ou à unidade autônoma.
06. Nesse sentido, deve-se ressaltar que o Código Civil trouxe como objeto central do "condomínio edilício" a "unidade autônoma" – e não a figura do condômino –, em virtude da qual o condomínio se instaura, numa relação de meio a fim, o que aponta para a adoção da concepção objetiva de condomínio.
07. A partir de uma interpretação sistemática e teleológica dos dispositivos que tratam do condomínio edilício, é possível depreender que a figura da "unidade isolada" constitui elemento primário da formação do condomínio, a qual se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade. Tanto assim que a taxa condominial, como é sabido, é obrigação de natureza propter rem.
08. As obrigações propter rem exteriorizam certa carga vinculante, em virtude da situação jurídica de propriedade ou de uma relação possessória sobre a coisa.
09. Nessa ordem de ideias, em razão da natureza propter rem inerente às cotas condominias, a dívida daí decorrente está atrelada a cada unidade, e não à pessoa do condômino – na medida em que não se trata de dívida civil, mas de despesas assumidas em função da própria coisa. Note-se: a dívida é garantida pelo imóvel, o que indica a estrita vinculação entre o dever de pagar a taxa e a propriedade do bem.
10. Destarte, o condômino deve ser associado à unidade autônoma que ele representa, o que é corroborado pelo fato das taxas condominiais terem natureza propter rem.
11. Dessa forma, estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade.
12. A quitação, exigida pelo inciso III, do art. 1.335 do CC⁄02 para que o condômino tenha direito de participar das deliberações das assembleias, e nelas votar – se refere a cada unidade. Assim, se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto – em relação àquela unidade – tolhido.
13. Nesse sentido, o fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio.
14. Por conseguinte, considerando que as taxas condominiais são devidas pela unidade autonomamente considerada, a penalidade advinda do seu não pagamento, consequentemente, também deve ser atrelada a cada unidade.
15. Escorreito o acórdão recorrido, portanto, ao decidir pelo direito do recorrido de participar da assembleia condominial e exercer seu direito de voto quanto às unidades adimplentes.
Forte nestas razões, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
Número Registro: 2013⁄0083844-5
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.375.160 ⁄ SC
Números Origem: 023100388526 20100196553 20100476396 20100476396000100 20100476396000200 201300838445 23100079205
PAUTA: 01⁄10⁄2013 JULGADO: 01⁄10⁄2013
Relatora
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. JOSÉ BONIFÁCIO BORGES DE ANDRADA
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CONDOMÍNIO MERIT PLAZA FLAT RESIDENCE
ADVOGADO : EVERTON BALSIMELLI STAUB
RECORRIDO : BELMMEN GROUP PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS : TULIO BRAZ DE BEM E OUTRO(S)
KISSAO ÁLVARO THAÍS
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio em Edifício - Assembléia
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora.