Barulho e vizinhos: O que fazer quando não se tem sossego?

Cada dia se torna mais comum, brigas e discussões com vizinhos, principalmente por causa de barulho excessivo. Primeiro porque quem faz barulho acredita que tem o direito de fazê-lo e nem acredita que seja excessivo; quem sofre os efeitos; não aguenta e quase enlouquece; pois deseja sossego para trabalhar, estudar, ou qualquer outra coisa que não somente o repouso.

Para entendermos onde começa o direito de um e termina o direito do outro, devemos conceituar esse sossego, que está intrinsecamente ligado ao direito de personalidade, direito à vida e saúde e ainda, ao direito de meio ambiente. Ou seja, em outras palavras: "Direito que tem cada indivíduo de gozar de tranquilidade, silêncio e repouso necessários, sem perturbações sonoras abusivas de qualquer natureza" (GUIMARÃES, p. 514).  Como consequência, podemos notar que ao transgredir esse direito pode gerar responsabilidade jurídica, tanto na área cível, criminal, ambiental e administrativa.

Neste artigo vamos nos ater aos aspectos cíveis e criminais. Esclarecendo que não se trata de absoluto silêncio; mas de condições para que cada indivíduo desfrute de seus direitos seja de um lado ou de outro.

“A proteção é à tranqüilidade que é necessária ao repouso e ao trabalho. Ambos – repouso e trabalho – são o esteio da humanidade” (SZNICK, 1.991, p. 202). Trabalho é “qualquer atividade laborativa legítima que vise ou não o lucro” e sossego é “tranqüilidade, repouso, descanso” (SZNICK, 1.991, p. 204).

Sabendo-se que:

 “O ruído provoca uma diminuição da potencialidade do indivíduo, dispersando a sua atenção, impedindo a concentração, e chegando a ser incômodo à própria saúde: aos nervos, abalando-os, causando irritabilidade e provocando, em grau mais intenso, perturbações mentais. Valdir Sznick” (1.991, p. 207)

“A música, tocada alta, também perturba a atenção, desviando-a, e impedindo a concentração. Os sons, mesmo harmônicos, mas de maneira incômoda acabam por exercer influência no psiquismo” (SZNICK, 1.991, p. 208).

Cabe destacar que quanto mais reiterado o barulho, provavelmente maior será sua capacidade de danos à integridade física e mental do indivíduo.

Do ponto de vista jurídico a perturbação da tranquilidade (art. 65) e também a perturbação do trabalho e do sossego alheios (art. 42) são contravenções penais tipificadas no Decreto-Lei n. 3.688, de 3 de outubro de 1.941.

Do qual o artigo 42 estabelece que:

Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:
I – com gritaria ou algazarra;
II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda:
Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
Temos de um lado o direito a propriedade de imóvel, o direito de vizinhança; pois quem a utiliza nocivamente, pondo em risco ou afetando a segurança, o tranquilidade ou ainda a saúde dos donos dos prédios vizinhos, abusa de seu direito. Sua responsabilidade é objetiva; logo se um ato praticado no imóvel vizinho prejudicar ao outro, faz-se necessário que o mal causado seja removido ou indenizado.

Portanto é direito de vizinhança:

"Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".

Além de que pode caracterizar-se ato ilícito, quando excede os limites de seu direito a propriedade:

"Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa fé ou pelos bons costumes."

Especificamente na cidade de São Paulo, existe uma confusão entre as pessoas que dizem que a Lei do Silêncio deve ser respeitada apenas após as 22 horas; isso não é verdade; trata-se de mito; sendo o direito à tranquilidade tutelado em qualquer horário do dia ou da noite. O que existia no passado é um escalonamento de decibéis permitidos durante o dia, e um diverso à noite.

Segundo a Prefeitura da cidade de São Paulo:

“Com a aprovação pela Câmara Municipal e sanção do prefeito Fernando Haddad da nova lei de zoneamento da cidade de São Paulo – Lei nº 16.402, de 23 de março de 2016 , o órgão não baseia mais suas ações nas leis da 1 hora e a do ruído. A primeira determinava que, para funcionarem após a 1 hora da manhã, os bares e restaurantes deveriam ter isolamento acústico, estacionamento e segurança. Já a Lei do Ruído controla a quantidade de decibéis emitidos pelos estabelecimentos, a qualquer hora do dia ou da noite, inclusive em obras”

Atualmente:

“A partir da vigência da nova lei de zoneamento, foi estabelecido, em seu artigo 146, que fica proibida a emissão de ruídos, produzidos por quaisquer meios ou de quaisquer espécies, com níveis superiores aos determinados pela legislação federal, estadual ou municipal, prevalecendo a mais restritiva.”
(http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/zeladoria/psiu/index.php?p=8831)


Ou seja, não existe diferenciação em relação à horários.


Lei 16.402/2016- Lei de Zoneamento São Paulo


“Art. 146. Fica proibida a emissão de ruídos, produzidos por quaisquer meios ou de quaisquer espécies, com níveis superiores aos determinados pela legislação federal, estadual ou municipal, prevalecendo a mais restritiva.”

Claro, que, como falamos em vizinhos, é sempre de “bom tom” buscar a solução amigável ao conflito, onde haja conforto para ambos e acomodem-se as necessidades.

Não havendo essa possibilidade, só resta, produzir provas; sejam elas testemunhais ou materiais; de que o desconforto gerado é realmente insalubre e prejudica em diferentes graus, conforme o caso.

Consulte sempre um advogado.

Por Monica Kimura
Estagiária de Direito do escritório LFGodo Advocacia.

Bibliografia

GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico Jurídico. 9. Ed. São Paulo: Rideel, 2007.

SZNICK, Valdir. Contravenções penais. 3. ed. São Paulo: Livraria e editora universitária de Direito Ltda., 1.991.

Box em garagem não faz parte de apartamento e pode ser penhorado separadamente

Box em garagem de condomínio pode ser levado à penhora separadamente do imóvel. Na última semana, o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) negou pedido de um morador de Caxias do Sul (RS) acionado em uma execução fiscal movida pela Caixa Econômica Federal. Ele requeria a impenhorabilidade da vaga, mesmo tendo registro próprio no cartório, sob a alegação de que fazia parte de seu apartamento, imóvel impenhorável por ser bem de família.

Os embargos à execução da sentença da ação vencida pelo banco foram ajuizados em novembro do ano passado. Segundo autor, além de servir de vaga de estacionamento, o box serviria também como depósito de objetos da família, que não podem ser acondicionados no apartamento, tais como bicicletas e cadeiras. Logo, a legislação garantiria a posse à sua família.

A 3ª Vara Federal do município rejeitou a solicitação do morador. Conforme a sentença, a vaga de garagem com matrícula individualizada não é amparada pela proteção conferida ao bem de família. Também acrescentou que a possibilidade de penhora persiste mesmo quando a vaga de garagem guarda vinculação com imóvel. O autor recorreu ao tribunal.

O relator do caso na 3ª Turma, desembargador federal Luís Alberto D'Azevedo Aurvalle, manteve o entendimento. Segundo o magistrado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica quanto a esse entendimento.

Isenção de IR em ganho de capital na venda de imóvel vale para quitar segundo bem

A isenção do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05, também é válida para os casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte.

Com essa decisão, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegal a restrição estabelecida no artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, da Receita Federal, que excluía da isenção fiscal a possibilidade de o contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.

O entendimento da Segunda Turma, especializada em direito público, foi formado após analisar um recurso interposto pela Fazenda Nacional contra decisão favorável obtida por um contribuinte de Santa Catarina na Justiça Federal.

Ganho

Em março de 2013, o contribuinte vendeu por R$ 285 mil um apartamento em Foz do Iguaçu (PR), comprado por R$ 190 mil, e obteve assim um ganho de capital de R$ 95 mil. Em seguida, utilizou esse montante na quitação das obrigações assumidas com a compra de um apartamento em Itajaí (SC), acreditando que não teria de pagar imposto sobre o ganho de capital.

Como a Receita Federal tinha entendimento de que essa operação não dava direito à isenção, o contribuinte ajuizou mandado de segurança na Justiça Federal e obteve decisão favorável. A Receita recorreu então ao STJ. O recurso foi relatado pelo ministro Herman Benjamin, da Segunda Turma.

Benjamin aceitou os argumentos apresentados pela Receita Federal, mas a maioria da turma acabou seguindo a divergência aberta pelo ministro Mauro Campbell Marques, que apresentou voto-vista favorável ao contribuinte. Para ele, a restrição imposta pela instrução normativa “torna a aplicação da norma quase impossível”.

Sem liquidez

No voto divergente, o ministro salientou que a grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não tem liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista.

“Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação do primeiro imóvel”, afirmou o ministro.

Segundo ele, a finalidade da norma é alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”.

Círculo virtuoso

Mauro Campbell Marques ressaltou que, se o objetivo da norma é dinamizar a economia, “indubitavelmente, o aumento da liquidez no mercado proporcionada pela isenção do capital empregado no pagamento de contratos a prazo e financiamentos anteriores estimula os negócios de todos os atores desse nicho: compradores, vendedores, construtores e instituições financeiras”.
“Não se pode olvidar que o pagamento, pelas pessoas físicas, dos financiamentos anteriores em curso às instituições financeiras permite que estas tenham capital para emprestar às construtoras, a fim de serem construídas as novas unidades habitacionais, e também permite que tenham capital para emprestar a novos adquirentes de imóveis. Fomenta-se, assim, um círculo virtuoso. Esse o objetivo da norma”, justificou.

REsp 1469478

Impenhorabilidade de bens necessários ao trabalho se aplica a empresários individuais, pequenas e microempresas

Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou o retorno de processo à Justiça mineira, para que tribunal reaprecie alegação de impenhorabilidade de bens feita por um hotel.

A corte de origem havia negado recurso de apelação da empresa por entender que o benefício da impenhorabilidade previsto no artigo 649, V, do Código de Processo Civil de 1973 (artigo 833, V, do CPC/2015) só poderia ser aplicado às pessoas físicas.

Evolução

Segundo a relatora, ministra Isabel Gallotti, a jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal e também do STJ consideravam que o impedimento da penhora de bens necessários ao exercício de profissão protegia apenas pessoas físicas, mas esse entendimento evoluiu para alcançar também as pequenas empresas, nas quais o sócio trabalhe pessoalmente.

A ministra destacou, inclusive, a existência de precedentes das turmas integrantes da Primeira Seção do STJ que têm aplicado o benefício sem mencionar explicitamente o requisito de que se trate de pequena ou microempresa. Para ela, no entanto, a proteção só poderia alcançar os empresários individuais, as pequenas e as microempresas nas quais os sócios exerçam sua profissão pessoalmente, e limitada aos bens necessários ao desenvolvimento da atividade.

“Se aplicado amplamente tal dispositivo às pessoas jurídicas empresárias, as quais, se presume, empregam seu capital na aquisição de bens necessários ou pelo menos úteis à atividade empresarial, ficaria, na prática, inviabilizada a execução forçada de suas dívidas”, ponderou a ministra.

Outras proteções

Gallotti destacou ainda o fato de o novo CPC estender o benefício da impenhorabilidade aos equipamentos, implementos e máquinas agrícolas pertencentes a pessoa física ou empresa individual produtora rural.

“Não se tratando de empresário individual, pequena ou microempresa, o ordenamento jurídico em vigor oferece outros tipos de proteção à atividade econômica, como o princípio da menor onerosidade, que deve ser levado em conta quando da penhora, e a possibilidade de requerer recuperação judicial, com a suspensão das execuções em curso, se atendidos os requisitos e formalidades legais”, explicou a relatora.

No caso apreciado, como o acórdão foi omisso a respeito do porte do hotel, a turma determinou a devolução dos autos para que o tribunal de origem se pronuncie sobre as características da atividade empresarial e sobre a relevância dos bens penhorados.

REsp 1224774

Multa por descumprimento deve ser compatível com obrigação principal

O valor da multa diária a ser paga em caso de descumprimento de decisão judicial deve corresponder ao montante da obrigação principal, segundo decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que definiu critérios a serem observados pelo magistrado na fixação da penalidade.

Entre esses critérios estão o valor da obrigação, a importância do bem jurídico no caso julgado, o tempo para cumprimento da determinação judicial (prazo razoável e periodicidade), a capacidade econômica do devedor, a possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e o dever do credor de reduzir o próprio prejuízo.

A decisão foi tomada no julgamento do caso de uma proprietária que, por dois anos, tentou vender seu carro, mas não conseguiu porque a financeira não havia retirado o gravame do veículo no Departamento de Trânsito (Detran).

407 dias

Inconformada, ela ajuizou ação e obteve decisão favorável. A financeira foi condenada a retirar o gravame em 72 horas, sob pena de multa diária de R$ 1 mil, e a pagar R$ 32.904,26 a título de indenização por danos morais e materiais.

Como a baixa do veículo ocorreu 407 dias após a intimação, a dona do carro apresentou, na fase de execução da sentença, cálculos a título de multa e de saldo devedor no total de R$ 408.355,96. A financeira apelou, contestando o valor, mas a Justiça fluminense não acolheu suas alegações.

A financeira recorreu então ao STJ, alegando violação ao princípio da razoabilidade e da proporcionalidade. A relatora, ministra Isabel Gallotti, reduziu o valor da multa para R$ 33 mil em decisão monocrática. A maioria da Quarta Turma, no entanto, acompanhou o entendimento do ministro Luis Felipe Salomão e reformou a decisão.

De acordo com Salomão, o entendimento da Quarta Turma tem sido na direção de que o parâmetro de razoabilidade do valor da multa diária deve corresponder ao valor da obrigação, uma vez que o principal objetivo da medida é o cumprimento da decisão e não o enriquecimento da parte.

Tarefa difícil

“Destaco de plano que a tarefa do juiz, no caso concreto, não é das mais fáceis. Se o valor não pode ser irrisório, porque assim sendo não haverá nenhuma pressão efetivamente gerada, também não pode ser exorbitante, considerando-se que um valor muito elevado também desestimula o cumprimento da obrigação”, avaliou o ministro.

Para a fixação do valor da multa, ele defendeu a adoção de diversos parâmetros. Considerou que o valor de R$ 408.335,96, no caso julgado, “foge muito à razoabilidade”, tendo em conta o valor do carro (R$ 110 mil), razão pela qual reduziu a multa para R$ 100 mil, no que foi acompanhado pelos demais membros da turma julgadora.

AREsp 738682

Venda com fraude a credor não compromete negócio subsequente do mesmo bem

A anulação da venda de um imóvel em razão do reconhecimento de fraude contra os credores não implica a desconstituição automática da venda subsequente do mesmo bem. Este foi o entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Conforme narram os autos, uma empresa em situação de falência alienou o imóvel em que funcionava para uma compradora, que posteriormente promoveu uma segunda venda do imóvel. A massa falida ajuizou ação revocatória contra a primeira e a segunda compradoras, argumentando que a venda do imóvel foi efetivada em fraude aos credores.

A sentença declarou a ineficácia das duas alienações e considerou que o imóvel deveria retornar ao ativo da empresa para posterior arrecadação pelos credores.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) confirmou a sentença e afirmou que a primeira venda ocorreu em período “suspeito para os efeitos de fraude contra credores”, quando a empresa já possuía vários protestos em seu nome, ficando configurada a fraude. Com relação à segunda compradora, o TJRJ entendeu que não havia necessidade de se demonstrar sua má-fé, não se manifestando sobre a existência ou não de fraude em relação a ela.

Prova exigida

No STJ, o ministro Moura Ribeiro, relator do recurso, explicou que o artigo 53 do Decreto-Lei 7.661/45 prevê a possibilidade de revogação do ato praticado pelo falido com a intenção de prejudicar os credores, desde que seja provada a fraude. Já o artigo 55, parágrafo único, inciso III, alínea “a”, da mesma norma, dispõe que a ação revocatória pode ser proposta contra o terceiro adquirente se este tiver conhecimento da intenção do falido de prejudicar os credores.

O ministro afirmou que, revogada a primeira venda em razão da existência de fraude, “este efeito apenas alcança as partes que agiram em conluio contra os credores da massa falida”. Dessa forma, para que a segunda venda seja desconstituída, é necessária a prova de má-fé da compradora, “pois devem ser resguardados os interesses dos terceiros de boa-fé, já que aqui não se trata de uma simples declaração de ineficácia de negócio jurídico”, afirmou o ministro.

Moura Ribeiro esclareceu que o STJ não poderia se manifestar quanto à existência ou não de má-fé da segunda compradora, pois isso exigiria o exame das provas do processo, inviável em recurso especial. Assim, foi determinado o retorno dos autos para que o TJRJ, a partir do entendimento fixado pela Terceira Turma, verifique a eventual existência de fraude na segunda transação com o imóvel.

REsp 1567492

vagas de garagem não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na respectiva convenção.

Conforme a redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012, ao §1º, do art. 1.331, do Código Civil, os abrigos para veículos, partes suscetíveis de utilização independente em edificações, não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na respectiva convenção. Caso concreto em que o “box” de garagem objeto da presente ação foi arrematado judicialmente apenas em no dia 18 de dezembro de 2013. De tal sorte, em estrita observação do princípio tempus regit actum, deve ser mantida a sentença de improcedência, eis que o título deve guardar conformidade com as normas legais vigentes no momento da respectiva apresentação para registro.

Falta de diálogo entre ex-cônjuges não inviabiliza guarda compartilhada

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou decisão de tribunal estadual que negara a ex-cônjuge o direito de exercer a guarda compartilhada dos filhos, por não existir uma convivência harmoniosa entre os genitores.
A guarda foi concedida à mãe, fato que ensejou o recurso do pai ao STJ. Ele alegou divergência jurisprudencial, além de violação ao artigo 1.584, parágrafo 2º, do Código Civil, sob o argumento de que teria sido desrespeitado seu direito ao compartilhamento da guarda.
O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, acolheu o pedido. Segundo ele, a guarda compartilhada passou a ser a regra no direito brasileiro, uma vez que ambos os genitores têm direito de exercer a proteção dos filhos menores. Sanseverino acrescentou também que já está ultrapassada a ideia de que o papel de criação e educação dos filhos estaria reservado à mulher.
Motivos graves
Apesar de o acórdão ter destacado a dificuldade de diálogo entre os ex-conviventes, o relator entendeu que os fundamentos elencados pelo tribunal não apresentaram nenhum motivo grave que recomendasse a guarda unilateral.
"Efetivamente, a dificuldade de diálogo entre os cônjuges separados, em regra, é consequência natural dos desentendimentos que levaram ao rompimento do vínculo matrimonial. Esse fato, por si só, não justifica a supressão do direito de guarda de um dos genitores, até porque, se assim fosse, a regra seria guarda unilateral, não a compartilhada", disse o ministro.
O relator citou exemplos de motivos aptos a justificar a supressão da guarda, como ameaça de morte, agressão física, assédio sexual, uso de drogas por um dos genitores. Situações que, segundo Sanseverino, inviabilizam o convívio saudável com os filhos.
A turma determinou o retorno do processo ao Tribunal para novo julgamento do pedido de guarda, com a devida apreciação de provas e análise das demais questões alegadas na apelação do pai.

Não é possível acrescentar área em processo de retificação de registro de imóvel

Não é possível acrescentar uma área em terreno já existente, utilizando-se o processo de retificação de registro de imóvel previsto na lei de registros públicos (6.015/73), segundo entendimento unânime aprovado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A decisão foi tomada na análise de recurso especial interposto por uma concessionária de energia do Rio Grande do Sul. A empresa pretendia retificar a matrícula de um imóvel, com atual dimensão de 5.801,10 metros quadrados para constar como área de 7.815,25 metros quadrados.
Na ação, a concessionária alega que o terreno atual abriga uma subestação de energia, responsável pelo abastecimento do município de Santa Rosa. Mas que, após alterações no loteamento original, principalmente com a extinção de uma antiga estrada, a área de 2.014,15 metros quadrados foi incorporada ao imóvel.
Pretensão negada
O Tribunal de Justiça do Rio Grande Sul não aceitou os argumentos apresentados, alegando que, no caso, trata-se de "pretensão de incorporação de área significativa, situação que não caracteriza simples erro capaz de autorizar a retificação registral".
Insatisfeita com a decisão, a concessionária recorreu então para o STJ, cabendo ao ministro João Otávio de Noronha relatar o recurso especial na Terceira Turma. O voto do relator manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.
"A lei de registros públicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros", salientou o ministro no voto.
"Não serve o procedimento de retificação constante da lei de registros públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem", afirmou João Otávio de Noronha.

REsp n. 1.228.288

Termo inicial da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFH.

Na hipótese em que frustrados os públicos leilões promovidos pelo fiduciário para a alienação do imóvel objeto de alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora a partir da data na qual se considera extinta a dívida (art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997), e não desde a data da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 27, caput, da Lei n. 9.514/1997). Nos termos da literalidade do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, “o “fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”. O fundamento para que essa taxa não incida no período anterior à alienação é que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, por estar vinculada ao propósito de garantia da dívida, conforme expressamente dispõe o art. 1.367 do CC: “A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231”. Efetivamente, não se reconhece ao proprietário fiduciário os direitos de usar (jus utendi) e de fruir (jus fruendi) da coisa, restando-lhe apenas os direitos de dispor da coisa (jus abutendi) e de reavê-la de quem injustamente a possua (rei vindicatio). Essa limitação de poderes se mantém após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pois essa consolidação se dá exclusivamente com o propósito de satisfazer a dívida. É o que dispõe o art. 1.364 do CC, litteris: “Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor”. No mesmo sentido, o art. 27, caput, da Lei n. 9.514/1997, litteris: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”. Com efeito, o direito do credor se limita ao crédito, sendo a garantia (ainda que por meio de alienação fiduciária) um mero acessório, não podendo o credor se apropriar, simultaneamente, do crédito e da coisa dada em garantia, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa. A taxa de ocupação do imóvel, pela sua própria definição, tem natureza de fruto do imóvel objeto da alienação fiduciária. Ora, se o credor fiduciário não dispõe do jus fruendi, não pode exigir do devedor o pagamento de taxa de ocupação. Efetivamente, os únicos frutos que podem ser exigidos pelo credor são os juros, frutos do capital mutuado. Entendimento diverso geraria bis in idem e enriquecimento sem causa do banco credor, pois, em razão do mútuo de certa quantia em dinheiro, o banco receberia dois frutos, os juros e a taxa de ocupação. Nessa esteira, observa-se que a redação do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 foi precisa ao dispor que a taxa de ocupação somente é devida após a “data da alienação em leilão”, pois, antes da alienação, a propriedade não é plena, mas afetada à satisfação da dívida, não produzindo frutos em favor do credor fiduciário. Do mesmo modo, a redação do art. 38 da Lei n. 10.150/2000 também foi precisa ao instituir o arrendamento especial com opção de compra apenas para os imóveis que a instituição financeira tenha “arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento”, não para os imóveis adquiridos por consolidação da propriedade fiduciária. Sob outro ângulo, cabe destacar que a Lei impõe um rito célere à alienação extrajudicial, de modo que o primeiro leilão deva ser realizado no prazo de trinta dias após o registro da consolidação da propriedade, conforme previsto no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, independentemente da desocupação do imóvel. A fixação desse prazo exíguo tem o objetivo de evitar que a instituição financeira permaneça inerte após a consolidação da propriedade, deixando que a dívida se eleve aceleradamente, por força dos encargos da mora. Há, portanto, no referido art. 27, um fundamento de boa-fé objetiva, especificamente concretizada no preceito duty to mitigate the loss, explicado em precedente da Terceira Turma (REsp 758.518-PR, DJe 28/6/2010). Durante esse curto período de 30 dias, as perdas experimentadas pela instituição financeira já são adequadamente compensadas pela multa contratual. Aliás, a incidência de taxa de ocupação geraria o efeito deletério de estimular a inércia da instituição financeira, tendo em vista a incidência de mais um fator de incremento da dívida. Noutro norte, é certo que a boa-fé também impõe deveres ao mutuário, como o de desocupar o imóvel, caso não tenha purgado tempestivamente a mora. Porém, a violação desse dever impõe perdas potenciais ao próprio mutuário, não à instituição financeira, que já é remunerada pelos encargos contratuais, tendo em vista que o mutuário tem direito à restituição do saldo que restar das parcelas pagas após a quitação da dívida e dos encargos. Destaque-se, ainda, que a Lei n. 9.514/1997 confere ao mutuário o prazo de 60 dias para desocupar o imóvel (art. 30), mas prevê o prazo de apenas 30 dias para a realização do leilão, evidenciando que a lei deu mais relevância à liquidação da dívida do que à questão possessória. Mas, o que fazer na hipótese de leilão frustrado, em que não há alienação? Nessa hipótese, o art. 27 da Lei n. 9.514/1997 prevê a realização de um segundo leilão no prazo de 15 dias, após o qual a dívida será extinta compulsoriamente, exonerando-se ambas as partes de suas obrigações. Ora, havendo extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação. A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos do imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação (REsp 1.328.656-GO, Quarta Turma, DJe 18/9/2012). Esclareça-se que, no âmbito da Terceira Turma do STJ, há um julgado em que se admitiu a cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade, antes, portanto, da data do leilão (REsp 1.155.716-DF, Terceira Turma, DJe 22/3/2012). Esse julgado, contudo, diz respeito a uma situação específica, em que o leilão foi adiado por muito tempo, em razão de decisões judiciais precárias obtidas pelo mutuário; a taxa de ocupação, portanto, foi deferida como forma de compensar as perdas e danos acrescidas em razão dessa demora não imputável ao credor fiduciário. REsp 1.401.233-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 17/11/2015, DJe 26/11/2015.

Fonte: Anoreg/BR – Informativo de Jurisprudência do STJ N° 0573 | 18/02/2016.

Imóvel alugado para templo religioso poderá ficar isento de IPTU

A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou na quarta-feira (17) a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 133/2015, que torna imunes do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) os imóveis alugados a templos religiosos e utilizados para a realização de cultos.

O autor da proposta, senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), explicou que o texto constitucional já prevê a imunidade tributária desses templos, mas se torna necessário explicitar que a medida vale também na hipótese de a entidade religiosa não ser a proprietária do imóvel onde exerce suas atividades.

“Como se sabe, os contratos de locação costumam conter previsão de transferência da responsabilidade de pagamento do IPTU do locador para o locatário. Em razão disso, as entidades religiosas, embora imunes a impostos, acabam suportando o peso do referido imposto nos casos em que não têm a propriedade dos imóveis”, esclareceu.

O relator, senador Benedito de Lira (PP-AL), apresentou voto favorável à proposta, que será examinada em dois turnos pelo Plenário do Senado.

Fonte: Agência Senado | 17/02/2016.

Não é devido o recolhimento de ITBI no caso de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1002630-12.2014.8.26.0587, onde se entendeu não ser devido o recolhimento de ITBI nos casos de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel. O acórdão, julgado provido por unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino.

O caso trata de apelação interposta em face da r. decisão que manteve a recusa do registro de instrumento particular de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel por não ter havido o recolhimento do ITBI. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que os Tribunais Superiores são unânimes no sentido de que o ITBI não incide sobre o compromisso de compra e venda, de modo que ele também não deve incidir sobre a cessão de direitos deste contrato.

Ao julgar o recurso, o Relator destacou que a questão relativa a incidência do ITBI sobre a promessa de compra e venda foi analisada em recente julgado, onde o Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no Registro de Imóveis. Desta forma, o Relator afirmou que, “se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.”

Diante do exposto, o Relator opinou pelo provimento do recurso, julgando improcedente a dúvida e determinando o registro do título.

Fonte: IRIB | 18/02/2016.

Registro civil de filho pode ser alterado em virtude do casamento posterior dos pais

O matrimônio realizado após o nascimento de filho comum do casal, com mudança do nome da mãe, dá direito à alteração do registro civil do filho para que conste o nome atualizado dos pais. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em julgamento realizado na última terça-feira (16).

O entendimento da Terceira Turma foi firmado com base em ação que pedia a retificação de registro de menor, nascida em 2003, cujos pais só se casaram em 2010. Com o casamento, a mãe da menor adotou o sobrenome de seu esposo. Assim, os registros da criança passaram a não retratar a nova realidade da família, pois nos documentos da criança constava o nome de solteira da genitora.

O juízo de primeiro grau sentenciou favoravelmente à autora e determinou a averbação da certidão de nascimento da menor. Na fundamentação, o juiz entendeu que causaria constrangimento social à mãe da criança a diferença entre seu nome atual e aquele registrado na certidão de nascimento de sua filha.

A sentença foi reformada pela segunda instância. De acordo com entendimento do órgão colegiado, a certidão de nascimento da criança foi lavrada quando a mãe ostentava o nome de solteira, atestando a realidade na época. Como não houve erro na confecção do documento, conforme a Lei 6.015/73 (lei de registros públicos), o tribunal entendeu que não haveria motivo para a retificação do documento, mesmo diante de uma situação excepcional posterior ao nascimento.

Mudança justificada

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do caso no STJ, o ordenamento jurídico brasileiro permite a alteração dos registros civis em casos excepcionais, desde que as mudanças sejam devidamente justificadas e não prejudiquem terceiros. No caso analisado, o ministro entendeu que o pedido de retificação civil representa direito oriundo do princípio constitucional da dignidade humana e se sobrepõe ao interesse público de imutabilidade do nome.

O ministro ressaltou que “a alteração ora pleiteada não dificultará, na prática, a realização dos atos da vida civil ou gerará transtornos às partes envolvidas, pois a origem familiar da criança, base da sociedade, ficará ainda melhor resguardada pela certidão de nascimento. Por outro lado, a segurança jurídica, que se extrai do registro, cede lugar ao dever de respeito à própria individualidade do ser humano, consectário da sua personalidade, que se explicita, em grande parte, pelo nome com o qual o indivíduo é reconhecido socialmente”.

Em razão do princípio da segurança jurídica e da necessidade de preservação dos atos jurídicos, a Terceira Turma também determinou que o nome da genitora da menor anterior ao casamento seja informado na certidão de nascimento e nos registros posteriores da criança.

O processo tramita em segredo de justiça.

Fonte: STJ | 18/02/2016.

Não existe direito de preferência entre condôminos

O direito de preferência deve ser observado apenas nos casos em que a alienação do bem indivisível se pactue entre condômino e estranho, e não entre condôminos.  Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) que estendeu o direito aos coproprietários do imóvel.

Acompanhando o voto do relator, ministro Marco Buzzi, a turma concluiu que a regra do artigo 504 do Código Civil aplica-se somente quando há concorrência entre o condômino e um terceiro estranho.

“Não há que se falar em direito de preferência entre os próprios condôminos, que se igualam, de modo que se um condômino alienar a sua parte a um consorte, nenhum outro poderá reclamar invocando direito de preferência”, ressaltou o relator em seu voto.

Restrições

Segundo Marco Buzzi, o direito de preferência disposto no artigo 504 se refere às alienações a estranhos e deve ser interpretado de forma restritiva, não cabendo ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.

Citando doutrinas e precedentes, Marco Buzzi enfatizou que o direito de preferência visa impedir que condôminos sejam obrigados a compartilhar o domínio de um bem com terceiros estranhos à comunhão.

Para o relator, a alienação ou cessão de frações ideais entre condôminos não viola o direito de preferência, uma vez que não envolve o ingresso de estranhos; “pelo contrário, serão mantidos os consortes apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem”. A decisão foi unânime.

O caso

No caso julgado, vários integrantes de uma mesma família que possuem lotes no condomínio requereram a anulação da operação de compra e venda de dois lotes adquiridos por um condômino que não faz parte da família, sob o argumento de desrespeito ao direito de preferência.

O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente por entender que, estando os condôminos em igualdade entre si, a alienação feita de condômino para condômino não ofende qualquer direito dos familiares.

Os familiares recorreram para o tribunal paranaense, que reformou a sentença de primeiro grau e anulou a operação, concluindo que o direito de preferência não se restringe à alienação para terceiros estranhos ao condomínio. O condômino que comprou os lotes recorreu ao STJ.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1137176.

Fonte: STJ | 18/02/2016.

IMÓVEIS EM ÁREA DE SEGURANÇA DEVEM SER DEMOLIDOS

A 14ª Câmara de Direito Privado determinou a demolição de imóveis localizados em área de segurança, no entorno de duas linhas de transmissão de energia pertencentes à AES Eletropaulo, em Santo André. O prazo é de 90 dias, contados a partir do trânsito em julgado da ação (quando se esgota o prazo para interposição de recurso). A companhia deverá providenciar corredor de circulação seguro para os vizinhos.

Os imóveis estão em área de propriedade da Prefeitura de Santo André e os moradores foram cadastrados pelo município, mas a concessionária de energia alegou que algumas casas invadem zona de risco. Para o desembargador Carlos Abrão, relator do recurso, o Poder Público agiu com “irresponsabilidade” ao cadastrar as pessoas. “A Prefeitura de Santo André permitiu, sem planejamento, irregularmente, à míngua de qualquer fiscalização, a construção de 11 moradias, o que se constata inadmissível e inaceitável”, afirmou em seu voto. “Está comprovado, mediante elementos seguros e subsídios irrespondíveis, invasão de grande área e o risco de vida que correm os ocupantes, se não tomarem as medidas cabíveis, permanecendo distantes das linhas de transmissão nos limites da faixa de segurança”, completou.

Para a desocupação da área de segurança, alguns imóveis sofrerão perdas parciais e outros deverão ser demolidos na totalidade. O magistrado lamentou a situação, mas entendeu que não se pode “fechar os olhos e deixar que alguma eventual tragédia ocorra, lavando as mãos dessa caótica situação”.

Se os ocupantes não tomarem as providências necessárias, a empresa está autorizada a prosseguir com a demolição, “inclusive mediante concurso policial”. O prefeito e o secretário municipal de Habitação de Santo André serão intimados para tomar providências cabíveis, como eventual remanejamento de moradores e recadastramento.

Também participaram do julgamento os desembargadores Maurício Pessoa e Thiago de Siqueira, que acompanharam o voto do relator.

Apelação nº 0000218-40.2008.8.26.0554

Fonte: TJ/SP | 18/02/2016.

Questão esclarece dúvida acerca da transformação de vagas de garagem acessórias em unidades autônomas em condomínio regido pela Lei nº 4.591/64

Pergunta: É possível que as vagas de garagem acessórias se transformem em unidades autônomas em condomínio regido pela Lei nº 4.591/64?

Resposta: Sim, devendo a situação, dentre outras exigências, indicar:

1 - aprovação municipal;

2 - alteração da instituição e especificação do condomínio, especialmente no que se refere ao número de unidades e, se for o caso, às áreas comuns e privativas, além da convenção condominial;

3 - anuência da totalidade dos condôminos.

Observe-se que alterações dessa natureza podem ganhar variações e complexidades diversas. A respeito, leia-se a obra "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", de Mario Pazutti Mezzari (3ª edição por Norton Editor, 2010), em que o autor aborda vários exemplos e soluções.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

IMÓVEL TRANSFERIDO PARA EMPRESA DO DEVEDOR RESPONDE POR DÍVIDA

A 5ª Turma Cível, em decisão unânime, deu provimento ao recurso da autora e determinou que o imóvel transferido pelo réu para empresa familiar, da qual é dono de 97%, seja bloqueado e penhorado para responder por dívida exclusiva do réu.

A autora ajuizou ação de execução de título extrajudicial, em razão de o réu não ter honrado o pagamento da dívida representada pelo título. Segundo a autora, já na fase de penhora de bens, não foi possível penhorar uma fazenda do réu pois o mesmo a teria transferido para uma empresa de sua propriedade, para que o imóvel não fosse alcançado. Assim, a autora solicitou a desconsideração da personalidade jurídica da empresa para que o imóvel pudesse responder pela dívida do réu.

O juiz da 1ª Vara Cível de Brasilia indeferiu o pedido, justificando que não vislumbrava a presença dos requisitos do artigo 50 do Código Civil, em especial a utilização fraudulenta do instituto da autonomia patrimonial da pessoa jurídica em questão.

Diante da decisão de 1ª Instância, a autora interpôs recurso, no qual solicitou antecipação de tutela para que o referido imóvel fosse bloqueado. O desembargador relator, em decisão monocrática, deferiu o pedido de urgência e determinou o bloqueio da fazenda.

O recurso, então, foi encaminhado para julgamento colegiado na 5ª Turma Cível, no qual os desembargadores foram unânimes em manter a decisão do relator e determinaram o bloqueio e penhora do referido imóvel.

Para o desembargador relator, restou claro que o réu tentou proteger seu patrimônio de forma ilícita: “Observe-se que, no presente caso, encontra-se latente que a pessoa do agravado, buscando proteger seu patrimônio pessoal, se utilizou de pessoa jurídica por ele criada, para transferir a esta bem pertencente do acervo da pessoa física. Daí, decorrem tanto a confusão patrimonial como o desvio de finalidade, já que a existência de pessoa jurídica não pode ter por finalidade proteger seu (s) sócio (s) dos efeitos de negócios pessoais. Assim, principalmente em virtude da confusão patrimonial, seria possível a extensão dos efeitos de obrigações do sócio aos bens da pessoa jurídica, fenômeno este que recebe a denominação de desconsideração inversa da personalidade jurídica, o qual deve ser aplicado ao caso em tela.”

O voto de outra magistrada que compôs o julgamento acrescentou que  não restaram dúvidas que o réu, após ter sido citado na ação de execução, constituiu sociedade empresaria, e transferiu para a mesma seu único bem de valor, com o objetivo não pagar a dívida: “De outra parte, está evidente que a referida sociedade empresária foi constituída após o ajuizamento da ação de execução e que o agravado detém quase a totalidade das cotas sociais e é seu administrador, o que denota ter ele o total controle das ações da referida sociedade. Outrossim, o capital social da referida sociedade empresária, no valor de R$ 141.156,00, foi integralizado por meio da utilização de imóvel rural de propriedade do agravado, localizado no município da Cidade Ocidental-GO, com área total de 1.738,9978 hectares e matriculado no Cartório de Registro de Imóveis daquela comarca sob o no. 17.279, tendo o protocolo da averbação da integralização do capital ocorrido em 7/1/2014 (fls. 31/68), portanto depois que o agravado foi citado na execução em curso na Instância inferior (setembro de 2013, fls. 219/219-A). Ademais, o referido imóvel rural foi avaliado pelo agravado para fins de integralização do capital social em R$ 136.926,00. Contudo, o referido imóvel tem valor de mercado infinitas vezes superior ao apresentado pelo agravado por ocasião da integralização do capital, sendo que tal fato pode ser facilmente demonstrado pelo documento de fls. 275/285, os quais revelam que três propriedade rurais localizadas no mesmo município da outra, com áreas de 16,791 ha, 9.96,49 ha e 14.94,78 ha, foram avaliadas em R$ 8.083.430,00 e foram arrematadas por R$ 5 milhões. Assim, como a área da propriedade rural em discussão é de mais de mil hectares, certamente o seu valor é infinitamente superior aos R$ 136.926,00 constantes da avaliação feita pelo agravado por ocasião da averbação da integralização do capital social da sociedade empresária referida.

A notícia refere-se ao seguinte processo: AGI20150020228323.

Fonte: TJ/DFT | 12/02/2016

CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO E PROTEÇÃO POSSESSÓRIA REQUERIDA POR VENDEDOR.

Ainda que sem prévia ou concomitante rescisão do contrato de compra e venda com reserva de domínio, o vendedor pode, ante o inadimplemento do comprador, pleitear a proteção possessória sobre o bem móvel objeto da avença. A cláusula de reserva de domínio ou pactum reservati dominii é uma disposição inserida nos contratos de compra e venda que permite ao vendedor conservar para si a propriedade e a posse indireta da coisa alienada até o pagamento integral do preço pelo comprador, o qual terá apenas a posse direta do bem, enquanto não solvida a obrigação. Neste contexto, segundo doutrina, “o domínio não se transmite com o contrato e entrega da coisa, mas automaticamente com o pleno pagamento”. Desde que formulado o pacto com reserva de domínio, o comprador tem conhecimento que recebe a mera posse direta do bem e o vendedor, por pressuposto, sabe que a sua propriedade é resolúvel, uma vez que o primeiro poderá adquirir a propriedade do bem com o pagamento integral do preço, sendo franqueado à parte vendedora/credora optar pelo procedimento que melhor lhe convier a fim de ressarcir-se dos prejuízos havidos com o ajuste inadimplido. Saliente-se que nem a lei nem a doutrina impõem, textual ou implicitamente, a necessidade de ajuizamento preliminar de demanda rescisória do contrato de compra e venda com reserva de domínio, para a obtenção da retomada do bem. Isso porque não se trata, aqui, da análise do ius possessionis (direito de posse decorrente do simples fato da posse), mas sim doius possidendi, ou seja, do direito à posse decorrente do inadimplemento contratual, onde a discussão acerca da titularidade da coisa é inviabilizada, haja vista se tratar de contrato de compra e venda com reserva de domínio onde a transferência da propriedade só se perfectibiliza com o pagamento integral do preço, o que não ocorreu em razão da inadimplência do devedor. A fim de melhor elucidar a questão, o ius possessionis é o direito de posse, ou seja, é o poder sobre a coisa e a possibilidade de sua defesa por intermédio dos interditos (interdito proibitório, de manutenção da posse ou de reintegração de posse). Trata-se de conceito que se relaciona diretamente com a posse direta e indireta. Já o ius possidendi é o direito à posse, decorrente do direito de propriedade, ou seja, é o próprio domínio. Em outras palavras, é o direito conferido ao titular de possuir o que é seu, independentemente de prévio ajuizamento de demanda objetivando rescindir o contrato de compra e venda, uma vez que, nos ajustes cravados com cláusula de reserva de domínio, a propriedade do bem, até o pagamento integral do preço, pertence ao vendedor, ou seja, não se consolida a transferência da propriedade ao comprador. Destaque-se que não se trata das hipóteses em que o STJ assevera que o deferimento da proteção possessória está condicionado à prévia conclusão do contrato (AgRg no REsp 1.337.902-BA, Quarta Turma, DJe 14/3/2013; e AgRg no REsp 1.292.370-MS, Terceira Turma, DJe 20/11/2012). Isso porque, nas ações em que se discute o ius possessionis, ainda que fundada em contrato de compra e venda inadimplido, no qual não consta cláusula de reserva de domínio, a propriedade já se transfere de plano, razão pela qual, por não comportar a tutela possessória dilação processual necessária à discussão da ocorrência, ou não, do inadimplemento contratual, essa não pode ser requerida sem que seja oportunizado ao comprador/devedor questionar o descumprimento da obrigação, em face da abusividade das cláusulas contratuais ou purgar a mora quando se verificar a ocorrência de pagamento substancial do preço. Desta feita, a discussão do contrato e, por conseguinte, a sua rescisão deve se dar em momento anterior ao ajuizamento da ação possessória ou, ao menos de forma concomitante, em cumulação de ações, sendo o pleito possessório pedido subsidiário em relação à pretensão rescisória do contrato, pelo inadimplemento obrigacional, uma vez que somente após a resolução contratual é que poderá haver posse injusta a aclamar a retomada do bem. REsp 1.056.837-RN, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 3/11/2015, DJe 10/11/2015.

Fonte: STJ – Informativo nº 573 | 12 a 25 de Novembro de 2015.

STJ determina suspensão de ações que tratam de cobrança de corretagem na venda de imóveis

O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Paulo de Tarso Sanseverino determinou, na Medida Cautelar n. 25.323 – SP, a suspensão de todas as ações em trâmite no país que discutem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), bem como a prescrição da pretensão de restituição dessas parcelas, temas afetados ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no RESP n.º 1551956/SP.
Com a decisão, a prática de "quaisquer atos processuais" em todas as ações em trâmite no país que versem sobre a matéria objeto da afetação, inclusive em primeira instância, fica obstada até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, que definirá o entendimento da Corte sobre o tema, possibilitando a uniformização das decisões judiciais.
Esse entendimento orientará a solução das demais causas, sendo que novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.
Em novembro de 2013, o ministro determinou igual providência nos autos do Recurso Especial n.º 1419697/RS, encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativo da controvérsia (art. 543-C, parágrafo 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.
Segundo o ministro, a suspensão de todos os processos "confere maior efetividade ao sistema de julgamento de Recursos Representativos da Controvérsia", pois "evita-se a realização de atos processuais que, ao final, poderão se revelar inúteis, bem como se previne a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada, a interposição de recursos desnecessários e o levantamento de valores em execuções provisórias".
Até dezembro de 2015, quando a suspensão abrangia apenas recursos especiais e recursos ordinários em juizados especiais, havia 1.446 processos suspensos pela determinação do ministro.
Como a decisão de suspender todas as ações no país foi proferida no final de dezembro, os tribunais estaduais ainda não informaram ao STJ o total de processos suspensos.

MC n. 25.323 e REsp n. 1.551.956

afastAfastada a penhora sobre imóvel doado a filhos dos executados antes de ação trabalhista sem o correspondente registro no cartóri

O juiz substituto Anderson Rico Moraes Nery, em atuação na 2ª Vara do Trabalho de Divinópolis, decidiu liberar da penhora o imóvel doado aos filhos dos executados na separação judicial consensual, homologada judicialmente em data anterior ao ajuizamento da ação trabalhista. Na decisão, o magistrado expôs que a transferência da propriedade do bem imóvel opera-se independentemente do registro do formal de partilha no cartório de imóveis.

A penhora foi determinada na execução movida por uma trabalhadora contra a ex-empregadora e seus sócios. Contudo, os filhos destes apresentaram embargos de terceiros, alegando que haviam recebido o bem em doação. De acordo com os embargantes, isso se deu por força da sentença homologatória de separação judicial entre os executados na data de 31/03/2003.

Ao analisar o processo, o juiz deu razão a eles. O fato de a doação não ter sido levada a registro no cartório de imóveis não foi considerado capaz de autorizar a penhora na reclamação trabalhista originária. O magistrado lembrou que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 84, pacificou o entendimento de que é legítima a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda, até mesmo, da promessa de compra e venda de imóvel, ainda que sem o correspondente registro.

Segundo observou o juiz, a doação do imóvel ocorreu mais de nove anos antes da propositura da ação principal. No seu modo de entender, uma demonstração de que não houve fraude à execução. “Apenas a boa-fé se presume, devendo a má-fé ser evidenciada concretamente”,destacou, com base nos elementos dos autos.

Nesses termos, os embargos de terceiro foram julgados procedentes, para desconstituir a penhora sobre o bem. A decisão foi confirmada pelo TRT-MG, por maioria de votos dos julgadores da 1ª Turma.

0001886-71.2013.5.03.0098 AP

Fonte: TRT/3ª Região | 12/02/2016.

registro de compra e venda de imóvel gravado com enfiteuse

Compra e venda. Imóvel gravado com enfiteuse

Pergunta: Foi recebido para registro uma Escritura Pública de Compra e Venda de um bem gravado com enfiteuse (constituída na vigência do Código Civil anterior). Ocorre que na escritura pública não consta a existência de notificação do senhorio direto para o exercício de seu direito de preferência. É possível o registro desta compra e venda?

Resposta: Analisando a questão formulada como enfiteuse dentro do que tínhamos em vigor a partir do art. 678, do Código Civil de 1916, e, à vista do que temos no Código de hoje, mais precisamente o que reza seu art. 2.038, que proibiu a partir de sua vigência a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071/1916, e leis posteriores, observamos, como de importância para o caso aqui em análise, destacar o que prevê os artigos 683 e 686, do Código Civil de 1916, que assim se expressam:

Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dia para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.

Se dentro do prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.

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 Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Salvo melhor juízo, tais bases estão a nos mostrar que o direito de preferência que o senhorio direto teria para ficar com o domínio útil em transmissão através de um dos institutos acima, deixa de existir quando aceitou receber o valor devido como laudêmio pela transferência para terceiros do referido domínio útil. Com tal comportamento (recebimento do laudêmio), parece-nos estar a situação a  nos mostrar efetiva renúncia por parte do senhorio direto no exercício da citada preferência, sem mais necessidade de se exigir qualquer outra forma de manifestação para se ver o desinteresse por parte do detentor do domínio direto em exercer a preferência que lhe foi dada pelo citado art. 683. Vamos aqui destacar da redação do mencionado art. 686, o que precisamos para justificar o entendimento aqui esposado:

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Com citado destaque, parece-nos que se o senhorio direto optar pelo recebimento do laudêmio em caso de transmissão do domínio útil a terceiros, estará tacitamente concordando com tal alienação, e, ao mesmo tempo, renunciando o direito de preferência nesse negócio jurídico.

Desta forma, toda compra e venda e dação em pagamento a ser apresentada ao Oficial, e que se reportar a transmissão de domínio útil de um determinado bem, quando acompanhada de prova de recolhimento do laudêmio, deve ingressar de forma regular no sistema registral, sem qualquer exigência quanto a mostras por parte do detentor do domínio direto de não ter exercido o direito de preferência que lhe foi conferido pelo referido art. 683.

Temos no Estado de São Paulo entendimento mais avançado quanto ao aqui em trato, disposto nos itens 119, 119.1 (subitem), 233, e 256, e, de forma especial, também no item de número 288, e subitens 288.1 e 288.2, quanto à regularização fundiária, do Cap. XX, das Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, cujas bases têm seus textos abaixo indicados, as quais vão sempre impedir o ingresso de tais negócios se não devidamente provado o recolhimento do citado laudêmio, o que vai sempre nos conduzir em ver tais títulos em condições de regular registro, sem qualquer preocupação quanto a eventual direito de preferência que poderia ser exercido pelo senhorio direto. Seguem redações dos sobreditos itens/subitens:

119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

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233. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.

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256. A consolidação da plena propriedade será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio. Para tais fins, será considerado o preço ou valor econômico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, independentemente do valor remanescente da dívida.

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288. Quando constar do título que o parcelador foi representado por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova da regularidade de sua representação na data do contrato.

288.1. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 287.4 de cada uma dos adquirentes anteriores.

288.2. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, devidos pela última transação.

Se, no entanto, tivermos alguma unidade da Federação a entender de forma diversa do que São Paulo está a nos mostras, admitindo, assim, escrituras de transmissão de domínio útil, por meio de compra e venda ou dação em pagamento de domínio útil de um determinado imóvel, sem prova do recolhimento do laudêmio, parece-nos que deve o Oficial exigir cabal demonstração de que o senhorio direto foi avisado da pretensão de venda do referido domínio útil, e de que não exerceu ele o direito de preferência em trato no aludido art. 683, ou de manifestação do mesmo mostrando opção pelo não exercício do sobredito direito de preferência.

Quando a situação nos mostrar venda ou dação em pagamento de domínio direto de um imóvel, o detentor do domínio útil terá preferência na aquisição, como previsto no art. 684, do mesmo Código Civil, obrigando-se, aí, o título que vier a formalizar tal negócio jurídico, a demonstrar providências entregues ao proprietário do domínio útil para o exercício da preferência aqui em trato, e de que, de alguma forma, indicou não ser de seu interesse assim fazer. Neste caso não podemos fazer uso do que temos quanto ao laudêmio, como acima reportado, por não ser ele devido nesse tipo de transação.

Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.

De importância, também acrescentar, nenhuma observação estarmos aqui a fazer quanto a transmissões que decorrem de doação ou de permuta envolvendo tanto o domínio útil, como o direto,  uma vez sabermos não se aplicar a esse tipo de negócio jurídico o direito de preferência aqui em comento.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 16/02/2016.

Averbação no cartório de Registro de Imóveis

O ato de averbar ocorre na necessidade de se fazer constar em matrícula do imóvel ou registro, a ocorrência de todos atos que modifiquem o imóvel.

Para acompanhar a sequência cronológica – histórico do imóvel, é registrado na matrícula do imóvel, todas os eventos ou atos, ônus reais ou encargos, que venham atingir o direito real do imóvel ou as pessoas nele interessadas, modificações e esclarecimentos aos elementos constantes da matrícula, à margem da mesma, é inserida uma anotação chamada de Averbação no Cartório de Registro de Imóveis.

As averbações podem ser requeridas por meio de um requerimento, disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio interessado no registro. Como exemplos de averbações, podem ser requeridas:

Convenção antenupcial e regime de bens diversos, bem como o direito real de qualquer um dos cônjuges, inclusive os bens adquiridos após o matrimônio;
Cancelamento ou extinção de ônus reais e/ou direito real;
Contrato de promessa de compra e venda, cessões e promessas de cessões;
Mudança de nome da rua, numeração de casa/prédio, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e do loteamento do imóvel;
Alteração do nome por casamento, separação ou divórcio, ou por outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenha influência no registro;
Convenção de condomínio;
Cédulas hipotecárias e rural;
Caução e cessão fiduciária relativo ao imóvel;
Restabelecimento de sociedade conjugal;
Clausula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade imposta ao imóvel;
Decisões e recursos, bem como seus efeitos;
Sentença de divórcio ou separação;
Partilha de Bens;
Contrato de locação;
Notificação de parcelamento;
Usucapião;
Extinção da concessão de uso especial do imóvel para fins de moradia;
Cessão de crédito imobiliário.
A averbação tem o objetivo de garantir a publicidade da alteração do registro, garantindo eficácia e segurança jurídica.

As futuras certidões expedidas da matrícula do imóvel de interesse, constarão de forma atualizada à margem, as averbações registradas no cartório de registro de imóveis competente pela localização do imóvel.

É possível solicitar a certidão de matrícula de imóvel atualizada através do nº da matrícula onde o imóvel encontra-se registrado ou através do endereço completo com informação de lote, quadra e planta.

Fonte: Anoreg/SP | 02/02/2016.

Usucapião administrativa ou extrajudicial

Está para entrar em vigor no direito brasileiro em 17 de março de 2016, a chamada “usucapião administrativa ou extrajudicial” constante do art. 216-A da Lei n. 6.015/73, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, que configura um procedimento administrativo, de competência e presidência do Oficial do Registro de Imóveis, e tem como objetivo o reconhecimento da posse e sua conversão em propriedade.

A usucapião administrativa está inserida no fenômeno da desjudicialização que consiste na transmutação de diversos procedimentos originariamente de presidência restrita de órgãos primários do Poder Judiciário para outros, tendo como principal expoente as atividades chamadas de serviços extrajudiciais desempenhadas por tabeliães e oficiais de registro de imóveis.

A desjudicialização decorre de dois fenômenos, o primeiro é de ordem vocacional, resultando do desenvolvimento, modernização e eficiência das delegações extrajudiciais; o outro, decorre do expressivo aumento de processos judiciais por fatores que podem ser justificados como de ordem cultural ou social. Para compreender a problemática, tramitavam em 2015 pelos tribunais brasileiros noventa e três milhões de processos, vinte milhões dos quais no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (NALINI, José Renato. Folha de São Paul: 09 de março de 2014).

Não obstante a intenção do legislador, o texto final resultou em um complexo de rotinas desinteressantes e pouco práticas para qualquer operador do direito, principalmente a exigência contida no § 2o que requer o consentimento expresso de titulares de direito real do imóvel usucapiendo e seus confinantes.

A literalidade do texto legal não permite interpretações outras. A Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, enfrentando a matéria para a edição do Provimento 58/2015 que disciplinou o procedimento, entendeu que “o inciso II, do art. 216-A, exige que assinem a planta e o memorial descritivo que serão apresentados ao oficial do registro de imóveis os titulares de direitos (notoriamente os reais) inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos confinantes. E, ao contrário do que ocorre na retificação de registro (§ 4º, II, do art. 213, da LRP), o consentimento dos envolvidos tem de ser sempre expresso, haja vista que o silêncio equivalerá à discordância (§ 2º, do art. 216-A). Assim, se o titular de direito inscrito na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas dos confinantes não responder à notificação de que trata o § 2º, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, o procedimento será encerrado pelo registrador diante da discordância “tácita”. É preciso, pois, anuência expressa (PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – DJe de 15/1/2015).

Muito mais interessante, lamentavelmente, será o procedimento judicial ou, ainda, a retificação de registro acompanhada da regularização do título dominial, quando possível. O procedimento é assaz complexo, com a necessidade, ainda, de lavratura de ata notarial para justificação da posse. Parafraseando Jean-Louis Bergel, é a prática que faz o direito (Tradução de Maria Ermantina de Almeida Prado Galvão. São Paulo: Martins Fontes, 2006, p. 86).

Outro aspecto do procedimento que seguramente será debatido pela doutrina, é que, exigindo-se o consentimento expresso do titular do direito real da propriedade imobiliária e confinantes, estaríamos muito próximos de um contrato atípico bilateral do que o reconhecimento de uma posse qualificada. Estaria o proprietário do imóvel usucapiendo transmitindo expressamente a título gratuito?

Infelizmente meu otimismo se rendeu à realidade, neste aspecto o Código de Processo Civil de 2015 não avançou e, prejudicou a outorga de atribuição ao Oficial de Registro de Imóveis da usucapião, que tem demonstrado nos últimos anos sua competência e vocação em procedimentos de “jurisdição voluntária” como a retificação de registro, regularização fundiária e execução em alienação fiduciária de bens imóveis.

* Autor: Marcelo Augusto Santana de Melo é Registrador imobiliário em Araçatuba. São Paulo.

Fonte: Registro de Imóveis – Marcelo Augusto Santana de Melo | 02/02/2016.

Morador de condomínio irregular deve pagar IPTU

O proprietário de um imóvel localizado em um condomínio irregular de Brasília terá de pagar cerca de R$ 25 mil relativos a cinco anos que deixou de recolher o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de casa construída sobre área pública.

Decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) entendeu pela legalidade da cobrança sob o fundamento de que “os ocupantes de terrenos localizados em condomínio irregular, que exercem alguns dos atributos inerentes à posse dos imóveis, devem ser considerados sujeitos passivos da obrigação tributária referente ao IPTU”.

No recurso especial, o proprietário do imóvel alegou que o conceito de posse é objetivo e que não haveria como cobrar IPTU de um detentor de terreno público sem a aprovação do loteamento pelos órgãos competentes.

Sujeito passivo

O relator, ministro Mauro Campbell Marques, votou pelo desprovimento do recurso. Ele citou o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece que “contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.

Para o ministro relator, não seria razoável que aquele que tem a posse do imóvel, mesmo sem ser proprietário, pudesse se eximir do pagamento do imposto, uma vez que usufrui de todos os benefícios custeado pelo município, com o dinheiro arrecadado do imposto pago apenas pelos donos de imóveis localizados na zona urbana.

“Em que pese no caso o poder fático que exerce sobre os bens públicos não seja qualificado no plano jurídico como posse suficientemente capaz para gerar a aquisição da propriedade por usucapião ou a garantir a proteção possessória em face dos entes públicos, os detentores de bens públicos se caracterizam como possuidores a qualquer título, para efeito de incidência do IPTU, devendo ser considerados sujeitos passivos, já que patente o seu inequívoco ânimo de se apossar definitivamente dos imóveis ou deles dispor mediante contrato oneroso”, concluiu o relator.

A decisão foi acompanhada por unanimidade pelos ministros da Segunda Turma.

A notícia refere-se ao seguinte processo nº. REsp 1402217.

Fonte: STJ | 04/02/2016.

É possível inventário extrajudicial conjunto?

Pergunta:  Ocorrendo o falecimento do marido e, posteriormente, o da esposa, pergunto: é possível a realização, por escritura pública, de inventário conjunto ou é necessário primeiro realizar o inventário e a partilha dos bens deixados pelo marido e, na sequência, realizar o inventário e partilha dos bens deixados pela esposa?

Resposta: O inventário conjunto é possível, conforme arts. 1.043 e 1.044 do Código de Processo Civil.

Posto isto, nada impede que, na mesma escritura pública sejam formalizados os dois inventários, não havendo necessidade de lavrar uma escritura para cada um. Contudo, quanto ao registro, deverá ser realizado um para cada transmissão, ainda que estas sejam formalizadas em um único instrumento, em respeito ao Princípio da Continuidade.

“Corroborando nosso entendimento, podemos citar a seguinte decisão:

Registro de Imóveis. Escritura Pública de Inventário. Possibilidade do patrimônio de dois de cujus, marido e mulher, ser inventariado conjuntamente, na forma do art. 1.043 do CPC. Permitido, assim, um só instrumento público dispondo sobre as duas sucessões causa mortis. Necessidade, entretanto, de que contenha em seu bojo duas partilhas distintas, sucessivas e sequenciais, até mesmo por não se tratar de comoriência. Inadmissível uma só partilha, fundida e unificada, para os dois de cujus. Óbitos em épocas diferentes, cada qual regida por legislação diversa. Dúvida julgada procedente, para negar o registro. Recurso improvido, com observação consistente na retirada da condenação às custas.” (Acórdão CSM/SP nº  990.10.212.332-4, publicado no DJe em 10/01/2011).”

Fonte: IRIB | 02/02/2016.

É possível a averbação de um Instrumento Particular de Opção de Compra e outras avenças na matrícula do imóvel?

Pergunta: É possível a averbação de um Instrumento Particular de Opção de Compra e outras avenças na matrícula do imóvel?

Resposta: Pode o Registro de Imóveis, em determinados momentos, estar frente a pedido de ingresso de instrumento a cuidar de opção de compra de um imóvel, que, como regra, parece-nos não ter acesso ao sistema registral, por falta de dispositivo legal na Lei 6.015/73 para assim determinar. Temos, no entanto, exceções para o caso, que vêm tratadas em legislação especial, como é o caso dos arrendamentos residenciais disciplinados na Lei 10.188/2001, que cria o Programa de Arrendamento Residencial, instituindo o arrendamento residencial com opção de compra, mostrando-nos, em seu art.  8º., que o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, que vai ter para si o direito de opção de compra do imóvel residencial ali negociado, que poderá ser celebrado por instrumento particular com força de escritura pública, tem seu registro previsto junto ao Oficial Imobiliário competente, ao estar a assim determinar citada base legal.

Outra exceção para o caso, encontramos no art. 27, § 1º., da Lei 6.766/79, que cuida de loteamentos e desmembramentos urbanos, cuja base indica que pré-contratos que venham a se apresentar como promessa de cessão,  proposta de compra,  reserva de lote, ou qualquer outro negócio jurídico que conste a manifestação de vontade dos contratantes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar;  são equiparados ao contrato de promessa de venda, se tivermos situação de quem obrigou a concluir o respectivo pré-contrato, e assim não fez dentro do prazo determinado pelo “caput” do referido art. 27, têm também seus registros previstos junto ao Oficial Imobiliário competente, passando aí as relações entre os contratantes a serem regidas pelo contrato-padrão que estará a fazer parte da documentação exigida para o registro do parcelamento em trato na citada Lei 6.766/79.  Lembramos que a prova de descumprimento de providências para concluir respectivo pré-contrato, deve ser feita em Juízo, sem possibilidade de proveito de outro caminho para que o Oficial possa recepcionar contratos dessa natureza, e da forma como aqui exposto.

Uma terceira e última exceção, ocorre por entendimento da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que no Cap. XX, subitem 287.2, das Normas de Serviço aplicáveis aos Registradores de Imóveis daquele Estado, na parte que trata do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária junto ao competente Oficial Imobiliário, autoriza o ingresso no sistema registral de pré-contrato, como a promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar; colocando tais títulos  com “status” de se dar por efetiva a transmissão da propriedade, não obstante o caráter preliminar de tais instrumentos.

Para melhor análise do aqui exposto, faço seguir abaixo texto das bases legais a que estamos nos reportar, ou sejam:

LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.

Cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências.

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DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

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Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

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Lei 6.766/79:

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Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.

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CAP. XX, DAS NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária:

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287.2. O registro de transmissão da propriedade poderá ser obtido, ainda, mediante a comprovação idônea, perante o oficial do registro de imóveis, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.


Fonte: Base de dados do IRIB Responde

Compra e venda. Fração ideal. Diversos adquirentes. Empreendimento imobiliário – caracterização. Incorporação imobiliária – registro prévio

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 9000021-81.2013.8.26.0577, onde se decidiu não ser possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de terreno onde existem sessenta e dois adquirentes, sendo um deles uma construtora, sem a existência de vínculo ou objetivo comum entre os compradores sob pena de caracterização de empreendimento imobiliário camuflado e de violação da Lei nº 4.591/64, sendo necessário o prévio registro da incorporação imobiliária. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença que indeferiu o registro da referida escritura pública, onde a recorrente adquiriu a fração ideal de 3/68 avos do imóvel, sendo que, na mesma escritura, participaram outras 59 pessoas que adquiriram, cada uma, a fração de 1/68 avos do imóvel, além de outras duas pessoas, que adquiriram 3/68 avos cada. Em suas razões, a recorrente alegou que restou comprovada a inexistência de burla à Lei nº 4.591/64, notadamente por se tratar a hipótese de instituição de condomínio e aduziu que o item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo não se aplica ao caso, uma vez que, esta entrou em vigor posteriormente à recusa do Oficial Registrador.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que, nas “declarações” da escritura pública constou que os compradores se organizaram e adquiriram o imóvel em condomínio civil, na forma do art. 1.314 do Código Civil, nas proporções indicadas, com o objetivo de construir, com recursos próprios e sob suas responsabilidades, um conjunto de prédios de apartamentos residenciais, arcando em comum com as despesas de construção, incluindo-se a contratação e pagamento da empresa construtora, a aquisição de materiais, verbas trabalhistas, impostos e taxas previdenciárias decorrentes da edificação. Observou, ainda, que os adquirentes se responsabilizaram pela averbação, no Registro de Imóveis, dos prédios ou conjunto de prédios ao término da obra, além do registro da especificação de condomínio, na forma da Lei nº 4.591/64, e da divisão das unidades autônomas, em forma de atribuição em pagamento das quotas adquiridas. Posto isto, o Relator entendeu que, diante das circunstâncias, o registro do título violaria o Princípio da Legalidade, eis que exigível o prévio registro da incorporação imobiliária, pois se está diante de empreendimento imobiliário ofertado ao público e não de mero condomínio civil previsto no art. 1.314 do Código Civil. Além disso, apontou que o fato de que alguns compradores já lavraram outras escrituras de compra e venda com terceiros, também pressupõem a existência de empreendimento camuflado.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

É assegurado ao viúvo direito de receber bens da esposa falecida mesmo que gravados com cláusula de incomunicabilidade

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que viúvo pode receber bens do patrimônio da esposa recebidos por ela com um dispositivo legal chamado cláusula de incomunicabilidade. A discussão girava em torno de uma cláusula do testamento deixado pelos pais da mulher, que já haviam falecido.
A ação, cuja relatora é a ministra Maria Isabel Gallotti, tratava da disputa entre o marido e os chamados herdeiros colaterais, representados por tios e primos da falecida. Os bens haviam sido adquiridos pela mulher por meio de testamento de seus pais com cláusula de incomunicabilidade, que impede que esses bens sejam incorporados ao patrimônio do esposo.
Para a relatora, ao impor a cláusula, o pai garantiu que os bens deixados à filha não fossem destinados ao marido depois que ela morresse. No entanto, a ministra destacou que "se o indivíduo recebeu por doação ou testamento bem imóvel com a referida cláusula, sua morte não impede que seu herdeiro receba o mesmo bem".
Herdeiro necessário
O artigo 1829 do Código Civil enumera a ordem de sucessão na hora da partilha dos bens. O dispositivo aponta nos incisos I e II que o cônjuge também é herdeiro e terá os mesmos direitos de filhos e netos (descendentes) e pais e avós (ascendentes). Se não houver esses dois tipos de parentes, o cônjuge herda sozinho os bens deixados por quem morreu, conforme determina o inciso III. Somente no inciso IV é que são contemplados os chamados herdeiros colaterais.

Essa ordem de sucessão não pode ser alterada, mesmo que o patrimônio deixado por quem faleceu tenha sido gravado antes por cláusula de incomunicabilidade. A cláusula perde o efeito quando morre a pessoa que recebeu a herança com essa restrição.

REsp n. 1.552.553

Entendimento do STJ: Usucapião: Tempo para ter direito a imóvel começa a contar a partir da primeira posse

O tempo para ter direito à propriedade de um imóvel em uma ação de usucapião começa a contar a partir da primeira posse. Assim o atual posseiro pode somar ao seu tempo de posse o período anterior em que outros posseiros permaneceram no imóvel. O entendimento foi aprovado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar uma ação de usucapião de uma fazenda em Minas Gerais.
Usucapião é quando alguém ocupa um imóvel vazio e o tempo passa sem que o dono reclame. Em uma definição técnica, é um modo de aquisição de uma propriedade pela posse direta sobre imóvel, de forma contínua e pacífica, ou seja, sem ser contestada.
No julgamento da causa no STJ, o ministro João Otávio de Noronha salientou que, caso a propriedade de determinada área rural troque de mãos, ao longo do tempo, sem que haja contestação, o atual posseiro pode acrescentar todo esse período a seu favor numa ação judicial.
"Se, por uma cadeia de contratos, foram sendo cedidos os direitos hereditários sobre determinada área de terra rural e, ao longo do tempo, foi sobre ela exercida a posse ininterrupta, mansa e pacífica, sem nenhuma oposição, é possível acrescer esse tempo ao do atual posseiro para fins de aferição do decurso do lapso prescricional aquisitivo", afirmou o ministro.
Noronha ressaltou que usucapião é um direito à propriedade de um imóvel que não depende da relação jurídica, como um contrato, acerto verbal ou acordo, com o anterior proprietário. Preenchido os requisitos que a lei determina, o atual posseiro passa a ter direito à propriedade do imóvel mediante a usucapião.
No julgamento no STJ, a Terceira Turma manteve a decisão do juiz de primeira instância, que havia sido revista pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), confirmando o direito do autor da causa à propriedade de uma fazenda de cerca de 34 hectares no munícipio de Belo Oriente, na região do Vale do Aço, a cerca de 250 quilômetros de Belo Horizonte.
Os ministros do STJ entenderam que, embora o atual posseiro tenha sido notificado da arrematação (expropriação forçada de bens penhorados, mediante pagamento) de parte da fazenda, em 1998, no documento de notificação não constava advertência expressa de que se destinava a interrupção do prazo da usucapião. Os ministros acrescentaram ainda que, quando houve a notificação, o posseiro estava no local há 18 anos, considerando a soma de sua posse com a de seu antecessor, tempo mais do que suficiente para adquirir a fazenda por usucapião.

REsp n. 1.279.204

Sobrepartilha: é possível pedir nova divisão quando se descobre a existência de bens depois da separação

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que garantiu a uma mulher a sobrepartilha de ativos financeiros, ocultados pelo ex-marido à época do divórcio. O colegiado entendeu que não poderia mudar a decisão da Justiça mineira, pois ficou comprovado que a mulher não tinha conhecimento das finanças do casal e que os investimentos feitos pelo ex-marido não foram divididos entre os dois quando eles se separaram.

“Não intenciona a autora a rescisão ou anulação da partilha já homologada desde 2003, mas integrar ao patrimônio do casal, para posterior divisão, o que deixou de ser arrolado à época do acordo de separação”, afirmou o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva.

Desconhecimento de bem

A sobrepartilha é utilizada em caso de desconhecimento de uma das partes a respeito de determinado bem no momento da partilha, seja por má fé da outra parte ou porque esse bem estava em lugar distante de onde o casal se separou.

A sobrepartilha é utilizada especificamente nas ações de divórcio, nos casos em que a separação e a divisão dos bens do casal já foram devidamente concluídas, mas a mulher ou o homem descobrem depois que a outra parte possuía bens que não foram postos na partilha. Então é necessária a abertura de nova divisão, para que seja incluído o que ficou de fora. Há um prazo para se entrar na Justiça pedindo sobrepartilha. Com o novo Código Civil (2002), esse prazo é de 10 anos. No antigo CC (1916) era de 20 anos.

A sobrepartilha, atualmente, é utilizada de maneira diferente da prevista em lei, sendo muitas vezes empregada para ocultar, propositalmente, determinado bem que o casal não tenha interesse em partilhar no momento do divórcio e divisão de bens, seja por motivos econômicos, seja por motivos estratégicos.

Entenda o caso

A ex-mulher entrou na Justiça com a ação de sobrepartilha alegando que soube depois da separação judicial do casal e da partilha dos bens que o ex-marido havia escondido dela contas bancárias, aplicações e ações à época em que acertaram a divisão de bens apresentada na separação judicial.

A sentença determinou a partilha dos valores descritos no pedido inicial. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. “Havendo a parte autora (ex-mulher) logrado comprovar a existência de ativos financeiros sonegados na constância do casamento, merece confirmação o ‘decisum’ que julga procedente o pleito de sobrepartilha”, decidiu o TJ.

No STJ, a defesa do ex-marido pediu que a decisão da Justiça de Minas fosse mudada, alegando que a ex-mulher tinha conhecimento da existência dos ativos financeiros à época da partilha e que ela teria ficado com a maior parte do patrimônio do casal.

Fonte: STJ | 29/12/2015.

Saiba as consequências da inclusão na Dívida Ativa da União

A pendência de pagamento de débito tributário e não tributário junto a órgãos federais (Receita Federal, Ministério dos Transportes, Gerência Regional do Patrimônio da União, Universidades, Ministério do Trabalho, INSS, entre outros) pode levar o devedor, seja ele pessoa física ou jurídica, a ser inscrito na Dívida Pública da União (DAU). A partir dessa inscrição, são adotadas outras medidas para reforçar a cobrança, entre elas a instauração de processo judicial, a inclusão do nome do devedor no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN) e a impossibilidade de o contribuinte tomar empréstimo na rede bancária.

Segundo a legislação, os órgãos federais têm prazo de 90 dias para informar os débitos à Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN), que é vinculada à Advocacia Geral da União (AGU) e também integrante da estrutura administrativa do Ministério da Fazenda. Cabe à PGFN, após apuração da certeza, liquidez e exigibilidade dos créditos, inscrever o débito na Dívida Ativa da União. Após essa inscrição, cabe à PGFN efetuar a cobrança do débito, que pode ser feita pela via administrativa (notificações, protesto judicial, recusa na emissão de certidão negativa de débitos) ou por meio de processo de execução fiscal instaurado no Poder Judiciário.

Se o devedor for notificado da dívida pela PGFN e não fizer o pagamento em até 75 dias após a notificação, seu nome será inserido no CADIN. Nessa situação, o contribuinte fica impossibilitado de abrir contas e tomar empréstimos na rede bancária, de utilizar o limite do seu cheque especial e de participar de licitações públicas. Além disso, uma eventual restituição do Imposto de Renda fica bloqueada, só sendo liberada após o pagamento total do débito ou o seu parcelamento.

O nome do contribuinte será retirado do CADIN dez dias após a quitação integral da dívida ou do pagamento da primeira parcela. Esse parcelamento pode ser feito em uma unidade da PGFN, ou via internet, no site do órgão (www.pgfn.fazenda.gov.br).

A PGFN é o órgão central de comando da defesa da União nas questões que envolvam tributos e dívidas inscritas em dívida ativa. Fazem parte de sua estrutura cinco Procuradorias Regionais que atuam perante os Tribunais Regionais Federais (TRFs) e uma Procuradoria da Fazenda Nacional por unidade da federação.

Quanto às dívidas que estão na mira da PGFN, elas são classificadas como tributárias e não tributárias. As tributárias, referem-se a tributos e respectivos adicionais e multas. As não tributárias, são os demais créditos da Fazenda Pública, como os relativos a empréstimos compulsórios, contribuições estabelecidas em lei, multas, alugueis ou taxas de ocupação, custas processuais, serviços prestados por estabelecimentos públicos, indenizações, reposições, restituições, créditos decorrentes de obrigações em moeda estrangeira, sub-rogação de hipoteca, fiança, aval ou outra garantia, contratos em geral ou outras obrigações legais.

Fonte: CNJ | 04/01/2016.

Legislação permite que conflitos sejam solucionados em cartório

Conflitos como cobrança de dívidas, brigas de trânsito, controvérsias familiares, danos ao consumidor e também problemas relacionados ao direito do trabalhador agora também podem ser solucionados com auxilio dos cartórios extrajudiciais, sem necessidade de intervenção da Justiça. A medida está prevista na Lei nº 13.140/2015, que entrou em vigor no dia 26 de dezembro.

Estimativas apontam que existem pelo menos 100 milhões de processos em tramitação no Judiciário para uma população com 200 milhões de habitantes, fator que pode ser amenizado com medidas de desjudicialização como essa, conforme lembra Rogério Bacellar, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR).

“Essa lei representa um grande avanço para toda a sociedade e para o Poder Judiciário, que mais uma vez pode contar com apoio dos cartórios para redução do tempo de tramitação dos processos, prestando, dessa forma, serviço mais célere ao cidadão envolvido em conflitos”, destaca Rogério Bacellar.

Sancionada pela presidenta Dilma Rousseff no final de junho de 2015, a lei tinha prazo de 180 dias para entrar em vigor. De acordo com a legislação, os profissionais que atuam nos tabelionatos de notas e registros, podem se habilitar à função de mediador extrajudicial.

Mesmo quem já entrou com processo na Justiça poderá optar pela mediação extrajudicial, desde que peça ao juiz a suspensão do processo por prazo suficiente para a solução consensual do litígio. As partes envolvidas podem ser assistidas por advogados e defensores públicos ou não.

Para o presidente da Anoreg-BR, a expectativa é que a medida possa contribuir para resolução dos mais diversos tipos de litígios, fortalecendo e aperfeiçoando a paz social, no entanto, ressalta que a legislação também envolve a necessidade de mudança cultural, já que muitas as pessoas ainda não tem a consciência de que muitos conflitos podem ser resolvidos pacificamente.



Fonte: Anoreg/BR | 06/01/2016.

Despesas nas transações imobiliárias no Brasil e no mundo

A edição 2015 do Relatório Doing Business, elaborado pelo Banco Mundial e disponível para consulta em worldbank.org, apontou que no Brasil o custo percentual para formalização e registro da transação imobiliária, calculado sobre o valor da propriedade, é semelhante ao dos Estados Unidos e Noruega; sendo inferior ao do Reino Unido e Singapura, e equivalente a menos de metade do custo de países como Alemanha, Argentina, Austrália, França e Japão.

Seguem alguns percentuais: África do Sul 6,2%; Alemanha 6,7%; Argentina 6,6%; Austrália 5,2%; Áustria 4,6%; Bélgica 12,7%; Brasil 2,5%; Canadá 3,3%; Chile 1,2%; China 3,6%; Colômbia 2,0%; Dinamarca 0,6%; Espanha 6,1%; Estados Unidos 2,4%; Finlândia 4,0%; França, 6,1%; Hong Kong 7,7%; Índia 7,0%; Itália 4,4%; Japão 5,8%; México 5,1%; Holanda 6,1%; Nova Zelândia 0,1%; Noruega 2,5%; Paraguai 1,9%; Peru 3,3%; Portugal 7,3%; Reino Unido 4,6%; Rússia 0,1%;  Singapura 2,8%; Suécia 4,3%; Suíça 0,3%; Uruguai 7,0%; e Venezuela 2,5%.

Nesse contexto, percebe-se que o valor despendido para formalização e registro da transação imobiliária em nosso país está entre os menores do mundo.

Ao se comparar o sistema notarial e registral, vigorante no Brasil e outros países de tradição jurídica romano-germânica, com aquele existente nos Estados Unidos da América, verifica-se que o primeiro sistema, diante do maior grau de segurança jurídica propiciada, reduz a possibilidade de litígios e eventuais custos futuros. No sistema norte-americano, para se mitigar esse risco se faz necessária a contratação de um seguro.

Nesse sentido, Fernando P. Mendéz González, no brilhante artigo Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipotecario, afirmou que: “en los Estados Unidos los expertos independientes consideran ineficiente su peculiar sistema, basado en la mayoría de los condados en unos registros públicos de documentos – mal organizados – lo que ha hecho necesario suplir la inseguridad jurídica con un seguro privado de títulos”.

Ou seja, o sistema existente no Brasil é mais eficiente, proporcionando maior segurança jurídica a um custo menor.

Em nosso país os emolumentos dos serviços notariais e de registro são fixados por lei, conforme previsão do art. 236, § 2º, da Constituição Federal. No Estado de São Paulo, por exemplo, a elaboração da Lei nº 11.331/2002 decorreu de amplos estudos realizados por Comissão instituída por Decreto do Governador de Estado. Aproximadamente 40% do valor dos emolumentos representam taxas e contribuições, destinadas ao Estado, ao Tribunal de Justiça, ao Ministério Público, à Carteira de Serventias do Instituto de Pagamentos Especiais do Estado, à compensação dos atos gratuitos de Registro Civil e às Santas Casas de Misericórdia.

Os emolumentos são fixados mediante a observância de faixas com valores mínimos e máximos, conforme valor da transação imobiliária ou valor tributário do imóvel. E, no Brasil, o valor dos emolumentos é bem inferior ao de outros países de tradição jurídica romano-germânica.

Por outro lado, cabe apontar que na formalização da transação imobiliária incide imposto de transmissão da propriedade, de competência municipal nos atos inter vivos; ou estadual, em se tratando de transmissão mortis causa ou doação. Essa tributação, aliás, representa a maior despesa em uma transação imobiliária, sendo muitas vezes superior ao valor dos emolumentos. No Município de São Paulo a alíquota do ITBI é atualmente de 3% e, no Rio de Janeiro, de 2%. A título comparativo, em Santiago do Chile a tributação é de apenas 0,2%, fato que justifica o menor custo final na transação.

Feitas essas considerações, cabe apontar que, em princípio, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico que vise à transferência de direitos reais sobre imóveis, conforme disposto no art. 108 do Código Civil. A lavratura do ato pelo tabelião de notas, profissional do direito aprovado em concurso público, que atua de forma imparcial, confere a necessária segurança jurídica.

Em algumas hipóteses, no entanto, o negócio jurídico é formalizado por instrumento particular, como na concessão de financiamento imobiliário por uma instituição financeira. Nessas circunstâncias, não há a intervenção no ato de agente imparcial, com comprometimento do equilíbrio contratual. Além disso, a tarifa bancária incidente é estabelecida de forma unilateral e em valores geralmente superiores aos emolumentos notariais, especialmente quando utilizados recursos do FGTS pelo comprador.

Após a formalização da transação imobiliária, o título de transmissão – escritura pública ou instrumento particular – é encaminhado ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para qualificação e registro.

Os emolumentos relativos ao registro são cobrados apenas por ocasião do registro, sendo que a matrícula do imóvel permanece indefinidamente na serventia, cabendo ao oficial respectivo zelar por sua ordem e conservação, na forma dos artigos 24 e 26 da Lei de Registros Públicos.

É oportuno ressaltar que não existe necessidade de renovação periódica, como no seguro, ou a previsão de remuneração pela custódia do documento. Ou seja, os emolumentos são pagos apenas por ocasião do registro.

Nesse aspecto, a fixação dos emolumentos para os atos de registro de imóveis difere daquela existente em entidades privadas que atuam no mercado. A BM&F Bovespa, por exemplo, cobra uma taxa de custódia de 0,30% ao ano sobre o valor dos títulos do Tesouro Nacional, referente aos serviços de guarda dos títulos e às informações e movimentações dos saldos. Tal procedimento onera excessivamente os investimentos de longo prazo.

Enfim, a sistemática de remuneração dos serviços notariais e de registro no Brasil relativamente às transações imobiliárias segue critérios adequados e está em valores inferiores aos padrões internacionais. Além disso, confere a necessária segurança jurídica para essas transações que envolvem, quase sempre, recursos poupados ao longo da vida do comprador. Por fim, essa sistemática assegura a manutenção de um sistema confiável e eficiente.

Fonte: Carta Forense | 04/01/2016.  – Por Reinaldo Velloso dos Santos