Alienação Fiduciária de Imóvel: Garantia fomentadora do crédito amparada na eficiência dos Cartórios Extrajudiciais

A Lei n. 9.514/97 está inserida no contexto de desjudicialização que vem soltando as amarras da burocracia que sempre incomodaram os brasileiros.

Antes da alienação fiduciária de imóveis, quem quisesse tentar obter crédito para abrir novos negócios tinha muito mais dificuldades, pois a garantia que normalmente dava para o banco era a hipoteca.

O problema é que, em caso de inadimplemento, a hipoteca apenas garante o direito de a penhora em execução judicial recair sobre o imóvel. Isto é, o credor tem que ajuizar uma ação judicial de execução, onde há citação, oportunidade de impugnação e embargos por parte de devedor, depois, se tudo der certo, penhora do imóvel, e, após, leilão, arrematação, expedição de carta de arrematação, para finalmente levar ao cartório de Registro de Imóveis e registrar a carta e ter a disponibilidade do imóvel.

Isso, conhecendo-se o nosso Judiciário, sabemos que dura anos. Então este custo e tempo que fatalmente seriam despendidos pelo banco inflava os seus custos contratuais e de seus juros. A dificuldade de aprovação de concessão de crédito era inclusive maior, pois nenhum credor em sã consciência gostaria de ter que passar por todos os dissabores da espera do fim de um processo judicial.

E foi aí que, em 1997, com a Lei n. 9.514, criou-se no Brasil mais um instituto que serve para o credor ter imóveis do devedor afetados à garantia de seu crédito: a alienação fiduciária de imóvel (à semelhança do que já se via há muito tempo com veículos, nos termos do Decreto n. 911 de 1969).

Este instituto “deu um banho” de agilidade na hipoteca e acabou se transformando na ”queridinha” dos bancos, sendo todo o seu procedimento levado a efeito no cartório de Registro de Imóveis.

A partir de então, o imóvel é desde logo alienado ao credor. Alienado “fiduciariamente”, isto é, em confiança para garantir um crédito. Com o registro da alienação fiduciária o devedor virará desde logo dono do imóvel. Mas dividirá esta propriedade com o credor até a quitação da dívida. Quando quitar a dívida, basta levar o termo de quitação assinado pelo credor ao cartório de Registro de Imóveis e pronto: será proprietário pleno do imóvel.

Como se percebe, a grande diferença em relação à hipoteca é a de que o credor já é também proprietário do imóvel. Mas essa propriedade do credor só se consolidará plenamente em suas mãos se o devedor não pagar a dívida.

Como o Direito encara isso: ocorre o que se denomina de “propriedade resolúvel” para o banco. Isso significa que satisfeita uma condição (pagamento da dívida), a propriedade do banco “se resolve” e fica tudo com o devedor. Há, pois, um desdobramento da posse entre o devedor e o credor. O imóvel passa a estar afetado à função de garantir o credor.

Este desdobramento da posse terminará com um desses dois finais:

1 – o devedor paga tudo, pega o termo de quitação e averba no cartório de Registro de Imóveis e todos terminam “felizes para sempre”. Caso pague após a intimação, tudo continua como dantes; ou

2 – o devedor acaba desapontando o credor e não paga o devido, e a propriedade se consolida em nome do credor. O credor, então, leiloa o imóvel, pega o valor da dívida e repassa o que sobrar para o devedor.

Como se dá o final no qual há inadimplência do devedor?

Caso o devedor não pague a sua dívida, será adotado o seguinte procedimento, bastante célere: o credor requer ao cartório de Registro de Imóveis que intime o devedor a pagar em 15 dias. Se pagar, tudo volta ao normal e segue-se o cumprimento do contrato. Caso não pago, opera-se a consolidação da propriedade em nome do credor, o que é feito por uma averbação na matrícula do imóvel. Após, o credor leva o imóvel a leilão. Com o dinheiro recebido, paga-se a dívida e, caso ainda sobre algum valor, esse é repassado ao devedor. Isso está nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97.

E se o cartório não encontrar o devedor para intimar?

Há casos em que o devedor não é encontrado no endereço que forneceu ao credor no momento da contratação. É seu ônus o de mantê-lo atualizado perante o credor.

Assim, caso o devedor não seja encontrado no endereço informado, após três tentativas consecutivas, basta o cartório certificar isso e, então publicar edital. Passado o prazo para pagamento, sem que esse tenha ocorrido, consolida-se a propriedade ao credor e “segue o jogo”.

O art. 26, § 4º, da Lei n. 9.514/97 aduz que caso o devedor esteja “em local ignorado, incerto ou inacessível”, deve ser feita a intimação por edital.

A legalidade da expedição de edital após a não localização do devedor não gera maiores polêmicas, sendo inclusive entendimento já sedimentado no STJ, o qual é o Tribunal responsável pela correta aplicação e uniformização da legislação federal (AgRg no AREsp n. 232.769, AgRg no REsp n. 1.051.064, AgRg no AREsp n. 543.904, etc).

Veja-se, por exemplo, a ementa deste último julgado citado, publicado em fins do ano de 2014:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI N. 9.514/97. INTIMAÇÃO PESSOAL. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

Nos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade, intentada a intimação pessoal por três vezes consecutivas e frustradas ante a ausência do mutuário, justifica-se, posteriormente, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei n. 9.514/97.
Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.
Agravo regimental desprovido.
(AgRg no AREsp 543.904/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/11/2014, DJe 28/11/2014).

De fato, não poderia um procedimento tão importante ao desenvolvimento do setor habitacional do país ficar a mercê de atuações postergatórias do devedor. O cumprimento dos contratos é baliza fundamental para o desenvolvimento negocial de qualquer sociedade.

E deve-se lembrar que os oficiais de registro detém fé pública, o que significa que se, por exemplo, o devedor se recuse a assinar a intimação, basta certificar isso e continuar o procedimento.

Tendo em vista a fé pública do oficial de registro público, os magistrados que atuam em processos em que devedores questionam o procedimento da Lei n. 9.514/97 devem decidir sempre partindo da premissa de que o devedor tem o ônus da prova para desconstruir a presunção de veracidade e legalidade dos atos do cartório, sob pena de contribuir para a judicialização de descontentamentos infundados, em prejuízo de todo o sistema facilitador de concessão de crédito que cerca tal instituto.

* O Autor, Rodrigo Esperança Borba é Oficial registrador do 4º. Registro de Imóveis de Goiânia/Go (www.4registro.com.br). Ex-oficial registrador no Mato Grosso do Sul. Ex- juiz federal substituto. Ex- Delegado de Polícia Federal.

JURISPRUDÊNCIA DO STJ – DIREITO CIVIL. IRRETROATIVIDADE DOS EFEITOS DE CONTRATO DE UNIÃO ESTÁVEL

Não é lícito aos conviventes atribuírem efeitos retroativos ao contrato de união estável, a fim de eleger o regime de bens aplicável ao período de convivência anterior à sua assinatura. Inicialmente, registre-se, acerca dos efeitos do contrato de união estável, que doutrinadores renomados sustentam que, na união estável, é possível a alteração, a qualquer tempo, das disposições de caráter patrimonial, inclusive com efeitos retroativos, mediante singelo acordo despido de caráter patrimonial, sob o argumento de que deve prevalecer o princípio da autonomia da vontade.
Não obstante essa vertente doutrinária, o art. 1.725 do CC não comporta o referido alcance. Com efeito, o mencionado dispositivo legal autoriza que os conviventes formalizem suas relações patrimoniais e pessoais por meio de contrato e que somente na ausência dele aplicar-se-á, no que couber, o regime de comunhão parcial.
Em síntese: enquanto não houver a formalização da união estável, vigora o regime da comunhão parcial, no que couber. O contrato de convivência, no entanto, não pode conceder mais benefícios à união estável do que ao casamento, pois o legislador constitucional, apesar de reconhecer os dois institutos como entidade familiar e lhes conferir proteção, não os colocou no mesmo patamar, pois expressamente dispôs que a lei facilitará a conversão daquele neste (§ 3º do art. 226 da CF).Portanto, como o regime de bens entre os cônjuges começa a vigorar desde a data do casamento (§ 1º do art. 1.639 do CC) e a modificação dele somente é permitida mediante autorização judicial requerida por ambos os consortes, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvado o direito de terceiros (§ 3º do art. 1.639 do CC), não se vislumbra como o contrato de convivência poderia reconhecer uma situação que o legislador, para o casamento, enuncia a necessidade da intervenção do Judiciário. Até porque, admitir o contrário seria conferir, sem dúvida, mais benefícios à união estável do que ao matrimônio civil, bem como teria o potencial de causar prejuízo a direito de terceiros que porventura tivessem contratado com os conviventes. REsp 1.383.624-MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 2 de junho de 2015, DJe 12 de junho de 2015.

Fonte: CNB/SP – STJ | 08/07/2015.

Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa

O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa.
Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial.
Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$ 9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.
Garantia constitucional
A cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário.
Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento.
No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.
Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
Eficácia horizontal
Salomão apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.
Por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão, "deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório".

REsp n. 1.365.279

Averbação de construção. Residência de madeira. CND – exigibilidade.

Pergunta: No caso de averbação de construção residencial de madeira, com área superior a 70m², é necessária a apresentação de Certidão Negativa de Débito previdenciária?

Resposta: A nosso ver, o fato de a construção ser em madeira não afasta a exigibilidade da mencionada certidão, considerando a área ser superior a 70m².

Isso porque, para efeitos de exigibilidade de CND, considera-se obra de construção civil a “construção, a demolição, a reforma, a ampliação de edificação ou qualquer outra benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo(…)”, conforme art. 322 da Instrução Normativa RFB nº 971/2009. Note que o texto legal não faz diferença entre obra de alvenaria ou madeira.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da referida Instrução Normativa, especialmente os arts. 322 e seguintes.

Fonte: IRIB.