quinta-feira, 28 de junho de 2018

STJ: Terceira Turma reconhece cessão de locação de imóvel ante silêncio de locador notificado

Com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cessão de locação de imóvel pode ocorrer a partir da notificação extrajudicial ao locador, mesmo que não haja manifestação de anuência. O entendimento é de que o prazo de 30 dias é decadencial, interpretando-se o silêncio como consentimento.

Segundo os autos, dois sócios alugaram imóvel para a instalação de um bar em 2002. Três anos depois, um deles, que havia colocado os pais como fiadores do aluguel, deixou a sociedade. O bar continuou em funcionamento no mesmo local.

Em 2008, o locador ajuizou ação de despejo por falta de pagamento contra o que saiu da sociedade. A ação foi extinta sem resolução do mérito, antes mesmo da citação, em virtude da purgação da mora efetuada por terceiro.

O locatário, então, promoveu a notificação extrajudicial do locador e do bar acerca de seu afastamento da relação locatícia. Como não obteve resposta sobre a notificação, ajuizou ação pedindo a declaração de insubsistência da relação locatícia e a inexistência das obrigações respectivas.

No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou a sentença para manter a relação jurídica, por considerar o contrato válido e eficaz. De acordo com o TJSP, o silêncio dos envolvidos não torna a relação inexistente, assim como o pagamento do aluguel por terceiro não implica a formação de novo contrato.

Realidade diversa

Em recurso especial, o então locatário pediu o reconhecimento judicial da cessão de locação. A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a boa-fé objetiva e a função social do contrato devem ser consideradas no caso.

“É indiscutível que o contrato foi inicialmente celebrado com o recorrente, pessoa natural, com a finalidade de viabilizar a instalação da pessoa jurídica por ele constituída. De outro lado, é do mesmo modo indiscutível que a literalidade das cláusulas contratuais há muito não corresponde à realidade estabelecida entre os sujeitos do processo”, explicou a ministra.

Segundo Nancy Andrighi, é possível inferir, dos autos, que o contrato de locação, embora existente e válido, tornou-se ineficaz em relação ao ex-sócio a partir da notificação extrajudicial, quando a responsabilidade passou para a pessoa jurídica. Além disso, o locador tinha o prazo de 30 dias após a notificação para manifestar sua anuência ou oposição à mudança no contrato, o que não ocorreu.

“Não havendo manifestação do locador nos 30 dias seguintes à notificação, presume-se a sua autorização, a afastar, pois, a eventual imputação de violação da lei ou do contrato pelo primitivo locatário, legitimando-se, assim, a cessão da locação”, esclareceu a relatora.

Expectativa concreta

Em seu voto, a ministra afirmou que a cessão da locação é uma das formas de substituição subjetiva admitidas pela Lei 8.245/91. Dessa forma, o caso em análise representaria uma hipótese de consentimento posterior à efetiva cessão.

“A ausência de qualquer oposição à notificação extrajudicial promovida pelo locatário, aliada à permanência da pessoa jurídica no imóvel, inclusive pagando os aluguéis, e à purgação da mora por terceiro estranho ao contrato, tudo isso com o pleno conhecimento do locador, criaram no recorrente a expectativa concreta de ter-se consolidado a cessão da locação em favor daquela, legitimando-se, assim, a situação de fato vigente”, concluiu Nancy Andrighi.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1443135

Fonte: STJ | 21/06/2018.

Dívida do condomínio com terceiro pode acarretar penhora de bem de família

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.
Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.
Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.
No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.
Propter rem
Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.
“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.
Bem de família
Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.
O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.
Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.
Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1473484
Fonte: STJ | 22/06/2018.

terça-feira, 26 de junho de 2018

Por maioria, STF afasta penhora de bem de família do fiador na locação comercial

Precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia.

Assim entendeu a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, por maioria de votos, em um caso sobre a arrematação de uma casa— localizada em Campo Belo (SP) — em leilão ocorrido no ano de 2002.

O relator, Dias Toffoli, considerava possível que o bem de família de fiador fosse alvo
de penhora em locação comercial.


Segundo o recorrente, o imóvel seria impenhorável por ser sua única propriedade, sendo ele o responsável pelo sustento da família. O homem alegou que, na hipótese, cabe a proteção do direito fundamental e social à moradia.

O julgamento teve início em outubro de 2014, quando o ministro relator Dias Toffoli — então componente da 1ª Turma — considerou possível bloquear o bem de família tanto na locação residencial como na comercial. Na ocasião, a análise foi suspensa por pedido de vista do ministro Luís Roberto Barroso.

O tema só voltou à pauta quase quatro anos depois, na sessão do dia 12 de junho, quando Barroso apresentou voto acompanhando o relator. De acordo com o ministro, o Supremo já tem entendimento pacífico reconhecendo a penhora do bem de família do fiador por débitos decorrentes do contrato de locação residencial.

Empreendedorismo
Para o ministro, a lógica do precedente é válida também para os contratos de locação comercial na medida em que, embora não envolva direito à moradia dos locatários, compreende o seu direito à livre iniciativa que também tem fundamento constitucional.

Segundo ele, a possibilidade de atingir o patrimônio do fiador que, voluntariamente, oferece o bem como garantia do débito, impulsiona o empreendedorismo ao viabilizar contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis.


Ministra Rosa Weber abriu divergência contra exceção nesse tipo de caso.
Nelson Jr./SCO/STF
No entanto, a ministra Rosa Weber abriu divergência contra esse tipo de medida, inclusive na locação comercial. Do mesmo modo votou o ministro Marco Aurélio: o vice-decano disse que a lei em nenhum momento distingue o tipo de locação.

Também votou com a divergência o ministro Luiz Fux, no sentido da impenhorabilidade, conforme parecer do Ministério Público Federal. O acórdão ainda não foi publicado. Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.

RE 605.709 

quinta-feira, 21 de junho de 2018

Transação para quitar débitos de contrato de locação é nula sem autorização do cônjuge do fiador

O instrumento transacional que estabelece novas obrigações, fixa novos prazos e forma de pagamento é equivalente a um novo contrato. Por isso, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu declarar nula a fiança prestada para instrumento particular de transação, feito sem autorização da esposa do fiador, para o parcelamento de débitos de locação de imóvel.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, fundamentado na jurisprudência do STJ acerca da responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato e do artigo 39 da Lei 8.245/91, considerou que o termo de transação não configurou novo contrato e, portanto, não necessitaria da outorga uxória (autorização do cônjuge).

O instrumento transacional é o documento pelo qual as partes pactuaram a extinção de uma obrigação por meio de concessões mútuas ou recíprocas. Para o TJRS, a chamada Lei do Inquilinato estabelece que o fiador responde pela prorrogação do contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel, por meio da entrega das chaves, independentemente de o contrato ter sido, inicialmente, por tempo determinado.

O ministro, entretanto, ressaltou que todo negócio jurídico prestado por pessoas casadas, exceto em caso de separação absoluta de bens, deve conter a anuência de ambos os cônjuges, conforme dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil de 2002.

“Não há como prevalecer a tese do tribunal de origem, haja vista que o instrumento transacional cria novas obrigações, fixa novo prazo e forma de pagamento, necessitando da anuência dos contraentes originários e dos eventuais garantidores. Portanto, a transação é um novo contrato”, afirmou o ministro Cueva.

Execução judicial

Locadores e a locatária celebraram contrato de locação comercial de imóvel em Porto Alegre. O fiador obrigou-se, solidariamente, a responder pela integralidade dos débitos oriundos do acordo por todo o prazo de vigência, como pelo período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, até a desocupação do imóvel.

Findado o prazo determinado, a locatária prorrogou o contrato por prazo indeterminado e permaneceu no imóvel. Contudo, se tornou inadimplente, deixando de pagar o aluguel e as despesas acessórias da locação. O inadimplemento motivou a celebração de um instrumento de transação extrajudicial, sem a anuência do cônjuge do fiador, pelo qual se parcelaram os débitos vencidos e não pagos até a data.

Entretanto, as obrigações estipuladas no instrumento também não foram cumpridas. Os locadores, então, ajuizaram ação de execução com fins de cobrança dos valores devidos, alegando que o fiador e a locatária são responsáveis diretos pelos débitos, contabilizados em quase R$ 48 mil.

Anuência do cônjuge

Em seu voto, Villas Bôas Cueva destacou a incidência da Súmula 332 do STJ, que estabelece que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Para o ministro, por se tratar de um “novo contrato”, seria necessário a autorização do cônjuge do fiador para que a garantia tivesse validade.

“Seja qual for a natureza jurídica do instrumento celebrado, é imprescindível a participação dos consortes, motivo pelo qual a ausência de um deles provoca a ineficácia da garantia prestada”, concluiu.

Com esse entendimento, a turma, a unanimidade, declarou a nulidade da garantia prestada na transação extrajudicial e extinguiu a execução judicial contra os fiadores.

sexta-feira, 15 de junho de 2018


A 8ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), por unanimidade, deu provimento ao agravo de instrumento interposto por sócio de uma empresa contra decisão do Juízo da 2ª Vara da Subseção Judiciária de Pouso Alegre/MG, que julgou improcedente a Exceção de Pré-Executividade oposta pelo agravante, determinando o prosseguimento da execução fiscal.

Ao recorrer, o apelante sustentou que jamais exerceu atividade de gerência na empresa, participando apenas como sócio quotista, não podendo se cogitar em responsabilidade pelos débitos fiscais.

Ao analisar o caso, o relator, juiz federal convocado Miguel Ângelo de Alvarenga Lopes, destacou que “o Código Tributário Nacional, ao tratar da responsabilidade tributária de terceiros, é expresso no sentido de que são pessoalmente responsáveis pelos créditos correspondentes a obrigações tributárias resultantes de atos praticados com excesso de poderes ou infração de lei, contrato social ou estatutos os diretores, gerentes ou representantes de pessoas jurídicas de direito privado”.

O magistrado ressaltou ainda que é pacífico o entendimento segundo o qual o sócio quotista, que não exerceu a administração da empresa, não pode ser responsabilizado pela dívida da sociedade.

Diante do exposto, a Turma, deu provimento ao agravo de instrumento, para excluir o nome do agravante do polo passivo da Execução Fiscal, nos termos do voto do relator.

Processo nº: 2007.01.00.019234-7/MG

quinta-feira, 7 de junho de 2018

Entendimento do STF: Herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança

Mesmo no caso de imóvel objeto de herança, é possível a um dos herdeiros pleitear a declaração da prescrição aquisitiva do bem (usucapião), desde que observados os requisitos para a configuração extraordinária previstos no artigo 1.238 do Código Civil de 2002 – o prazo de 15 anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição dos demais proprietários ou de terceiros.

O entendimento foi reafirmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e determinar o retorno dos autos à origem para o prosseguimento da ação de usucapião, anteriormente julgada extinta sem resolução de mérito.

A ação de usucapião extraordinária, proposta por um dos herdeiros, buscava o reconhecimento, em seu favor, do domínio do imóvel objeto de herança.

Em primeira instância – a sentença foi posteriormente confirmada pelo TJSP –, o juiz julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por entender que o fato de a herdeira afirmar que é possuidora do bem de forma exclusiva não permite que ela adquira a propriedade individualmente, pois a tolerância dos demais herdeiros gera a detenção do bem, mas não sua posse.

Requisitos

A relatora do recurso especial da herdeira, ministra Nancy Andrighi, destacou que, com o falecimento, ocorre a transmissão do imóvel aos seus herdeiros, conforme regra do artigo 1.784 do Código Civil de 2002.

“A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no artigo 1.791, parágrafo único, do CC/02”, apontou a ministra.

Todavia, a relatora destacou que o STJ possui jurisprudência no sentido de que é possível o condômino usucapir, em nome próprio, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião e que tenha sido exercida a posse exclusiva pelo herdeiro/condômino como se dono fosse (animus domini).

“Conclui-se, portanto, que a presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária”, concluiu a ministra ao determinar o retorno dos autos à origem.