Não é possível a averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio.

 A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00076535 (Parecer nº 449/2013-E), que decidiu pela impossibilidade de averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso apresentado, a apelante sustentou a possibilidade e necessidade de averbação referente ao uso exclusivo de área localizada na cobertura do edifício, que circunda o imóvel. Relatou que a matrícula imobiliária é omissa no tocante a ser a área de cobertura do edifício, local em que se encontra a unidade autônoma, de uso privativo e exclusivo, constituindo a hipótese do art. 1.331, § 5º do Código Civil. Por fim, pugnou pela averbação da informação, com base no art. 212 da Lei nº 6.015/73. O Oficial Registrador, por sua vez, fundamentou a negativa de ingresso do título com o fato de que a área em questão não está incluída no cálculo da divisão das unidades autônomas e que qualquer alteração deveria contar com a unanimidade dos condôminos. Além disso, argumentou que não há qualquer omissão no registro, porquanto a estipulação feita na Especificação de Condomínio regulou apenas o uso da área localizada na laje do edifício e não integra a descrição da própria unidade autônoma, não tendo sido nem mesmo quantificada esta porção.

Ao julgar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que, conforme julgado pelo juízo a quo, a descrição constante na matrícula imobiliária está em conformidade com aquela descrita no instrumento de especificação de condomínio. Ademais, eventual adequação das áreas indicadas à realidade dependerá sempre da alteração do título de origem, no caso, do instrumento de especificação de condomínio, o que demanda a exigência da concordância dos condôminos. Por fim, destacou o pensamento da Douta Procuradora de Justiça, onde afirmou que o uso privativo da área da cobertura, sem configurar ocorrência que de qualquer modo altere o registro, não deve ser averbado.

Posto isto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria votou pelo improvimento do recurso.

É possível a revogação de cláusulas restritivas pelos doadores?

Ademar Fioranelli já tratou deste tema com bastante propriedade em sua obra “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p. 69, 71 e 72. Vejamos o que ele nos ensina:

“Revogação das cláusulas pelos contratantes

O tema agitou os doutrinadores por muito tempo. Alguns entendiam não ser possível, já que, consumada a doação, não haveria mais contrato entre as partes para ser modificado ou rescindido. Se o doador não tem mais a titularidade da coisa doada, faltar-lhe-ia condição para mudar ou extinguir o encargo.

Prevaleceu, contudo, o entendimento de que, como contrato, a doação poderá ser distratada por mútuo acordo das partes envolvidas – doador e donatário –, sendo esta a doutrina dominante. Assim é o entendimento de Carlos Alberto Dabus Maluf (Das cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade, p. 171), que, após citar a opinião da grande maioria dos doutrinadores, conclui:

‘Portanto, consoante a melhor doutrina e a jurisprudência pacífica de nossos tribunais, entendemos ser plenamente viável e perfeitamente válida a revogação, desde que haja expresso consentimento das partes, ou seja, doador e donatário’.

(...)

De tudo se retiram as seguintes conclusões:

a) Vivos os doadores, as cláusulas poderão ser revogadas com expressa anuência do proprietário (donatário, herdeiro ou legatário), que poderá não ter interesse na renúncia pela qual o bem passa a ser disponível e de livre circulação. A aquiescência do donatário apresenta-se como medida imperiosa, sob pena de nulidade do ato praticado unilateralmente.

b) A renúncia, a exemplo do ato em que constituído o ônus (testamento ou escritura de doação), deverá ser formalizada por instrumento público adequado, sendo válida a afirmação contida no art. 472 do CC, segundo a qual o distrato se faz pela mesma forma do contrato quando exigida para a validade deste, não se podendo utilizar o disposto no art. 250, II, da Lei de Registros Públicos, já que nem todos os atos bilaterais de manifestação de vontade podem ser desfeitos a requerimento (instrumento particular) das partes contratantes.”

Fonte: Base de dados do IRIB Responde

É possível a alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva ou ela deverá ser cancelada?

Maria do Carmo de Rezende Campos Couto tratou deste assunto com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 25, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“Mas a existência de cláusula resolutiva impede a alienação do imóvel?

Essa questão é polêmica. A compra e venda na qual exista a imposição de cláusula resolutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo à propriedade um caráter de ‘propriedade resolúvel’. O art. 1.359 do CC dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência. Em virtude disso, há entendimento pelo qual nada obsta que o imóvel adquirido com cláusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a averbação do seu cumprimento ou da quitação do preço, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente com a existência da cláusula resolutiva. No entanto, há decisões no sentido de que a cláusula resolutiva gera a indisponibilidade do imóvel e, assim, há necessidade do cumprimento dessa cláusula, com o seu cancelamento, para que possa haver a transmissão do imóvel (Processo CG 2009/73961 e Processo CG 40.933/2009 da CGJSP).

De qualquer forma, havendo cláusula resolutiva em uma compra e venda registrada, somente deve ser aceita nova alienação para registro se o adquirente expressamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula. Esse procedimento coaduna com a segurança jurídica que os registros públicos devem gerar.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde

Financiar imóvel na Caixa nem sempre é mais barato; compare

Simulação mostra que tarifas e seguros da Caixa podem tornar financiamento 90 mil reais mais caro do que em bancos privados

São Paulo - São Paulo – Quando o assunto é financiamento de imóveis, a imagem da Caixa automaticamente vem à cabeça de muita gente. Mas, apesar de o banco realmente ter algumas das taxas de juros mais vantajosas do mercado, quando outros custos são incluídos, o valor final do financiamento pode ser mais de 90 mil reais mais barato nos bancos privados.

Essa é a conclusão de uma simulação realizada a pedido de EXAME.com pelo site de comparação de produtos financeiros Canal do Crédito, que comparou os custos de financiamentos realizados na Caixa e em bancos privados em um prazo de 30 anos. 

Os financiamentos foram simulados para um imóvel de 500 mil reais, que entra no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e outro de 1 milhão de reais, que fica de fora do sistema. O SFH é um sistema de financiamento regulado pelo Banco Central por meio do qual os bancos utilizam recursos da poupança e do FGTS para quem contrai financiamentos de até 750 mil reais. Pela maior regulação, os financiamentos pelo SFH costumam ter taxas menores.

Veja nos quadros a seguir a comparação entre os custos dos financiamentos realizados na Caixa e dos financiamentos mais baratos encontrados pelo Canal do Crédito para os bancos privados Bradesco, HSBC, Itaú e Santander: 

Imóvel de 500 mil reais

Banco	Com pacote de serviços?	Juros	Custo Efetivo Total	1ª Prestação	Valor do principal	Valor pago com juros	Seguros e taxa de adm.	Total
Caixa	Não	8,85%	9,65%	R$ 4.105,15	R$ 400.000,00	R$ 512.024,85	R$ 62.692,51	R$ 974.717,36
	Sim	8,30%	9,10%	R$ 100.000,00	R$ 400.000,00	R$ 481.333,82	R$ 62.692,51	R$ 944.026,33
Bancos Privados (melhores condições entre Itaú, Bradesco, HSBC e Santander)	Não	8,90%	9,62%	R$ 4.140,43	R$ 400.000,00	R$ 511.954,63	R$ 45.626,60	R$ 957.581,23
	Sim	8,40%	9,12%	R$ 100.000,00	R$ 400.000,00	R$ 486.926,32	R$ 45.626,60	R$ 932.552,92

Imóvel de 1 milhão de reais

Banco	Com pacote de serviços?	Juros	Custo Efetivo Total	1ª Prestação	Valor do principal	Valor pago com juros	Seguros e taxa de adm.	Total
Caixa	Não	9,40%	10,06%	R$ 8.498,77	R$ 800.000,00	R$ 1.085.143,02	R$ 107.385,06	R$ 1.992.528,08
	Sim	8,60%	9,27%	R$ 200.000,00	R$ 800.000,00	R$ 996.180,51	R$ 107.385,06	R$ 1.903.565,57
Bancos Privados (melhores condições entre Itaú, Bradesco, HSBC e Santander)	Não	9,50%	10,14%	R$ 8.624,85	R$ 800.000,00	R$ 1.096.217,55	R$ 82.253,20	R$ 1.978.470,75
	Sim	8,80%	9,44%	R$ 200.000,00	R$ 800.000,00	R$ 1.018.480,12	R$ 82.253,20	R$ 1.900.733,32

*Fonte: Canal do Crédito

**Para ambas as simulações foi usado o perfil de uma pessoa entre 36 a 40 anos, mas no primeiro caso a renda mensal considerada foi de 15 mil reais e no segundo de 30 mil reais. 

***Os financiamentos foram simulados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo. 

A despeito da crença corrente, de que a Caixa sempre tem os custos mais vantajosos, a simulação permite concluir que sai perdendo quem não faz simulações em diferentes bancos para verificar qual deles oferece as melhores condições. 

“Mesmo os clientes de alta renda têm na cabeça que o melhor banco é sempre a Caixa. Esse mito ainda precisa ser derrubado. As pessoas hoje sabem que existem outros bancos para financiar imóveis, mas a sensação é de que a Caixa sempre tem taxas menores”, comenta Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito. 

Se o cliente não contratar alguns serviços junto com o financiamento do imóvel, ele não consegue exatamente obter o melhor crédito do mercado. E quando outros custos do financiamento são incluídos, sobretudo os seguros, que são obrigatórios, a Caixa perde sua vantagem.

Como pode ser observado na tabela, a diferença do custo total do financiamento para alguém que não contrata os pacotes de serviços e para alguém que contrata, dentro da própria Caixa, ou entre a Caixa e os bancos privados, pode ser de mais de 90 mil reais. 

Para conseguir as melhores taxas do banco no financiamento, conforme Prata explica, o cliente precisa utilizar, portanto, o pacote de serviços que inclui: a abertura de uma conta com o limite do cheque especial ativo; o uso do cartão de crédito do banco; e a realização de movimentações.“Como a parcela do financiamento é debitada na conta da Caixa, de qualquer forma o cliente vai movimentar dinheiro todo mês lá, mas ele ainda precisará usar o cartão de crédito do banco", explica o presidente do Canal do Crédito. 

Segundo ele, os outros bancos também costumam condicionar a contratação de pacotes de serviços a melhores taxas.  Ainda que esse tipo de estratégia possa soar como uma venda casada, Prata ressalta que, como o cliente é livre para fazer o financiamento contratando o pacote de serviços ou não, e como isso é pactuado entre as partes previamente, a prática é legal.

Seguros desbancam vantagens da Caixa 

Por mais que o cliente não se incomode com a contratação do pacote de serviços da Caixa, ou transfira a conta para a Caixa em busca das menores taxas, ainda assim o custo do financiamento pode ser superior ao da concorrência por conta dos seguros.

Segundo disposição do Banco Central, todo financiamento deve incluir o pagamento de dois seguros: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), que quitará o saldo devedor do financiamento em caso de falecimento do mutuário ou invalidez; e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI), que cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos. Ainda de acordo com o BC, os bancos devem oferecer apólices de pelo menos duas seguradoras - uma do próprio banco e outra concorrente.

Exatamente por causa desses seguros a Caixa perde sua vantagem. Na simulação é possível observar que as tarifas e seguros da Caixa chegam a ser 25 mil reais mais caros que os de outros bancos. Ainda que a conta englobe a taxa de administração junto aos seguros, Marcelo Prata explica que essa taxa é regulada pelo Banco Central e é limitada a 25 reais por mês. Portanto, o que mais pesa é de fato o seguro.

“A Caixa pode ter taxas de juros mais baixas, mas a seguradora da própria Caixa e a segunda opção de seguradora que ela oferece acabam tendo um peso maior que a fazem perder para os bancos privados”, explica o presidente do Canal do Crédito.

Ele afirma que para a simulação foram consideradas sempre as seguradoras com os valores mais baixos, que normalmente não são as seguradoras do próprio banco. Mesmo assim, a Caixa tem os valores de seguros mais altos.

Você não deve olhar apenas a taxa de juros

Não é raro que os compradores comparam os custos dos financiamentos apenas pelas taxas de juros. “A diferença que os seguros fazem no custo total não é uma informação corriqueira. As pessoas ainda comparam os custos ou pela taxa de juro, ou pelo valor da parcela. Mas a Caixa, por exemplo, divulga os valores das prestações sem incluir os seguros, ainda que posteriormente os seguros sejam embutidos na parcela”, diz Prata.

É por isso que especialistas batem tanto na tecla de que a comparação deve ser feita pelo Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel.

O CET inclui os juros, os seguros MIP e o DFI, a tarifa mensal de serviços administrativos e a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF). 

O banco com menor custo para você pode não ser para outra pessoa

As taxas mostradas na simulação são aquelas que seriam oferecidas para um cliente médio, que não seria nem um cliente do segmento private, nem de baixa renda. Isso significa que, dependendo do perfil, as taxas podem ser maiores ou menores. 

Conforme Marcelo Prata explica, as taxas variam muito de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. Portanto, por mais que a Caixa tenha taxas médias menores do que o Bradesco, por exemplo, se um cliente tem um relacionamento antigo no Bradesco, ele pode conseguir taxas mais vantajosas do que na Caixa.

"Eu conheço pessoas que já conseguiram taxas de até 7,9% ao ano. É um caso fora da curva, mas a taxa depende do relacionamento que o cliente tem com banco. Se o cliente é private e tem investimentos, por exemplo, ele pode conseguir melhores condições", diz Prata. Por isso, mesmo que seu banco tenha fama de ser caro, vale a pena consultar quanto ele cobraria pelo financiamento.

FONTE: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/financiar-imovel-na-caixa-nem-sempre-e-mais-barato-compare?page=2

Jurisprudência do TJMG: Formal de partilha. Matrícula prévia – necessidade. Continuidade.

É inviável o registro de formal de partilha quando ainda não matriculado o imóvel e tampouco registrado qualquer título anterior, sob pena de violação ao Princípio da Continuidade. A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0625.12.000317-7/001, onde se entendeu ser inviável o registro de formal de partilha quando ainda não matriculado o imóvel e tampouco registrado qualquer título anterior, sob pena de violação ao Princípio da Continuidade. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Albergaria Costa e foi improvido por unanimidade.

A apelação foi interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador e manteve o indeferimento do registro dos documentos apresentados pela apelante, quais sejam, o formal de partilha do inventário de M.C.M.F.; a certidão do inventário de O.F. e a escritura pública de compra e venda do imóvel firmada com C.A.F. e outros. O Oficial Registrador negou o pedido de registro aduzindo que não foi encontrado o registro anterior do imóvel em seus assentos. Por sua vez, a apelante defendeu que o formal de partilha de M.C.M.F. deve ser considerado o marco inicial para a abertura de matrícula do imóvel, e que, a partir dele é que se verificará a continuidade da cadeia registral, já que não existe registro anterior. Afirmou, ainda, que o mesmo Cartório, em data anterior, já registrou outro imóvel com base no mesmo formal de partilha e, preliminarmente, sustentou que as exigências quanto ao registro da certidão do inventário de O.F. e da escritura pública de compra e venda somente foram apresentadas quando suscitada a dúvida, ofendendo-se os princípios do devido processo legal, contraditório e ampla defesa.

Ao analisar o recurso, a Relatora, após rejeitar as alegações preliminares, entendeu que, por não haver registro anterior do imóvel no Cartório, o Oficial não poderia proceder ao registro dos documentos apresentados pela apelante e tampouco abrir a matrícula do imóvel com base em um título cuja natureza é meramente declaratória e não atributiva da propriedade. Neste sentido, assim se pronunciou:

“Com efeito, não é possível haver o registro isolado de um ato, sem que haja relação com os negócios jurídicos que o precederam. Busca-se, assim, a preservação da cadeia dominial, dando publicidade, segurança e autenticidade aos atos jurídicos. E pelo princípio da continuidade, mostra-se inviável o registro do formal de partilha, quando ainda não matriculado o imóvel e tampouco registrado qualquer título anterior.”

Diante do exposto, a Relatora concluiu que, não havendo matrícula do imóvel e tampouco sequência de registros precedentes, a dúvida deve ser julgada procedente, negando-se provimento ao recurso.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.

Penhora dos direitos do fiduciário e do fiduciante

 Em interessante artigo, no Boletim Eletrônico do IRIB do dia 9 deste mês, Sérgio Jacomino chama a atenção para a eventualidade de equívocos envolvendo a penhora de direitos relacionados a imóvel objeto da propriedade fiduciária.
O jurista, Sérgio faz ampla investigação doutrinária em torno da natureza jurídica dos direitos do fiduciário e do fiduciante, a partir da qual conclui, com precisão, que são penhoráveis, de uma parte, o crédito do fiduciário (acompanhado da propriedade fiduciária que constitui sua garantia), e, de outra parte, o direito real de aquisição do fiduciante.
De fato, os direitos do credor-fiduciário e do devedor-fiduciante são penhoráveis, mas a desatenção à natureza jurídica peculiar de cada um desses direitos pode dar origem a graves problemas. Jacomino refere-se, a propósito, ao caso de uma execução trabalhista em que, não obstante o Executado fosse apenas titular de direitos aquisitivos de determinado imóvel, na posição de devedor-fiduciante, o mandado judicial determinou a penhora da propriedade, e não dos direitos aquisitivos de que era titular o executado.
À margem da precisa conceituação sobre o objeto da penhora, Jacomino reacende instigante polêmica a propósito da natureza jurídica do direito do fiduciante – se se trata de um direito expectativo ou de uma propriedade sob condição suspensiva. A dissidência deve-se ao fato de que, na alienação fiduciária, a definição dos eventos a que estão subordinados os efeitos do contrato não resulta da vontade das partes, mas são inerentes à própria natureza desse negócio jurídico, que, assim, não seria condicional, mas puro e incondicionado.
Com efeito, na alienação fiduciária o devedor, com escopo de garantia, transmite ao credor a propriedade resolúvel de determinado imóvel e o recobra após o pagamento da dívida ou obrigação, e esta é a estruturação que está na lei, não sendo facultado às partes alterá-la (Lei 9.514/97, arts. 22 e 25). Enquanto não verificados esses eventos (extinção da propriedade para o fiduciário e aquisição para o fiduciante), o fiduciante é titular de um direito condicional à obtenção da propriedade. Sendo resolutiva para o adquirente (fiduciário), a condição é necessariamente suspensiva para o alienante (fiduciante)[1] de modo que esses são “investidos de direitos opostos e complementares, e o acontecimento que aniquila o direito de um consolidará, fatalmente, o do outro.”[2]
O direito do fiduciante nasce no momento mesmo em que contrata a transmissão da propriedade sob condição resolutiva, na alienação fiduciária, pois é aí que começa a se produzir o fato complexo, de formação sucessiva, a que o direito faz corresponder, quando concluído, o efeito aquisitivo do direito de propriedade; a propósito, Galvão Telles observa que uma das hipóteses características de “expectativa é a dos contratos ou outros negócios jurídicos celebrados sob condição suspensiva.”[3] Semelhante, sob esse aspecto, é a pendência que se verifica na reserva de domínio, que Serpa Lopes, invocando Fortunato Azulay, vê como condição que suspende a execução do contrato até o final pagamento do preço.[4] Dir-se-ia que não há na alienação fiduciária uma condição própria, tendo em vista que os eventos que darão eficácia ao contrato são definidos por lei, mas imprópria, como são algumas condições que, na definição de Bevilacqua, “apresentam a forma, sem ter a essência de condições. Tais são as necessárias, as conditiones juris, as in preteritum...”[5] A matéria, sem dúvida, é rica o suficiente para alimentar interessante debate, mas, como bem assinalou Jacomino, seja qual seja a qualificação do direito do fiduciante, ele é penhorável. Tem razão Jacomino também quanto ao objeto da penhora, seja sob a perspectiva do fiduciário ou do fiduciante. Quanto ao credor-fiduciário, o objeto da penhora há de ser seu direito de crédito, acompanhado do objeto da garantia fiduciária. Assim, em processo de execução judicial movido contra o credor-fiduciário, serão objeto de hasta pública o crédito e sua garantia; no leilão, ao adquirir o crédito, o arrematante ficará sub-rogado nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tornando-se proprietário fiduciário em substituição ao credor-fiduciário; por força da sub-rogação, o arrematante se apropriará do crédito e, completando-se o recebimento do crédito que foi penhorado, será obrigado a dar quitação ao devedor-fiduciante e fornecer-lhe o “termo de quitação”. No outro pólo está o devedor-fiduciante; este é titular de um direito de aquisição sob condição suspensiva, que pode ter como objeto, igualmente, bens móveis, imóveis ou, ainda, direitos de crédito. O direito do devedor-fiduciante é igualmente penhorável. Com efeito, Pontes de Miranda alinha entre os direitos expectativos os derivados de negócios a prazo ou sob condição, observando que tais direitos integram o patrimônio do expectante (aqui, devedor-fiduciante) e, assim sendo, “pode ser arrestado, penhorado ou entrar em massa concursal...”[6] Jacomino lembra, a propósito, que tais direitos são suscetíveis de cessão (Lei 9.514/97, art. 29), não deixando dúvida quanto à penhorabilidade dos direitos do devedor-fiduciante; ora, diz ele, “ostentando um conteúdo econômico, direito atual disponível, parece lógico que esse direito também pudesse ser objeto de constrição judicial e conseqüentemente alienação forçosa.”[7] Nesse caso, o objeto da penhora será o direito de aquisição do domínio, isto é, o direito que tem o devedor-fiduciante de ser investido na propriedade plena do bem, desde que efetive o pagamento da dívida que o onera. Assim, cogitando-se de penhorar os direitos do devedor-fiduciante, o objeto da penhora não será a propriedade, que ele ainda não tem,[8] mas tão somente os direitos aquisitivos.
A jurisprudência recente invocada por Jacomino também não deixa dúvida quanto ao objeto da penhora dos direitos do devedor-fiduciante.
O valor econômico dos direitos aquisitivos, para efeito da penhora, merece especial atenção. Com efeito, na medida em que a aquisição definitiva do direito de propriedade, por parte do devedor-fiduciante, é condicionada ao pagamento da dívida, que em geral se faz parceladamente, a apuração do valor econômico do direito aquisitivo penhorável deve levar em conta, entre outras peculiaridades do caso específico, o valor de mercado do bem, descontado do valor do saldo devedor e encargos contratuais.
Realizado o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, o arrematante ficará sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor-fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor-fiduciário; neste caso, torna-se titular dos direitos aquisitivos e obriga-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato.
A penhora dos direitos do devedor-fiduciante, como bem lembrou Narciso Orlandi Neto, citado por Jacomino, não atinge o direito do credor-fiduciário, pois o que ocorre é apenas a substituição do devedor-fiduciante, que deixa de ser o devedor original e passa a ser o arrematante. Em qualquer dos casos – seja referindo-se aos direitos do credor ou aos direitos aquisitivos do devedor – a penhora deve ser registrada no Registro competente, seja Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos (neste último caso, se se tratar de bem móvel).
Quando a propriedade fiduciária tiver por objeto bem imóvel, o registro se faz com fundamento nos §§ 4° e 5° do art. 659 do Código de Processo Civil. Em suma, embora a matéria possa parecer simples, o artigo de Jacomino foi oportuno não só por estimular o debate, mas, sobretudo, por definir com clareza a natureza do direito que deve ser objeto da penhora, em um ou no outro caso.

Autor - Melhim Namem Chalhub é advogado no Rio de Janeiro, autor do livro “Negócio Fiduciário”, com o qual propõe ao debate anteprojeto de lei de sistematização dos atos de natureza fiduciária.

[1] LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955, n. 544.
[2] GONÇALVES, Aderbal da Cunha. Da propriedade resolúvel. São Paulo: RT, 1979, p. 67.
[3] Expectativa jurídica (algumas notas), O Direito, 1 (1958), 2-6, apud Luís Lima Pinheiro, A cláusula de reserva da propriedade. Coimbra: Livraria Almedina, 1988, p. 54.
[4] LOPES, Miguel Maria de Serpa, Tratado..., cit., n. 204.
[5] BEVILACQUA, Clóvis, Teoria geral do direito civil. 2. ed., Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1929, p. 297. No mesmo sentido, ESPÍNOLA, Eduardo, Sistema do direito civil brasileiro, Rio de Janeiro: Conquista, 4. ed., 1961, v. II, p. 298.
[6] PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti, Tratado de Direito Privado. Rio de Janeiro: Borsoi, 1954, § 577, n° 9.
[7] JACOMINO, Sérgio, Penhora – alienação fiduciária de coisa imóvel. Algumas considerações sobre o registro. Boletim Eletrônico IRIB # 2245 – 09/01/2006, in “Biblioteca Virtual Dr. Gilberto Valente da Silva.[8]A situação tem pontos de contato com a caução de direito aquisitivo sobre imóvel, isto é, a caução do direito do promitente comprador ou do promitente cessionário de imóvel, bem como do cessionário do promitente comprador (Lei 9.514/97, arts. 17 e 21).

É necessária a lavratura de escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº 1.196.992 – MS (REsp), onde se discutiu a necessidade de lavratura de escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros. O acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, a recorrente interpôs o REsp em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS), que manteve o indeferimento do ato de disposição da integralidade da meação pela viúva, por entender necessária a lavratura de escritura pública para sua efetivação. Para o TJMS, não se trata de herança, mas de patrimônio particular da meeira, não podendo ser realizado por termo nos autos de inventário. A recorrente, por sua vez, afirmou não ter condições de arcar com o pagamento dos emolumentos cartorários necessários à lavratura da escritura pública para dispor da meação em favor dos herdeiros e alegou a existência de jurisprudência do Tribunal de Justiça paulista admitindo a cessão da meação por termo nos autos.

Ao analisar o recurso, a Relatora observou que o acórdão recorrido decidiu pela necessidade de lavratura de escritura pública, uma vez que, a disposição da meação do cônjuge supérstite é ato inter vivos, não se confundindo com a sucessão causa mortis. Ademais, a escritura pública é condição essencial para validade de alguns atos, conforme art. 108 do Código Civil. Desta forma, a Ministra entendeu que, embora o art. 1.806 do Código Civil admita que a renúncia à herança possa ser formalizada mediante escritura pública ou termo judicial, é necessário apontar a diferença entre os institutos: na herança, a posse ou a propriedade dos bens do de cujus transmite-se aos herdeiros quando da abertura da sucessão; na meação, o patrimônio é de propriedade da viúva em decorrência do regime de bens do casamento, independendo da abertura da sucessão, podendo ser objeto de ato de disposição pela viúva a qualquer tempo, seja em favor de herdeiros ou terceiros.

Diante do exposto, a Relatora concluiu que o ato de disposição patrimonial da recorrente, caracterizado como a renúncia da sua meação em favor dos herdeiros, não pode ser equiparada à renúncia da herança, tampouco pode ser confundido com a cessão de direitos hereditários, configurando-se como uma verdadeira doação, inclusive, para fins tributários. Assim, a doação, nos termos do art. 541 c/c art. 108, ambos do Código Civil, deve ser formalizada por escritura pública, ainda que a recorrente não possua recursos financeiros para arcar com o pagamento dos emolumentos.

Íntegra da decisão

Dados Básicos
Fonte: 1.196.992
Tipo: Acórdão STJ
Data de Julgamento: 06/08/2013
Data de Aprovação Data não disponível
Data de Publicação:22/08/2013
Estado: Mato Grosso do Sul
Cidade:
Relator: Nancy Andrighi
Legislação: Arts. 108, 541, 1.793 e 1.806 do Código Civil.

Ementa
SUCESSÕES. RECURSO ESPECIAL. MEAÇÃO. ATO DE DISPOSIÇÃO EM FAVOR DOS HERDEIROS. DOAÇÃO.
ATO INTER VIVOS. FORMA. ESCRITURA PÚBLICA. 1. Discussão relativa à necessidade de lavratura de
escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros. 2. O ato
para dispor da meação não se equipara à cessão de direitos hereditários, prevista no art. 1.793 do
Código Civil, porque esta pressupõe a condição de herdeiro para que possa ser efetivada. 3. Embora o
art. 1.806 do Código Civil admita que a renúncia à herança possa ser efetivada por instrumento público
ou termo judicial, a meação não se confunde com a herança. 4. A renúncia da herança pressupõe a
abertura da sucessão e só pode ser realizada por aqueles que ostentam a condição de herdeiro. 5. O ato
de disposição patrimonial representado pela cessão gratuita da meação em favor dos herdeiros
configura uma verdadeira doação, a qual, nos termos do art. 541 do Código Civil, far-se-á por Escritura
Pública ou instrumento particular, sendo que, na hipótese, deve ser adotado o instrumento público, por
conta do disposto no art. 108 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido.

Íntegra
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
RECURSO ESPECIAL Nº 1.196.992 - MS (2010/0104911-6)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE: MARIA JOSÉ DE SOUZA ADVOGADO: OLGA LEMOS CARDOSO DE MARCO - DEFENSORA PÚBLICA
INTERES.: BIANOR ALVES PEREIRA - ESPÓLIO
REPR. POR: MARIA GIOVANNA MARANZANA - INVENTARIANTE E OUTRO
INTERES.: JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DE TRÊS LAGOAS - MS
EMENTA: SUCESSÕES. RECURSO ESPECIAL. MEAÇÃO. ATO DE DISPOSIÇÃO EM FAVOR DOS HERDEIROS.
DOAÇÃO. ATO INTER VIVOS. FORMA. ESCRITURA PÚBLICA.
1. Discussão relativa à necessidade de lavratura de escritura pública para prática de ato de disposição da
meação da viúva em favor dos herdeiros.
2. O ato para dispor da meação não se equipara à cessão de direitos hereditários, prevista no art. 1.793
do Código Civil, porque esta pressupõe a condição de herdeiro para que possa ser efetivada.
3. Embora o art. 1.806 do Código Civil admita que a renúncia à herança possa ser efetivada por
instrumento público ou termo judicial, a meação não se confunde com a herança.
4. A renúncia da herança pressupõe a abertura da sucessão e só pode ser realizada por aqueles que
ostentam a condição de herdeiro.
5. O ato de disposição patrimonial representado pela cessão gratuita da meação em favor dos herdeiros
configura uma verdadeira doação, a qual, nos termos do art. 541 do Código Civil, far-se-á por Escritura
Pública ou instrumento particular, sendo que, na hipótese, deve ser adotado o instrumento público, por
conta do disposto no art. 108 do Código Civil.
6. Recurso especial desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da TERCEIRA Turma do Superior
Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por
unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)
Relator(a). Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 06 de agosto de 2013 (Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI, Relatora
RELATÓRIO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relatora): Cuida-se de Recurso Especial interposto por MARIA JOSÉ DE SOUZA, com base no art. 105, III, “c”, da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ/MS).
Ação: arrolamento sumário dos bens deixados por BIANOR ALVES PEREIRA, em razão de seu
falecimento.
Decisão: indeferiu o ato de disposição da integralidade da meação pela viúva MARIA JOSÉ DE SOUZA,
nos autos do arrolamento, por entender que não se trata de herança, mas de patrimônio particular da
meeira, perfazendo ato não afeto ao juízo sucessório, sendo, portanto, necessária a lavratura
deescritura pública para sua efetivação.
Acórdão: manteve a decisão unipessoal que negou provimento ao recurso de agravo de instrumento
interposto por MARIA JOSÉ DE SOUZA, para reafirmar a necessidade de escritura pública que a viúva
disponha da sua meação em favor dos herdeiros, o que não pode ser feito por termo nos autos
doinventário, por se tratar de ato de disposição patrimonial inter vivos, nos termos da seguinte ementa
(e-STJ fls. 86/92):
EMENTA – AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO – DECISÃO QUE NEGOU SEGUIMENTO DE PLANO AO
RECURSO – AGRAVO REGIMENTAL QUE NENHUM ELEMENTO NOVO TROUXE QUE LEVASSE O RELATOR
A SE RETRATAR DA DECISÃO PROLATADA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Mantém-se a decisão que nega seguimento de plano, se no agravo regimental o recorrente nenhum
elemento novo trouxe, que pudesse levar o relator a se retratar da decisão prolatada.
Recurso especial: interposto por MARIA JOSÉ DE SOUZA com base na alínea “c” do permissivo
constitucional (e-STJ fls. 97/105), alega a existência de dissídio jurisprudencial entre o acórdão recorrido
e o acórdão proferido pelo TJ/SP, no agravo de instrumento n.º 468.409-4/5-00, em sede do qual teria
sido reconhecida a possibilidade de renúncia à meação por termo dos autos, não se fazendo necessária
a lavratura de escritura pública perante o Tabelião.
Exame de admissibilidade: o recurso foi admitido na origem pelo TJ/MS (e-STJ fls. 118/120).
É o relatório.
VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relatora):
Cinge-se a controvérsia a analisar a possibilidade da viúva renunciar sua meação em favor dos herdeiros,
por termo nos autos de inventário, dispensando-se a lavratura de escritura pública.
I – Das formalidades relacionadas ao ato de disposição da meação do cônjuge em favor dos herdeiros. O acórdão recorrido afirma a necessidade de escritura pública porque a “disposição da meação do
cônjuge supérstite é ato de iniciativa inter vivos e não se confunde com a sucessão causa mortis.
Ademais, a escritura pública é a forma prescrita pela lei como condição essencial para validade de
alguns atos, e para tais, torna-se ele imprescindível, nos termos do art. 108 do CC” (e-STJ fl. 90).
Aduz a recorrente, todavia, que não tem condições de arcar com o pagamento dos emolumentos
cartorários necessários à lavratura de instrumento público para dispor da meação em favor dos
herdeiros, e que há jurisprudência do TJ/SP admitindo a cessão da meação por termo judicial nos autos
do inventário.
O acórdão paradigma apontado pela recorrente, de fato, reconheceu a possibilidade da cessão da
meação se dar por termo nos autos, ao equipará-la, de certa maneira, à renúncia da herança.
Para corroborar sua conclusão, o TJ/SP faz remissão à lição de Euclides Benedito de Oliveira e Sebastião
Luiz Amorim, no sentido de que “embora inconfundível com a renúncia à herança, dela se aproxima ao
ponto em que implica efetiva cessão de direitos, de modo que utilizáveis os mesmo instrumentos para
sua formalização. Com efeito, o direito de cada herdeiro, a título de posse ou propriedade, sobre sua
parte ideal na herança, antes da partilha é juridicamente equivalente ao do cônjuge sobrevivo sobre a
metade ideal do patrimônio a partilhar” (Inventários e Partilhas – Direito das Sucessões, 16ª ed., Leud:
São Paulo, 2003, p. 64/65) (e-STJ fl. 19) (sem destaque no original).
Embora o art. 1.806 do Código Civil, de fato, admita que a renúncia à herança possa ser efetivada por
instrumento público ou termo judicial, é relevante apontar uma sensível diferença entre os institutos:
enquanto na herança, a posse ou propriedade dos bens do de cujus transmite-se aos herdeiros quando
e porque aberta a sucessão (princípio do saisine), na meação, o patrimônio é de propriedade da viúva
em decorrência do regime de bens do casamento, independe da abertura da sucessão, e pode ser
objeto de ato de disposição pela viúva a qualquer tempo, seja em favor dos herdeiros ou de terceiros.
Em síntese, a renúncia da herança pressupõe a abertura da sucessão e a condição de herdeiro, situações
que não se aplicam à viúva-meeira. Nas palavras de Francisco José Cahali e Giselda Maria Fernandes
Novaes Hironaka:
Representando abdicação do direito à herança, só se admite a renúncia quando da abertura da
sucessão, oportunidade em que nasce o direito hereditário. O repúdio prematuro, ou promessa de
renúncia, ainda que formal, promovidos antes do falecimento, não tem validade jurídica, até
porque implicariam em ilegal pacto sucessório” (Direito das Sucessões, 4ªed., São Paulo: RT, 2012, p.
89).
Assim, na hipótese, o ato de disposição patrimonial da recorrente, caracterizado como a renúncia da sua
meação em favor dos herdeiros, não pode ser equiparada renúncia da herança. Da mesma forma, ele não se confunde com a cessão de direitos hereditários, prevista no art. 1.793 do
Código Civil, porque esta também pressupõe a condição de herdeiro do cedente. Note-se, por oportuno,
que a própria cessão de direitos hereditários exige a lavratura de escritura pública para sua efetivação,
não havendo porque se prescindir dessa formalidade no que tange à cessão da meação.
Com efeito, verifica-se que ato de disposição patrimonial pretendido pela recorrente, representado pela
cessão gratuita da sua meação em favor dos herdeiros do falecido, configura uma verdadeira doação,
inclusive para fins tributários, como, aliás, já foi consignado por esta Corte, no Ag 1165370, Rel.Min. Luiz
Fux, DJe de 18.09.2009.
E a doação, por sua vez, nos termos do art. 541 do Código Civil, far-se-á por Escritura Pública ou
instrumento particular, sendo que, na hipótese, deve ser adotado o instrumento público, por conta do
disposto no art. 108 do Código Civil.
Embora seja compreensível a dificuldade da recorrente em arcar com o pagamento dos custos
necessários à lavratura de uma escritura pública, perante o Tabelião, para poder transferir aos seus
filhos a propriedade da metade do imóvel inventariado, que lhe pertence em razão da meação, não há
possibilidade de se prescindir das formalidades expressamente previstas na legislação civil.
Forte nestas razões, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
Número Registro: 2010/0104911-6
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.196.992/MS
Números Origem: 20090280306 20090280306000100 20090280306000101 21090051530
PAUTA: 06/08/2013 – JULGADO: 06/08/2013
Relatora: Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da Sessão: Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Subprocurador-Geral da República: Exmo. Sr. Dr. JOSÉ BONIFÁCIO BORGES DE ANDRADA
Secretária: Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE: MARIA JOSÉ DE SOUZA
ADVOGADO: OLGA LEMOS CARDOSO DE MARCO - DEFENSORA PÚBLICA INTERES.: BIANOR ALVES PEREIRA - ESPÓLIO
REPR. POR: MARIA GIOVANNA MARANZANA - INVENTARIANTE E OUTRO
INTERES.: JUÍZO DE DIREITO DA 1A VARA CÍVEL DE TRÊS LAGOAS - MS
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Sucessões - Inventário e Partilha
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta
data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a).
Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de
Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora.
(D.J.E. de 22.08.2013)
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

É possível hipoteca sobre a propriedade gravada com Direito de Superfície?

Acerca deste assunto, vejamos como se pronunciou Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, em publicação do IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – O Direito de Superfície”, Vol. 2, p. 20:

“12) Onerações: é possível instituir hipoteca ou alienação fiduciária sobre a propriedade do fundeiro, independentemente da propriedade superficiária, assim como se admite a oneração da propriedade superficiária sem atingir a propriedade do fundeiro. A constituição da hipoteca sobre a propriedade do fundeiro não alcançará a construção ou a plantação objeto da superfície anteriormente constituída, derrogando, assim, o art. 1.474 do CC. A hipoteca não abrangerá todas as acessões e melhoramentos do imóvel, como indica a primeira parte do dispositivo mencionado, incidindo a parte final dessa norma, no sentido de que subsistem os ônus reais registrados anteriormente à hipoteca.”

Fonte: Base de dados do IRIB Responde

O envidraçamento da sacada não caracteriza alteração de fachada

É cada dia mais crescente e comum a construção e comercialização de apartamentos residenciais com sacada ou varanda gourmet, inclusive, esse é um dos principais atrativos e argumentos de venda dos incorporadores.

Também é muito comum observar nos Stands de vendas dessas construtoras a existência de apartamentos decorados onde as sacadas ou varandas gourmet são expostas com o referido envidraçamento.

No entanto, muitos condôminos, após o recebimento das chaves do imóvel, são impedidos de realizar esse envidraçamento, sob o argumento que o envidraçamento configura alteração da fachada.

Esse é um tema polêmico, com recorrente apreciação do Poder Judiciário, onde muito se discute se o envidraçamento de sacada caracteriza ou não alteração de fachada.

O artigo 10º, inciso I, da Lei n.º 4561/64 disciplina expressamente que é vedado ao condômino alterar a forma externa da fachada.

Contudo, recentemente, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da apelação n.º 0029009-21.2011.8.26.0002, de Relatoria do Eminente Desembargador Fortes Barbosa, decidiu que: “(...)  instalação de vidros incolores e imperceptíveis, não importam em alteração considerável da fachada, vedada pelas normas condominiais e pelo artigo 10, inciso I da Lei n.º 4561/64 e pelo artigo 1336, inciso II do Código Civil.”

No arresto o TJ/SP entendeu que a instalação de vidros incolores e o emprego de perfis de alumínio leve não alteraram em nada a fachada do prédio, ficando preservadas as intenções formais e de acabamento do projeto inicial.

O DD. Desembargador, no mesmo acórdão, concluiu, ainda, que o envidraçamento não quebra a harmonia arquitetônica e, inclusive, melhora na funcionalidade e no aproveitamento da sacada com maior segurança.

O entendimento do TJ/SP também é compartilhado pelo Jurista Caio Mário da Silva Pereira, vejamos: “Tem-se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto” (Condomínio e Incorporações, Editora Forense, 6ª edição, 2000, p. 156).

Também é importante observar que muitos condomínios autorizam a instalação de redes de proteção que, igualmente, não caracterizam alteração da fachada. No entanto, cumprem a mesma finalidade do envidraçamento.

Outro aspecto bem observado no venerando acórdão do TJ/SP é que o envidraçamento da sacada prescinde de autorização do Poder Público (Municipalidade), uma vez que não provoca aumento da área total edificada.

Não bastassem tais argumentos, o envidraçamento da sacada visa além da segurança e o conforto, possibilitar a redução de ruídos e evitar a entrada de poeira e detritos trazidos pelo ar, sem interferir de modo apreciável a harmonia da fachada externa de qualquer edifício.

O Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidindo questão semelhante firmou entendimento no mesmo sentido, a saber: “(...) Se o fechamento de sacada de edifício é realizado com a colocação de vidros fume, de forma discreta e sem alterar a harmonia do conjunto, não há infração ao artigo 10, inciso I, da Lei n.º 4591/64. A arte arquitetônica tem dupla finalidade: além de agradar ao espírito, é também utilitária e, nesse sentido, deve atender às necessidades do conforto e bem estar do ser humano que a usará não para simples deleite, mas para abriga-se” (TJ/R – RT 783/416).

Ademais, a evolução desse entendimento atende aos anseios da vida cotidiana.

O envidraçamento da sacada além de não configurar alteração de fachada confere inúmeros benefícios aos usuários (condôminos) em geral, uma vez que a cada dia é mais comum e habitual a edificação de prédios em vias de grande circulação de veículos, que são responsáveis e os  grandes geradores de ruídos e de poluição e, nesse sentido, o envidraçamento minimiza esse desconforto, bem como confere segurança, conforto, funcionalidade e pleno uso e gozo da área de sacada ou varanda gourmet.



Fonte: Alex Araujo Terras Gonçalves
Publicado em 11/2013
Leia mais: http://jus.com.br/artigos/25696/o-envidracamento-da-sacada-nao-caracteriza-alteracao-de-fachada#ixzz2k9Tiq2Um

Registro cancelado. Matrícula – exclusão – impossibilidade. Previsão legal – ausência.

Não é possível a exclusão de registro cancelado da matrícula imobiliária, tendo em vista a ausência de previsão legal. A 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo (1ª VRPSP) julgou o Processo nº 0037042-26.2013.8.26.0100 (Pedido de Providências), onde se decidiu pela impossibilidade de exclusão de registro cancelado da matrícula imobiliária, por não haver previsão no ordenamento registrário brasileiro. A decisão, que julgou indeferido o pedido da requerente, foi proferida pelo MM. Juiz de Direito, Josué Modesto Passos.

No caso em tela, foi determinado o arresto de parte do imóvel de requerente, em decorrência de ação de execução cível movida em face do antigo proprietário. Inconformada, ingressou com embargos de terceiro e, mediante liminar, conseguiu mandado de cancelamento do arresto (R.08). No entanto, alegou que ainda aguarda as devidas providências de cancelamento por parte do Registro de Imóveis, requerendo, ainda, o cancelamento de outro registro (R.09), uma vez que, a mesma determinação do arresto também fora registrada em outra matrícula. Em seus esclarecimentos, o Oficial Registrador afirmou, em síntese, que apenas cumpriu seu dever legal ao registrar o arresto determinado pelo Juízo Cível e que tal arresto já foi cancelado, conforme a averbação correspondente e que a requerente pretende a exclusão do registro. O Ministério Público, por sua vez, afirmou que o ato praticado pelo Oficial Registrador encontra-se em perfeita conformidade com a lei.

Ao julgar o pedido, o MM. Juiz de Direito observou que o registro já está cancelado e não produz mais efeitos. Ademais, observou que a requerente pretende que o registro R.08 seja apagado/excluído da matrícula, o que é impossível, porque, como observado pelo Oficial Registrador, a exclusão de registro é um ato que não encontra guarida no ordenamento registrário brasileiro, devendo ser promovido apenas o seu cancelamento.

Neste sentido, assim se pronunciou o Magistrado:

“Conclui-se que o cancelamento é, portanto, uma extinção formal de assento determinado e anterior, razão pela qual o registro cancelado não pode ser apagado/excluído das fichas que descrevem sobre todo o histórico do imóvel. Do contrário, haveria averbações de cancelamento fazendo menção a registros que fisicamente não se encontram mais inscritos nas fichas da matrícula, gerando insegurança sobre a situação do imóvel.”

Ademais, no que se refere ao pedido de cancelamento do registro R.09, o Magistrado entendeu não ser possível seu deferimento, “porque é ao juízo que determinou o arresto que agora cabe deliberar acerca do seu levantamento.”

Posto isto, foi indeferido o pedido formulado pela requerente.

Íntegra da decisão

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB