terça-feira, 16 de setembro de 2014

Abertura de matrícula através de Transcrição com imóvel com descrição precária.

Pergunta: No caso de transcrição com imóvel precariamente descrito, é possível a abertura de matrícula sem a prévia retificação da descrição?

Resposta: Sobre o assunto, Eduardo Augusto explica o seguinte: “Por mais precária que seja, a descrição constante da transcrição deve ser aceita para a abertura de matrícula e possibilitar o registro do título apresentado, pois não é esse o momento de se exigir o aprimoramento da descrição imobiliária, salvo se a transcrição apresentar uma das seguintes falhas:
a) transcrição que faça referência a imóvel que, posteriormente, sofreu desmembramento, sem que tenha sido averbada a descrição do remanescente;
b) transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sendo que um ou mais condôminos tenham destacado uma área certa que foi descrita em matrícula autônoma; e
c) transcrição que se refira a uma fração ideal do imóvel (com a descrição do todo), sem que seja possível encontrar as demais frações que compõem o todo.
Nessas hipóteses, a retificação da descrição do imóvel será necessária para a apuração do remanescente ou para solucionar a falha surgida num precário controle do passado. Não havendo problemas dessa natureza, a descrição que consta da transcrição deverá ser aceita, mesmo que ela se resuma a dizer apenas a área e confrontantes (ex.: ‘um sítio de mais ou menos 5 alqueires, confrontando com Pedro Antunes, Paulo Vieira e Ana Maria Braga’).” (AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 353).

NOTA: De importância observar que no Estado de São Paulo as orientações do Judiciário já mostram a necessidade da abertura de matrícula corresponder ao que se tem na transcrição somente quando esta indicar a regular especialização do bem, exigindo-se, em caso contrário, prévia retificação. Isso também acontece quando a matrícula foi aberta com dados precários na identificação do imóvel, admitindo-se, neste caso, o regular ingresso do título, dando-se ciência ao interessado de que será pedido ao Juiz Corregedor Permanente da Serventia o bloqueio da referida peça matriz, que irá prevalecer até o momento em que o imóvel objeto da mesma vir também a ser devidamente especializado, sem poder citado álbum imobiliário, enquanto isso não for feito, receber qualquer registro a indicar transmissão ou oneração voluntária do bem em questão.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

Instrumentalização da Dação em pagamento, respeito ao art. 108 do Código Civil


A Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70060220852, onde se entendeu não ser possível o registro de dações em pagamento formalizadas por instrumento particular, dada a inexistência de hipótese excepcional prevista no art. 108 do Código Civil e da inaplicabilidade ao caso do art. 61, § 5º da Lei nº 4.380/64, que dispõe sobre o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O acórdão teve como Relator o Desembargador Pedro Celso Dal Prá e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido. Apresentados os títulos para registro, estes foram devolvidos pelo Oficial Registrador, sob o argumento de que seria necessária a instrumentalização do negócio mediante escritura pública. Suscitada a dúvida, esta foi julgada procedente, tendo o juízo a quo afirmado que a regra é a escritura pública, sendo defeso o registro do instrumento particular no caso de aquisição não enquadrada no SFH. Inconformada com a sentença, a apelante interpôs recurso, sustentando, em suas razões, a existência de lei especial dispondo que os contratos firmados no âmbito do SFH podem ser celebrados por instrumento particular. Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que a sentença originária não merece reparo, tendo em vista a disposição do art. 108 do Código Civil. Após elencar as hipóteses expressas na legislação pátria que autorizam a utilização do instrumento particular para as transações imobiliárias, o Relator ressaltou que, dentre tais hipóteses, não se enquadra a dação em pagamento, ainda que firmada, segundo a apelante, como decorrência de inadimplemento de contratos de compra e venda com financiamento da casa própria. Além disso, o Relator afirmou que, não pode ser amparada a pretensão da apelante de levar a registro as mencionadas dações em pagamento formalizadas por instrumento particular alegando a existência de contrato de compra e venda anterior, uma vez que, “eventual acolhimento da tese redundaria em conferir interpretação extensiva ao referido art. 108 do Código Civil, regra geral para a prática de atos da espécie.” Isso porque, para o Relator, a regra invocada pela apelante, consubstanciada no art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64, objetiva conferir ao pretendente a aquisição da casa própria pelo SFH por um modo menos oneroso e burocrático, o que não ocorre no caso, tendo em vista que se está diante de negócios jurídicos de dação de imóveis, formalizados como meio de quitar dívidas de financiamentos imobiliários, sendo necessária a formalização da dação em pagamento por escritura pública. Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.

Prevenção de acidentes em piscinas nos condomínios

A adoção de medidas para a prevenção de acidentes em condomínios deve estar entre as principais preocupações dos síndicos e administradores. Nesse sentido, a Câmara dos Deputados aprovou recentemente em Brasília o projeto de lei nº 1.162, de 2007, que estabelece regras para prevenção de acidentes em piscinas públicas e privadas. Uso de tampas e dispositivos não-bloqueáveis em ralos, por exemplo, é uma das exigências previstas com o objetivo de evitar que as pessoas fiquem presas pelos cabelos e outras partes do corpo devido à sucção. A proposta, agora, será analisada pelo Senado Federal.

Atualmente, o síndico já é o responsável pelas áreas comuns dos condomínios. Assim como determinado pelo artigo 1.348 do Código Civil, compete a ele diligenciar a conservação e a guarda desses locais. Assim, a falta de manutenção das piscinas ou cumprimento de adequações às novas regras impostas pelo projeto de lei, como a obrigação de piso antiderrapante, podem levar o síndico a responder pelo crime de lesão corporal, previsto no artigo nº 129 do Código Penal, já que ele tem como dever preservar a coletividade e propriedade de todos os condôminos.

A proposta torna obrigatória a instalação de um botão manual de parada de emergência em todos os sistemas que utilizem a moto bomba de recirculação de água no modo automático, e todos os produtos ou dispositivos de segurança deverão ter registro no Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro). Por sua vez, os fabricantes e importadores de equipamentos destinados ao bombeamento da água deverão identificar corretamente nos manuais a relação exata e ideal entre a potência da bomba/filtro e a metragem cúbica da água da piscina.

Apesar da exigência para que os condomínios públicos contratem salva-vidas com treinamento – como professores ou instrutores de natação, polo aquático, nado sincronizado etc. – as piscinas de edifícios residenciais, como os condomínios clube, não precisarão dos cuidados de um profissional qualificado. Nesse aspecto a nova legislação deixa a desejar, uma vez que a oportunidade de incluir tal segurança aos moradores de condomínios residenciais foi completamente ignorada.

Nas piscinas coletivas e públicas deverão constar também informações de segurança, como a profundidade regular da água (gravada nas bordas e nas paredes do tanque); sinalização de alerta que indique alteração da profundidade (se houver) e; sinalização de alerta que indique proibição de acesso à piscina e aos equipamentos sob efeito de álcool ou drogas.

De modo geral, as piscinas devem ter seu projeto aprovado por autoridade sanitária, suas instalações vistoriadas com a expedição de alvará de funcionamento renovado anualmente e a área do tanque isolada por meio de grades protetoras para impedir a entrada de não banhistas. Com a nova legislação, os proprietários de piscinas privativas, por exemplo,  deverão respeitar as normas sanitárias e de segurança definidas em regulamento, considerando, principalmente, a prevenção de afogamentos e outros acidentes.

Dentre outros dispositivos de segurança estabelecidos no projeto estão: grades, cercas e similares que assegurem o isolamento do tanque em relação à área de circulação dos banhistas e espectadores; redes, capas e similares que assegurem contenção de corpo estranho, impedindo a imersão total no tanque; sensores, alarmes, sistemas de detecção e similares que informem a presença de corpo estranho na área interna do tanque.

As penalidades previstas para quem infringir as regras previstas no projeto podem variar entre uma simples advertência, uma multa pecuniária mínima de 10 dias-multa, interdição da piscina ou até, nos casos mais graves, cassação de autorização para funcionamento da área. É importante ressaltar que tais penalidades administrativas não isentam os infratores das responsabilidades cíveis e penais cabíveis em cada caso.

De acordo com o texto enviado ao Senado, as regras ainda serão regulamentadas pelos estados e pelo Distrito Federal depois de aprovadas. Os estabelecimentos que mantenham piscinas públicas, coletivas e privativas terão um prazo de 180 dias a partir da publicação do regulamento para se adaptarem às novas exigências.

O condomínio já tem como dever estabelecer normas em sua convenção e regimento interno com o objetivo de garantir a segurança dos usuários e as responsabilidades de cada um nas áreas de lazer. O síndico tem a obrigação de zelar pela prestação dos serviços disponíveis e, por outro lado, o condômino tem o direito de utilizar estas áreas com o compromisso de respeitar o igual direito dos demais moradores.

A piscina deve ser o ponto de encontro que garanta a integração e socialização dos vizinhos, e não palco de acidentes e possíveis tragédias. Assim, além das novas regras previstas para entrarem em vigência, é no regramento interno específico de cada condomínio que também será possível atestar os direitos e deveres de cada um, e garantir o sossego, mas sempre com atenção redobrada à segurança das pessoas.

Espera-se que a nova legislação sirva como um guia de instruções para que os administradores entendam a importância da preservação desse local e providenciem medidas que garantam a segurança de todos. Porém, nunca devemos esquecer do relevante papel das regras internas para que o ambiente aquático seja efetivamente sinônimo de tranquilidade, alegria e diversão.


KARPAT, Rodrigo. Prevenção de acidentes em piscinas nos condomíniosJus Navigandi, Teresina, ano 19n. 407225 ago. 2014. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/30822>. Acesso em: 15 set. 2014.

Parcelamento do solo urbano. Loteamento promovido pelo Município – registro especial.

Pergunta: Loteamento urbano promovido pela Prefeitura também se sujeita ao registro especial (art. 18 da Lei nº 6.766/79)?
Resposta: Acerca do tema, João Baptista Galhardo explica o seguinte: “Os loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas entidades político-administrativas (União, Estado e Município) estão sujeitos ao processo do registro especial, dispensando-se, porém, o histórico dos títulos e as certidões negativas e é claro o consentimento de cônjuge (incisos, II, III, IV, e VII, do art. 18, da Lei 6.766/79 [p. 495]). Atente-se que o Município (e não a Prefeitura, Fazenda Municipal), o Estado (e não Governo Estadual, Secretaria da Fazenda, Fazenda Pública) e a União (e não o Governo Federal, Fazenda Nacional) serão os loteadores.” (GALHARDO, João Baptista. “O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos”, IRIB/safE, Porto Alegre, 2004, p. 39).

SFonte: Base de dados do IRIB Responde.

O documento hábil para a averbação de construção junto a matricula do imóvel é o Habite-se

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00039677 (Parecer nº 213/2014-E), onde se decidiu não ser possível a averbação de construção tendo por documento comprobatório certidão predial de áreas e datas expedida pela Secretaria de Finanças do Município, sendo necessária a apresentação de habite-se ou auto de regularização da construção. O parecer, de autoria do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Swarai Cervone de Oliveira, foi aprovado pelo Desembargador Hamilton Elliot Akel, Corregedor Geral da Justiça e o recurso foi julgado improvido. No caso em tela, o interessado teve seu pedido de averbação de construção negado pelo Oficial Registrador por conta da não apresentação de habite-se ou auto de regularização da construção. A sentença atacada corroborou o parecer do Ministério Público, no sentido de ser correta a recusa do pedido. Inconformado, o interessado alegou, em seu recurso, de que a certidão predial de áreas e datas expedida pela Secretaria de Finanças do Município é suficiente para se promover a referida averbação, tendo em vista que a Municipalidade atestou, ao expedir a certidão, que se trata de construção regular. Ademais, alegou a existência de averbação na matrícula imobiliária que menciona o recadastramento do imóvel, além da existência de duas inscrições. Por fim, sustentou que já foram realizadas averbações anteriores com base na mesma certidão e que não houve aumento, mas diminuição da área construída. Após analisar o recurso, MM. Juiz Assessor da Corregedoria elaborou parecer no sentido de que a exigência realizada pelo Oficial Registrador não se trata de excesso de burocracia ou de formalismo, não podendo ser confundido o documento de que a construção é regular (habite-se) com a certidão expedida pela Secretaria de Finanças do Município, eis que se tratam de esferas distintas, cada qual com seu âmbito de atribuição. Além disso, afirmou que “a certidão de áreas e datas, que tem fins tributários, não se prende à necessária regularização da construção, dado que o interesse fiscal nem sempre coincide com o interesse urbanístico”. Assim, após citar precedentes, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria opinou pela negativa do pedido de averbação.



Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.