sábado, 28 de novembro de 2015

2ª VRP|SP: REGISTRO CIVIL – Procuração – Mandante idoso acamado em hospital – Exigência, pelo oficial, de exibição do laudo médico atestando a capacidade para a lavratura do ato – Situação fática caracterizada – Prudência notarial demonstrada – Responsabilidade funcional afastada.

FORO CENTRAL CÍVEL
2ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
PRAÇA JOÃO MENDES S/Nº, São Paulo – SP – CEP 01501-000
CONCLUSÃO
Em 23/09/2015, faço estes autos conclusos ao(à) MM, Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcelo Benacchio. Eu, Karina Yumi Ishikawa, Estagiária Nível Superior, subscrevi.
SENTENÇA
Processo nº: 0026342-20.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências
Requerente: Corregedoria Geral de Justiça
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcelo Benacchio
VISTOS,
Trata-se de expediente encaminhado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, de interesse da Sra. V. T. F., a qual suscita dúvidas acerca do procedimento adotado pela Sra. Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do 2º Subdistrito – Liberdade, Capital, que, instada a lavrar procuração pública de pessoa idosa acamada em hospital, exigiu, como condição para realizar a diligência no hospital, a exibição de laudo médico atestando a sanidade mental da idosa.
A Sra. Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais do 2º Subdistrito – Liberdade, Capital, prestou esclarecimentos às fls. 09/10, 41/42 e 56/57.
A interessada manifestou-se acerca dos esclarecimentos às fls. 36 e 49.
É o breve relatório.
DECIDIDO.
Constam dos autos a necessidade de lavratura de procuração para a idosa outorgar poderes para o procurador representá-la perante o INSS (Instituto Nacional do Seguro Social).
Desta feita, a Sra. Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais do 2º Subdistrito – Liberdade, Capital, aludiu à necessidade de apresentação de laudo médico atestando a sanidade mental da idosa, como condição para realização da diligência no hospital.
Os elementos informativos dos autos não revelam a prática de irregularidade na conduta da Sra. Oficial, porquanto compete a esta realizar todas as gestões e diligências necessárias ou convenientes ao preparo dos atos notariais, consoante o disposto no artigo 7º, parágrafo único, da Lei nº 8.935/94.
Ademais, a Sra. Oficial juntou aos autos os relatórios médicos arquivados na serventia, que atestam o estado de seus pacientes para a prática dos atos da vida civil (fls. 14/30). Isto posto, compete ao médico aferir o estado de seus pacientes, em que pese não retirar da Sra. Oficial a responsabilidade pela  verificação da capacidade formal do outorgante.
A conduta da Sra. Oficial revelou prudência notarial na realização do ato  pretendido sendo pertinente a exigência em razão da situação informada, impedindo a prática de ato passível de nulidade.
Diante disso, não houve qualquer falha no atendimento ou exigência de atestado médico.
Bem por isso, a hipótese dos autos não dá margem à adoção de providência censório-disciplinar em relação ao serviço correcionado, não se vislumbrando responsabilidade funcional apta a ensejar a instauração de procedimento administrativo, porquanto o escopo da conduta da Sra. Oficial foi a segurança jurídica do ato pretendido.
Oportunamente, determino o arquivamento dos autos.
Ciência a Sra. Representante, por e-mail, e a Sra. Oficial.
Comunique-se a decisão à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, por e-mail, servindo a presente sentença como ofício.
R.I.C
São Paulo, 24 de setembro de 2015.
Fonte: CNB/SP – DJE/SP | 30/10/2015.

sexta-feira, 27 de novembro de 2015

Em caso de Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel arrematado em Segundo Leilão Extrajudicial, é necessária, para seu registro, a averbação da carta de quitação do imóvel ou da apresentação desta? Além disso, a averbação do Primeiro Leilão Negativo é necessária?

A Lei nº 9.514/97, embora disponha sobre a quitação recíproca entre o credor e o devedor (§ 4º do art. 27), não prevê sua averbação obrigatória no registro imobiliário. Nada impede que as partes o requeiram, caso em que deverá ser formulado requerimento nesse sentido. Portanto, no caso de alienação do imóvel em decorrência do segundo leilão, o respectivo instrumento deverá ser registrado independentemente da prévia ou concomitante averbação da quitação da dívida. Desse instrumento constará, necessariamente, que ele é feito em decorrência dos leilões previstos em lei. Do mesmo modo, não vemos obrigatoriedade na averbação do primeiro leilão negativo, salvo se o interessado assim requerer.
Fonte: IRIB | 29/10/2015.

quinta-feira, 26 de novembro de 2015

ESPÓLIO NÃO É HERDEIRO

Sempre contestei o entendimento quanto à participação de espólio na cadeia sucessória, comparecendo como parte na escritura pública de inventário e partilha, representado por seu inventariante, para receber o quinhão que caberia em vida ao falecido.
Não há nenhum problema quando se trata de herdeiro pré-morto, caso em que ocorre o direito de representação. A situação que se discute se dá nas hipóteses de falecimento de uma pessoa antes da conclusão do inventário no qual detinha direitos hereditários, ou seja, sendo pós morto em relação ao autor da herança
Para facilitar a compreensão: A falece, e deixa como herdeiros B e C. Antes do inventário de A, ocorre o óbito de B. Daí que conforme a corrente à qual me oponho, no inventário de A, o filho pós morto, B, ao contrário de ser representado por seus respectivos herdeiros, comparece como parte, na escritura pública, designado como Espólio de B, representado por seu inventariante.
Em manifestações postadas em um grupo em que notários e registradores das diversas unidades federativas discutem temas de interesse da classe, fui voto vencido, com honrosas exceções que pugnavam da mesma ideia, quando repetia que o espólio, afora não ter personalidade jurídica, não é herdeiro e não pode ser parte no ato notarial, nessa condição.
Além dos debates nos quais defendi a opinião que manifesto, pude constatar em mais de uma oportunidade a existência de matrículas de imóveis consignando como proprietário o espólio de fulano de tal, a significar que as escrituras são feitas, e registradas, ferindo o melhor direito.
Ora, o espólio nada mais é do que o conjunto de bens que compõe a herança, e por óbvio que não possui personalidade jurídica. A sua representação, em juízo ou fora dele, somente pode ocorrer em casos restritos, como, por exemplo, para cumprimento de obrigação assumida pelo falecido, promessa de compra e venda quitada, inclusive na via administrativa, ou então para a alienação de bens visando obter recursos para custear as despesas do próprio inventário, nesse caso com autorização judicial.
Por isso, senti-me amparado com recente decisão judicial da qual tomei conhecimento, de cujo dispositivo principal destaco o seguinte:
Tabelião de notas – Escritura pública de inventário e partilha – Espólio, que não detém capacidade, não pode ser parte na escritura” (CGJ-SP, Processo nº 2015/50558).
Assim, sem ter a pretensão de modificar entendimentos contrários ao que foi exposto, fica o alerta quanto à interpretação jurisprudencial sobre o tema, reiterando, categoricamente: espólio não é herdeiro.
Fonte: Notariado | 23/10/2015.

Por José Hildor Leal

quarta-feira, 25 de novembro de 2015

Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso

Condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio, poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Foi esse o entendimento da Quarta Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a recurso interposto pelo Grupo Ok Construções e Empreendimentos LTDA.
A construtora, segundo consta nos autos, é devedora recorrente e desde o ano de 2002 tem seus pagamentos efetuados mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos.
O Grupo OK foi condenado a pagar os débitos condominiais acrescidos das penalidades previstas em lei, tais como multa de mora de 2%, além de juros e correções. Deveria incidir ainda penalidade de até 10% sobre o valor da quantia devida, conforme regimento interno do condomínio. A empresa questionava a aplicação de sanções conjuntas, alegando estar sendo penalizada duas vezes pelo mesmo fato, o que por lei seria inviável.
Devedor contumaz
O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito cumulada com a multa moratória de 2% para o caso em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do Código Civil, a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
“Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, apontou o ministro.
Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou possuidor é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais.
“Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”, concluiu o relator.
A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1247020.
Fonte: STJ | 22/10/2015.

terça-feira, 24 de novembro de 2015

Lucro imobiliário – alienação de bens imóveis e direitos reais


NOTAS DE ATUALIZAÇÃO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E DIREITOS REAIS.
Mauro Antônio Rocha [1]
  1. A alienação de imóveis e outros direitos reais imobiliários que compõem o patrimônio da pessoa física pode gerar ganho de capital que estará sujeito à tributação do imposto sobre a renda – a que se convencionou chamar de imposto sobre o lucro imobiliário.
Recentemente, por meio da Medida Provisória nº 692/2015, a alíquota única de 15% (quinze por cento), que continua vigente até 31 de dezembro de 2015, foi alterada para o escalonamento da tributação por faixas de ganho obtido pelo contribuinte, passando a viger, a partir de 1º de janeiro de 2016, da seguinte forma:
AlíquotasFaixas de Ganho de Capital
15%Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00
É importante ressaltar que além da venda, considera-se alienação para os efeitos legais a permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.
Restam, portanto, pouco mais de três meses para a conclusão dos negócios jurídicos em andamento, bem como a efetivação das transmissões de bens ou direitos imobiliários – onerosas ou gratuitas – por conta de ajustes societários, sucessórios ou resultantes de ação de planejamento fiscal sem a incidência das novas alíquotas que, no limite, poderão dobrar o montante do imposto devido.
Parece-nos conveniente, portanto, atualizar as informações a respeito da apuração do custo de aquisição e do valor de alienação do bem ou direito, de forma a possibilitar o integral aproveitamento das reduções e isenções autorizadas na lei e mitigação de sua incidência pelos contribuintes.
Inicialmente, cabe ressaltar que algumas transações que resultam na alienação de bens imóveis estão excluídas do campo de incidência do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores.
Está isento de tributação o lucro imobiliário auferido:
Na alienação de qualquer imóvel que tenha sido alienado por valor não superior a R$ 35.000,00.
Na alienação do único imóvel de titularidade do contribuinte, possuído individualmente, em condomínio ou comunhão e que tenha sido alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.
Na alienação de imóvel residencial, de contribuinte pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira outro imóvel residencial com o produto da venda, no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato.
Quanto às duas últimas isenções acima, o contribuinte deve observar a que o benefício poderá ser usufruído apenas uma vez a cada cinco anos.
Com relação à utilização dos recursos auferidos com a alienação na compra de um novo imóvel residencial, é importante saber que a inobservância – deliberada ou não – da condição relativa à isenção, importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.
Também a alienação de qualquer imóvel que tenha sido adquirido até 1969 estará excluída do campo de incidência do imposto o ganho de capital auferido por ter base de cálculo reduzida em 100% (cem por cento), conforme aplicação da tabela inserida no item 2.2.3 
  1. Apuração do lucro imobiliário
O lucro imobiliário – ou ganho de capital tributável – é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel apurados da forma abaixo descrita. 
2.1    Valor de alienação. 
O valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos e, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro será o valor de mercado do bem e na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio o valor efetivamente recebido do qual poderá ser descontado o montante pago à título de honorários ou comissão de corretagem devidamente comprovada, desde que, evidentemente, o pagamento tenha sido efetuado pelo vendedor.
Na transmissão onde não há pagamento efetivo, o valor de alienação será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição. 
2.2    Custo de aquisição.
O custo de aquisição do bem ou direito imobiliário alienado é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual do imposto de renda do exercício fiscal da efetiva alienação.
Cabe relembrar, para melhor compreensão, que os bens que compõem o patrimônio da pessoa física estão registrados na declaração de bens (art. 798 do Decreto 3.000/99) – integrante da declaração de rendimentos e ajuste – pelos valores de aquisição em reais, sem qualquer tipo de atualização monetária desde a declaração de rendimentos do ano base 1995, correspondente ao exercício fiscal de 1996, o que provocará evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, capaz de gerar ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.
Assim, o valor de aquisição registrado na declaração de imposto de renda do presente exercício fiscal corresponderá ao valor histórico de compra, atualizado da seguinte forma:
Bem adquirido até 31/12/1991O valor histórico foi trazido a valor de mercado na declaração do exercício de 1992 – ano calendário 1991 – e depois atualizado monetariamente até 1º/01/1996.
Bem adquiridoentre  1º/01/1992
a 31/12/1995
O valor histórico foi convertido em reais e atualizado monetariamente até 1º/01/1996, com os índices constantes da ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa àInstrução Normativa SRF nº 84/2001.
Bem adquiridoapós 1º/01/1996O valor histórico de compra não sofreu nenhuma atualização monetária.
Aos valores apurados na forma acima foram acrescidos – em cada ano calendário – diretamente nas declarações de imposto de renda dos respectivos exercícios fiscais – os dispêndios com a construção, ampliação, reforma, pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual, não cabendo, senão por meio de declarações retificadoras, fazê-lo acumuladamente quando da alienação.
Dessa forma, somente os gastos e despesas incorridos no próprio ano base da alienação é que poderão ser acrescidos ao valor informado na declaração de imposto de renda do exercício fiscal.
2.3    Lucro imobiliário.
A diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição é considerada ganho de capital tributável pelo imposto de renda à título de lucro imobiliário.
  • Fatores de redução do lucro imobiliário apurado.
O ganho de capital – lucro imobiliário – que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, poderá ser ajustado pela aplicação dos seguintes fatores de redução admitidos pela legislação vigente:
  • Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á ao ganho de capital apurado fator de redução de 0,60% para cada mês ou fração decorrido entre a data da aquisição e o mês de novembro/2005, sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte;
  • Na alienação realizada por pessoa física residente no país, o ganho de capital que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda será ajustado pela aplicação da redução correspondente a 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação;
  • Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual fixo de redução sobre o ganho de capital apurado na forma acima, correspondente a 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:
Ano de aquisiçãoRedução %Ano de aquisiçãoRedução %
Até 1969100197950
197095198045
197190198140
197285198235
197380198330
197475198425
197570198520
197665198615
197760198710
19785519885

  1. Alíquotas
Sobre o lucro imobiliário apurado na forma retro descrita aplicam-se as alíquotas fixadas na legislação de regência, da seguinte forma:
Até o dia 31 de dezembro de 2015:
AlíquotaFaixa de Ganho de Capital
15%Sobre o total lucro imobiliário – ganho de capital – apurado na forma acima.
A partir de 1º de janeiro de 2016:
AlíquotasFaixas de Ganho de Capital
15%Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00
3.3    Prazos e formas de recolhimento.
O montante do imposto deve ser apurado no próprio mês em que foi auferido o ganho de capital, de forma definitiva, ou seja, não integrará a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.
  1. Como calcular e declarar o imposto devido. 
As informações acima servirão para o planejamento tributário da alienação do bem ou direito, assim como, para uma estimativa do tributo a ser desembolsado em função da transação a ser realizada.
Para o cálculo efetivo e exato do imposto devido na transação imobiliária, a Secretaria da Receita Federal disponibiliza um meio eletrônico para calcular, declarar e emitir o DARF para pagamento do imposto apurado.
O programa pode ser acessado e baixado no seguinte endereço eletrônico da SRF:
6       Legislação aplicável.
A tributação do ganho de capital auferido pela pessoa física na alienação de bens e direitos está regulada pelo Decreto nº 3.000/99 – arts. 117 a 142, com as alterações introduzidas pelas Leis nº 7.713/887.766/898.134/908.218/91,8.383/918.981/959.249/959.250/959.393/96,9.430/969.532/97, além das Instruções Normativas SRF nº 84/2001599/2005.
________
[1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
Fonte: Observatório do Registro | 29/09/2015.

segunda-feira, 23 de novembro de 2015

TRT 3ª Região: Imóvel alugado para terceiros não é protegido pela impenhorabilidade

A Lei nº 8.009/90 define em seu artigo 1º que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar é impenhorável, não respondendo por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas na lei. Por sua vez, o caput do artigo 5º considera residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.

No recurso examinado pela 6ª Turma do TRT-MG a executada protestou contra a penhora de um imóvel, alegando ser o único de sua propriedade, o qual teria sido adquirido antes do início da execução. Afirmou que está alugado, mas a renda recebida é utilizada para moradia e subsistência da família.
No entanto, o desembargador Fernando Antônio Viegas Peixoto não acatou a pretensão, por entender que o imóvel alugado não pode ser beneficiado pela impenhorabilidade. Isto porque não é utilizado para a moradia da família, sendo que a proteção visa justamente a resguardar as condições mínimas de conforto e dignidade à entidade familiar.
No voto, ele citou ementa de decisão TRT de Minas no mesmo sentido, a qual lembrou também que a preservação ao direito de habitação busca, como consequência, a observância do princípio fundamental da dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III, da CF/88), em detrimento da garantia patrimonial que o imóvel residencial possa oferecer aos credores.
“Para a caracterização e enquadramento do imóvel na condição de bem de família são necessários, em princípio, dois requisitos: que seja próprio do casal ou da entidade familiar e que seja utilizado como residência (art. 1º)”, resumiu o relator. De todo modo, ele registrou que a ré não fez prova de que a renda originária do aluguel seja destinada à manutenção de sua residência atual e ao sustento da família.
A tese de excesso de penhora também foi rejeitada, por falta de prova da subvaloração do bem. O relator lembrou que o Oficial de Justiça possui fé pública, prevalecendo a avaliação feita por ele, sem prova em contrário. E chamou a atenção para o fato de os devedores não terem nomeado bens à penhora, nos termos do artigo 882 da CLT. Nesse contexto, entendeu que a parte deve arcar com o risco da penhora.
Além disso, ressaltou que o artigo 620 do Código de Processo Civil condiciona a opção pelo modo menos gravoso de execução quando existem vários meios de romovê-la. No caso, a penhora efetuada foi a única forma de garantia, uma vez que todas as outras tentativas de execução foram frustrados.
Sobre o bem possuir valor superior à dívida, o relator lembrou que a executada pode remir a execução, antes da adjudicação do bem penhorado (art. 651 do CPC). Se não o fizer, o produto de sua venda em hasta pública, excedente ao valor total do crédito, será devolvido a ela, na forma do artigo 710 do CPC. Além disso, a executada não ofereceu outro bem, livre e desembaraçado, em substituição ao penhorado. O relator lembrou que a qualquer tempo é possível a substituição da penhora pelo depósito em dinheiro, do valor integral do débito, o que resolveria a questão. Por tudo isso, negou provimento ao recurso, sendo acompanhado pela Turma de julgadores.
A notícia refere-se ao seguinte processo: 0033100-36.2007.5.03.0019 AP.
Fonte TRT 3ª Região | 01/10/2015.

Alvará não constitui título traslativo de propriedade

Processo 1092519-46.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Propriedade – Mariene dos Santos – Vistos. Trata-se de Mandado de Segurança recebido como pedido de providências formulado por Mariene dos Santos em face do Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital. Relata a requerente que, em 28.10.2010, pleiteou alvará judicial para que fosse determinado o registro do imóvel localizado na Rua Desembargador Breno Caramuru nº 427, Cidade Kemel, que foi comprado de um empresário loteador já falecido, incluído o bem em seu inventário. Esclarece que o processo tramitou perante o MMº Juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central (processo nº 0043024-26.2010.8.26.0100), tendo sido concedido os benefícios da gratuidade processual e ao final deferido o alvará para que se procedesse ao registro do imóvel em questão. Salienta que, ao buscar o registro do documento junto à matrícula, o Oficial exigiu o valor de R$ 1.300,00 para o registro e R$ 4.191,00 para a escritura, totalizando o montante de R$ 5.491,00. Diante da impossibilidade de arcar com tal valor, a requerente informou que havia sido deferido a justiça gratuita, todavia, houve a insistência na cobrança dos valores. Argumenta que, em setembro de 2015, requisitou que fosse expedido documento comprovando a negativa, ocasião em que foi informada que a Serventia não procedia a elaboração, bem como houve negativa da suscitação de dúvida. Assim, requer a liminar para determinar que se proceda ao registro sem o recolhimento dos emolumentos. Juntou documentos às fls.14/73. O pedido liminar foi indeferido (fls.74/75), sendo que desta decisão a requerente interpôs Agravo de Instrumento (fls. 78/173), no qual foi deferida a tutela recursal antecipada para reconhecer que a assistência judiciária gratuita alcança emolumento do cartório de registro de imóveis (fls.176/177). O Registrador manifestou-se às fls.183/184. Informa que não foi localizada a recepção de títulos para exame e cálculo ou prenotados no caso em tela, bem como não há qualquer informação sobre eventual lavratura de escritura pública de venda e compra do lote 23 da quadra 29. Esclarece que o registro do “Alvará Judicial” não tem previsão legal, sendo que deve ser utilizado na outorga de escritura de venda e compra. Assevera o Oficial que a gratuidade de custas e emolumentos é concedida expressamente por lei ou na esfera judicial e no presente caso, foi concedida para a expedição do alvará, sendo que na hipótese de ser lavrada a respectiva escritura e constando o despacho que deferiu o benefício, será observada pela Serventia a gratuidade das custas e emolumentos. A requerente manifestou-se à fl.187. Aduz que o alvará judicial já é dotado de fé pública, razão pela qual não há necessidade da lavratura de escritura pública, nos termos do artigo 221, IV da Lei 6.015/73. Sustenta que o alvará tem plena executoriedade , possuindo força de decisão judicial, que deve ser registrada sem exigência de escritura. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador. O documento apresentado a registro não constitui título traslativo de propriedade. Como é sabido, o alvará constitui uma autorização judicial ou administrativa, que concede o pedido formulado pelo requerente para a realização de certo ato. Conforme vislumbra-se no próprio corpo do documento (fl.17), o alvará expedido autorizou o espólio de Rosa Sabag Addas, representado pela inventariante Nadyr Kemel Addas, a outorgar escritura definitiva de venda e compra do imóvel, ou seja, é imprescindível a lavratura da escritura de venda e compra junto ao Tabelionato, que valerá como título para ingresso a registro no fólio real. Portanto, é irrefutável a apresentação do instrumento de compra e venda do imóvel, sendo que a falta do título não pode materializar direitos inscritíveis no Registro de Imóveis, pois ofendem a segurança jurídica e os princípios informadores dos registros públicos. Ao contrário do que faz crer a requerente, o alvará não é um mandado, mas sim uma autorização para realização de um ato posterior, que neste caso é a outorga da escritura. Assim, diante da ausência da apresentação de título junto à Serventia Extrajudicial, e consequentemente da ausência de prenotação, não há que se analisar a incidência da gratuidade dos emolumentos, razão pela qual resta prejudicado o pedido da requerente. Diante do exposto, declaro prejudicado o pedido formulado por Mariene dos Santos em face do Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital, ante sua impossibilidade jurídica. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 06 de outubro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: CRISTIANO BUONICONTI CAMARGO (OAB 304055/SP)

Fonte: DJE/SP | 13/10/2015.

domingo, 22 de novembro de 2015

STJ. O condômino não pode, sem a anuência de todos os condôminos, alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento para padrão distinto do empregado no restante da fachada do edifício, ainda que a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete prejuízo direto ao valor dos demais imóveis e não possa ser vista do térreo, mas apenas de andares correspondentes de prédios vizinhos


Destaca-se que o legislador, tanto no Código Civil como na Lei 4.591/1964, faz referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas ao dispor, respectivamente, que "São deveres do condômino: [...] não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas" (inciso III do art. 1.336) e que "É defeso a qualquer condômino: [...] decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação" (inciso II do art. 10), ressalvando-se a possibilidade de sua modificação quando autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, §2º, da Lei 4.591/1946).

A consideração de que a alteração seria possível porque pouco visível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio fere a literalidade da norma, pois é indiscutível que houve alteração na fachada do prédio.

Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

De igual modo, poderia ensejar a descaracterização do padrão arquitetônico da obra, ainda que a alteração da fachada seja avistável apenas dos prédios vizinhos em andares correspondentes, visto posicionar-se em área recuada.

Há de se considerar que recuos são recursos arquitetônicos comuns e que, se localizados na face externa da edificação, não deixam de compor a fachada.

De fato, fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo.

Assim, isoladamente, a alteração pode não afetar diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promover sua personalização, empregando cores de esquadrias que entender mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio.

Registre-se, por fim, que não se ignoram as discussões doutrinárias e jurisprudenciais a respeito da alteração de fachada, mais especificamente acerca de fechamento de varandas com vidros incolores, instalação de redes de segurança e até substituição de esquadrias com material diverso do original quando este não se encontra mais disponível no mercado.

Entretanto, na hipótese em apreço, foi utilizada esquadria de cor diversa do conjunto arquitetônico, alteração jamais admitida e em flagrante violação do texto legal.

REsp n. 1.483.733-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/8/2015, DJe 1º/9/2015.

Segundo entendimento do STJ Compradora desistente terá de pagar taxa de ocupação por todo o tempo em que ficou no imóvel

Uma compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o tempo em que esteve na posse do bem. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que levou em conta as peculiaridades do caso.
O compromisso de promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar em que o promitente vendedor (aquele que promete vender) se obriga a passar a escritura do imóvel ao promitente comprador (aquele que se compromete a comprar) após o pagamento integral do preço combinado, quando então é assinado o contrato definitivo.
O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) havia definido que a compradora desistente receberia de volta o que pagou, com juros e correção monetária. A decisão impediu que a construtora retivesse valores relativos a corretagem, publicidade e outras despesas administrativas.
O tribunal estadual também afirmou que seria devida uma taxa de ocupação (aluguéis), mas apenas pelo período em que a compradora permaneceu no imóvel sem pagar as parcelas.
Tudo como antes
Ao analisar o recurso da construtora, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, disse que a Segunda Seção do STJ já confirmou a possibilidade de o comprador encerrar o contrato quando não conseguir mais pagar a dívida. Nesse caso, caberá o ressarcimento parcial do que foi pago. Em geral, a jurisprudência considera que a construtora pode reter até 25% do valor pago para cobertura dos custos administrativos.
O ministro explicou que o efeito pretendido é deixar as partes, tanto quanto possível, na situação em que estavam antes do negócio. No caso, porém, a retenção das despesas administrativas não foi autorizada pelo TJMS.
Salomão esclareceu que a retenção de valores pela construtora não se confunde com o pagamento pelo uso do imóvel. O relator avaliou que a taxa de ocupação deve incidir desde o início da ocupação – que se deu logo após a assinatura do compromisso de compra e venda – até a devolução do imóvel. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa do comprador.
"Se as partes são restituídas ao estado inicial, a taxa de ocupação deve abranger todo o tempo de posse sobre o imóvel", disse o ministro. No caso, se fosse mantida a decisão do TJMS, a construtora não seria ressarcida pelo período compreendido entre a imissão na posse do imóvel e a data em que as parcelas deixaram de ser pagas.

REsp n. 1.211.323

sábado, 21 de novembro de 2015

STJ. Conheça o inteiro teor da nova Súmula n. 548, consolidando a tese de que cabe ao credor retirar o nome do devedor de cadastro de inadimplentes após o pagamento da dívida

A recente Súmula n. 548 do Superior Tribunal de Justiça consolida a tese de que cabe ao credor retirar o nome do devedor de cadastro de inadimplentes após o pagamento da dívida. Eis o inteiro teor:
"Incumbe ao credor a exclusão do registro da dívida em nome do devedor no cadastro de inadimplentes no prazo de cinco dias úteis, a partir do integral e efetivo pagamento do débito" (REsp n.  1.424.792)


É possível a averbação de união estável no Registro de Imóveis? Se positivo, quais documentos devo exigir?

Sobre a possibilidade da referida averbação, vejamos o que nos esclarece Ulysses da Silva:

“25.38 – da união estável

A constituição de união estável é regulada pela Lei 9.278, de 10 de maio de 1.996 e pelo atual Código Civil, a partir do artigo 1.723. Também não está prevista, de maneira expressa, a sua averbação no inciso II do artigo 167 da Lei 6.015/73, mas situa-se entre aqueles atos que, embora não enumerados, afetam o registro e a matrícula quanto às pessoas e seus bens. Revela-se útil, inclusive para efeito de publicidade, tendo em vista a sua proximidade do casamento e a igualdade de direitos patrimoniais existente entre companheiros e cônjuges.” (SILVA, Ulysses da. “Direito Imobiliário – O Registro de Imóveis e Suas Atribuições – A Nova Caminhada”, 2ª ed. rev. e ampl., safE, Porto Alegre, 2013, p. 409).

Em relação aos documentos exigíveis, Luís Ramon Alvares, em seu “Manual do Registro de Imóveis – Aspectos Práticos da Qualificação Registral”, publicado pelas editoras Crono/Et Cetera, São Paulo, 2015, p. 378, esclarece o seguinte:

“8.26 UNIÃO ESTÁVEL

1. A averbação deve ser promovida mediante a apresentação de:

a) título judicial (união estável declarada judicialmente); ou

b) escritura pública registrada no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais.

2. Pedir qualificação completa do companheiro (apresentar documentação comprobatória).

3. Quando o regime de bens da união estável for diverso do legal, deve-se registrar a escritura pública no Livro 3.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura das obras mencionadas.

Podemos ainda acrescentar às doutrinas acima apontadas que toda união estável, ou sua extinção, que venham a ser legalmente reconhecidas (sentença judicial ou escritura pública), para surtir efeitos patrimoniais entre os companheiros, devem ser levadas a registro no livro E, do Registro Civil competente, como, a nosso ver, estão a assim determinar os artigos 2º. e 5º., do Prov. 37/2014, do Conselho Nacional de Justiça – CNJ -, sem possibilidade, aqui, de proveito da faculdade indicada no art. 1º., da referida base legal. Para melhor entendimento do aqui em trato, seguem abaixo texto das citadas fontes:

Art. 1º. – É facultativo o registro da união estável prevista nos artigos 1.723 a 1.727 do Código Civil, mantida entre o homem e a mulher,ou entre duas pessoas do mesmo sexo.

Art. 2º. – O registro da sentença declaratória de reconhecimento e dissolução, ou extinção, bem como da escritura pública de contrato  distrato envolvendo união estável, será feito no Livro E, pelo Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais da Sede, ou, onde houver, no 1º. Subdistrito da Comarca em que os companheiros têm ou tiveram seu último domicílio, devendo constar: ….

Art. 5º. – O registro de união estável decorrente de escritura pública de reconhecimento ou extinção produzirá efeitos patrimoniais entre os companheiros, não prejudicando terceiros que não tiverem participado da escritura pública.

Outra questão que poderia reclamar estudos mais avançados estaria em se saber se tal união estável, quando indicar regime de bens diverso do comum,  deve ou não ser também levada a registro no Livro número 3, do Oficial Imobiliário.  Quanto a isso, podemos adiantar que, não obstante aqui também não termos expressa disposição em Lei para assim se fazer, temos entendimento da Corregedoria do Estado de São Paulo a determinar como necessária tal providência, como se vê do item 11, alínea “b”, números 1 e 5; item 63, subitem 63.1; item 79, e alínea “d”, do item 80; e, por último, item 85; todos do Cap. XX, das Normas de Serviço dirigidas aos Registradores de Imóveis. Seguem abaixo textos das citadas bases, para melhor entendimento do aqui em trato.

11. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:2

a) ……:

/////////////

b) a averbação de:

1. convenções antenupciais, das escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável e dos regimes de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges ou companheiros, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento ou ao contrato ou reconhecimento judicial da união estável;

……………

5. casamento, da alteração de nome por casamento ou por separação judicial, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro e nas pessoas nele interessadas, inclusive a alteração do regime de bens e da união estável declarada judicialmente ou estabelecida por escritura pública registrada no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais;

///////////

63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.

63.1. Sendo o proprietário casado sob regime de bens diverso do legal, deverá ser mencionado o número do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou o dispositivo legal impositivo do regime, bem como na hipótese de existência de escritura pública que regule o regime de bens dos companheiros na união estável.

////////////

79. O Livro nº 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.

80. Serão registrados no Livro nº 3:

a) …………;

//////////////

d) as convenções antenupciais e as escrituras públicas que regulem regime de bens dos companheiros na união estável;

/////////////

85. As escrituras antenupciais e as escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável serão registradas no Registro de Imóveis da comarca em que os cônjuges ou companheiros têm ou tiverem seu último domicílio sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade ou dos que forem sendo adquiridos.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

Para o registro de escritura pública de compra e venda, é necessário que os vendedores estejam perfeitamente identificados, com todos os dados que possam individualiza-los, ainda que a escritura pública tenha sido lavrada anteriormente à Lei de Registros Públicos.

A 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0694.14.005497-4/001, onde se decidiu que, para o registro de escritura pública de compra e venda, é necessário que os vendedores estejam perfeitamente identificados, com todos os dados que possam individualizá-los, ainda que a escritura pública tenha sido lavrada anteriormente à Lei de Registros Públicos. O acórdão teve como Relator o Desembargador Wilson Benevides e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto contra a r. sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada pela recorrente, mantendo a recusa do registro pretendido. Em suas razões, o apelante alegou que, ao tempo da lavratura da escritura pública, em 1972, a lei vigente não exigia a perfeita identificação dos proprietários do imóvel, com todos os dados que possam individualizá-los, tanto que o cartório naquela época não constou todos os dados.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

Condomínio deitado. Imóvel – desdobro. Condôminos – anuência.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2015/00127324 (Parecer nº 318/2015-E), onde se decidiu não ser possível a averbação de desdobro de imóvel integrante de condomínio deitado, sem a prévia anuência de todos os condôminos. O parecer, de autoria da MMª. Juíza Assessora da Corregedoria, Ana Luiza Villa Nova, foi aprovado pelo Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi julgado improvido.
O caso trata de recurso administrativo interposto em face da r. decisão que indeferiu a pretensão de averbação do desdobro do imóvel, sob o fundamento de que, consoante precedentes da Corregedoria Geral da Justiça e nos termos do item 74 do Capítulo XX das Normas de Serviço e dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, deve haver anuência de todos os condôminos. Em suas razões, os recorrentes alegaram que “o condomínio horizontal difere do vertical, que a situação pretendida apenas prevê modificação interna e que as taxas condominiais serão as mesmas, razão pela qual nenhuma modificação ou prejuízo trará aos demais condôminos.” Ademais, afirmam que o projeto foi aprovado pela Prefeitura, que cada fração do terreno é igual ou superior a 1.000m² e que os arts. 1.343 e 1.351 do Código Civil somente é aplicável ao condomínio edilício.
Ao julgar o recurso, a MMª. Juíza Assessora da Corregedoria destacou um dos precedentes da CGJ/SP mencionado pelo Oficial Registrador, onde se decidiu que o desmembramento de imóvel integrante de condomínio registrado e sujeito à Lei nº 4.591/64 e do Código Civil depende da exigência da anuência da totalidade dos condôminos. Isso porque, de acordo com o referido precedente, “o desmembramento, mesmo constituindo restabelecimento de situação anterior, acarretará, sob a ótica da situação atual, o aumento do número de unidades autônomas com a abertura de duas novas matrículas, levando, consequentemente, à remodelação do quadro atual. Ademais, com o desdobro do imóvel em duas unidades, haverá potencial adensamento da ocupação e aumento da carga sobre a estrutura do condomínio.” Posto isto, a MMª. Juíza Assessora da Corregedoria afirmou estar sedimentado o entendimento de que os arts. 1.343 e 1.351 se aplicam tanto ao condomínio edilício quanto ao condomínio deitado e que, se fosse pretendido o desdobro sem a anuência dos demais condôminos, todos os demais julgar-se-iam no direito de proceder da mesma maneira, provocando a multiplicação descontrolada de condôminos, além de sobrecarga estrutural.
Diante do exposto, a MMª. Juíza Assessora da Corregedoria opinou pelo improvimento do recurso.

STJ: INVENTÁRIO E PARTILHA. COMPANHEIRA SOBREVIVENTE. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTERIORMENTE À UNIÃO ESTÁVEL – INCOMUNICABILIDADE.

Íntegra SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECURSO ESPECIAL Nº 1.324.222 - DF (2012/0104237-9) RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA RECORRENTE: JANAINA HONÓRIO FAGUNDES ADVOGADO: OSCAR ORTIZ JAYME E OUTRO(S) RECORRIDO: SIRLEI EVANGELISTA DE ASSIS E OUTROS ADVOGADO: MARIA CUSTODIA SERMOUD FONSECA E OUTRO(S) EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPANHEIRA SOBREVIVENTE. DIREITO À MEAÇÃO DO BEM. IMÓVEL NÃO ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. IMPOSSIBILIDADE.
1. É incomunicável imóvel adquirido anteriormente à união estável, ainda que a transcrição no registro imobiliário ocorra na constância desta. Precedentes. 2. Antes da presunção de mútua assistência para a divisão igualitária do patrimônio adquirido durante a união estável, reconhecida pela Lei nº 9.278/1996, havia necessidade de prova da participação do companheiro. 3. Recurso especial provido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 06 de outubro de 2015 (Data do Julgamento) Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado: "DIREITO CIVIL - INVENTÁRIO - DIREITO DA COMPANHEIRA SOBREVIVENTE À MEAÇÃO DE IMÓVEL - BEM ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL - DATA DA AQUISIÇÃO - TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO - SENTENÇA MANTIDA. 1. O compromisso de compra e venda configura contrato preliminar pelo qual os poderes inerentes ao domínio são transferidos ao compromissário comprador, permanecendo o promitente vendedor com a nuapropriedade até que o preço seja pago na sua integralidade. 2. A legislação pátria exige a transcrição do título aquisitivo no registro imobiliário, isto é, exige a escritura definitiva da compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, para fins de transferência e aquisição da propriedade plena do imóvel (artigos 1.227 e 1.245, §10 do Código Civil). 3. No caso dos autos, o imóvel passou a integrar o patrimônio do autor da herança à época em que já convivia em união estável, de modo que a companheira sobrevivente faz jus à meação do bem em discussão (arts. 1725 e 1790 do Código Civil). 4. Recurso não provido" (fl. 657, e-STJ). A recorrente sustenta, além de divergência jurisprudencial, violação do art. 1.790 do Código Civil. Alega que a ex-companheira de seu falecido pai não tem direito à meação da residência localizada na Ceilândia/DF, porquanto o imóvel foi adquirido em 1974 (a escritura de promessa de compra e venda foi registrada naquele mesmo ano), em 60 (sessenta) parcelas, e sua quitação ocorreu em 1979. A união estável em questão, por sua vez, teve início somente em outubro de 1978. Acrescenta que em 2004 houve apenas o registro da escritura definitiva de compra e venda da casa. Requer, ao final, a reforma "(...) da decisão do E.TJDFT, declarando-se que o imóvel caracterizado como casa residencial situada na QNM 22, Conjunto M, Casa 27, Ceilândia, deverá ser partilhado somente entre os filhos herdeiros necessários do Sr. Mário Honório Fagundes, afastada assim a participação como meeira da Sra. Sirlei Evangelista de Assis" (fl. 373, e-STJ). Contrarrazões apresentadas às fls. 714-718 (e-STJ). O Ministério Público Federal opinou pelo provimento do recurso, em parecer que recebeu a seguinte ementa: "RECURSO ESPECIAL PELAS ALÍNEAS 'A' E 'C' DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. SUCESSÃO E PARTILHA. BEM IMÓVEL ADQUIRIDO PELO DE CUJUS MEDIANTE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA EM MOMENTO ANTERIOR À UNIÃO ESTÁVEL. TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO IMOBILIÁRIO NA CONSTÂNCIA DA CONVIVÊNCIA. INCOMUNICABILIDADE DO BEM. PRECEDENTES DESTE STJ. PARECER PELO PROVIMENTO DO RECURSO" (fl. 769, e-STJ). É o relatório. VOTO O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): A tese recursal é de que bem imóvel adquirido por um dos companheiros mediante celebração de compromisso de compra e venda, em momento anterior ao início da união estável, não se comunicaria ao outro companheiro somente porque o registro definitivo foi levado a efeito na constância da convivência uxória. Inicialmente, vale anotar que "na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens" (AgRg no AREsp nº 228.629/PR, Relator Ministro Raul Araújo, DJe 24/06/2015), no qual, segundo o art. 1.661 do Código Civil, "são incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento". Anota-se, ainda, o disposto no art. 1.790 do Código Civil: "Art. 1.790. A companheira ou o companheiro participará da sucessão do outro, quanto aos bens adquiridos onerosamente na vigência da união estável (...)". Nesse contexto, destaca-se o entendimento do Tribunal de origem quanto ao imóvel em questão: "(...) Nas razões recursais, ao reiterar o agravo retido de fls. 88/90, a recorrente questiona a data de 07.10.2004 informada na inicial como sendo aquela de aquisição do imóvel situado na Ceilândia. Alega que a aquisição se dera na data de 27.01.1974, isto é, em data anterior ao início da união estável entre o falecido e SIRILEI EVANGELISTA DE ASSIS no ano de 1978, de modo que esta - ex-companheira do de cujos - não teria direito à meação do referido bem. (...) Com efeito, o compromisso de compra e venda, ainda que registrado no cartório imobiliário, não transfere a propriedade do bem imóvel, eis que consubstancia um contrato preliminar pelo qual os poderes inerentes ao domínio são transferidos ao compromissário comprador. No entanto, o promitente vendedor permanece com a nua-propriedade até que o preço seja pago na sua integralidade, quando somente então a propriedade plena é transferida ao comprador (...) Na espécie, da análise da certidão exarada pelo 6º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (fl. 26), constata-se que a aquisição do imóvel pelo de cujos se aperfeiçoou na data de 01.12.2004, na qual a escritura pública de compra e venda definitiva do imóvel foi levada a registro. Portanto, diverso da defesa recursal, conclui-se que a transferência da propriedade do imóvel em questão não se deu no ano de 1974. 0 referido imóvel passou a integrar o patrimônio do autor da herança apenas no ano de 2004, quando já convivia com a pessoa de SIRLEI EVANGELISTA DE ASSIS, em união estável iniciada na data de 04.07.1978 e findada apenas com a sua morte em 09.08.2006. Nesse contexto, a companheira sobrevivente faz jus à meação do bem em discussão, visto que adquirido onerosamente na constância da união estável (arts. 1725 e 1790 do Código Civil)" (fls. 660-661, e-STJ). Aquela Corte entendeu que o imóvel, a despeito de ter sido comprado em 1974, somente passou a fazer parte do patrimônio do falecido em 2004, quando houve a lavratura da escritura pública de compra e venda. Nessa época, a companheira sobrevivente, ora recorrida, já mantinha relacionamento estável com o de cujus. Nota-se, assim, que o Tribunal recorrido, ao manter a comunicabilidade do bem decretada em primeira instância, levou em consideração simplesmente a data da aquisição do bem imóvel, que afirmou ser a do registro do título aquisitivo no cartório imobiliário, ocorrido na constância da união estável. Tal fundamento, contudo, não está em consonância com a orientação desta Corte. O Ministro Eduardo Ribeiro, em 9/3/1999, ao analisar causa semelhante, concluiu pela exclusão do regime de comunhão parcial de bens o imóvel (bem incomunicável) adquirido pela recorrente antes do casamento, por força de contrato de promessa de compra e venda regularmente inscrito no registro de imóveis. Conforme o art. 272 do Código Civil de 1916 não cabia a inclusão do referido imóvel na partilha, visto que a escritura de compra e venda, feita após o casamento, traduziu o cumprimento da promessa anterior às núpcias e a parcela paga naquele ato o foi por doação de terceiro. Eis a ementa do referido julgado: "Promessa de compra e venda. Bem inalienável. Sendo possível afastar a inalienabilidade, mediante sub-rogação judicialmente autorizada, não se há de ter como nula a promessa. Dever-se-á entender que o promitente vendedor obrigou-se a diligenciar o afastamento do óbice. Hipótese em que isso efetivamente se fez. Incomunicabilidade do bem, em virtude da norma contida no artigo 272 do Código Civil, uma vez que a escritura de venda, feita após o casamento, traduziu o cumprimento da promessa a ele anterior e a parcela paga naquele ato o foi por doação de terceiro e os bens assim havidos não se comunicam. Doação antenupcial. A regra do artigo 312 do Código Civil não é de ser entendida como significando que qualquer doação entre pessoas que pretendam casar-se deva fazer-se por instrumento público. Haverá de ser observada nas doações 'propter nuptias', que se sujeitam à regulamentação dos pactos antenupciais, de tal modo que se consideram desfeitas não sobrevindo o casamento." (REsp nº 62.605/MG, DJ 3/5/1999) No mesmo sentido: "Direito civil. Família. Imóvel cuja aquisição tem causa anterior ao casamento. Transcrição na constância da sociedade conjugal. Incomunicabilidade. - Imóvel cuja aquisição tenha causa anterior ao casamento realizado sob o regime de comunhão parcial de bens, com transcrição no registro imobiliário na constância deste, é incomunicável. Inteligência do art. 272 do CC/16 (correspondência: art. 1.661 do CC/02). - A jurisprudência deste Tribunal tem abrandado a cogência da regra jurídica que sobreleva a formalidade em detrimento do direito subjetivo perseguido. Para tal temperamento, contudo, é necessário que a forma imposta esteja sobrepujando arealização da Justiça. Recurso especial não conhecido." (REsp 707.092/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/6/2005, DJ 1º/8/2005 - grifou-se) "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ITCMD. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DO CASAMENTO MAS LEVADO A REGISTRO NA CONSTÂNCIA DESTE. REGIME DE COMUNHÃO PARCIAL DE BENS. BEM PERTENCENTE AO CÔNJUGE SUPÉRSTITE E INCOMUNICÁVEL. EXAÇÃO INDEVIDA. 1. Inexiste violação do art. 535 do CPC quando o Tribunal de origem resolve a controvérsia de maneira sólida e fundamentada, apenas não adotando a tese da recorrente. 2. A jurisprudência desta Corte 'tem abrandado a cogência da regra jurídica que sobreleva a formalidade em detrimento do direito subjetivo perseguido. Para tal temperamento, contudo, é necessário que a forma imposta esteja sobrepujando a realização da Justiça. É o exemplo da Súmula 84 do STJ que admite a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro' (REsp 707.092/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 1º.8.2005). 3. Bens imóveis adquiridos pelo cônjuge supérstite em data bem anterior ao casamento, ainda que levados a registro na constância deste, escapam à cobrança do imposto sobre transmissão causa mortis por não terem adentrado no patrimônio da esposa falecida. 4. Recurso especial não provido." (REsp 1.304.116/PR, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 25/9/2012, DJe 4/10/2012 - grifou-se) Igualmente, a respeito do tema, Maria Berenice Dias alude que "(...) igualmente, não se comunicam os bens cujo título de aquisição é anterior à celebração do casamento (CC 1.661). Os exemplos são vários: créditos ou indenizações referentes a fatos pretéritos; recebimento de escritura definitiva de bem adquirido em momento anterior ao casamento mediante promessa de compra e venda etc." (Manual de Direito das Famílias, 9ª ed., Revista dos Tribunais, pág. 246). Ademais, vale registrar outra questão relevante ao deslinde da controvérsia. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios expressamente apontou o ano de 1978 como o termo inicial da união estável (fl. 661, e-STJ). A recorrente, na petição do recurso especial, anotou que o preço total do imóvel foi quitado em 1979, porque financiado em 60 (sessenta) prestações mensais, conforme se afere do trecho a seguir transcrito: "(...) ANTES QUE SE INICIASSE ESSE RELACIONAMENTO, MAIS PRECISAMENTE EM JANEIRO DE 1974, O SR. MARIO HONORIO ADQUIRIU DA TERRACAP, VIA ESCRITURA PUBLICA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, UM LOTE DE TERRAS, SOBRE O QUAL CONSTRUIU CASA RESIDENCIAL, A QUAL ASSIM HOJE SE SITUA NA QNM 22, CONJUNTO M, CASA 27, CEILÂNDIA NORTE. COMO SE DESSUME PELO EXAME DO DOCUMENTO ÀS FLS. 94/94V., A ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FOI LEVADA A REGISTRO NO 6º OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE BRASÍLIA, SOB NUMERO R-1/29.1 11, DATADO DE 27.01.1974. COM O FALECIMENTO DO SR. MARIO HONORIO E ABERTURA DO INVENTARIO DOS BENS POR ELE DEIXADOS, ESSE IMÓVEL ESPECIFICO FOI ARROLADO, DENTRE OUTROS, COMO PASSÍVEL DE MEAÇÃO COM A SUA COMPANHEIRA, AQUI APELADA, RESSALTANDO-SE QUE A ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA DESSE IMÓVEL ESPECÍFICO FOI LEVADO A REGISTRO IMOBILIÁRIO EM OUTUBRO DE 2004, A DESPEITO DE SEU PREÇO TOTAL TER SIDO QUITADO EM 1979, JÁ QUE FINANCIADO EM 60 (SESSENTA) PRESTAÇÕES MENSAIS" (fl. 669, eSTJ - grifou-se). Portanto, se o bem foi comprado em 1974 e o pagamento foi parcelado em 5 (cinco) anos (fls. 120-121, eSTJ), o falecido quitou as últimas parcelas do imóvel em 1979, época em que a recorrida já convivia com o pai da recorrente. Contudo, não há referência nos autos de que a ex-companheira tenha contribuído para a aquisição do imóvel nesse último ano de pagamento, a fim de que sustentasse direito à meação proporcional ao esforço comprovado. Segundo a doutrina especializada, "(...) como a presunção de mútua assistência para a divisão igualitária do patrimônio adquirido durante a união só foi reconhecida pela L. 9.278/96, a tendência é admitir que, antes de sua vigência, aplicava-se a Súmula 380, havendo a necessidade de prova da participação". (Manual de Direito das Famílias, Maria Berenice Dias, Revista dos Tribunais, 10ª edição, pág. 268) Nesse sentido também é a jurisprudência do STJ: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE UNIÃO ESTÁVEL COM PARTILHA DE BENS. FILHO DO COMPANHEIRO FALECIDO CONTRA A COMPANHEIRA SUPÉRSTITE. OMISSÕES NÃO VERIFICADAS. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. ESPÓLIO. DESCARACTERIZAÇÃO. BENS ADQUIRIDOS ANTES DA LEI N. 9.278/1996. ESFORÇO COMUM E BENS RESERVADOS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. 1. Violação do art. 535 do CPC inexistente, tendo em vista que o Tribunal de origem enfrentou e decidiu, fundamentadamente, todas as questões vinculadas aos dispositivos referidos, o que satisfaz o indispensável prequestionamento e afasta qualquer omissão acerca dos mencionados temas. 2. Quanto ao art. 46 do CPC, tal dispositivo refere-se a litisconsórcio facultativo, não a litisconsórcio passivo necessário. Por isso, sua eventual ausência não implica nulidade processual. Ademais, o inciso I do art. 46 do CPC impõe que haja 'comunhão de direitos ou de obrigações relativamente à lide', o que não ocorre neste processo entre a ré e o espólio. Ao contrário, o espólio tem direitos, obrigações e interesses antagônicos aos da ré, ora recorrente, que não deseja partilhar determinados bens, ou seja, não admite que tais bens integrem o espólio nem que sejam partilhados no inventário. 3. Relativamente ao art. 47 do CPC, tal norma dispõe que haverá litisconsórcio necessário 'quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes'. Esse requisito, entretanto, não se encontra caracterizado nos presentes autos, cabendo destacar que a postulação inicial dirige-se, exclusivamente, contra a recorrente, ré, tendo em vista que ela é quem supostamente estaria omitindo bens partilháveis. A condenação, assim, nunca se dará contra o espólio, mas, apenas, em desfavor da ré, que, reitere-se, possui direitos, obrigações e interesses contrários aos daquele. Não há falar, portanto, em decisão 'de modo uniforme' para a ré e para o espólio nos presentes autos. 4. Segundo a jurisprudência firmada na QUARTA TURMA, 'a presunção legal de esforço comum na aquisição do patrimônio dos conviventes foi introduzida pela Lei 9.278/96, devendo os bens amealhados no período anterior a sua vigência, portanto, serem divididos proporcionalmente ao esforço comprovado, direto ou indireto, de cada convivente, conforme disciplinado pelo ordenamento jurídico vigente quando da respectiva aquisição (Súmula 380/STF)'. Isso porque 'os bens adquiridos anteriormente à Lei 9.278/96 têm a propriedade - e, consequentemente, a partilha ao cabo da união - disciplinada pelo ordenamento jurídico vigente quando respectiva aquisição, que ocorre no momento em que se aperfeiçoam os requisitos legais para tanto e, por conseguinte, sua titularidade não pode ser alterada por lei posterior em prejuízo ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito (CF, art. 5, XXXVI e Lei de Introdução ao Código Civil, art. 6º)' (REsp n. 959.213/PR, Rel. originário Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. para acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe de 10.9.2013). Entendimento mantido pela Segunda Seção no REsp n. 1.124.859/MG, Rel. originário Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. para acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 26.11.2014. 5. No caso concreto, afastada a presunção disciplinada na Lei n. 9.278/1996, cabe ao autor comprovar que a aquisição de bens antes da vigência do referido diploma decorreu de esforço comum, direto ou indireto, entre seu genitor e a ré durante a união estável, sendo vedada a inversão do ônus da prova, sob pena de violação do art. 333, I, do CPC. 6. Recurso especial provido." (REsp 1.118.937/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 24/2/2015, DJe 4/3/2015 - grifou-se) "RECURSO ESPECIAL. UNIÃO ESTÁVEL. INÍCIO ANTERIOR E DISSOLUÇÃO POSTERIOR À EDIÇÃO DA LEI 9.278/96. BENS ADQUIRIDOS ONEROSAMENTE ANTES DE SUA VIGÊNCIA. 1. Não ofende o art. 535 do CPC a decisão que examina, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial. 2. A ofensa aos princípios do direito adquirido, ato jurídico perfeito e coisa julgada encontra vedação em dispositivo constitucional (art. 5º XXXVI), mas seus conceitos são estabelecidos em lei ordinária (LINDB, art. 6º). Dessa forma, não havendo na Lei 9.278/96 comando que determine a sua retroatividade, mas decisão judicial acerca da aplicação da lei nova a determinada relação jurídica existente quando de sua entrada em vigor - hipótese dos autos - a questão será infraconstitucional, passível de exame mediante recurso especial. Precedentes do STF e deste Tribunal. 3. A presunção legal de esforço comum na aquisição do patrimônio dos conviventes foi introduzida pela Lei 9.278/96, devendo os bens amealhados no período anterior à sua vigência, portanto, ser divididos proporcionalmente ao esforço comprovado, direito ou indireto, de cada convivente, conforme disciplinado pelo ordenamento jurídico vigente quando da respectiva aquisição (Súmula 380/STF). 4. Os bens adquiridos anteriormente à Lei 9.278/96 têm a propriedade - e, consequentemente, a partilha ao cabo da união - disciplinada pelo ordenamento jurídico vigente quando respectiva aquisição, que ocorre no momento em que se aperfeiçoam os requisitos legais para tanto e, por conseguinte, sua titularidade não pode ser alterada por lei posterior em prejuízo ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito (CF, art. 5, XXXVI e Lei de Introdução ao Código Civil, art. 6º). 5. Os princípios legais que regem a sucessão e a partilha de bens não se confundem: a sucessão é disciplinada pela lei em vigor na data do óbito; a partilha de bens, ao contrário, seja em razão do término, em vida, do relacionamento, seja em decorrência do óbito do companheiro ou cônjuge, deve observar o regime de bens e o ordenamento jurídico vigente ao tempo da aquisição de cada bem a partilhar. 6. A aplicação da lei vigente ao término do relacionamento a todo o período de união implicaria expropriação do patrimônio adquirido segundo a disciplina da lei anterior, em manifesta ofensa ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito. 7. Recurso especial parcialmente provido." (REsp 1.124.859/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/11/2014, DJe 27/2/2015 - grifou-se) Desse modo, merece reparo o acórdão de origem, que solucionou a lide em total dissonância com a jurisprudência desta Corte. Ante do exposto, dou provimento ao recurso especial. É o voto. CERTIDÃO DE JULGAMENTO TERCEIRA TURMA Número Registro: 2012/0104237-9 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.324.222/DF Números Origem: 20070310411625 20070310411625RES 411625320078070003 8190575566 81905755660814 PAUTA: 06/10/2015 – JULGADO: 06/10/2015 Relator: Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Presidente da Sessão: Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Subprocurador-Geral da República: Exmo. Sr. Dr. MÁRIO PIMENTEL ALBUQUERQUE Secretária: Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA AUTUAÇÃO RECORRENTE: JANAINA HONÓRIO FAGUNDES ADVOGADO: OSCAR ORTIZ JAYME E OUTRO(S) RECORRIDO: SIRLEI EVANGELISTA DE ASSIS E OUTROS ADVOGADO: MARIA CUSTODIA SERMOUD FONSECA E OUTRO(S) ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Sucessões - Inventário e Partilha CERTIDÃO Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão: A Terceira Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator. (DJe: 14/10/2015)