Na hipótese em que frustrados os públicos leilões promovidos pelo fiduciário para a alienação do imóvel objeto de alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora a partir da data na qual se considera extinta a dívida (art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997), e não desde a data da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 27, caput, da Lei n. 9.514/1997). Nos termos da literalidade do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, “o “fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”. O fundamento para que essa taxa não incida no período anterior à alienação é que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, por estar vinculada ao propósito de garantia da dívida, conforme expressamente dispõe o art. 1.367 do CC: “A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231”. Efetivamente, não se reconhece ao proprietário fiduciário os direitos de usar (jus utendi) e de fruir (jus fruendi) da coisa, restando-lhe apenas os direitos de dispor da coisa (jus abutendi) e de reavê-la de quem injustamente a possua (rei vindicatio). Essa limitação de poderes se mantém após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pois essa consolidação se dá exclusivamente com o propósito de satisfazer a dívida. É o que dispõe o art. 1.364 do CC, litteris: “Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor”. No mesmo sentido, o art. 27, caput, da Lei n. 9.514/1997, litteris: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”. Com efeito, o direito do credor se limita ao crédito, sendo a garantia (ainda que por meio de alienação fiduciária) um mero acessório, não podendo o credor se apropriar, simultaneamente, do crédito e da coisa dada em garantia, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa. A taxa de ocupação do imóvel, pela sua própria definição, tem natureza de fruto do imóvel objeto da alienação fiduciária. Ora, se o credor fiduciário não dispõe do jus fruendi, não pode exigir do devedor o pagamento de taxa de ocupação. Efetivamente, os únicos frutos que podem ser exigidos pelo credor são os juros, frutos do capital mutuado. Entendimento diverso geraria bis in idem e enriquecimento sem causa do banco credor, pois, em razão do mútuo de certa quantia em dinheiro, o banco receberia dois frutos, os juros e a taxa de ocupação. Nessa esteira, observa-se que a redação do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 foi precisa ao dispor que a taxa de ocupação somente é devida após a “data da alienação em leilão”, pois, antes da alienação, a propriedade não é plena, mas afetada à satisfação da dívida, não produzindo frutos em favor do credor fiduciário. Do mesmo modo, a redação do art. 38 da Lei n. 10.150/2000 também foi precisa ao instituir o arrendamento especial com opção de compra apenas para os imóveis que a instituição financeira tenha “arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento”, não para os imóveis adquiridos por consolidação da propriedade fiduciária. Sob outro ângulo, cabe destacar que a Lei impõe um rito célere à alienação extrajudicial, de modo que o primeiro leilão deva ser realizado no prazo de trinta dias após o registro da consolidação da propriedade, conforme previsto no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, independentemente da desocupação do imóvel. A fixação desse prazo exíguo tem o objetivo de evitar que a instituição financeira permaneça inerte após a consolidação da propriedade, deixando que a dívida se eleve aceleradamente, por força dos encargos da mora. Há, portanto, no referido art. 27, um fundamento de boa-fé objetiva, especificamente concretizada no preceito duty to mitigate the loss, explicado em precedente da Terceira Turma (REsp 758.518-PR, DJe 28/6/2010). Durante esse curto período de 30 dias, as perdas experimentadas pela instituição financeira já são adequadamente compensadas pela multa contratual. Aliás, a incidência de taxa de ocupação geraria o efeito deletério de estimular a inércia da instituição financeira, tendo em vista a incidência de mais um fator de incremento da dívida. Noutro norte, é certo que a boa-fé também impõe deveres ao mutuário, como o de desocupar o imóvel, caso não tenha purgado tempestivamente a mora. Porém, a violação desse dever impõe perdas potenciais ao próprio mutuário, não à instituição financeira, que já é remunerada pelos encargos contratuais, tendo em vista que o mutuário tem direito à restituição do saldo que restar das parcelas pagas após a quitação da dívida e dos encargos. Destaque-se, ainda, que a Lei n. 9.514/1997 confere ao mutuário o prazo de 60 dias para desocupar o imóvel (art. 30), mas prevê o prazo de apenas 30 dias para a realização do leilão, evidenciando que a lei deu mais relevância à liquidação da dívida do que à questão possessória. Mas, o que fazer na hipótese de leilão frustrado, em que não há alienação? Nessa hipótese, o art. 27 da Lei n. 9.514/1997 prevê a realização de um segundo leilão no prazo de 15 dias, após o qual a dívida será extinta compulsoriamente, exonerando-se ambas as partes de suas obrigações. Ora, havendo extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação. A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos do imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação (REsp 1.328.656-GO, Quarta Turma, DJe 18/9/2012). Esclareça-se que, no âmbito da Terceira Turma do STJ, há um julgado em que se admitiu a cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade, antes, portanto, da data do leilão (REsp 1.155.716-DF, Terceira Turma, DJe 22/3/2012). Esse julgado, contudo, diz respeito a uma situação específica, em que o leilão foi adiado por muito tempo, em razão de decisões judiciais precárias obtidas pelo mutuário; a taxa de ocupação, portanto, foi deferida como forma de compensar as perdas e danos acrescidas em razão dessa demora não imputável ao credor fiduciário. REsp 1.401.233-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 17/11/2015, DJe 26/11/2015.
Fonte: Anoreg/BR – Informativo de Jurisprudência do STJ N° 0573 | 18/02/2016.
sexta-feira, 18 de março de 2016
Imóvel alugado para templo religioso poderá ficar isento de IPTU
A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou na quarta-feira (17) a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 133/2015, que torna imunes do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) os imóveis alugados a templos religiosos e utilizados para a realização de cultos.
O autor da proposta, senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), explicou que o texto constitucional já prevê a imunidade tributária desses templos, mas se torna necessário explicitar que a medida vale também na hipótese de a entidade religiosa não ser a proprietária do imóvel onde exerce suas atividades.
“Como se sabe, os contratos de locação costumam conter previsão de transferência da responsabilidade de pagamento do IPTU do locador para o locatário. Em razão disso, as entidades religiosas, embora imunes a impostos, acabam suportando o peso do referido imposto nos casos em que não têm a propriedade dos imóveis”, esclareceu.
O relator, senador Benedito de Lira (PP-AL), apresentou voto favorável à proposta, que será examinada em dois turnos pelo Plenário do Senado.
Fonte: Agência Senado | 17/02/2016.
O autor da proposta, senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), explicou que o texto constitucional já prevê a imunidade tributária desses templos, mas se torna necessário explicitar que a medida vale também na hipótese de a entidade religiosa não ser a proprietária do imóvel onde exerce suas atividades.
“Como se sabe, os contratos de locação costumam conter previsão de transferência da responsabilidade de pagamento do IPTU do locador para o locatário. Em razão disso, as entidades religiosas, embora imunes a impostos, acabam suportando o peso do referido imposto nos casos em que não têm a propriedade dos imóveis”, esclareceu.
O relator, senador Benedito de Lira (PP-AL), apresentou voto favorável à proposta, que será examinada em dois turnos pelo Plenário do Senado.
Fonte: Agência Senado | 17/02/2016.
quinta-feira, 17 de março de 2016
Não é devido o recolhimento de ITBI no caso de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1002630-12.2014.8.26.0587, onde se entendeu não ser devido o recolhimento de ITBI nos casos de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel. O acórdão, julgado provido por unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino.
O caso trata de apelação interposta em face da r. decisão que manteve a recusa do registro de instrumento particular de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel por não ter havido o recolhimento do ITBI. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que os Tribunais Superiores são unânimes no sentido de que o ITBI não incide sobre o compromisso de compra e venda, de modo que ele também não deve incidir sobre a cessão de direitos deste contrato.
Ao julgar o recurso, o Relator destacou que a questão relativa a incidência do ITBI sobre a promessa de compra e venda foi analisada em recente julgado, onde o Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no Registro de Imóveis. Desta forma, o Relator afirmou que, “se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.”
Diante do exposto, o Relator opinou pelo provimento do recurso, julgando improcedente a dúvida e determinando o registro do título.
Fonte: IRIB | 18/02/2016.
O caso trata de apelação interposta em face da r. decisão que manteve a recusa do registro de instrumento particular de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel por não ter havido o recolhimento do ITBI. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que os Tribunais Superiores são unânimes no sentido de que o ITBI não incide sobre o compromisso de compra e venda, de modo que ele também não deve incidir sobre a cessão de direitos deste contrato.
Ao julgar o recurso, o Relator destacou que a questão relativa a incidência do ITBI sobre a promessa de compra e venda foi analisada em recente julgado, onde o Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no Registro de Imóveis. Desta forma, o Relator afirmou que, “se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.”
Diante do exposto, o Relator opinou pelo provimento do recurso, julgando improcedente a dúvida e determinando o registro do título.
Fonte: IRIB | 18/02/2016.
Registro civil de filho pode ser alterado em virtude do casamento posterior dos pais
O matrimônio realizado após o nascimento de filho comum do casal, com mudança do nome da mãe, dá direito à alteração do registro civil do filho para que conste o nome atualizado dos pais. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em julgamento realizado na última terça-feira (16).
O entendimento da Terceira Turma foi firmado com base em ação que pedia a retificação de registro de menor, nascida em 2003, cujos pais só se casaram em 2010. Com o casamento, a mãe da menor adotou o sobrenome de seu esposo. Assim, os registros da criança passaram a não retratar a nova realidade da família, pois nos documentos da criança constava o nome de solteira da genitora.
O juízo de primeiro grau sentenciou favoravelmente à autora e determinou a averbação da certidão de nascimento da menor. Na fundamentação, o juiz entendeu que causaria constrangimento social à mãe da criança a diferença entre seu nome atual e aquele registrado na certidão de nascimento de sua filha.
A sentença foi reformada pela segunda instância. De acordo com entendimento do órgão colegiado, a certidão de nascimento da criança foi lavrada quando a mãe ostentava o nome de solteira, atestando a realidade na época. Como não houve erro na confecção do documento, conforme a Lei 6.015/73 (lei de registros públicos), o tribunal entendeu que não haveria motivo para a retificação do documento, mesmo diante de uma situação excepcional posterior ao nascimento.
Mudança justificada
Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do caso no STJ, o ordenamento jurídico brasileiro permite a alteração dos registros civis em casos excepcionais, desde que as mudanças sejam devidamente justificadas e não prejudiquem terceiros. No caso analisado, o ministro entendeu que o pedido de retificação civil representa direito oriundo do princípio constitucional da dignidade humana e se sobrepõe ao interesse público de imutabilidade do nome.
O ministro ressaltou que “a alteração ora pleiteada não dificultará, na prática, a realização dos atos da vida civil ou gerará transtornos às partes envolvidas, pois a origem familiar da criança, base da sociedade, ficará ainda melhor resguardada pela certidão de nascimento. Por outro lado, a segurança jurídica, que se extrai do registro, cede lugar ao dever de respeito à própria individualidade do ser humano, consectário da sua personalidade, que se explicita, em grande parte, pelo nome com o qual o indivíduo é reconhecido socialmente”.
Em razão do princípio da segurança jurídica e da necessidade de preservação dos atos jurídicos, a Terceira Turma também determinou que o nome da genitora da menor anterior ao casamento seja informado na certidão de nascimento e nos registros posteriores da criança.
O processo tramita em segredo de justiça.
Fonte: STJ | 18/02/2016.
O entendimento da Terceira Turma foi firmado com base em ação que pedia a retificação de registro de menor, nascida em 2003, cujos pais só se casaram em 2010. Com o casamento, a mãe da menor adotou o sobrenome de seu esposo. Assim, os registros da criança passaram a não retratar a nova realidade da família, pois nos documentos da criança constava o nome de solteira da genitora.
O juízo de primeiro grau sentenciou favoravelmente à autora e determinou a averbação da certidão de nascimento da menor. Na fundamentação, o juiz entendeu que causaria constrangimento social à mãe da criança a diferença entre seu nome atual e aquele registrado na certidão de nascimento de sua filha.
A sentença foi reformada pela segunda instância. De acordo com entendimento do órgão colegiado, a certidão de nascimento da criança foi lavrada quando a mãe ostentava o nome de solteira, atestando a realidade na época. Como não houve erro na confecção do documento, conforme a Lei 6.015/73 (lei de registros públicos), o tribunal entendeu que não haveria motivo para a retificação do documento, mesmo diante de uma situação excepcional posterior ao nascimento.
Mudança justificada
Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do caso no STJ, o ordenamento jurídico brasileiro permite a alteração dos registros civis em casos excepcionais, desde que as mudanças sejam devidamente justificadas e não prejudiquem terceiros. No caso analisado, o ministro entendeu que o pedido de retificação civil representa direito oriundo do princípio constitucional da dignidade humana e se sobrepõe ao interesse público de imutabilidade do nome.
O ministro ressaltou que “a alteração ora pleiteada não dificultará, na prática, a realização dos atos da vida civil ou gerará transtornos às partes envolvidas, pois a origem familiar da criança, base da sociedade, ficará ainda melhor resguardada pela certidão de nascimento. Por outro lado, a segurança jurídica, que se extrai do registro, cede lugar ao dever de respeito à própria individualidade do ser humano, consectário da sua personalidade, que se explicita, em grande parte, pelo nome com o qual o indivíduo é reconhecido socialmente”.
Em razão do princípio da segurança jurídica e da necessidade de preservação dos atos jurídicos, a Terceira Turma também determinou que o nome da genitora da menor anterior ao casamento seja informado na certidão de nascimento e nos registros posteriores da criança.
O processo tramita em segredo de justiça.
Fonte: STJ | 18/02/2016.
quarta-feira, 16 de março de 2016
Não existe direito de preferência entre condôminos
O direito de preferência deve ser observado apenas nos casos em que a alienação do bem indivisível se pactue entre condômino e estranho, e não entre condôminos. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) que estendeu o direito aos coproprietários do imóvel.
Acompanhando o voto do relator, ministro Marco Buzzi, a turma concluiu que a regra do artigo 504 do Código Civil aplica-se somente quando há concorrência entre o condômino e um terceiro estranho.
“Não há que se falar em direito de preferência entre os próprios condôminos, que se igualam, de modo que se um condômino alienar a sua parte a um consorte, nenhum outro poderá reclamar invocando direito de preferência”, ressaltou o relator em seu voto.
Restrições
Segundo Marco Buzzi, o direito de preferência disposto no artigo 504 se refere às alienações a estranhos e deve ser interpretado de forma restritiva, não cabendo ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.
Citando doutrinas e precedentes, Marco Buzzi enfatizou que o direito de preferência visa impedir que condôminos sejam obrigados a compartilhar o domínio de um bem com terceiros estranhos à comunhão.
Para o relator, a alienação ou cessão de frações ideais entre condôminos não viola o direito de preferência, uma vez que não envolve o ingresso de estranhos; “pelo contrário, serão mantidos os consortes apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem”. A decisão foi unânime.
O caso
No caso julgado, vários integrantes de uma mesma família que possuem lotes no condomínio requereram a anulação da operação de compra e venda de dois lotes adquiridos por um condômino que não faz parte da família, sob o argumento de desrespeito ao direito de preferência.
O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente por entender que, estando os condôminos em igualdade entre si, a alienação feita de condômino para condômino não ofende qualquer direito dos familiares.
Os familiares recorreram para o tribunal paranaense, que reformou a sentença de primeiro grau e anulou a operação, concluindo que o direito de preferência não se restringe à alienação para terceiros estranhos ao condomínio. O condômino que comprou os lotes recorreu ao STJ.
A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1137176.
Fonte: STJ | 18/02/2016.
Acompanhando o voto do relator, ministro Marco Buzzi, a turma concluiu que a regra do artigo 504 do Código Civil aplica-se somente quando há concorrência entre o condômino e um terceiro estranho.
“Não há que se falar em direito de preferência entre os próprios condôminos, que se igualam, de modo que se um condômino alienar a sua parte a um consorte, nenhum outro poderá reclamar invocando direito de preferência”, ressaltou o relator em seu voto.
Restrições
Segundo Marco Buzzi, o direito de preferência disposto no artigo 504 se refere às alienações a estranhos e deve ser interpretado de forma restritiva, não cabendo ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.
Citando doutrinas e precedentes, Marco Buzzi enfatizou que o direito de preferência visa impedir que condôminos sejam obrigados a compartilhar o domínio de um bem com terceiros estranhos à comunhão.
Para o relator, a alienação ou cessão de frações ideais entre condôminos não viola o direito de preferência, uma vez que não envolve o ingresso de estranhos; “pelo contrário, serão mantidos os consortes apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem”. A decisão foi unânime.
O caso
No caso julgado, vários integrantes de uma mesma família que possuem lotes no condomínio requereram a anulação da operação de compra e venda de dois lotes adquiridos por um condômino que não faz parte da família, sob o argumento de desrespeito ao direito de preferência.
O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente por entender que, estando os condôminos em igualdade entre si, a alienação feita de condômino para condômino não ofende qualquer direito dos familiares.
Os familiares recorreram para o tribunal paranaense, que reformou a sentença de primeiro grau e anulou a operação, concluindo que o direito de preferência não se restringe à alienação para terceiros estranhos ao condomínio. O condômino que comprou os lotes recorreu ao STJ.
A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1137176.
Fonte: STJ | 18/02/2016.
IMÓVEIS EM ÁREA DE SEGURANÇA DEVEM SER DEMOLIDOS
A 14ª Câmara de Direito Privado determinou a demolição de imóveis localizados em área de segurança, no entorno de duas linhas de transmissão de energia pertencentes à AES Eletropaulo, em Santo André. O prazo é de 90 dias, contados a partir do trânsito em julgado da ação (quando se esgota o prazo para interposição de recurso). A companhia deverá providenciar corredor de circulação seguro para os vizinhos.
Os imóveis estão em área de propriedade da Prefeitura de Santo André e os moradores foram cadastrados pelo município, mas a concessionária de energia alegou que algumas casas invadem zona de risco. Para o desembargador Carlos Abrão, relator do recurso, o Poder Público agiu com “irresponsabilidade” ao cadastrar as pessoas. “A Prefeitura de Santo André permitiu, sem planejamento, irregularmente, à míngua de qualquer fiscalização, a construção de 11 moradias, o que se constata inadmissível e inaceitável”, afirmou em seu voto. “Está comprovado, mediante elementos seguros e subsídios irrespondíveis, invasão de grande área e o risco de vida que correm os ocupantes, se não tomarem as medidas cabíveis, permanecendo distantes das linhas de transmissão nos limites da faixa de segurança”, completou.
Para a desocupação da área de segurança, alguns imóveis sofrerão perdas parciais e outros deverão ser demolidos na totalidade. O magistrado lamentou a situação, mas entendeu que não se pode “fechar os olhos e deixar que alguma eventual tragédia ocorra, lavando as mãos dessa caótica situação”.
Se os ocupantes não tomarem as providências necessárias, a empresa está autorizada a prosseguir com a demolição, “inclusive mediante concurso policial”. O prefeito e o secretário municipal de Habitação de Santo André serão intimados para tomar providências cabíveis, como eventual remanejamento de moradores e recadastramento.
Também participaram do julgamento os desembargadores Maurício Pessoa e Thiago de Siqueira, que acompanharam o voto do relator.
Apelação nº 0000218-40.2008.8.26.0554
Fonte: TJ/SP | 18/02/2016.
Os imóveis estão em área de propriedade da Prefeitura de Santo André e os moradores foram cadastrados pelo município, mas a concessionária de energia alegou que algumas casas invadem zona de risco. Para o desembargador Carlos Abrão, relator do recurso, o Poder Público agiu com “irresponsabilidade” ao cadastrar as pessoas. “A Prefeitura de Santo André permitiu, sem planejamento, irregularmente, à míngua de qualquer fiscalização, a construção de 11 moradias, o que se constata inadmissível e inaceitável”, afirmou em seu voto. “Está comprovado, mediante elementos seguros e subsídios irrespondíveis, invasão de grande área e o risco de vida que correm os ocupantes, se não tomarem as medidas cabíveis, permanecendo distantes das linhas de transmissão nos limites da faixa de segurança”, completou.
Para a desocupação da área de segurança, alguns imóveis sofrerão perdas parciais e outros deverão ser demolidos na totalidade. O magistrado lamentou a situação, mas entendeu que não se pode “fechar os olhos e deixar que alguma eventual tragédia ocorra, lavando as mãos dessa caótica situação”.
Se os ocupantes não tomarem as providências necessárias, a empresa está autorizada a prosseguir com a demolição, “inclusive mediante concurso policial”. O prefeito e o secretário municipal de Habitação de Santo André serão intimados para tomar providências cabíveis, como eventual remanejamento de moradores e recadastramento.
Também participaram do julgamento os desembargadores Maurício Pessoa e Thiago de Siqueira, que acompanharam o voto do relator.
Apelação nº 0000218-40.2008.8.26.0554
Fonte: TJ/SP | 18/02/2016.
terça-feira, 15 de março de 2016
Questão esclarece dúvida acerca da transformação de vagas de garagem acessórias em unidades autônomas em condomínio regido pela Lei nº 4.591/64
Pergunta: É possível que as vagas de garagem acessórias se transformem em unidades autônomas em condomínio regido pela Lei nº 4.591/64?
Resposta: Sim, devendo a situação, dentre outras exigências, indicar:
1 - aprovação municipal;
2 - alteração da instituição e especificação do condomínio, especialmente no que se refere ao número de unidades e, se for o caso, às áreas comuns e privativas, além da convenção condominial;
3 - anuência da totalidade dos condôminos.
Observe-se que alterações dessa natureza podem ganhar variações e complexidades diversas. A respeito, leia-se a obra "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", de Mario Pazutti Mezzari (3ª edição por Norton Editor, 2010), em que o autor aborda vários exemplos e soluções.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde.
Resposta: Sim, devendo a situação, dentre outras exigências, indicar:
1 - aprovação municipal;
2 - alteração da instituição e especificação do condomínio, especialmente no que se refere ao número de unidades e, se for o caso, às áreas comuns e privativas, além da convenção condominial;
3 - anuência da totalidade dos condôminos.
Observe-se que alterações dessa natureza podem ganhar variações e complexidades diversas. A respeito, leia-se a obra "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", de Mario Pazutti Mezzari (3ª edição por Norton Editor, 2010), em que o autor aborda vários exemplos e soluções.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde.
IMÓVEL TRANSFERIDO PARA EMPRESA DO DEVEDOR RESPONDE POR DÍVIDA
A 5ª Turma Cível, em decisão unânime, deu provimento ao recurso da autora e determinou que o imóvel transferido pelo réu para empresa familiar, da qual é dono de 97%, seja bloqueado e penhorado para responder por dívida exclusiva do réu.
A autora ajuizou ação de execução de título extrajudicial, em razão de o réu não ter honrado o pagamento da dívida representada pelo título. Segundo a autora, já na fase de penhora de bens, não foi possível penhorar uma fazenda do réu pois o mesmo a teria transferido para uma empresa de sua propriedade, para que o imóvel não fosse alcançado. Assim, a autora solicitou a desconsideração da personalidade jurídica da empresa para que o imóvel pudesse responder pela dívida do réu.
O juiz da 1ª Vara Cível de Brasilia indeferiu o pedido, justificando que não vislumbrava a presença dos requisitos do artigo 50 do Código Civil, em especial a utilização fraudulenta do instituto da autonomia patrimonial da pessoa jurídica em questão.
Diante da decisão de 1ª Instância, a autora interpôs recurso, no qual solicitou antecipação de tutela para que o referido imóvel fosse bloqueado. O desembargador relator, em decisão monocrática, deferiu o pedido de urgência e determinou o bloqueio da fazenda.
O recurso, então, foi encaminhado para julgamento colegiado na 5ª Turma Cível, no qual os desembargadores foram unânimes em manter a decisão do relator e determinaram o bloqueio e penhora do referido imóvel.
Para o desembargador relator, restou claro que o réu tentou proteger seu patrimônio de forma ilícita: “Observe-se que, no presente caso, encontra-se latente que a pessoa do agravado, buscando proteger seu patrimônio pessoal, se utilizou de pessoa jurídica por ele criada, para transferir a esta bem pertencente do acervo da pessoa física. Daí, decorrem tanto a confusão patrimonial como o desvio de finalidade, já que a existência de pessoa jurídica não pode ter por finalidade proteger seu (s) sócio (s) dos efeitos de negócios pessoais. Assim, principalmente em virtude da confusão patrimonial, seria possível a extensão dos efeitos de obrigações do sócio aos bens da pessoa jurídica, fenômeno este que recebe a denominação de desconsideração inversa da personalidade jurídica, o qual deve ser aplicado ao caso em tela.”
O voto de outra magistrada que compôs o julgamento acrescentou que não restaram dúvidas que o réu, após ter sido citado na ação de execução, constituiu sociedade empresaria, e transferiu para a mesma seu único bem de valor, com o objetivo não pagar a dívida: “De outra parte, está evidente que a referida sociedade empresária foi constituída após o ajuizamento da ação de execução e que o agravado detém quase a totalidade das cotas sociais e é seu administrador, o que denota ter ele o total controle das ações da referida sociedade. Outrossim, o capital social da referida sociedade empresária, no valor de R$ 141.156,00, foi integralizado por meio da utilização de imóvel rural de propriedade do agravado, localizado no município da Cidade Ocidental-GO, com área total de 1.738,9978 hectares e matriculado no Cartório de Registro de Imóveis daquela comarca sob o no. 17.279, tendo o protocolo da averbação da integralização do capital ocorrido em 7/1/2014 (fls. 31/68), portanto depois que o agravado foi citado na execução em curso na Instância inferior (setembro de 2013, fls. 219/219-A). Ademais, o referido imóvel rural foi avaliado pelo agravado para fins de integralização do capital social em R$ 136.926,00. Contudo, o referido imóvel tem valor de mercado infinitas vezes superior ao apresentado pelo agravado por ocasião da integralização do capital, sendo que tal fato pode ser facilmente demonstrado pelo documento de fls. 275/285, os quais revelam que três propriedade rurais localizadas no mesmo município da outra, com áreas de 16,791 ha, 9.96,49 ha e 14.94,78 ha, foram avaliadas em R$ 8.083.430,00 e foram arrematadas por R$ 5 milhões. Assim, como a área da propriedade rural em discussão é de mais de mil hectares, certamente o seu valor é infinitamente superior aos R$ 136.926,00 constantes da avaliação feita pelo agravado por ocasião da averbação da integralização do capital social da sociedade empresária referida.
A notícia refere-se ao seguinte processo: AGI20150020228323.
Fonte: TJ/DFT | 12/02/2016
A autora ajuizou ação de execução de título extrajudicial, em razão de o réu não ter honrado o pagamento da dívida representada pelo título. Segundo a autora, já na fase de penhora de bens, não foi possível penhorar uma fazenda do réu pois o mesmo a teria transferido para uma empresa de sua propriedade, para que o imóvel não fosse alcançado. Assim, a autora solicitou a desconsideração da personalidade jurídica da empresa para que o imóvel pudesse responder pela dívida do réu.
O juiz da 1ª Vara Cível de Brasilia indeferiu o pedido, justificando que não vislumbrava a presença dos requisitos do artigo 50 do Código Civil, em especial a utilização fraudulenta do instituto da autonomia patrimonial da pessoa jurídica em questão.
Diante da decisão de 1ª Instância, a autora interpôs recurso, no qual solicitou antecipação de tutela para que o referido imóvel fosse bloqueado. O desembargador relator, em decisão monocrática, deferiu o pedido de urgência e determinou o bloqueio da fazenda.
O recurso, então, foi encaminhado para julgamento colegiado na 5ª Turma Cível, no qual os desembargadores foram unânimes em manter a decisão do relator e determinaram o bloqueio e penhora do referido imóvel.
Para o desembargador relator, restou claro que o réu tentou proteger seu patrimônio de forma ilícita: “Observe-se que, no presente caso, encontra-se latente que a pessoa do agravado, buscando proteger seu patrimônio pessoal, se utilizou de pessoa jurídica por ele criada, para transferir a esta bem pertencente do acervo da pessoa física. Daí, decorrem tanto a confusão patrimonial como o desvio de finalidade, já que a existência de pessoa jurídica não pode ter por finalidade proteger seu (s) sócio (s) dos efeitos de negócios pessoais. Assim, principalmente em virtude da confusão patrimonial, seria possível a extensão dos efeitos de obrigações do sócio aos bens da pessoa jurídica, fenômeno este que recebe a denominação de desconsideração inversa da personalidade jurídica, o qual deve ser aplicado ao caso em tela.”
O voto de outra magistrada que compôs o julgamento acrescentou que não restaram dúvidas que o réu, após ter sido citado na ação de execução, constituiu sociedade empresaria, e transferiu para a mesma seu único bem de valor, com o objetivo não pagar a dívida: “De outra parte, está evidente que a referida sociedade empresária foi constituída após o ajuizamento da ação de execução e que o agravado detém quase a totalidade das cotas sociais e é seu administrador, o que denota ter ele o total controle das ações da referida sociedade. Outrossim, o capital social da referida sociedade empresária, no valor de R$ 141.156,00, foi integralizado por meio da utilização de imóvel rural de propriedade do agravado, localizado no município da Cidade Ocidental-GO, com área total de 1.738,9978 hectares e matriculado no Cartório de Registro de Imóveis daquela comarca sob o no. 17.279, tendo o protocolo da averbação da integralização do capital ocorrido em 7/1/2014 (fls. 31/68), portanto depois que o agravado foi citado na execução em curso na Instância inferior (setembro de 2013, fls. 219/219-A). Ademais, o referido imóvel rural foi avaliado pelo agravado para fins de integralização do capital social em R$ 136.926,00. Contudo, o referido imóvel tem valor de mercado infinitas vezes superior ao apresentado pelo agravado por ocasião da integralização do capital, sendo que tal fato pode ser facilmente demonstrado pelo documento de fls. 275/285, os quais revelam que três propriedade rurais localizadas no mesmo município da outra, com áreas de 16,791 ha, 9.96,49 ha e 14.94,78 ha, foram avaliadas em R$ 8.083.430,00 e foram arrematadas por R$ 5 milhões. Assim, como a área da propriedade rural em discussão é de mais de mil hectares, certamente o seu valor é infinitamente superior aos R$ 136.926,00 constantes da avaliação feita pelo agravado por ocasião da averbação da integralização do capital social da sociedade empresária referida.
A notícia refere-se ao seguinte processo: AGI20150020228323.
Fonte: TJ/DFT | 12/02/2016
segunda-feira, 14 de março de 2016
CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO E PROTEÇÃO POSSESSÓRIA REQUERIDA POR VENDEDOR.
Ainda que sem prévia ou concomitante rescisão do contrato de compra e venda com reserva de domínio, o vendedor pode, ante o inadimplemento do comprador, pleitear a proteção possessória sobre o bem móvel objeto da avença. A cláusula de reserva de domínio ou pactum reservati dominii é uma disposição inserida nos contratos de compra e venda que permite ao vendedor conservar para si a propriedade e a posse indireta da coisa alienada até o pagamento integral do preço pelo comprador, o qual terá apenas a posse direta do bem, enquanto não solvida a obrigação. Neste contexto, segundo doutrina, “o domínio não se transmite com o contrato e entrega da coisa, mas automaticamente com o pleno pagamento”. Desde que formulado o pacto com reserva de domínio, o comprador tem conhecimento que recebe a mera posse direta do bem e o vendedor, por pressuposto, sabe que a sua propriedade é resolúvel, uma vez que o primeiro poderá adquirir a propriedade do bem com o pagamento integral do preço, sendo franqueado à parte vendedora/credora optar pelo procedimento que melhor lhe convier a fim de ressarcir-se dos prejuízos havidos com o ajuste inadimplido. Saliente-se que nem a lei nem a doutrina impõem, textual ou implicitamente, a necessidade de ajuizamento preliminar de demanda rescisória do contrato de compra e venda com reserva de domínio, para a obtenção da retomada do bem. Isso porque não se trata, aqui, da análise do ius possessionis (direito de posse decorrente do simples fato da posse), mas sim doius possidendi, ou seja, do direito à posse decorrente do inadimplemento contratual, onde a discussão acerca da titularidade da coisa é inviabilizada, haja vista se tratar de contrato de compra e venda com reserva de domínio onde a transferência da propriedade só se perfectibiliza com o pagamento integral do preço, o que não ocorreu em razão da inadimplência do devedor. A fim de melhor elucidar a questão, o ius possessionis é o direito de posse, ou seja, é o poder sobre a coisa e a possibilidade de sua defesa por intermédio dos interditos (interdito proibitório, de manutenção da posse ou de reintegração de posse). Trata-se de conceito que se relaciona diretamente com a posse direta e indireta. Já o ius possidendi é o direito à posse, decorrente do direito de propriedade, ou seja, é o próprio domínio. Em outras palavras, é o direito conferido ao titular de possuir o que é seu, independentemente de prévio ajuizamento de demanda objetivando rescindir o contrato de compra e venda, uma vez que, nos ajustes cravados com cláusula de reserva de domínio, a propriedade do bem, até o pagamento integral do preço, pertence ao vendedor, ou seja, não se consolida a transferência da propriedade ao comprador. Destaque-se que não se trata das hipóteses em que o STJ assevera que o deferimento da proteção possessória está condicionado à prévia conclusão do contrato (AgRg no REsp 1.337.902-BA, Quarta Turma, DJe 14/3/2013; e AgRg no REsp 1.292.370-MS, Terceira Turma, DJe 20/11/2012). Isso porque, nas ações em que se discute o ius possessionis, ainda que fundada em contrato de compra e venda inadimplido, no qual não consta cláusula de reserva de domínio, a propriedade já se transfere de plano, razão pela qual, por não comportar a tutela possessória dilação processual necessária à discussão da ocorrência, ou não, do inadimplemento contratual, essa não pode ser requerida sem que seja oportunizado ao comprador/devedor questionar o descumprimento da obrigação, em face da abusividade das cláusulas contratuais ou purgar a mora quando se verificar a ocorrência de pagamento substancial do preço. Desta feita, a discussão do contrato e, por conseguinte, a sua rescisão deve se dar em momento anterior ao ajuizamento da ação possessória ou, ao menos de forma concomitante, em cumulação de ações, sendo o pleito possessório pedido subsidiário em relação à pretensão rescisória do contrato, pelo inadimplemento obrigacional, uma vez que somente após a resolução contratual é que poderá haver posse injusta a aclamar a retomada do bem. REsp 1.056.837-RN, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 3/11/2015, DJe 10/11/2015.
Fonte: STJ – Informativo nº 573 | 12 a 25 de Novembro de 2015.
Fonte: STJ – Informativo nº 573 | 12 a 25 de Novembro de 2015.
STJ determina suspensão de ações que tratam de cobrança de corretagem na venda de imóveis
O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Paulo de Tarso Sanseverino determinou, na Medida Cautelar n. 25.323 – SP, a suspensão de todas as ações em trâmite no país que discutem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), bem como a prescrição da pretensão de restituição dessas parcelas, temas afetados ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no RESP n.º 1551956/SP.
Com a decisão, a prática de "quaisquer atos processuais" em todas as ações em trâmite no país que versem sobre a matéria objeto da afetação, inclusive em primeira instância, fica obstada até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, que definirá o entendimento da Corte sobre o tema, possibilitando a uniformização das decisões judiciais.
Esse entendimento orientará a solução das demais causas, sendo que novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.
Em novembro de 2013, o ministro determinou igual providência nos autos do Recurso Especial n.º 1419697/RS, encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativo da controvérsia (art. 543-C, parágrafo 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.
Segundo o ministro, a suspensão de todos os processos "confere maior efetividade ao sistema de julgamento de Recursos Representativos da Controvérsia", pois "evita-se a realização de atos processuais que, ao final, poderão se revelar inúteis, bem como se previne a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada, a interposição de recursos desnecessários e o levantamento de valores em execuções provisórias".
Até dezembro de 2015, quando a suspensão abrangia apenas recursos especiais e recursos ordinários em juizados especiais, havia 1.446 processos suspensos pela determinação do ministro.
Como a decisão de suspender todas as ações no país foi proferida no final de dezembro, os tribunais estaduais ainda não informaram ao STJ o total de processos suspensos.
MC n. 25.323 e REsp n. 1.551.956
Com a decisão, a prática de "quaisquer atos processuais" em todas as ações em trâmite no país que versem sobre a matéria objeto da afetação, inclusive em primeira instância, fica obstada até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, que definirá o entendimento da Corte sobre o tema, possibilitando a uniformização das decisões judiciais.
Esse entendimento orientará a solução das demais causas, sendo que novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.
Em novembro de 2013, o ministro determinou igual providência nos autos do Recurso Especial n.º 1419697/RS, encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativo da controvérsia (art. 543-C, parágrafo 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.
Segundo o ministro, a suspensão de todos os processos "confere maior efetividade ao sistema de julgamento de Recursos Representativos da Controvérsia", pois "evita-se a realização de atos processuais que, ao final, poderão se revelar inúteis, bem como se previne a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada, a interposição de recursos desnecessários e o levantamento de valores em execuções provisórias".
Até dezembro de 2015, quando a suspensão abrangia apenas recursos especiais e recursos ordinários em juizados especiais, havia 1.446 processos suspensos pela determinação do ministro.
Como a decisão de suspender todas as ações no país foi proferida no final de dezembro, os tribunais estaduais ainda não informaram ao STJ o total de processos suspensos.
MC n. 25.323 e REsp n. 1.551.956
afastAfastada a penhora sobre imóvel doado a filhos dos executados antes de ação trabalhista sem o correspondente registro no cartóri
O juiz substituto Anderson Rico Moraes Nery, em atuação na 2ª Vara do Trabalho de Divinópolis, decidiu liberar da penhora o imóvel doado aos filhos dos executados na separação judicial consensual, homologada judicialmente em data anterior ao ajuizamento da ação trabalhista. Na decisão, o magistrado expôs que a transferência da propriedade do bem imóvel opera-se independentemente do registro do formal de partilha no cartório de imóveis.
A penhora foi determinada na execução movida por uma trabalhadora contra a ex-empregadora e seus sócios. Contudo, os filhos destes apresentaram embargos de terceiros, alegando que haviam recebido o bem em doação. De acordo com os embargantes, isso se deu por força da sentença homologatória de separação judicial entre os executados na data de 31/03/2003.
Ao analisar o processo, o juiz deu razão a eles. O fato de a doação não ter sido levada a registro no cartório de imóveis não foi considerado capaz de autorizar a penhora na reclamação trabalhista originária. O magistrado lembrou que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 84, pacificou o entendimento de que é legítima a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda, até mesmo, da promessa de compra e venda de imóvel, ainda que sem o correspondente registro.
Segundo observou o juiz, a doação do imóvel ocorreu mais de nove anos antes da propositura da ação principal. No seu modo de entender, uma demonstração de que não houve fraude à execução. “Apenas a boa-fé se presume, devendo a má-fé ser evidenciada concretamente”,destacou, com base nos elementos dos autos.
Nesses termos, os embargos de terceiro foram julgados procedentes, para desconstituir a penhora sobre o bem. A decisão foi confirmada pelo TRT-MG, por maioria de votos dos julgadores da 1ª Turma.
0001886-71.2013.5.03.0098 AP
Fonte: TRT/3ª Região | 12/02/2016.
A penhora foi determinada na execução movida por uma trabalhadora contra a ex-empregadora e seus sócios. Contudo, os filhos destes apresentaram embargos de terceiros, alegando que haviam recebido o bem em doação. De acordo com os embargantes, isso se deu por força da sentença homologatória de separação judicial entre os executados na data de 31/03/2003.
Ao analisar o processo, o juiz deu razão a eles. O fato de a doação não ter sido levada a registro no cartório de imóveis não foi considerado capaz de autorizar a penhora na reclamação trabalhista originária. O magistrado lembrou que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 84, pacificou o entendimento de que é legítima a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda, até mesmo, da promessa de compra e venda de imóvel, ainda que sem o correspondente registro.
Segundo observou o juiz, a doação do imóvel ocorreu mais de nove anos antes da propositura da ação principal. No seu modo de entender, uma demonstração de que não houve fraude à execução. “Apenas a boa-fé se presume, devendo a má-fé ser evidenciada concretamente”,destacou, com base nos elementos dos autos.
Nesses termos, os embargos de terceiro foram julgados procedentes, para desconstituir a penhora sobre o bem. A decisão foi confirmada pelo TRT-MG, por maioria de votos dos julgadores da 1ª Turma.
0001886-71.2013.5.03.0098 AP
Fonte: TRT/3ª Região | 12/02/2016.
registro de compra e venda de imóvel gravado com enfiteuse
Compra e venda. Imóvel gravado com enfiteuse
Pergunta: Foi recebido para registro uma Escritura Pública de Compra e Venda de um bem gravado com enfiteuse (constituída na vigência do Código Civil anterior). Ocorre que na escritura pública não consta a existência de notificação do senhorio direto para o exercício de seu direito de preferência. É possível o registro desta compra e venda?
Resposta: Analisando a questão formulada como enfiteuse dentro do que tínhamos em vigor a partir do art. 678, do Código Civil de 1916, e, à vista do que temos no Código de hoje, mais precisamente o que reza seu art. 2.038, que proibiu a partir de sua vigência a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071/1916, e leis posteriores, observamos, como de importância para o caso aqui em análise, destacar o que prevê os artigos 683 e 686, do Código Civil de 1916, que assim se expressam:
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dia para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Se dentro do prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.
//////
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Salvo melhor juízo, tais bases estão a nos mostrar que o direito de preferência que o senhorio direto teria para ficar com o domínio útil em transmissão através de um dos institutos acima, deixa de existir quando aceitou receber o valor devido como laudêmio pela transferência para terceiros do referido domínio útil. Com tal comportamento (recebimento do laudêmio), parece-nos estar a situação a nos mostrar efetiva renúncia por parte do senhorio direto no exercício da citada preferência, sem mais necessidade de se exigir qualquer outra forma de manifestação para se ver o desinteresse por parte do detentor do domínio direto em exercer a preferência que lhe foi dada pelo citado art. 683. Vamos aqui destacar da redação do mencionado art. 686, o que precisamos para justificar o entendimento aqui esposado:
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Com citado destaque, parece-nos que se o senhorio direto optar pelo recebimento do laudêmio em caso de transmissão do domínio útil a terceiros, estará tacitamente concordando com tal alienação, e, ao mesmo tempo, renunciando o direito de preferência nesse negócio jurídico.
Desta forma, toda compra e venda e dação em pagamento a ser apresentada ao Oficial, e que se reportar a transmissão de domínio útil de um determinado bem, quando acompanhada de prova de recolhimento do laudêmio, deve ingressar de forma regular no sistema registral, sem qualquer exigência quanto a mostras por parte do detentor do domínio direto de não ter exercido o direito de preferência que lhe foi conferido pelo referido art. 683.
Temos no Estado de São Paulo entendimento mais avançado quanto ao aqui em trato, disposto nos itens 119, 119.1 (subitem), 233, e 256, e, de forma especial, também no item de número 288, e subitens 288.1 e 288.2, quanto à regularização fundiária, do Cap. XX, das Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, cujas bases têm seus textos abaixo indicados, as quais vão sempre impedir o ingresso de tais negócios se não devidamente provado o recolhimento do citado laudêmio, o que vai sempre nos conduzir em ver tais títulos em condições de regular registro, sem qualquer preocupação quanto a eventual direito de preferência que poderia ser exercido pelo senhorio direto. Seguem redações dos sobreditos itens/subitens:
119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
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233. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.
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256. A consolidação da plena propriedade será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio. Para tais fins, será considerado o preço ou valor econômico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, independentemente do valor remanescente da dívida.
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288. Quando constar do título que o parcelador foi representado por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova da regularidade de sua representação na data do contrato.
288.1. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 287.4 de cada uma dos adquirentes anteriores.
288.2. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, devidos pela última transação.
Se, no entanto, tivermos alguma unidade da Federação a entender de forma diversa do que São Paulo está a nos mostras, admitindo, assim, escrituras de transmissão de domínio útil, por meio de compra e venda ou dação em pagamento de domínio útil de um determinado imóvel, sem prova do recolhimento do laudêmio, parece-nos que deve o Oficial exigir cabal demonstração de que o senhorio direto foi avisado da pretensão de venda do referido domínio útil, e de que não exerceu ele o direito de preferência em trato no aludido art. 683, ou de manifestação do mesmo mostrando opção pelo não exercício do sobredito direito de preferência.
Quando a situação nos mostrar venda ou dação em pagamento de domínio direto de um imóvel, o detentor do domínio útil terá preferência na aquisição, como previsto no art. 684, do mesmo Código Civil, obrigando-se, aí, o título que vier a formalizar tal negócio jurídico, a demonstrar providências entregues ao proprietário do domínio útil para o exercício da preferência aqui em trato, e de que, de alguma forma, indicou não ser de seu interesse assim fazer. Neste caso não podemos fazer uso do que temos quanto ao laudêmio, como acima reportado, por não ser ele devido nesse tipo de transação.
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
De importância, também acrescentar, nenhuma observação estarmos aqui a fazer quanto a transmissões que decorrem de doação ou de permuta envolvendo tanto o domínio útil, como o direto, uma vez sabermos não se aplicar a esse tipo de negócio jurídico o direito de preferência aqui em comento.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: IRIB | 16/02/2016.
Pergunta: Foi recebido para registro uma Escritura Pública de Compra e Venda de um bem gravado com enfiteuse (constituída na vigência do Código Civil anterior). Ocorre que na escritura pública não consta a existência de notificação do senhorio direto para o exercício de seu direito de preferência. É possível o registro desta compra e venda?
Resposta: Analisando a questão formulada como enfiteuse dentro do que tínhamos em vigor a partir do art. 678, do Código Civil de 1916, e, à vista do que temos no Código de hoje, mais precisamente o que reza seu art. 2.038, que proibiu a partir de sua vigência a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071/1916, e leis posteriores, observamos, como de importância para o caso aqui em análise, destacar o que prevê os artigos 683 e 686, do Código Civil de 1916, que assim se expressam:
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dia para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Se dentro do prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.
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Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Salvo melhor juízo, tais bases estão a nos mostrar que o direito de preferência que o senhorio direto teria para ficar com o domínio útil em transmissão através de um dos institutos acima, deixa de existir quando aceitou receber o valor devido como laudêmio pela transferência para terceiros do referido domínio útil. Com tal comportamento (recebimento do laudêmio), parece-nos estar a situação a nos mostrar efetiva renúncia por parte do senhorio direto no exercício da citada preferência, sem mais necessidade de se exigir qualquer outra forma de manifestação para se ver o desinteresse por parte do detentor do domínio direto em exercer a preferência que lhe foi dada pelo citado art. 683. Vamos aqui destacar da redação do mencionado art. 686, o que precisamos para justificar o entendimento aqui esposado:
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Com citado destaque, parece-nos que se o senhorio direto optar pelo recebimento do laudêmio em caso de transmissão do domínio útil a terceiros, estará tacitamente concordando com tal alienação, e, ao mesmo tempo, renunciando o direito de preferência nesse negócio jurídico.
Desta forma, toda compra e venda e dação em pagamento a ser apresentada ao Oficial, e que se reportar a transmissão de domínio útil de um determinado bem, quando acompanhada de prova de recolhimento do laudêmio, deve ingressar de forma regular no sistema registral, sem qualquer exigência quanto a mostras por parte do detentor do domínio direto de não ter exercido o direito de preferência que lhe foi conferido pelo referido art. 683.
Temos no Estado de São Paulo entendimento mais avançado quanto ao aqui em trato, disposto nos itens 119, 119.1 (subitem), 233, e 256, e, de forma especial, também no item de número 288, e subitens 288.1 e 288.2, quanto à regularização fundiária, do Cap. XX, das Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, cujas bases têm seus textos abaixo indicados, as quais vão sempre impedir o ingresso de tais negócios se não devidamente provado o recolhimento do citado laudêmio, o que vai sempre nos conduzir em ver tais títulos em condições de regular registro, sem qualquer preocupação quanto a eventual direito de preferência que poderia ser exercido pelo senhorio direto. Seguem redações dos sobreditos itens/subitens:
119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
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233. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.
//////
256. A consolidação da plena propriedade será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio. Para tais fins, será considerado o preço ou valor econômico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, independentemente do valor remanescente da dívida.
/////
288. Quando constar do título que o parcelador foi representado por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova da regularidade de sua representação na data do contrato.
288.1. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 287.4 de cada uma dos adquirentes anteriores.
288.2. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, devidos pela última transação.
Se, no entanto, tivermos alguma unidade da Federação a entender de forma diversa do que São Paulo está a nos mostras, admitindo, assim, escrituras de transmissão de domínio útil, por meio de compra e venda ou dação em pagamento de domínio útil de um determinado imóvel, sem prova do recolhimento do laudêmio, parece-nos que deve o Oficial exigir cabal demonstração de que o senhorio direto foi avisado da pretensão de venda do referido domínio útil, e de que não exerceu ele o direito de preferência em trato no aludido art. 683, ou de manifestação do mesmo mostrando opção pelo não exercício do sobredito direito de preferência.
Quando a situação nos mostrar venda ou dação em pagamento de domínio direto de um imóvel, o detentor do domínio útil terá preferência na aquisição, como previsto no art. 684, do mesmo Código Civil, obrigando-se, aí, o título que vier a formalizar tal negócio jurídico, a demonstrar providências entregues ao proprietário do domínio útil para o exercício da preferência aqui em trato, e de que, de alguma forma, indicou não ser de seu interesse assim fazer. Neste caso não podemos fazer uso do que temos quanto ao laudêmio, como acima reportado, por não ser ele devido nesse tipo de transação.
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
De importância, também acrescentar, nenhuma observação estarmos aqui a fazer quanto a transmissões que decorrem de doação ou de permuta envolvendo tanto o domínio útil, como o direto, uma vez sabermos não se aplicar a esse tipo de negócio jurídico o direito de preferência aqui em comento.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: IRIB | 16/02/2016.
segunda-feira, 7 de março de 2016
Averbação no cartório de Registro de Imóveis
O ato de averbar ocorre na necessidade de se fazer constar em matrícula do imóvel ou registro, a ocorrência de todos atos que modifiquem o imóvel.
Para acompanhar a sequência cronológica – histórico do imóvel, é registrado na matrícula do imóvel, todas os eventos ou atos, ônus reais ou encargos, que venham atingir o direito real do imóvel ou as pessoas nele interessadas, modificações e esclarecimentos aos elementos constantes da matrícula, à margem da mesma, é inserida uma anotação chamada de Averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
As averbações podem ser requeridas por meio de um requerimento, disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio interessado no registro. Como exemplos de averbações, podem ser requeridas:
Convenção antenupcial e regime de bens diversos, bem como o direito real de qualquer um dos cônjuges, inclusive os bens adquiridos após o matrimônio;
Cancelamento ou extinção de ônus reais e/ou direito real;
Contrato de promessa de compra e venda, cessões e promessas de cessões;
Mudança de nome da rua, numeração de casa/prédio, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e do loteamento do imóvel;
Alteração do nome por casamento, separação ou divórcio, ou por outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenha influência no registro;
Convenção de condomínio;
Cédulas hipotecárias e rural;
Caução e cessão fiduciária relativo ao imóvel;
Restabelecimento de sociedade conjugal;
Clausula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade imposta ao imóvel;
Decisões e recursos, bem como seus efeitos;
Sentença de divórcio ou separação;
Partilha de Bens;
Contrato de locação;
Notificação de parcelamento;
Usucapião;
Extinção da concessão de uso especial do imóvel para fins de moradia;
Cessão de crédito imobiliário.
A averbação tem o objetivo de garantir a publicidade da alteração do registro, garantindo eficácia e segurança jurídica.
As futuras certidões expedidas da matrícula do imóvel de interesse, constarão de forma atualizada à margem, as averbações registradas no cartório de registro de imóveis competente pela localização do imóvel.
É possível solicitar a certidão de matrícula de imóvel atualizada através do nº da matrícula onde o imóvel encontra-se registrado ou através do endereço completo com informação de lote, quadra e planta.
Fonte: Anoreg/SP | 02/02/2016.
Para acompanhar a sequência cronológica – histórico do imóvel, é registrado na matrícula do imóvel, todas os eventos ou atos, ônus reais ou encargos, que venham atingir o direito real do imóvel ou as pessoas nele interessadas, modificações e esclarecimentos aos elementos constantes da matrícula, à margem da mesma, é inserida uma anotação chamada de Averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
As averbações podem ser requeridas por meio de um requerimento, disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio interessado no registro. Como exemplos de averbações, podem ser requeridas:
Convenção antenupcial e regime de bens diversos, bem como o direito real de qualquer um dos cônjuges, inclusive os bens adquiridos após o matrimônio;
Cancelamento ou extinção de ônus reais e/ou direito real;
Contrato de promessa de compra e venda, cessões e promessas de cessões;
Mudança de nome da rua, numeração de casa/prédio, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e do loteamento do imóvel;
Alteração do nome por casamento, separação ou divórcio, ou por outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenha influência no registro;
Convenção de condomínio;
Cédulas hipotecárias e rural;
Caução e cessão fiduciária relativo ao imóvel;
Restabelecimento de sociedade conjugal;
Clausula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade imposta ao imóvel;
Decisões e recursos, bem como seus efeitos;
Sentença de divórcio ou separação;
Partilha de Bens;
Contrato de locação;
Notificação de parcelamento;
Usucapião;
Extinção da concessão de uso especial do imóvel para fins de moradia;
Cessão de crédito imobiliário.
A averbação tem o objetivo de garantir a publicidade da alteração do registro, garantindo eficácia e segurança jurídica.
As futuras certidões expedidas da matrícula do imóvel de interesse, constarão de forma atualizada à margem, as averbações registradas no cartório de registro de imóveis competente pela localização do imóvel.
É possível solicitar a certidão de matrícula de imóvel atualizada através do nº da matrícula onde o imóvel encontra-se registrado ou através do endereço completo com informação de lote, quadra e planta.
Fonte: Anoreg/SP | 02/02/2016.
domingo, 6 de março de 2016
Usucapião administrativa ou extrajudicial
Está para entrar em vigor no direito brasileiro em 17 de março de 2016, a chamada “usucapião administrativa ou extrajudicial” constante do art. 216-A da Lei n. 6.015/73, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, que configura um procedimento administrativo, de competência e presidência do Oficial do Registro de Imóveis, e tem como objetivo o reconhecimento da posse e sua conversão em propriedade.
A usucapião administrativa está inserida no fenômeno da desjudicialização que consiste na transmutação de diversos procedimentos originariamente de presidência restrita de órgãos primários do Poder Judiciário para outros, tendo como principal expoente as atividades chamadas de serviços extrajudiciais desempenhadas por tabeliães e oficiais de registro de imóveis.
A desjudicialização decorre de dois fenômenos, o primeiro é de ordem vocacional, resultando do desenvolvimento, modernização e eficiência das delegações extrajudiciais; o outro, decorre do expressivo aumento de processos judiciais por fatores que podem ser justificados como de ordem cultural ou social. Para compreender a problemática, tramitavam em 2015 pelos tribunais brasileiros noventa e três milhões de processos, vinte milhões dos quais no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (NALINI, José Renato. Folha de São Paul: 09 de março de 2014).
Não obstante a intenção do legislador, o texto final resultou em um complexo de rotinas desinteressantes e pouco práticas para qualquer operador do direito, principalmente a exigência contida no § 2o que requer o consentimento expresso de titulares de direito real do imóvel usucapiendo e seus confinantes.
A literalidade do texto legal não permite interpretações outras. A Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, enfrentando a matéria para a edição do Provimento 58/2015 que disciplinou o procedimento, entendeu que “o inciso II, do art. 216-A, exige que assinem a planta e o memorial descritivo que serão apresentados ao oficial do registro de imóveis os titulares de direitos (notoriamente os reais) inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos confinantes. E, ao contrário do que ocorre na retificação de registro (§ 4º, II, do art. 213, da LRP), o consentimento dos envolvidos tem de ser sempre expresso, haja vista que o silêncio equivalerá à discordância (§ 2º, do art. 216-A). Assim, se o titular de direito inscrito na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas dos confinantes não responder à notificação de que trata o § 2º, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, o procedimento será encerrado pelo registrador diante da discordância “tácita”. É preciso, pois, anuência expressa (PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – DJe de 15/1/2015).
Muito mais interessante, lamentavelmente, será o procedimento judicial ou, ainda, a retificação de registro acompanhada da regularização do título dominial, quando possível. O procedimento é assaz complexo, com a necessidade, ainda, de lavratura de ata notarial para justificação da posse. Parafraseando Jean-Louis Bergel, é a prática que faz o direito (Tradução de Maria Ermantina de Almeida Prado Galvão. São Paulo: Martins Fontes, 2006, p. 86).
Outro aspecto do procedimento que seguramente será debatido pela doutrina, é que, exigindo-se o consentimento expresso do titular do direito real da propriedade imobiliária e confinantes, estaríamos muito próximos de um contrato atípico bilateral do que o reconhecimento de uma posse qualificada. Estaria o proprietário do imóvel usucapiendo transmitindo expressamente a título gratuito?
Infelizmente meu otimismo se rendeu à realidade, neste aspecto o Código de Processo Civil de 2015 não avançou e, prejudicou a outorga de atribuição ao Oficial de Registro de Imóveis da usucapião, que tem demonstrado nos últimos anos sua competência e vocação em procedimentos de “jurisdição voluntária” como a retificação de registro, regularização fundiária e execução em alienação fiduciária de bens imóveis.
* Autor: Marcelo Augusto Santana de Melo é Registrador imobiliário em Araçatuba. São Paulo.
Fonte: Registro de Imóveis – Marcelo Augusto Santana de Melo | 02/02/2016.
A usucapião administrativa está inserida no fenômeno da desjudicialização que consiste na transmutação de diversos procedimentos originariamente de presidência restrita de órgãos primários do Poder Judiciário para outros, tendo como principal expoente as atividades chamadas de serviços extrajudiciais desempenhadas por tabeliães e oficiais de registro de imóveis.
A desjudicialização decorre de dois fenômenos, o primeiro é de ordem vocacional, resultando do desenvolvimento, modernização e eficiência das delegações extrajudiciais; o outro, decorre do expressivo aumento de processos judiciais por fatores que podem ser justificados como de ordem cultural ou social. Para compreender a problemática, tramitavam em 2015 pelos tribunais brasileiros noventa e três milhões de processos, vinte milhões dos quais no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (NALINI, José Renato. Folha de São Paul: 09 de março de 2014).
Não obstante a intenção do legislador, o texto final resultou em um complexo de rotinas desinteressantes e pouco práticas para qualquer operador do direito, principalmente a exigência contida no § 2o que requer o consentimento expresso de titulares de direito real do imóvel usucapiendo e seus confinantes.
A literalidade do texto legal não permite interpretações outras. A Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, enfrentando a matéria para a edição do Provimento 58/2015 que disciplinou o procedimento, entendeu que “o inciso II, do art. 216-A, exige que assinem a planta e o memorial descritivo que serão apresentados ao oficial do registro de imóveis os titulares de direitos (notoriamente os reais) inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos confinantes. E, ao contrário do que ocorre na retificação de registro (§ 4º, II, do art. 213, da LRP), o consentimento dos envolvidos tem de ser sempre expresso, haja vista que o silêncio equivalerá à discordância (§ 2º, do art. 216-A). Assim, se o titular de direito inscrito na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas dos confinantes não responder à notificação de que trata o § 2º, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, o procedimento será encerrado pelo registrador diante da discordância “tácita”. É preciso, pois, anuência expressa (PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – DJe de 15/1/2015).
Muito mais interessante, lamentavelmente, será o procedimento judicial ou, ainda, a retificação de registro acompanhada da regularização do título dominial, quando possível. O procedimento é assaz complexo, com a necessidade, ainda, de lavratura de ata notarial para justificação da posse. Parafraseando Jean-Louis Bergel, é a prática que faz o direito (Tradução de Maria Ermantina de Almeida Prado Galvão. São Paulo: Martins Fontes, 2006, p. 86).
Outro aspecto do procedimento que seguramente será debatido pela doutrina, é que, exigindo-se o consentimento expresso do titular do direito real da propriedade imobiliária e confinantes, estaríamos muito próximos de um contrato atípico bilateral do que o reconhecimento de uma posse qualificada. Estaria o proprietário do imóvel usucapiendo transmitindo expressamente a título gratuito?
Infelizmente meu otimismo se rendeu à realidade, neste aspecto o Código de Processo Civil de 2015 não avançou e, prejudicou a outorga de atribuição ao Oficial de Registro de Imóveis da usucapião, que tem demonstrado nos últimos anos sua competência e vocação em procedimentos de “jurisdição voluntária” como a retificação de registro, regularização fundiária e execução em alienação fiduciária de bens imóveis.
* Autor: Marcelo Augusto Santana de Melo é Registrador imobiliário em Araçatuba. São Paulo.
Fonte: Registro de Imóveis – Marcelo Augusto Santana de Melo | 02/02/2016.
Morador de condomínio irregular deve pagar IPTU
O proprietário de um imóvel localizado em um condomínio irregular de Brasília terá de pagar cerca de R$ 25 mil relativos a cinco anos que deixou de recolher o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de casa construída sobre área pública.
Decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) entendeu pela legalidade da cobrança sob o fundamento de que “os ocupantes de terrenos localizados em condomínio irregular, que exercem alguns dos atributos inerentes à posse dos imóveis, devem ser considerados sujeitos passivos da obrigação tributária referente ao IPTU”.
No recurso especial, o proprietário do imóvel alegou que o conceito de posse é objetivo e que não haveria como cobrar IPTU de um detentor de terreno público sem a aprovação do loteamento pelos órgãos competentes.
Sujeito passivo
O relator, ministro Mauro Campbell Marques, votou pelo desprovimento do recurso. Ele citou o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece que “contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
Para o ministro relator, não seria razoável que aquele que tem a posse do imóvel, mesmo sem ser proprietário, pudesse se eximir do pagamento do imposto, uma vez que usufrui de todos os benefícios custeado pelo município, com o dinheiro arrecadado do imposto pago apenas pelos donos de imóveis localizados na zona urbana.
“Em que pese no caso o poder fático que exerce sobre os bens públicos não seja qualificado no plano jurídico como posse suficientemente capaz para gerar a aquisição da propriedade por usucapião ou a garantir a proteção possessória em face dos entes públicos, os detentores de bens públicos se caracterizam como possuidores a qualquer título, para efeito de incidência do IPTU, devendo ser considerados sujeitos passivos, já que patente o seu inequívoco ânimo de se apossar definitivamente dos imóveis ou deles dispor mediante contrato oneroso”, concluiu o relator.
A decisão foi acompanhada por unanimidade pelos ministros da Segunda Turma.
A notícia refere-se ao seguinte processo nº. REsp 1402217.
Fonte: STJ | 04/02/2016.
sábado, 5 de março de 2016
É possível inventário extrajudicial conjunto?
Pergunta: Ocorrendo o falecimento do marido e, posteriormente, o da esposa, pergunto: é possível a realização, por escritura pública, de inventário conjunto ou é necessário primeiro realizar o inventário e a partilha dos bens deixados pelo marido e, na sequência, realizar o inventário e partilha dos bens deixados pela esposa?
Resposta: O inventário conjunto é possível, conforme arts. 1.043 e 1.044 do Código de Processo Civil.
Posto isto, nada impede que, na mesma escritura pública sejam formalizados os dois inventários, não havendo necessidade de lavrar uma escritura para cada um. Contudo, quanto ao registro, deverá ser realizado um para cada transmissão, ainda que estas sejam formalizadas em um único instrumento, em respeito ao Princípio da Continuidade.
“Corroborando nosso entendimento, podemos citar a seguinte decisão:
Registro de Imóveis. Escritura Pública de Inventário. Possibilidade do patrimônio de dois de cujus, marido e mulher, ser inventariado conjuntamente, na forma do art. 1.043 do CPC. Permitido, assim, um só instrumento público dispondo sobre as duas sucessões causa mortis. Necessidade, entretanto, de que contenha em seu bojo duas partilhas distintas, sucessivas e sequenciais, até mesmo por não se tratar de comoriência. Inadmissível uma só partilha, fundida e unificada, para os dois de cujus. Óbitos em épocas diferentes, cada qual regida por legislação diversa. Dúvida julgada procedente, para negar o registro. Recurso improvido, com observação consistente na retirada da condenação às custas.” (Acórdão CSM/SP nº 990.10.212.332-4, publicado no DJe em 10/01/2011).”
Fonte: IRIB | 02/02/2016.
Resposta: O inventário conjunto é possível, conforme arts. 1.043 e 1.044 do Código de Processo Civil.
Posto isto, nada impede que, na mesma escritura pública sejam formalizados os dois inventários, não havendo necessidade de lavrar uma escritura para cada um. Contudo, quanto ao registro, deverá ser realizado um para cada transmissão, ainda que estas sejam formalizadas em um único instrumento, em respeito ao Princípio da Continuidade.
“Corroborando nosso entendimento, podemos citar a seguinte decisão:
Registro de Imóveis. Escritura Pública de Inventário. Possibilidade do patrimônio de dois de cujus, marido e mulher, ser inventariado conjuntamente, na forma do art. 1.043 do CPC. Permitido, assim, um só instrumento público dispondo sobre as duas sucessões causa mortis. Necessidade, entretanto, de que contenha em seu bojo duas partilhas distintas, sucessivas e sequenciais, até mesmo por não se tratar de comoriência. Inadmissível uma só partilha, fundida e unificada, para os dois de cujus. Óbitos em épocas diferentes, cada qual regida por legislação diversa. Dúvida julgada procedente, para negar o registro. Recurso improvido, com observação consistente na retirada da condenação às custas.” (Acórdão CSM/SP nº 990.10.212.332-4, publicado no DJe em 10/01/2011).”
Fonte: IRIB | 02/02/2016.
É possível a averbação de um Instrumento Particular de Opção de Compra e outras avenças na matrícula do imóvel?
Pergunta: É possível a averbação de um Instrumento Particular de Opção de Compra e outras avenças na matrícula do imóvel?
Resposta: Pode o Registro de Imóveis, em determinados momentos, estar frente a pedido de ingresso de instrumento a cuidar de opção de compra de um imóvel, que, como regra, parece-nos não ter acesso ao sistema registral, por falta de dispositivo legal na Lei 6.015/73 para assim determinar. Temos, no entanto, exceções para o caso, que vêm tratadas em legislação especial, como é o caso dos arrendamentos residenciais disciplinados na Lei 10.188/2001, que cria o Programa de Arrendamento Residencial, instituindo o arrendamento residencial com opção de compra, mostrando-nos, em seu art. 8º., que o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, que vai ter para si o direito de opção de compra do imóvel residencial ali negociado, que poderá ser celebrado por instrumento particular com força de escritura pública, tem seu registro previsto junto ao Oficial Imobiliário competente, ao estar a assim determinar citada base legal.
Outra exceção para o caso, encontramos no art. 27, § 1º., da Lei 6.766/79, que cuida de loteamentos e desmembramentos urbanos, cuja base indica que pré-contratos que venham a se apresentar como promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote, ou qualquer outro negócio jurídico que conste a manifestação de vontade dos contratantes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar; são equiparados ao contrato de promessa de venda, se tivermos situação de quem obrigou a concluir o respectivo pré-contrato, e assim não fez dentro do prazo determinado pelo “caput” do referido art. 27, têm também seus registros previstos junto ao Oficial Imobiliário competente, passando aí as relações entre os contratantes a serem regidas pelo contrato-padrão que estará a fazer parte da documentação exigida para o registro do parcelamento em trato na citada Lei 6.766/79. Lembramos que a prova de descumprimento de providências para concluir respectivo pré-contrato, deve ser feita em Juízo, sem possibilidade de proveito de outro caminho para que o Oficial possa recepcionar contratos dessa natureza, e da forma como aqui exposto.
Uma terceira e última exceção, ocorre por entendimento da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que no Cap. XX, subitem 287.2, das Normas de Serviço aplicáveis aos Registradores de Imóveis daquele Estado, na parte que trata do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária junto ao competente Oficial Imobiliário, autoriza o ingresso no sistema registral de pré-contrato, como a promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar; colocando tais títulos com “status” de se dar por efetiva a transmissão da propriedade, não obstante o caráter preliminar de tais instrumentos.
Para melhor análise do aqui exposto, faço seguir abaixo texto das bases legais a que estamos nos reportar, ou sejam:
LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.
Cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências.
///////
DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL
///////
Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
-----o0o-----
Lei 6.766/79:
///////////
Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.
§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.
-----o0o-----
CAP. XX, DAS NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária:
//////////////
287.2. O registro de transmissão da propriedade poderá ser obtido, ainda, mediante a comprovação idônea, perante o oficial do registro de imóveis, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Resposta: Pode o Registro de Imóveis, em determinados momentos, estar frente a pedido de ingresso de instrumento a cuidar de opção de compra de um imóvel, que, como regra, parece-nos não ter acesso ao sistema registral, por falta de dispositivo legal na Lei 6.015/73 para assim determinar. Temos, no entanto, exceções para o caso, que vêm tratadas em legislação especial, como é o caso dos arrendamentos residenciais disciplinados na Lei 10.188/2001, que cria o Programa de Arrendamento Residencial, instituindo o arrendamento residencial com opção de compra, mostrando-nos, em seu art. 8º., que o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, que vai ter para si o direito de opção de compra do imóvel residencial ali negociado, que poderá ser celebrado por instrumento particular com força de escritura pública, tem seu registro previsto junto ao Oficial Imobiliário competente, ao estar a assim determinar citada base legal.
Outra exceção para o caso, encontramos no art. 27, § 1º., da Lei 6.766/79, que cuida de loteamentos e desmembramentos urbanos, cuja base indica que pré-contratos que venham a se apresentar como promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote, ou qualquer outro negócio jurídico que conste a manifestação de vontade dos contratantes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar; são equiparados ao contrato de promessa de venda, se tivermos situação de quem obrigou a concluir o respectivo pré-contrato, e assim não fez dentro do prazo determinado pelo “caput” do referido art. 27, têm também seus registros previstos junto ao Oficial Imobiliário competente, passando aí as relações entre os contratantes a serem regidas pelo contrato-padrão que estará a fazer parte da documentação exigida para o registro do parcelamento em trato na citada Lei 6.766/79. Lembramos que a prova de descumprimento de providências para concluir respectivo pré-contrato, deve ser feita em Juízo, sem possibilidade de proveito de outro caminho para que o Oficial possa recepcionar contratos dessa natureza, e da forma como aqui exposto.
Uma terceira e última exceção, ocorre por entendimento da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que no Cap. XX, subitem 287.2, das Normas de Serviço aplicáveis aos Registradores de Imóveis daquele Estado, na parte que trata do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária junto ao competente Oficial Imobiliário, autoriza o ingresso no sistema registral de pré-contrato, como a promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar; colocando tais títulos com “status” de se dar por efetiva a transmissão da propriedade, não obstante o caráter preliminar de tais instrumentos.
Para melhor análise do aqui exposto, faço seguir abaixo texto das bases legais a que estamos nos reportar, ou sejam:
LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.
Cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências.
///////
DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL
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Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
-----o0o-----
Lei 6.766/79:
///////////
Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.
§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.
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CAP. XX, DAS NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária:
//////////////
287.2. O registro de transmissão da propriedade poderá ser obtido, ainda, mediante a comprovação idônea, perante o oficial do registro de imóveis, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Compra e venda. Fração ideal. Diversos adquirentes. Empreendimento imobiliário – caracterização. Incorporação imobiliária – registro prévio
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 9000021-81.2013.8.26.0577, onde se decidiu não ser possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de terreno onde existem sessenta e dois adquirentes, sendo um deles uma construtora, sem a existência de vínculo ou objetivo comum entre os compradores sob pena de caracterização de empreendimento imobiliário camuflado e de violação da Lei nº 4.591/64, sendo necessário o prévio registro da incorporação imobiliária. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.
O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença que indeferiu o registro da referida escritura pública, onde a recorrente adquiriu a fração ideal de 3/68 avos do imóvel, sendo que, na mesma escritura, participaram outras 59 pessoas que adquiriram, cada uma, a fração de 1/68 avos do imóvel, além de outras duas pessoas, que adquiriram 3/68 avos cada. Em suas razões, a recorrente alegou que restou comprovada a inexistência de burla à Lei nº 4.591/64, notadamente por se tratar a hipótese de instituição de condomínio e aduziu que o item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo não se aplica ao caso, uma vez que, esta entrou em vigor posteriormente à recusa do Oficial Registrador.
Ao julgar o recurso, o Relator observou que, nas “declarações” da escritura pública constou que os compradores se organizaram e adquiriram o imóvel em condomínio civil, na forma do art. 1.314 do Código Civil, nas proporções indicadas, com o objetivo de construir, com recursos próprios e sob suas responsabilidades, um conjunto de prédios de apartamentos residenciais, arcando em comum com as despesas de construção, incluindo-se a contratação e pagamento da empresa construtora, a aquisição de materiais, verbas trabalhistas, impostos e taxas previdenciárias decorrentes da edificação. Observou, ainda, que os adquirentes se responsabilizaram pela averbação, no Registro de Imóveis, dos prédios ou conjunto de prédios ao término da obra, além do registro da especificação de condomínio, na forma da Lei nº 4.591/64, e da divisão das unidades autônomas, em forma de atribuição em pagamento das quotas adquiridas. Posto isto, o Relator entendeu que, diante das circunstâncias, o registro do título violaria o Princípio da Legalidade, eis que exigível o prévio registro da incorporação imobiliária, pois se está diante de empreendimento imobiliário ofertado ao público e não de mero condomínio civil previsto no art. 1.314 do Código Civil. Além disso, apontou que o fato de que alguns compradores já lavraram outras escrituras de compra e venda com terceiros, também pressupõem a existência de empreendimento camuflado.
Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB
O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença que indeferiu o registro da referida escritura pública, onde a recorrente adquiriu a fração ideal de 3/68 avos do imóvel, sendo que, na mesma escritura, participaram outras 59 pessoas que adquiriram, cada uma, a fração de 1/68 avos do imóvel, além de outras duas pessoas, que adquiriram 3/68 avos cada. Em suas razões, a recorrente alegou que restou comprovada a inexistência de burla à Lei nº 4.591/64, notadamente por se tratar a hipótese de instituição de condomínio e aduziu que o item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo não se aplica ao caso, uma vez que, esta entrou em vigor posteriormente à recusa do Oficial Registrador.
Ao julgar o recurso, o Relator observou que, nas “declarações” da escritura pública constou que os compradores se organizaram e adquiriram o imóvel em condomínio civil, na forma do art. 1.314 do Código Civil, nas proporções indicadas, com o objetivo de construir, com recursos próprios e sob suas responsabilidades, um conjunto de prédios de apartamentos residenciais, arcando em comum com as despesas de construção, incluindo-se a contratação e pagamento da empresa construtora, a aquisição de materiais, verbas trabalhistas, impostos e taxas previdenciárias decorrentes da edificação. Observou, ainda, que os adquirentes se responsabilizaram pela averbação, no Registro de Imóveis, dos prédios ou conjunto de prédios ao término da obra, além do registro da especificação de condomínio, na forma da Lei nº 4.591/64, e da divisão das unidades autônomas, em forma de atribuição em pagamento das quotas adquiridas. Posto isto, o Relator entendeu que, diante das circunstâncias, o registro do título violaria o Princípio da Legalidade, eis que exigível o prévio registro da incorporação imobiliária, pois se está diante de empreendimento imobiliário ofertado ao público e não de mero condomínio civil previsto no art. 1.314 do Código Civil. Além disso, apontou que o fato de que alguns compradores já lavraram outras escrituras de compra e venda com terceiros, também pressupõem a existência de empreendimento camuflado.
Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB
É assegurado ao viúvo direito de receber bens da esposa falecida mesmo que gravados com cláusula de incomunicabilidade
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que viúvo pode receber bens do patrimônio da esposa recebidos por ela com um dispositivo legal chamado cláusula de incomunicabilidade. A discussão girava em torno de uma cláusula do testamento deixado pelos pais da mulher, que já haviam falecido.
A ação, cuja relatora é a ministra Maria Isabel Gallotti, tratava da disputa entre o marido e os chamados herdeiros colaterais, representados por tios e primos da falecida. Os bens haviam sido adquiridos pela mulher por meio de testamento de seus pais com cláusula de incomunicabilidade, que impede que esses bens sejam incorporados ao patrimônio do esposo.
Para a relatora, ao impor a cláusula, o pai garantiu que os bens deixados à filha não fossem destinados ao marido depois que ela morresse. No entanto, a ministra destacou que "se o indivíduo recebeu por doação ou testamento bem imóvel com a referida cláusula, sua morte não impede que seu herdeiro receba o mesmo bem".
Herdeiro necessário
O artigo 1829 do Código Civil enumera a ordem de sucessão na hora da partilha dos bens. O dispositivo aponta nos incisos I e II que o cônjuge também é herdeiro e terá os mesmos direitos de filhos e netos (descendentes) e pais e avós (ascendentes). Se não houver esses dois tipos de parentes, o cônjuge herda sozinho os bens deixados por quem morreu, conforme determina o inciso III. Somente no inciso IV é que são contemplados os chamados herdeiros colaterais.
Essa ordem de sucessão não pode ser alterada, mesmo que o patrimônio deixado por quem faleceu tenha sido gravado antes por cláusula de incomunicabilidade. A cláusula perde o efeito quando morre a pessoa que recebeu a herança com essa restrição.
REsp n. 1.552.553
Entendimento do STJ: Usucapião: Tempo para ter direito a imóvel começa a contar a partir da primeira posse
O tempo para ter direito à propriedade de um imóvel em uma ação de usucapião começa a contar a partir da primeira posse. Assim o atual posseiro pode somar ao seu tempo de posse o período anterior em que outros posseiros permaneceram no imóvel. O entendimento foi aprovado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar uma ação de usucapião de uma fazenda em Minas Gerais.
Usucapião é quando alguém ocupa um imóvel vazio e o tempo passa sem que o dono reclame. Em uma definição técnica, é um modo de aquisição de uma propriedade pela posse direta sobre imóvel, de forma contínua e pacífica, ou seja, sem ser contestada.
No julgamento da causa no STJ, o ministro João Otávio de Noronha salientou que, caso a propriedade de determinada área rural troque de mãos, ao longo do tempo, sem que haja contestação, o atual posseiro pode acrescentar todo esse período a seu favor numa ação judicial.
"Se, por uma cadeia de contratos, foram sendo cedidos os direitos hereditários sobre determinada área de terra rural e, ao longo do tempo, foi sobre ela exercida a posse ininterrupta, mansa e pacífica, sem nenhuma oposição, é possível acrescer esse tempo ao do atual posseiro para fins de aferição do decurso do lapso prescricional aquisitivo", afirmou o ministro.
Noronha ressaltou que usucapião é um direito à propriedade de um imóvel que não depende da relação jurídica, como um contrato, acerto verbal ou acordo, com o anterior proprietário. Preenchido os requisitos que a lei determina, o atual posseiro passa a ter direito à propriedade do imóvel mediante a usucapião.
No julgamento no STJ, a Terceira Turma manteve a decisão do juiz de primeira instância, que havia sido revista pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), confirmando o direito do autor da causa à propriedade de uma fazenda de cerca de 34 hectares no munícipio de Belo Oriente, na região do Vale do Aço, a cerca de 250 quilômetros de Belo Horizonte.
Os ministros do STJ entenderam que, embora o atual posseiro tenha sido notificado da arrematação (expropriação forçada de bens penhorados, mediante pagamento) de parte da fazenda, em 1998, no documento de notificação não constava advertência expressa de que se destinava a interrupção do prazo da usucapião. Os ministros acrescentaram ainda que, quando houve a notificação, o posseiro estava no local há 18 anos, considerando a soma de sua posse com a de seu antecessor, tempo mais do que suficiente para adquirir a fazenda por usucapião.
REsp n. 1.279.204
Usucapião é quando alguém ocupa um imóvel vazio e o tempo passa sem que o dono reclame. Em uma definição técnica, é um modo de aquisição de uma propriedade pela posse direta sobre imóvel, de forma contínua e pacífica, ou seja, sem ser contestada.
No julgamento da causa no STJ, o ministro João Otávio de Noronha salientou que, caso a propriedade de determinada área rural troque de mãos, ao longo do tempo, sem que haja contestação, o atual posseiro pode acrescentar todo esse período a seu favor numa ação judicial.
"Se, por uma cadeia de contratos, foram sendo cedidos os direitos hereditários sobre determinada área de terra rural e, ao longo do tempo, foi sobre ela exercida a posse ininterrupta, mansa e pacífica, sem nenhuma oposição, é possível acrescer esse tempo ao do atual posseiro para fins de aferição do decurso do lapso prescricional aquisitivo", afirmou o ministro.
Noronha ressaltou que usucapião é um direito à propriedade de um imóvel que não depende da relação jurídica, como um contrato, acerto verbal ou acordo, com o anterior proprietário. Preenchido os requisitos que a lei determina, o atual posseiro passa a ter direito à propriedade do imóvel mediante a usucapião.
No julgamento no STJ, a Terceira Turma manteve a decisão do juiz de primeira instância, que havia sido revista pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), confirmando o direito do autor da causa à propriedade de uma fazenda de cerca de 34 hectares no munícipio de Belo Oriente, na região do Vale do Aço, a cerca de 250 quilômetros de Belo Horizonte.
Os ministros do STJ entenderam que, embora o atual posseiro tenha sido notificado da arrematação (expropriação forçada de bens penhorados, mediante pagamento) de parte da fazenda, em 1998, no documento de notificação não constava advertência expressa de que se destinava a interrupção do prazo da usucapião. Os ministros acrescentaram ainda que, quando houve a notificação, o posseiro estava no local há 18 anos, considerando a soma de sua posse com a de seu antecessor, tempo mais do que suficiente para adquirir a fazenda por usucapião.
REsp n. 1.279.204
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