quinta-feira, 9 de julho de 2020

Quem retém o Imposto de Renda quando o locatário pessoa jurídica para o locador pessoa física através de imobiliária?

No pagamento de aluguéis efetuado a imobiliária, no qual o proprietário é pessoa física e o locatário é pessoa jurídica, quem é o responsável pelo recolhimento do imposto de renda?

No pagamento de aluguéis efetuado a imobiliária, no qual o proprietário é pessoa física e o locatário é pessoa jurídica o responsável pelo recolhimento do Imposto de Renda é a fonte pagadora do rendimento, ou seja, a pessoa jurídica locatária, por expressa previsão legal.

A Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 2014, que dispõe sobre normas gerais de tributação relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), na parte que versa sobre os rendimentos tributados na fonte a título de antecipação (entre os quais se incluem os aluguéis), vem esclarecer, no seu art. 22, § 1º, que se considera fonte pagadora a pessoa física ou jurídica que pagar ou creditar rendimento, independentemente de quem fizer este repasse (imobiliária ou não).

A mesma Instrução Normativa afirma que, quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o beneficiário.

Desta forma, ao estipular que, na hipótese de recebimento de aluguel por meio de empresas administradoras de imóveis (imobiliárias), será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o (s) proprietário (s), deixa claro que se considera fonte pagadora a pessoa jurídica locatária do imóvel, mesmo na situação em que ela não realize diretamente o pagamento do aluguel ao locador, mas por intermédio de imobiliária.

quinta-feira, 25 de junho de 2020

Imobiliárias Digitais x Imobiliárias Tradicionais: O que nos difere das imobiliárias digitais?

Na nossa percepção, o mercado imobiliário vem demonstrando deficiência na prestação de um serviço completo, que englobe desde a captação adequada do imóvel, relacionamento com o cliente vendedor/locador, relacionamento com o cliente comprador/locatário, processo de negociação até o fechamento contratual, e finalização efetiva do negócio imobiliária.
A maioria das imobiliárias não demonstram ser capazes de oferecer uma proposta de trabalho consistente, com começo, meio e fim estruturados para que todos os participantes tenham a clareza no processo locatício ou de venda do imóvel e, consequentemente, satisfação com o serviço prestado.
Na esteira desta deficiência na prestação de serviços, surgiram as imobiliárias digitais (ou plataformas digitais) que pretendem realizar um serviço de intermediação imobiliária com uma estrutura montada no modelo self-service (auto atendimento), onde todo o processo de atendimento, da captação do imóvel, visita, proposta e fechamento contratual ocorrem quase que totalmente por meios digitais, como objetivo de simplificar o processo de locação (e recentemente de venda) e de criar uma maior facilidade no processo de locação e aquisição imobiliária.
Os pilares destas imobiliárias digitais são a rapidez (agendamento de visitas on-line), ausência de burocracia (fechamento direto com o proprietário, por meio de aplicativo e finalização dos negócios por meio de contrato digital), garantia contratual, nos casos de locações, dadas pela própria empresa e personalização do atendimento (“visite apenas o que interessa”).
As imobiliárias virtuais apresentam ao público o melhor dos mundos, no entanto, não é isso que observamos na prática diária dos serviços prestados por eles. Há muitos relatos na internet, em sites de reclamação e nas redes sociais, das inconsistências e deficiências que estes serviços digitais possuem. Basta uma procura rápida na internet e verá uma enorme lista de reclamações.
Dentre as principais reclamações temos: visitas realizadas por corretores que não conhecem os imóveis, pedidos de exclusividade de longa duração, administração falha quanto à resolução dos problemas no imóvel, congelamento de valor de recebimento pela locação, fotos super maquiadas, não mostrando o imóvel como ele realmente é, contrato inflexível, sem opção para adaptações a situações específicas, longo tempo de resposta no SAC e análise de crédito duvidosa e burocrática.
O mundo está em transformação, a pandemia acelerou ainda mais este processo de mudança, e as necessidades das pessoas estão mudando junto, com novas necessidades e formas de comunicação. Para inovar é necessário entender as necessidades de cada pessoa, seus medos e inseguranças, observar as mudanças que o mundo está vivendo e desenvolver um trabalho reformulado, apresentando soluções eficazes.
O mercado imobiliário brasileiro ainda está amadurecendo a forma de prestar serviços, ainda está um pouco longe dos consistentes mercados da Europa e dos EUA, mas precisa ser eficiente no que se propõe para alterar esse panorama.
A Imóveis Crystal acredita em uma proposta de trabalho que agrega o atendimento pessoal à dinâmica digital, com um serviço capaz de atender bem qualquer que seja a forma de preferência de atendimento do cliente, seja digital ou pessoal.
Acreditamos que a figura da imobiliária é o elemento chave para um processo transparente e sólido dos negócios imobiliários.
A chave para um serviço imobiliário de qualidade é não abrir mão da pessoalidade no atendimento, independentemente de sua forma (digital ou não), pois isso permite que o produto seja oferecido para os clientes certos, no momento certo e que as necessidades deles sejam plenamente atendidas.
Um relacionamento pessoal mantido com integridade e cuidado são essenciais, sendo a forma de comunicação (digital, telefônica ou presencial) apenas uma ferramenta para seu desenvolvimento.
Buscamos garantir que a segurança jurídica e a agilidade coexistam no processo de venda, locação e administração imobiliária, com planejamento e definição clara de conceitos e necessidades.
Para garantir o que buscamos, temos uma estrutura de atendimento ágil voltada as necessidades dos nossos clientes, uma equipe de corretores experientes e focados nas necessidades de nossos clientes, que conhecem seus produtos e seu real valor, um cuidado especial na análise documental, com ampla pesquisa jurídica, registral e cadastral, vistoria técnica com relatório e fotografia, contrato de locação atualizado e revisado conforme a legislação, jurisprudência e costumes jurídicos e um serviço adicional de administração imobiliária, atuando de forma preventiva à inadimplência e a situações potencialmente conflituosas, com assessoria jurídica presente e inclusa no pacote de serviços.
É esta preocupação e cuidado que nos difere das demais imobiliárias, inclusive das digitais.
Somos feitos de pessoas para pessoas, nossa proposta de valor é baseada na ideia de promover a melhor, a mais segura e a mais eficiente experiência de nossos clientes com a venda, locação e administração de um imóvel.

Dr Luiz Fernando Godo – Advogado Imobiliário


Erro No Tamanho Do Imóvel Pode Gerar Indenização


O valor de um imóvel está diretamente relacionado com o seu tamanho, ou seja, quanto maior mais elevado o preço, sendo as dimensões importantes para se comparar às outras opções de compra. tamanho do imóvel

Caso se trate de unidades que fazem parte de um edifício, é fundamental que o comprador faça constar no contrato de promessa de compra e venda, em especial se estiver fazendo a aquisição na planta, todas as dimensões do apartamento, sala ou loja, bem como a sua fração ideal em relação ao terreno. tamanho do imóvel

Entretanto, diante da realidade da maioria dos compradores não conferirem as metragens do imóvel, constata-se casos de construtor vender um imóvel com uma determinada metragem, mas o entrega com o tamanho menor, sendo que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o comprador do imóvel pode exigir abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato quando a construtora entregar o imóvel num tamanho menor ao que foi prometido.


Para evitar a alegação de prescrição é importante que o comprador promova a medição da unidade logo que receber as chaves da construtora, pois há caso de perda do direito por deixar de agir com celeridade e com a assessoria jurídica necessária para formalizar a reclamação de maneira que venha a acarretar uma condenação, se o problema vier a ser julgado num processo judicial.

Geralmente o contrato é redigido pela construtora de forma a protegê-la, deixando o comprador desguarnecido, que muitas vezes age com excesso de confiança ao adquirir um imóvel. Logicamente, seria um atestado de incompetência o departamento jurídico de uma construtora inserir cláusulas contra o interesse de seu contratante. Da mesma forma, consiste ingenuidade o comprador dispensar uma assessoria jurídica para equilibrar o contrato de maneira a reduzir seu risco.

Compreender a realidade dos negócios é fundamental para evitar surpresas, pois realizar uma transação de alto valor sem dominar as particularidades do negócio, contando apenas com a sorte e a confiança favorece a ocorrência de prejuízos. Não pode o contratante que agiu de forma relapsa colocar a culpa na imobiliária ou no corretor de imóveis, pois esses visam promover e estimular a conclusão do negócio, pois somente assim serão remunerados.

Os compradores devem entender que eles têm poder e o direito de refletir, avaliar os documentos atualizados e a redação do contrato com um especialista de sua confiança antes de assinar um compromisso. As construtoras, interessadas na conclusão do negócio, respeitam o comprador que busca assessoramento jurídico e aceitam inserir cláusulas que visam proteger os seus direitos, pois um contrato deve ser bilateral, claro e prestigiar a boa intenção das partes.

O artigo 500 do Código Civil (CC) estipula que quando um comprador adquire um imóvel “por medida”, denominado ad mensuram, ou seja, com determinados metros quadrados, somente poderá pedir abatimento proporcional do preço ou até rescindir o contrato se a diferença ultrapassar 5% do tamanho do imóvel.

O Ministério Público do Distrito Federal, ao perceber que, rotineiramente, determinada construtora “errava” propositadamente a metragem até o limite de 5%, moveu uma Ação Civil Pública e conseguiu anular a disposição contratual que isentava tal construtora de indenizar o comprador no caso deste receber uma unidade com área menor do que aquela que constou no contrato de compra e venda.

Na ocasião, o STJ esclareceu que nos contratos imobiliários não prevalece o art. 500 do CC, pois se aplica o Código de Defesa do Consumidor, por ser lei especial. Apesar do Código Civil prever que possa haver pequena falha na medição, esta cláusula deve ser declarada nula de pleno direito quando se verifica que há abusividade por prever a exoneração da responsabilidade da construtora.

É ilícita a prática deliberada de redução das dimensões contidas nos contratos, em desacordo com aquelas fisicamente constatadas nos imóveis comercializados na planta ou em construção, conforme decidiu o STJ. Imagine que a construtora erre deliberadamente em dezenas de apartamentos de 200 m². A cada 20 apartamentos ela ganha um, auferindo assim lucro ilícito e muito representativo, além de penalizar o comprador.

Portanto, deve o comprador, bem como o inquilino no caso de uma locação, entender os tipos de medidas e conferi-las logo que tomar posse do imóvel, pois o seu valor decorre da metragem, sendo fundamental lealdade, fidelidade, transparência e coerência na realização dos negócios.


Fonte: Diário do Comércio

sexta-feira, 5 de junho de 2020

Imóvel é Símbolo De Segurança Durante Pandemia


Após o susto inicial em março com a pandemia provocada pelo coronavírus, onde muitos setores foram paralisados, incluindo a sociedade, a diretora Comercial e de Marketing da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Viviane Fonseca, durante entrevista ao Radar Imobiliário no sábado (30) na rádio Metrópole destacou que outras questões já dividem a atenção de todos, mas sempre mantendo o foco na saúde. Imóvel

Entre elas estão as demandas relacionadas ao mercado imobiliário que movimentam uma cadeia produtiva com mais de 60 setores envolvidos, além de empregar milhares de trabalhadores na construção civil, seja para empreendimentos particulares ou até mesmo obras de infraestrutura que contribuam para o desenvolvimento das cidades. Imóvel

Com esse cenário, o movimento em busca de soluções para todos os tipos está sendo mais apoiado, segundo Fonseca. Nesse contexto, está inserido o imóvel, onde as pessoas estão introduzidas quase que 24 horas do seu dia e por isso desejam e entendem uma propriedade de forma adequada para toda família, disse.

Como símbolo de segurança, tanto para quem vive como para aquele que tem como investimento, o imóvel se tornou ainda mais seguro em outros aspectos relacionados à saúde, segurança e principalmente pelo futuro.

Nesse posicionamento, a Ademi juntamente com o Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon Bahia) lançaram um vídeo institucional que traduz este momento atual e a importância do setor imobiliário para economia do país em todos os aspectos. “A saúde prevalece, mas adotando as rotinas com todas as medidas de prevenção é seguro manter as atividades e essa engrenagem tão robusta funcionando”, ressaltou.

Sobre o comportamento dos consumidores em relação às compras, a diretora explicou que o choque inicial já passou e agora é perceptível uma retomada de interesse por parte dessa demanda que continua existindo e que é muito volumosa em busca da casa própria. “Claro que foi visto um número de pessoas que frearam a jornada de compra deixaram para um momento mais oportuno, mas outra parte continua com essa procura”.

Inclusive Viviane destacou a urgência e celeridade em concretizar o negócio, até mesmo pelas oportunidades e apoio da instituição financeira com taxas de juros reduzidas e carência para pagamento nos primeiros meses.

A partir desse panorama foi criado um contexto que irá viabilizar ainda mais a aquisição da unidade residencial. A Ademi inclusive já formata um evento online para disponibilizar todas as opções de imóveis do mercado imobiliário de toda Bahia.

Fonte: Ademi/PR.

quinta-feira, 26 de março de 2020

Contratos de Locação x Pandemia

Contratos de Locação x Pandemia
Tenho recebido consultas de clientes de nossa carteira de administração de imóveis, tanto de locadores como locatários, questionando sobre o impacto jurídico nos contratos de locação das recentes medidas tomadas pelo Governo do Estado de São Paulo e Prefeitura de São Paulo, que restringiram a abertura de estabelecimentos comerciais. Por conta disso, faço este texto.
Antes de entrar nos aspectos jurídicos, gostaria de compartilhar algumas ideias para ponderação.
Em primeiro lugar, esta crise, como qualquer outra, irá passar.
Em segundo lugar, esta crise terá efeitos de curto, médio e longo prazo e é, a partir das ações e omissões que tomarmos agora, que os efeitos danosos desta crise serão maiores ou menores.
Em terceiro lugar, há uma conexão implícita entre todos, não me refiro a aspectos metafísicos, me refiro a aspectos econômicos. Esta conexão é muito clara nos contratos de locação onde há uma interdependência econômica entre locador e locatário.
É justo neste momento de crise, de incertezas, que tenhamos nossas atenções voltadas para as nossas necessidades, para a nossa situação em particular, esquecendo do todo em que estamos inseridos. Mas este é um erro fatal de pensamento e de ação ou omissão.
A melhor estratégia que um indivíduo em grupo tem que escolher para se auto beneficiar é necessariamente aquela que beneficiará o grupo também. Este princípio é comprovado matematicamente pelo ganhador do Prêmio Nobel o matemático John Nash.
É sob esta ótica, o da cooperação, do ganho individual atrelado ao ganho coletivo que encontramos a solução para a situação que nos é imposta pela crise do coronavirus.
A análise dos aspectos jurídicos que atingem esta situação de crise nos contratos de locação, mas que também é aplicável a todas as demais situações contratuais, segue a mesma linha de raciocínio que indico anteriormente, ou seja, cooperação.
Tenho lido vários colegas advogados afirmando que o simples acontecimento da pandemia, por si só, a qualifica como caso fortuito ou força maior (art 393 do Código Civil) ou fato imprevisível ou extraordinário (art 478 do Código Civil), concluindo, a partir daí, que os contratantes não estão mais obrigados a cumprir os contratos pura e simplesmente, deixando às partes a opção de extinguir o contrato ou revê-lo judicialmente.
Com todo respeito aos que entendem de forma diferente, nosso sistema jurídico não permite que este tipo de abstração de fatos atinja indistintamente os contratos de forma tão ampla.
O ponto de partida do fato imprevisível ou extraordinário, mesmo do caso fortuito ou da força maior, é uma análise individual de cada contrato. Houve efetivamente a impossibilidade de cumprimento da prestação pelo devedor? Esta impossibilidade é total ou parcial? Permanente ou temporária?
São situações completamente distintas que somente podem ser aferidas à luz de cada contrato e é somente após a verificação do que ocorreu em cada relação contratual que se deve investigar a causa (ou as causas) de tal ocorrência.
Mesmos nos contratos efetivamente afetados, em cujas prestações tornaram-se efetivamente desproporcionais, deve-se recorrer a boa-fé objetiva e as renegociações, antes da extinção do contrato ou mesmo de sua revisão judicial.
Como dissemos anteriormente, o bom senso, o pensamento que abrange o individual em consonância com o coletivo deve imperar neste momento, pois, somente juntos somos mais fortes para superar esta crise.

Dr Luiz Fernando Godo
Advogado (OAB/SP 167472)