segunda-feira, 19 de novembro de 2018
STJ entende que cáusulas de impenhorabilidade ou incomunicabilidade não impedem alienação de bem doado
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula de impenhorabilidade ou de incomunicabilidade em doação de imóvel não implica automaticamente que o bem não possa ser alienado.
De forma unânime, o colegiado entendeu que a melhor interpretação a ser dada ao caput do artigo 1.911 do Código Civil de 2002 é a de que é possível a imposição autônoma das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, a critério do doador.
O recurso analisado foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que negou pedido de beneficiária de doação de imóvel interessada em registrar sua transferência a terceiro.
Após a morte da doadora do imóvel, a beneficiária vendeu o bem, mas não conseguiu registrar a transferência no cartório, o qual exigiu a baixa dos gravames de impenhorabilidade e incomunicabilidade que constavam da doação. Considerando que essas cláusulas só poderiam ser canceladas por ordem judicial, em razão da morte da doadora, a beneficiária pediu a baixa dos gravames, alegando a inexistência de cláusula de inalienabilidade.
O TJMG afirmou que, segundo as regras instituídas originalmente pelo artigo 1.676 do CC/1916, e mantidas em sua essência no novo Código Civil (artigo 1.911), as cláusulas restritivas de propriedade não se extinguem com a morte do doador, com exceção do usufruto vitalício, cuja vigência está adstrita ao período de vida do beneficiário doador.
Ao apresentar recurso ao STJ, a recorrente alegou que o imóvel doado somente foi gravado com a impenhorabilidade e a incomunicabilidade, de modo que não haveria óbice legal para sua alienação a terceiros.
Cláusulas autônomas
O relator, ministro Marco Buzzi, explicou que a interpretação do caput do artigo 1.911 do Código Civil leva à conclusão de que é possível a imposição autônoma das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, a critério do doador ou instituidor do bem.
Segundo Buzzi, diante do gravame da inalienabilidade, pressupõe-se, automaticamente, a impenhorabilidade e a incomunicabilidade. Porém, de acordo com o ministro, a inserção exclusiva da proibição de penhorar ou comunicar não gera a presunção do ônus da inalienabilidade.
"Partindo-se da simples leitura do artigo de lei já acima mencionado, depreende-se que o legislador estabeleceu apenas um comando, isto é, que a imposição da inalienabilidade presume a impenhorabilidade e incomunicabilidade. Em outras palavras, a lei civil não estabeleceu, prima facie, que a impenhorabilidade ou a incomunicabilidade, gravadas de forma autônoma, importaria na inalienabilidade", disse ele.
De acordo com o relator, "sendo a inalienabilidade de maior amplitude, é decorrência natural que implique a proibição de penhorar e comunicar, tudo isso seguindo a lógica da antiga máxima de que in eo quod plus est semper inest et minus (quem pode o mais, pode o menos). Porém, o contrário não se verifica. A impenhorabilidade e a incomunicabilidade possuem objetos mais limitados, específicos. A primeira se volta tão somente para os credores e a segunda impõe-se ao cônjuge do beneficiário (donatário ou herdeiro)".
O ministro analisou o caso a partir de lições doutrinárias e afirmou ser possível "concluir pela possibilidade de alienação do bem gravado somente com as cláusulas de impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade sem necessidade de sub-rogação do produto da venda".
Caso concreto
Ao dar provimento ao recurso, Marco Buzzi considerou não ser possível falar em inalienabilidade do imóvel gravado exclusivamente com as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Assim, o relator acolheu o pedido da recorrente e declarou que a aposição somente das cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade sobre o imóvel não impede a sua alienação.
"Segundo a direção traçada pelas técnicas de hermenêutica jurídica aplicadas à interpretação do artigo 1.911 do Código Civil de 2002, reconhece-se perfeitamente possível a alienação do imóvel objeto do presente debate, porquanto somente onerado com a proibição de penhorar e comunicar", afirmou.
REsp n. 1.155.547
quarta-feira, 14 de novembro de 2018
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que arrematantes de imóvel em hasta pública têm direito à propriedade, mesmo com a existência de prévio contrato de compra e venda do bem entre outras pessoas, porém não registrado em cartório imobiliário. Ao modificar o entendimento de segundo grau, a turma reconheceu que, até o seu regular registro no órgão competente, o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas.
Segundo a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, a obrigação perante terceiros (erga omnes) só ocorre com o registro imobiliário do título, o que foi feito apenas pelos arrematantes. “Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação”, elucidou.
Embargos de terceiro
A propriedade em litígio foi alvo de diversas transações de venda, todas sem efetivo registro de transferência de posse, e, posteriormente, foi arrematada ao ir a leilão em processo de execução.
Dessa forma, coube à Terceira Turma decidir, em recurso especial, qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos supostos adquirentes do imóvel, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário.
Seguindo o voto da relatora, o colegiado entendeu que o direito a prevalecer é o dos arrematantes, visto que “a propriedade do bem imóvel só é transferida com o respectivo registro do título no cartório imobiliário competente”.
A ministra disse que sua decisão não se opõe à Súmula 84/STJ, que apenas consolida a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro.
Ainda de acordo com a ministra relatora, apesar de não ser requisito para oposição dos embargos de terceiro, o registro do título “é imprescindível para a sua oponibilidade em face de terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador”.
Leia o acórdão.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1724716
Fonte: STJ | 13/11/2018.
quinta-feira, 18 de outubro de 2018
Bens móveis deixados por locatária de imóvel em poder de credor não desoneram fiador
A 4ª turma do STJ definiu controvérsia nesta terça-feira, 16, sobre se o locador, ao não devolver bens móveis deixados pela locatária em dação em pagamento, para fazer frente aos alugueis, utilizando-os e deteriorando-os, acabou desobrigando o fiador de sua garantia, tendo em vista que tais bens teriam valor suficiente para honrar o débito e nos quais os fiadores teriam direito de sub-rogação.
A decisão unânime do colegiado ocorreu em processo relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão. O processo chegou à Corte em 2011.
No caso o contrato de locação foi celebrado por prazo de 24 meses, de 2002 a 2004. Em 1º de abril de 2003 a locatária emitiu notificação para encerrar a obrigação, informando que estavam no local bens móveis para serem negociados em relação aos valores devidos pela locação do imóvel.
Narra a inicial que a empresa locatária teria oferecido os móveis e equipamentos pertencentes ao seu ativo imobilizado (como um PABX, placa interface, uma mesa operadora digital) e mesmo sabendo da existência da garantia e do dever legal que tinha para com os fiadores, locupletou-se ilicitamente ofertando tais bens para aluguel em conjunto com a sala, e inquilinos fizeram uso de tal garantia.
Os recorrentes [fiadores] alegaram a exceção prevista no Código Civil: “Art. 838. O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado: (…) II – se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências”.
Os juízos de 1º e 2º graus afastaram a desoneração do garante ao fundamento de que a existência dos bens em poder da embargada não lhe conferia qualquer privilégio, direito ou ação de garantia com relação ao devedor que pudesse ser transferida aos fiadores, em caso de sub-rogação.
Para as instâncias ordinárias, tais bens não constituíam garantia de pagamento, mas tão somente poderiam ser utilizados se houvesse concordância das partes envolvidas no contrato, como forma de pagamento de parte da dívida.
Conforme dito pelo ministro Salomão, em relação à existência de demandas relacionadas à presente controvérsia, a propositura de qualquer ação relativa ao débito constante em título executivo não inibe o credor de promover a execução.
No caso, há ação de execução de alugueis ajuizada pelo recorrido, embargos à execução do fiador [recorrente] e ação de reintegração de posse dos bens móveis deixados no imóvel.
“A execução não depende para seu processamento do que vier a ser decidido na suposta causa prejudicante, a ação possessória, não havendo falar que a solução desta seria pressuposto lógico a impedir o feito executivo. Não há no caso qualquer controvérsia sobre a dívida, nem se está arguindo eventual nulidade do contrato. Não há litispendência ou conexão a ensejar a revisão ou suspensão da execução.”
Salomão lembrou os colegas que a Corte já se deparou com as mais diversas situações envolvendo exatamente esta conduta do credor apta a desobrigar o fiador da sua condição de garante. No caso, contudo, manteve o entendimento das instâncias inferiores:
“Não há falar que o fato do credor tornou impossível a sub-rogação dos fiadores [recorrentes] nos seus direitos e preferência simplesmente porque o recorrido não assumiu nenhum direito ou preferência nos bens ofertados pelo locatário que pudessem vir a ser sub-rogados pelos recorrentes.”
Processo: REsp 1.353.865
A decisão unânime do colegiado ocorreu em processo relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão. O processo chegou à Corte em 2011.
No caso o contrato de locação foi celebrado por prazo de 24 meses, de 2002 a 2004. Em 1º de abril de 2003 a locatária emitiu notificação para encerrar a obrigação, informando que estavam no local bens móveis para serem negociados em relação aos valores devidos pela locação do imóvel.
Narra a inicial que a empresa locatária teria oferecido os móveis e equipamentos pertencentes ao seu ativo imobilizado (como um PABX, placa interface, uma mesa operadora digital) e mesmo sabendo da existência da garantia e do dever legal que tinha para com os fiadores, locupletou-se ilicitamente ofertando tais bens para aluguel em conjunto com a sala, e inquilinos fizeram uso de tal garantia.
Os recorrentes [fiadores] alegaram a exceção prevista no Código Civil: “Art. 838. O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado: (…) II – se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências”.
Os juízos de 1º e 2º graus afastaram a desoneração do garante ao fundamento de que a existência dos bens em poder da embargada não lhe conferia qualquer privilégio, direito ou ação de garantia com relação ao devedor que pudesse ser transferida aos fiadores, em caso de sub-rogação.
Para as instâncias ordinárias, tais bens não constituíam garantia de pagamento, mas tão somente poderiam ser utilizados se houvesse concordância das partes envolvidas no contrato, como forma de pagamento de parte da dívida.
Conforme dito pelo ministro Salomão, em relação à existência de demandas relacionadas à presente controvérsia, a propositura de qualquer ação relativa ao débito constante em título executivo não inibe o credor de promover a execução.
No caso, há ação de execução de alugueis ajuizada pelo recorrido, embargos à execução do fiador [recorrente] e ação de reintegração de posse dos bens móveis deixados no imóvel.
“A execução não depende para seu processamento do que vier a ser decidido na suposta causa prejudicante, a ação possessória, não havendo falar que a solução desta seria pressuposto lógico a impedir o feito executivo. Não há no caso qualquer controvérsia sobre a dívida, nem se está arguindo eventual nulidade do contrato. Não há litispendência ou conexão a ensejar a revisão ou suspensão da execução.”
Salomão lembrou os colegas que a Corte já se deparou com as mais diversas situações envolvendo exatamente esta conduta do credor apta a desobrigar o fiador da sua condição de garante. No caso, contudo, manteve o entendimento das instâncias inferiores:
“Não há falar que o fato do credor tornou impossível a sub-rogação dos fiadores [recorrentes] nos seus direitos e preferência simplesmente porque o recorrido não assumiu nenhum direito ou preferência nos bens ofertados pelo locatário que pudessem vir a ser sub-rogados pelos recorrentes.”
Processo: REsp 1.353.865
quarta-feira, 17 de outubro de 2018
Fisco deve fundamentar inclusão de nome de sócio na dívida ativa
Para que um sócio seja obrigado a assumir a dívida da empresa, o Fisco precisa fundamentar sua participação em alguma infração, segundo decisão da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. O colegiado negou recurso da Fazenda Nacional contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região que havia desconsiderado a possibilidade de inclusão dos nomes dos sócios na dívida sem fundamentação.
“O STJ tem entendimento consolidado de que se permite, em tese, o redirecionamento da execução fiscal contra o sócio-gerente cujo nome consta do título, desde que ele tenha agido com excesso de poderes, infração à lei ou estatuto, contrato social, ou na hipótese de dissolução irregular da empresa, não se incluindo o simples inadimplemento da obrigação tributária”, disse o relator do caso, ministro Herman Benjamin.
No caso em questão, o nome do sócio havia sido incluído na Certidão de Dívida Ativa (CDA) com base no art. 13, da Lei nº 8.620/93. No entanto, o dispositivo foi considerado inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal em 3 de novembro de 2010. Os ministros Og Fernandes, Mauro Campbell, Assusete Magalhães e Francisco Falcão acompanharam o relator.
Por unanimidade, a corte considerou inconstitucional a responsabilização, perante a Seguridade Social, dos gerentes de empresas, ou o redirecionamento de execução fiscal, quando ausentes os elementos que caracterizem a atuação dolosa dos sócios. O recurso foi interposto pela União, questionando decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, que considerou inconstitucional a aplicação da norma em questão.
No STJ, Herman Benjamin entendeu que o artigo tido como inconstitucional não pode ser usado, ou o Código Tributário Nacional ser aplicado acima dele. Além disso, entendeu que um sócio pode ter de arcar com dívida da empresa, mas apenas nos casos previstos no art. 135 do CTN. Para tanto, o STJ precisaria rever as provas levantadas, o que não era cabível naquele momento processual.
De acordo com Matheus Bueno de Oliveira, sócio do PVG Advogados e especialista em direito tributário, o julgamento, na prática, afirma que mesmo que o sócio já conste da Certidão de Dívida Ativa (CDA) e esta tenha presunção de certeza e liquidez, a procuradoria está obrigada a demonstrar que cumpriu o rito e provou infração cometida por ele.
“O julgamento reforça que não basta colocar o nome do sócio na CDA. Existe um entendimento muito claro que se meu nome de sócio está na CDA, o ônus é meu de provar que não cometi infração. Mas a administração não pode fazer o que quiser. Para incluir meu nome precisa de fundamentação”, avaliou.
“O STJ tem entendimento consolidado de que se permite, em tese, o redirecionamento da execução fiscal contra o sócio-gerente cujo nome consta do título, desde que ele tenha agido com excesso de poderes, infração à lei ou estatuto, contrato social, ou na hipótese de dissolução irregular da empresa, não se incluindo o simples inadimplemento da obrigação tributária”, disse o relator do caso, ministro Herman Benjamin.
No caso em questão, o nome do sócio havia sido incluído na Certidão de Dívida Ativa (CDA) com base no art. 13, da Lei nº 8.620/93. No entanto, o dispositivo foi considerado inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal em 3 de novembro de 2010. Os ministros Og Fernandes, Mauro Campbell, Assusete Magalhães e Francisco Falcão acompanharam o relator.
Por unanimidade, a corte considerou inconstitucional a responsabilização, perante a Seguridade Social, dos gerentes de empresas, ou o redirecionamento de execução fiscal, quando ausentes os elementos que caracterizem a atuação dolosa dos sócios. O recurso foi interposto pela União, questionando decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, que considerou inconstitucional a aplicação da norma em questão.
No STJ, Herman Benjamin entendeu que o artigo tido como inconstitucional não pode ser usado, ou o Código Tributário Nacional ser aplicado acima dele. Além disso, entendeu que um sócio pode ter de arcar com dívida da empresa, mas apenas nos casos previstos no art. 135 do CTN. Para tanto, o STJ precisaria rever as provas levantadas, o que não era cabível naquele momento processual.
De acordo com Matheus Bueno de Oliveira, sócio do PVG Advogados e especialista em direito tributário, o julgamento, na prática, afirma que mesmo que o sócio já conste da Certidão de Dívida Ativa (CDA) e esta tenha presunção de certeza e liquidez, a procuradoria está obrigada a demonstrar que cumpriu o rito e provou infração cometida por ele.
“O julgamento reforça que não basta colocar o nome do sócio na CDA. Existe um entendimento muito claro que se meu nome de sócio está na CDA, o ônus é meu de provar que não cometi infração. Mas a administração não pode fazer o que quiser. Para incluir meu nome precisa de fundamentação”, avaliou.
segunda-feira, 15 de outubro de 2018
Impenhorabilidade de bem de família deve prevalecer para imóvel em alienação fiduciária
A regra da impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei 8.009/90, também abrange os imóveis em fase de aquisição, a exemplo daqueles objeto de compromisso de compra e venda ou de financiamento para fins de moradia, sob pena de impedir que o devedor adquira o bem necessário à habitação de seu grupo familiar.
Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a devolução de processo ao Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) a fim de que a corte analise a presença dos demais requisitos legais para o reconhecimento de um imóvel alienado como bem de família. O tribunal paulista havia afastado a alegação de impenhorabilidade do bem, mas o acórdão foi reformado de forma unânime pela turma.
O recurso especial teve origem em exceção de pré-executividade apresentada sob a alegação de ilegitimidade ativa da parte para promover a execução dos títulos, além da impossibilidade de penhora dos direitos sobre bem de família.
A impugnação foi rejeitada pelo juiz de primeiro grau, que entendeu ser possível a penhora de imóvel dado em alienação fiduciária, já que, se o próprio devedor nomeia o imóvel para garantir a obrigação assumida, não pode considerá-lo impenhorável.
O TJSP manteve a decisão por concluir que a penhora não recaiu sobre a propriedade do imóvel, mas somente sobre os direitos obrigacionais que o devedor possui em relação a ele, ficando assegurado ao credor fiduciário o domínio do bem.
Extensão da proteção
O relator do recurso especial do devedor, ministro Villas Bôas Cueva, apontou jurisprudência do STJ no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, tendo em vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Contudo, afirmou que é permitida a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
“Todavia, a hipótese dos autos distingue-se dos casos já apreciados por esta Corte Superior porque está fundada na possibilidade, ou não, de estender eventual proteção dada ao bem de família legal sobre o direito que o devedor fiduciante tem sobre o imóvel alienado fiduciariamente e utilizado para sua moradia”, disse o ministro.
Villas Bôas Cueva ressaltou que, para a aplicação da regra de impenhorabilidade do bem de família, exige-se, em regra, que a propriedade pertença ao casal ou à entidade familiar, pois a Lei 8.009/90 utiliza o termo “imóvel residencial próprio”. Por consequência, se o imóvel submetido à constrição pertence a terceiro não integrante do grupo familiar, não poderia ser invocada, em tese, a proteção legal.
Segundo o relator, a definição que representa melhor o objetivo legal consiste em compreender que a expressão “imóvel residencial próprio” engloba a posse oriunda de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, a exemplo do compromisso de compra e venda ou de financiamento de imóvel para fins de moradia.
“No caso, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual, havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a propriedade para si (artigo 25, caput, da Lei 9.514/97). Assim, havendo a expectativa da aquisição do domínio, deve prevalecer a regra de impenhorabilidade”, concluiu o ministro ao determinar o retorno dos autos ao TJSP.
Leia o acórdão.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1677079
Fonte: STJ | 11/10/2018.
Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a devolução de processo ao Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) a fim de que a corte analise a presença dos demais requisitos legais para o reconhecimento de um imóvel alienado como bem de família. O tribunal paulista havia afastado a alegação de impenhorabilidade do bem, mas o acórdão foi reformado de forma unânime pela turma.
O recurso especial teve origem em exceção de pré-executividade apresentada sob a alegação de ilegitimidade ativa da parte para promover a execução dos títulos, além da impossibilidade de penhora dos direitos sobre bem de família.
A impugnação foi rejeitada pelo juiz de primeiro grau, que entendeu ser possível a penhora de imóvel dado em alienação fiduciária, já que, se o próprio devedor nomeia o imóvel para garantir a obrigação assumida, não pode considerá-lo impenhorável.
O TJSP manteve a decisão por concluir que a penhora não recaiu sobre a propriedade do imóvel, mas somente sobre os direitos obrigacionais que o devedor possui em relação a ele, ficando assegurado ao credor fiduciário o domínio do bem.
Extensão da proteção
O relator do recurso especial do devedor, ministro Villas Bôas Cueva, apontou jurisprudência do STJ no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, tendo em vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Contudo, afirmou que é permitida a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
“Todavia, a hipótese dos autos distingue-se dos casos já apreciados por esta Corte Superior porque está fundada na possibilidade, ou não, de estender eventual proteção dada ao bem de família legal sobre o direito que o devedor fiduciante tem sobre o imóvel alienado fiduciariamente e utilizado para sua moradia”, disse o ministro.
Villas Bôas Cueva ressaltou que, para a aplicação da regra de impenhorabilidade do bem de família, exige-se, em regra, que a propriedade pertença ao casal ou à entidade familiar, pois a Lei 8.009/90 utiliza o termo “imóvel residencial próprio”. Por consequência, se o imóvel submetido à constrição pertence a terceiro não integrante do grupo familiar, não poderia ser invocada, em tese, a proteção legal.
Segundo o relator, a definição que representa melhor o objetivo legal consiste em compreender que a expressão “imóvel residencial próprio” engloba a posse oriunda de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, a exemplo do compromisso de compra e venda ou de financiamento de imóvel para fins de moradia.
“No caso, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual, havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a propriedade para si (artigo 25, caput, da Lei 9.514/97). Assim, havendo a expectativa da aquisição do domínio, deve prevalecer a regra de impenhorabilidade”, concluiu o ministro ao determinar o retorno dos autos ao TJSP.
Leia o acórdão.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1677079
Fonte: STJ | 11/10/2018.
quinta-feira, 19 de julho de 2018
Devedor escapa de penhora de conta corrente
Uma empresa devedora conseguiu reverter a penhora de parte do dinheiro que tinha em conta corrente sob a alegação de que aquele valor serviria para o pagamento de salários dos funcionários. Para especialistas, as companhias devem mostrar alternativas para satisfazer os débitos.
O sócio do escritório responsável pela defesa da empresa em questão, o RG Advogados, Artur Ratc, conta que é comum os juízes seguirem ao pé da letra o que está disposto na Lei 6.830/1980, conhecida como Lei de Execução Fiscal. No artigo 11 desta legislação, está escrito que a penhora ou arresto de bens deverá buscar preferencialmente o dinheiro em conta do devedor para garantir o pagamento da dívida.
“Hoje, no Judiciário, tem sido imediata a ordem de penhora do dinheiro. Quando vivenciamos uma situação de crise como a atual e o magistrado não analisa as alternativas, isso é muito grave. A penhora online pode significar o fechamento das portas da empresa”, afirma o advogado.
No caso, a companhia estava em débito com a fazenda estadual do Paraná, que acionou a Justiça com um processo de execução fiscal. Foram encontrados R$ 253,6 mil em uma conta e R$ 179,4 mil em outra, de modo que o juiz efetuou a penhora online através do sistema Bacen-Jud.
A empresa, por sua vez, entrou com recurso contra o bloqueio, alegando que o montante seria impenhorável, já que teria como destinação o pagamento de salário dos seus funcionários. O Código de Processo Civil (CPC) proíbe a penhora de salários de pessoas físicas em seu artigo 833.
Segundo o sócio do Teixeira Fortes Advogados, Cylmar Pitelli Teixeira Fortes, o argumento da defesa foi reflexo, visto que trouxe por analogia para uma pessoa jurídica um direito que pertence às pessoas físicas, uma vez que, na prática, penhorar a folha de pagamento de uma companhia é a mesma coisa que bloquear a remuneração de cada um de seus empregados. “A verba salarial é impenhorável pelo princípio constitucional da dignidade humana. Mesmo se fosse destinado a investimentos, o salário jamais poderia ser penhorado”, explica.
Como resultado, o juiz Douglas Marcel Peres entendeu que embora a execução busque a satisfação do crédito, deve-se respeitar o princípio da mínima onerosidade para o executado. Deste modo, o magistrado ordenou o desbloqueio de R$ 146,2 mil para garantir o pagamento da folha salarial, com transferência do saldo remanescente para conta vinculada ao juízo. A firma deverá apresentar formas de pagamento alternativos como títulos públicos e precatórios para saldar o débito, de acordo com Artur Ratc.
Defesa
Teixeira Fortes ressalta que apesar deste precedente ser bastante favorável aos devedores, a insegurança jurídica no Brasil não permite que se fale em uma jurisprudência sólida neste sentido. “O tema é bastante delicado e há precedentes dos dois lados”, destaca.
Na sua opinião, a empresa que quiser ter mais chance de escapar de uma penhora de valores em sua conta corrente deve mostrar os danos que aquele bloqueio pode gerar à sociedade. “A companhia tem que dizer que aqueles valores não vão beneficiar a si própria, mas os trabalhadores ou fornecedores. É perfeitamente possível articular e demonstrar que um bloqueio de bens irá trazer impactos negativos à economia”, avalia.
RICARDO BOMFIM • SÃO PAULO
O sócio do escritório responsável pela defesa da empresa em questão, o RG Advogados, Artur Ratc, conta que é comum os juízes seguirem ao pé da letra o que está disposto na Lei 6.830/1980, conhecida como Lei de Execução Fiscal. No artigo 11 desta legislação, está escrito que a penhora ou arresto de bens deverá buscar preferencialmente o dinheiro em conta do devedor para garantir o pagamento da dívida.
“Hoje, no Judiciário, tem sido imediata a ordem de penhora do dinheiro. Quando vivenciamos uma situação de crise como a atual e o magistrado não analisa as alternativas, isso é muito grave. A penhora online pode significar o fechamento das portas da empresa”, afirma o advogado.
No caso, a companhia estava em débito com a fazenda estadual do Paraná, que acionou a Justiça com um processo de execução fiscal. Foram encontrados R$ 253,6 mil em uma conta e R$ 179,4 mil em outra, de modo que o juiz efetuou a penhora online através do sistema Bacen-Jud.
A empresa, por sua vez, entrou com recurso contra o bloqueio, alegando que o montante seria impenhorável, já que teria como destinação o pagamento de salário dos seus funcionários. O Código de Processo Civil (CPC) proíbe a penhora de salários de pessoas físicas em seu artigo 833.
Segundo o sócio do Teixeira Fortes Advogados, Cylmar Pitelli Teixeira Fortes, o argumento da defesa foi reflexo, visto que trouxe por analogia para uma pessoa jurídica um direito que pertence às pessoas físicas, uma vez que, na prática, penhorar a folha de pagamento de uma companhia é a mesma coisa que bloquear a remuneração de cada um de seus empregados. “A verba salarial é impenhorável pelo princípio constitucional da dignidade humana. Mesmo se fosse destinado a investimentos, o salário jamais poderia ser penhorado”, explica.
Como resultado, o juiz Douglas Marcel Peres entendeu que embora a execução busque a satisfação do crédito, deve-se respeitar o princípio da mínima onerosidade para o executado. Deste modo, o magistrado ordenou o desbloqueio de R$ 146,2 mil para garantir o pagamento da folha salarial, com transferência do saldo remanescente para conta vinculada ao juízo. A firma deverá apresentar formas de pagamento alternativos como títulos públicos e precatórios para saldar o débito, de acordo com Artur Ratc.
Defesa
Teixeira Fortes ressalta que apesar deste precedente ser bastante favorável aos devedores, a insegurança jurídica no Brasil não permite que se fale em uma jurisprudência sólida neste sentido. “O tema é bastante delicado e há precedentes dos dois lados”, destaca.
Na sua opinião, a empresa que quiser ter mais chance de escapar de uma penhora de valores em sua conta corrente deve mostrar os danos que aquele bloqueio pode gerar à sociedade. “A companhia tem que dizer que aqueles valores não vão beneficiar a si própria, mas os trabalhadores ou fornecedores. É perfeitamente possível articular e demonstrar que um bloqueio de bens irá trazer impactos negativos à economia”, avalia.
RICARDO BOMFIM • SÃO PAULO
quinta-feira, 28 de junho de 2018
STJ: Terceira Turma reconhece cessão de locação de imóvel ante silêncio de locador notificado
Com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cessão de locação de imóvel pode ocorrer a partir da notificação extrajudicial ao locador, mesmo que não haja manifestação de anuência. O entendimento é de que o prazo de 30 dias é decadencial, interpretando-se o silêncio como consentimento.
Segundo os autos, dois sócios alugaram imóvel para a instalação de um bar em 2002. Três anos depois, um deles, que havia colocado os pais como fiadores do aluguel, deixou a sociedade. O bar continuou em funcionamento no mesmo local.
Em 2008, o locador ajuizou ação de despejo por falta de pagamento contra o que saiu da sociedade. A ação foi extinta sem resolução do mérito, antes mesmo da citação, em virtude da purgação da mora efetuada por terceiro.
O locatário, então, promoveu a notificação extrajudicial do locador e do bar acerca de seu afastamento da relação locatícia. Como não obteve resposta sobre a notificação, ajuizou ação pedindo a declaração de insubsistência da relação locatícia e a inexistência das obrigações respectivas.
No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou a sentença para manter a relação jurídica, por considerar o contrato válido e eficaz. De acordo com o TJSP, o silêncio dos envolvidos não torna a relação inexistente, assim como o pagamento do aluguel por terceiro não implica a formação de novo contrato.
Realidade diversa
Em recurso especial, o então locatário pediu o reconhecimento judicial da cessão de locação. A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a boa-fé objetiva e a função social do contrato devem ser consideradas no caso.
“É indiscutível que o contrato foi inicialmente celebrado com o recorrente, pessoa natural, com a finalidade de viabilizar a instalação da pessoa jurídica por ele constituída. De outro lado, é do mesmo modo indiscutível que a literalidade das cláusulas contratuais há muito não corresponde à realidade estabelecida entre os sujeitos do processo”, explicou a ministra.
Segundo Nancy Andrighi, é possível inferir, dos autos, que o contrato de locação, embora existente e válido, tornou-se ineficaz em relação ao ex-sócio a partir da notificação extrajudicial, quando a responsabilidade passou para a pessoa jurídica. Além disso, o locador tinha o prazo de 30 dias após a notificação para manifestar sua anuência ou oposição à mudança no contrato, o que não ocorreu.
“Não havendo manifestação do locador nos 30 dias seguintes à notificação, presume-se a sua autorização, a afastar, pois, a eventual imputação de violação da lei ou do contrato pelo primitivo locatário, legitimando-se, assim, a cessão da locação”, esclareceu a relatora.
Expectativa concreta
Em seu voto, a ministra afirmou que a cessão da locação é uma das formas de substituição subjetiva admitidas pela Lei 8.245/91. Dessa forma, o caso em análise representaria uma hipótese de consentimento posterior à efetiva cessão.
“A ausência de qualquer oposição à notificação extrajudicial promovida pelo locatário, aliada à permanência da pessoa jurídica no imóvel, inclusive pagando os aluguéis, e à purgação da mora por terceiro estranho ao contrato, tudo isso com o pleno conhecimento do locador, criaram no recorrente a expectativa concreta de ter-se consolidado a cessão da locação em favor daquela, legitimando-se, assim, a situação de fato vigente”, concluiu Nancy Andrighi.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1443135
Fonte: STJ | 21/06/2018.
Segundo os autos, dois sócios alugaram imóvel para a instalação de um bar em 2002. Três anos depois, um deles, que havia colocado os pais como fiadores do aluguel, deixou a sociedade. O bar continuou em funcionamento no mesmo local.
Em 2008, o locador ajuizou ação de despejo por falta de pagamento contra o que saiu da sociedade. A ação foi extinta sem resolução do mérito, antes mesmo da citação, em virtude da purgação da mora efetuada por terceiro.
O locatário, então, promoveu a notificação extrajudicial do locador e do bar acerca de seu afastamento da relação locatícia. Como não obteve resposta sobre a notificação, ajuizou ação pedindo a declaração de insubsistência da relação locatícia e a inexistência das obrigações respectivas.
No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou a sentença para manter a relação jurídica, por considerar o contrato válido e eficaz. De acordo com o TJSP, o silêncio dos envolvidos não torna a relação inexistente, assim como o pagamento do aluguel por terceiro não implica a formação de novo contrato.
Realidade diversa
Em recurso especial, o então locatário pediu o reconhecimento judicial da cessão de locação. A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a boa-fé objetiva e a função social do contrato devem ser consideradas no caso.
“É indiscutível que o contrato foi inicialmente celebrado com o recorrente, pessoa natural, com a finalidade de viabilizar a instalação da pessoa jurídica por ele constituída. De outro lado, é do mesmo modo indiscutível que a literalidade das cláusulas contratuais há muito não corresponde à realidade estabelecida entre os sujeitos do processo”, explicou a ministra.
Segundo Nancy Andrighi, é possível inferir, dos autos, que o contrato de locação, embora existente e válido, tornou-se ineficaz em relação ao ex-sócio a partir da notificação extrajudicial, quando a responsabilidade passou para a pessoa jurídica. Além disso, o locador tinha o prazo de 30 dias após a notificação para manifestar sua anuência ou oposição à mudança no contrato, o que não ocorreu.
“Não havendo manifestação do locador nos 30 dias seguintes à notificação, presume-se a sua autorização, a afastar, pois, a eventual imputação de violação da lei ou do contrato pelo primitivo locatário, legitimando-se, assim, a cessão da locação”, esclareceu a relatora.
Expectativa concreta
Em seu voto, a ministra afirmou que a cessão da locação é uma das formas de substituição subjetiva admitidas pela Lei 8.245/91. Dessa forma, o caso em análise representaria uma hipótese de consentimento posterior à efetiva cessão.
“A ausência de qualquer oposição à notificação extrajudicial promovida pelo locatário, aliada à permanência da pessoa jurídica no imóvel, inclusive pagando os aluguéis, e à purgação da mora por terceiro estranho ao contrato, tudo isso com o pleno conhecimento do locador, criaram no recorrente a expectativa concreta de ter-se consolidado a cessão da locação em favor daquela, legitimando-se, assim, a situação de fato vigente”, concluiu Nancy Andrighi.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1443135
Fonte: STJ | 21/06/2018.
Dívida do condomínio com terceiro pode acarretar penhora de bem de família
A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.
Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.
Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.
No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.
Propter rem
Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.
“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.
Bem de família
Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.
O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.
Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.
Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1473484
Fonte: STJ | 22/06/2018.
terça-feira, 26 de junho de 2018
Por maioria, STF afasta penhora de bem de família do fiador na locação comercial
Precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia.
Assim entendeu a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, por maioria de votos, em um caso sobre a arrematação de uma casa— localizada em Campo Belo (SP) — em leilão ocorrido no ano de 2002.
O relator, Dias Toffoli, considerava possível que o bem de família de fiador fosse alvo
de penhora em locação comercial.
Segundo o recorrente, o imóvel seria impenhorável por ser sua única propriedade, sendo ele o responsável pelo sustento da família. O homem alegou que, na hipótese, cabe a proteção do direito fundamental e social à moradia.
O julgamento teve início em outubro de 2014, quando o ministro relator Dias Toffoli — então componente da 1ª Turma — considerou possível bloquear o bem de família tanto na locação residencial como na comercial. Na ocasião, a análise foi suspensa por pedido de vista do ministro Luís Roberto Barroso.
O tema só voltou à pauta quase quatro anos depois, na sessão do dia 12 de junho, quando Barroso apresentou voto acompanhando o relator. De acordo com o ministro, o Supremo já tem entendimento pacífico reconhecendo a penhora do bem de família do fiador por débitos decorrentes do contrato de locação residencial.
Empreendedorismo
Para o ministro, a lógica do precedente é válida também para os contratos de locação comercial na medida em que, embora não envolva direito à moradia dos locatários, compreende o seu direito à livre iniciativa que também tem fundamento constitucional.
Segundo ele, a possibilidade de atingir o patrimônio do fiador que, voluntariamente, oferece o bem como garantia do débito, impulsiona o empreendedorismo ao viabilizar contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis.
Ministra Rosa Weber abriu divergência contra exceção nesse tipo de caso.
Nelson Jr./SCO/STF
No entanto, a ministra Rosa Weber abriu divergência contra esse tipo de medida, inclusive na locação comercial. Do mesmo modo votou o ministro Marco Aurélio: o vice-decano disse que a lei em nenhum momento distingue o tipo de locação.
Também votou com a divergência o ministro Luiz Fux, no sentido da impenhorabilidade, conforme parecer do Ministério Público Federal. O acórdão ainda não foi publicado. Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.
RE 605.709
Assim entendeu a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, por maioria de votos, em um caso sobre a arrematação de uma casa— localizada em Campo Belo (SP) — em leilão ocorrido no ano de 2002.
O relator, Dias Toffoli, considerava possível que o bem de família de fiador fosse alvo
de penhora em locação comercial.
Segundo o recorrente, o imóvel seria impenhorável por ser sua única propriedade, sendo ele o responsável pelo sustento da família. O homem alegou que, na hipótese, cabe a proteção do direito fundamental e social à moradia.
O julgamento teve início em outubro de 2014, quando o ministro relator Dias Toffoli — então componente da 1ª Turma — considerou possível bloquear o bem de família tanto na locação residencial como na comercial. Na ocasião, a análise foi suspensa por pedido de vista do ministro Luís Roberto Barroso.
O tema só voltou à pauta quase quatro anos depois, na sessão do dia 12 de junho, quando Barroso apresentou voto acompanhando o relator. De acordo com o ministro, o Supremo já tem entendimento pacífico reconhecendo a penhora do bem de família do fiador por débitos decorrentes do contrato de locação residencial.
Empreendedorismo
Para o ministro, a lógica do precedente é válida também para os contratos de locação comercial na medida em que, embora não envolva direito à moradia dos locatários, compreende o seu direito à livre iniciativa que também tem fundamento constitucional.
Segundo ele, a possibilidade de atingir o patrimônio do fiador que, voluntariamente, oferece o bem como garantia do débito, impulsiona o empreendedorismo ao viabilizar contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis.
Ministra Rosa Weber abriu divergência contra exceção nesse tipo de caso.
Nelson Jr./SCO/STF
No entanto, a ministra Rosa Weber abriu divergência contra esse tipo de medida, inclusive na locação comercial. Do mesmo modo votou o ministro Marco Aurélio: o vice-decano disse que a lei em nenhum momento distingue o tipo de locação.
Também votou com a divergência o ministro Luiz Fux, no sentido da impenhorabilidade, conforme parecer do Ministério Público Federal. O acórdão ainda não foi publicado. Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.
RE 605.709
quinta-feira, 21 de junho de 2018
Transação para quitar débitos de contrato de locação é nula sem autorização do cônjuge do fiador
O instrumento transacional que estabelece novas obrigações, fixa novos prazos e forma de pagamento é equivalente a um novo contrato. Por isso, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu declarar nula a fiança prestada para instrumento particular de transação, feito sem autorização da esposa do fiador, para o parcelamento de débitos de locação de imóvel.
O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, fundamentado na jurisprudência do STJ acerca da responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato e do artigo 39 da Lei 8.245/91, considerou que o termo de transação não configurou novo contrato e, portanto, não necessitaria da outorga uxória (autorização do cônjuge).
O instrumento transacional é o documento pelo qual as partes pactuaram a extinção de uma obrigação por meio de concessões mútuas ou recíprocas. Para o TJRS, a chamada Lei do Inquilinato estabelece que o fiador responde pela prorrogação do contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel, por meio da entrega das chaves, independentemente de o contrato ter sido, inicialmente, por tempo determinado.
O ministro, entretanto, ressaltou que todo negócio jurídico prestado por pessoas casadas, exceto em caso de separação absoluta de bens, deve conter a anuência de ambos os cônjuges, conforme dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil de 2002.
“Não há como prevalecer a tese do tribunal de origem, haja vista que o instrumento transacional cria novas obrigações, fixa novo prazo e forma de pagamento, necessitando da anuência dos contraentes originários e dos eventuais garantidores. Portanto, a transação é um novo contrato”, afirmou o ministro Cueva.
Execução judicial
Locadores e a locatária celebraram contrato de locação comercial de imóvel em Porto Alegre. O fiador obrigou-se, solidariamente, a responder pela integralidade dos débitos oriundos do acordo por todo o prazo de vigência, como pelo período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, até a desocupação do imóvel.
Findado o prazo determinado, a locatária prorrogou o contrato por prazo indeterminado e permaneceu no imóvel. Contudo, se tornou inadimplente, deixando de pagar o aluguel e as despesas acessórias da locação. O inadimplemento motivou a celebração de um instrumento de transação extrajudicial, sem a anuência do cônjuge do fiador, pelo qual se parcelaram os débitos vencidos e não pagos até a data.
Entretanto, as obrigações estipuladas no instrumento também não foram cumpridas. Os locadores, então, ajuizaram ação de execução com fins de cobrança dos valores devidos, alegando que o fiador e a locatária são responsáveis diretos pelos débitos, contabilizados em quase R$ 48 mil.
Anuência do cônjuge
Em seu voto, Villas Bôas Cueva destacou a incidência da Súmula 332 do STJ, que estabelece que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Para o ministro, por se tratar de um “novo contrato”, seria necessário a autorização do cônjuge do fiador para que a garantia tivesse validade.
“Seja qual for a natureza jurídica do instrumento celebrado, é imprescindível a participação dos consortes, motivo pelo qual a ausência de um deles provoca a ineficácia da garantia prestada”, concluiu.
Com esse entendimento, a turma, a unanimidade, declarou a nulidade da garantia prestada na transação extrajudicial e extinguiu a execução judicial contra os fiadores.
O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, fundamentado na jurisprudência do STJ acerca da responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato e do artigo 39 da Lei 8.245/91, considerou que o termo de transação não configurou novo contrato e, portanto, não necessitaria da outorga uxória (autorização do cônjuge).
O instrumento transacional é o documento pelo qual as partes pactuaram a extinção de uma obrigação por meio de concessões mútuas ou recíprocas. Para o TJRS, a chamada Lei do Inquilinato estabelece que o fiador responde pela prorrogação do contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel, por meio da entrega das chaves, independentemente de o contrato ter sido, inicialmente, por tempo determinado.
O ministro, entretanto, ressaltou que todo negócio jurídico prestado por pessoas casadas, exceto em caso de separação absoluta de bens, deve conter a anuência de ambos os cônjuges, conforme dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil de 2002.
“Não há como prevalecer a tese do tribunal de origem, haja vista que o instrumento transacional cria novas obrigações, fixa novo prazo e forma de pagamento, necessitando da anuência dos contraentes originários e dos eventuais garantidores. Portanto, a transação é um novo contrato”, afirmou o ministro Cueva.
Execução judicial
Locadores e a locatária celebraram contrato de locação comercial de imóvel em Porto Alegre. O fiador obrigou-se, solidariamente, a responder pela integralidade dos débitos oriundos do acordo por todo o prazo de vigência, como pelo período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, até a desocupação do imóvel.
Findado o prazo determinado, a locatária prorrogou o contrato por prazo indeterminado e permaneceu no imóvel. Contudo, se tornou inadimplente, deixando de pagar o aluguel e as despesas acessórias da locação. O inadimplemento motivou a celebração de um instrumento de transação extrajudicial, sem a anuência do cônjuge do fiador, pelo qual se parcelaram os débitos vencidos e não pagos até a data.
Entretanto, as obrigações estipuladas no instrumento também não foram cumpridas. Os locadores, então, ajuizaram ação de execução com fins de cobrança dos valores devidos, alegando que o fiador e a locatária são responsáveis diretos pelos débitos, contabilizados em quase R$ 48 mil.
Anuência do cônjuge
Em seu voto, Villas Bôas Cueva destacou a incidência da Súmula 332 do STJ, que estabelece que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Para o ministro, por se tratar de um “novo contrato”, seria necessário a autorização do cônjuge do fiador para que a garantia tivesse validade.
“Seja qual for a natureza jurídica do instrumento celebrado, é imprescindível a participação dos consortes, motivo pelo qual a ausência de um deles provoca a ineficácia da garantia prestada”, concluiu.
Com esse entendimento, a turma, a unanimidade, declarou a nulidade da garantia prestada na transação extrajudicial e extinguiu a execução judicial contra os fiadores.
sexta-feira, 15 de junho de 2018
A 8ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), por unanimidade, deu provimento ao agravo de instrumento interposto por sócio de uma empresa contra decisão do Juízo da 2ª Vara da Subseção Judiciária de Pouso Alegre/MG, que julgou improcedente a Exceção de Pré-Executividade oposta pelo agravante, determinando o prosseguimento da execução fiscal.
Ao recorrer, o apelante sustentou que jamais exerceu atividade de gerência na empresa, participando apenas como sócio quotista, não podendo se cogitar em responsabilidade pelos débitos fiscais.
Ao analisar o caso, o relator, juiz federal convocado Miguel Ângelo de Alvarenga Lopes, destacou que “o Código Tributário Nacional, ao tratar da responsabilidade tributária de terceiros, é expresso no sentido de que são pessoalmente responsáveis pelos créditos correspondentes a obrigações tributárias resultantes de atos praticados com excesso de poderes ou infração de lei, contrato social ou estatutos os diretores, gerentes ou representantes de pessoas jurídicas de direito privado”.
O magistrado ressaltou ainda que é pacífico o entendimento segundo o qual o sócio quotista, que não exerceu a administração da empresa, não pode ser responsabilizado pela dívida da sociedade.
Diante do exposto, a Turma, deu provimento ao agravo de instrumento, para excluir o nome do agravante do polo passivo da Execução Fiscal, nos termos do voto do relator.
Processo nº: 2007.01.00.019234-7/MG
quinta-feira, 7 de junho de 2018
Entendimento do STF: Herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança
Mesmo no caso de imóvel objeto de herança, é possível a um dos herdeiros pleitear a declaração da prescrição aquisitiva do bem (usucapião), desde que observados os requisitos para a configuração extraordinária previstos no artigo 1.238 do Código Civil de 2002 – o prazo de 15 anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição dos demais proprietários ou de terceiros.
O entendimento foi reafirmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e determinar o retorno dos autos à origem para o prosseguimento da ação de usucapião, anteriormente julgada extinta sem resolução de mérito.
A ação de usucapião extraordinária, proposta por um dos herdeiros, buscava o reconhecimento, em seu favor, do domínio do imóvel objeto de herança.
Em primeira instância – a sentença foi posteriormente confirmada pelo TJSP –, o juiz julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por entender que o fato de a herdeira afirmar que é possuidora do bem de forma exclusiva não permite que ela adquira a propriedade individualmente, pois a tolerância dos demais herdeiros gera a detenção do bem, mas não sua posse.
Requisitos
A relatora do recurso especial da herdeira, ministra Nancy Andrighi, destacou que, com o falecimento, ocorre a transmissão do imóvel aos seus herdeiros, conforme regra do artigo 1.784 do Código Civil de 2002.
“A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no artigo 1.791, parágrafo único, do CC/02”, apontou a ministra.
Todavia, a relatora destacou que o STJ possui jurisprudência no sentido de que é possível o condômino usucapir, em nome próprio, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião e que tenha sido exercida a posse exclusiva pelo herdeiro/condômino como se dono fosse (animus domini).
“Conclui-se, portanto, que a presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária”, concluiu a ministra ao determinar o retorno dos autos à origem.
O entendimento foi reafirmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e determinar o retorno dos autos à origem para o prosseguimento da ação de usucapião, anteriormente julgada extinta sem resolução de mérito.
A ação de usucapião extraordinária, proposta por um dos herdeiros, buscava o reconhecimento, em seu favor, do domínio do imóvel objeto de herança.
Em primeira instância – a sentença foi posteriormente confirmada pelo TJSP –, o juiz julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por entender que o fato de a herdeira afirmar que é possuidora do bem de forma exclusiva não permite que ela adquira a propriedade individualmente, pois a tolerância dos demais herdeiros gera a detenção do bem, mas não sua posse.
Requisitos
A relatora do recurso especial da herdeira, ministra Nancy Andrighi, destacou que, com o falecimento, ocorre a transmissão do imóvel aos seus herdeiros, conforme regra do artigo 1.784 do Código Civil de 2002.
“A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no artigo 1.791, parágrafo único, do CC/02”, apontou a ministra.
Todavia, a relatora destacou que o STJ possui jurisprudência no sentido de que é possível o condômino usucapir, em nome próprio, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião e que tenha sido exercida a posse exclusiva pelo herdeiro/condômino como se dono fosse (animus domini).
“Conclui-se, portanto, que a presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária”, concluiu a ministra ao determinar o retorno dos autos à origem.
quarta-feira, 30 de maio de 2018
O direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários, ou seja, quando não há o ingresso de terceiros numa propriedade em condomínio.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário para afirmar a legalidade da transação feita com outro condômino sem o oferecimento do direito de preferência ao detentor da fração maior do imóvel.
Para o relator do recurso especial, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a hipótese prevista no artigo 504 do Código Civil disciplina as hipóteses de venda a estranhos, o que não ocorreu no caso julgado. “Sem que se concretize a hipótese matriz, não haverá falar em aplicação do parágrafo único, ou seja, em concorrência entre os demais proprietários”, justificou.
O relator destacou que os dispositivos legais devem ser interpretados de forma sistemático-teleológica. A hipótese prevista no artigo 504, segundo o relator, foi pensada para reduzir o estado de indivisão do bem, já que o proprietário da fração maior tem a possibilidade de evitar o ingresso de outras pessoas no condomínio.
Entretanto, quando não há terceiro envolvido e não há dissolução do condomínio, o direito de preferência não existe.
“Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na copropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência”, disse o ministro.
Condomínio mantido
Sanseverino lembrou que o acórdão recorrido fundamentou a decisão de invalidar a venda da fração do imóvel com base no artigo 1.322 do Código Civil. Na visão do relator, acompanhada pela unanimidade da turma, tal artigo é inaplicável ao caso, já que não houve extinção do condomínio.
“A conclusão que há de prevalecer, assim, é: em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito potestativo de preferência”, afirmou.
Dessa forma, para a Terceira Turma, os artigos 504 e 1.322 do Código Civil não têm o efeito de anular a venda da fração do imóvel de um condômino ao outro.
terça-feira, 22 de maio de 2018
Regularização de bens imóveis é requisito para prosseguimento do inventário
Em virtude da obrigação legal de averbação das alterações realizadas em imóveis, é legítima a decisão judicial que condiciona o prosseguimento da ação de inventário à regularização, perante o cartório competente, dos bens que compõem o acervo submetido à partilha. A condição não representa obstáculo ao direito de exercício da ação, mas principalmente o cumprimento de condicionantes estabelecidas pelo próprio sistema legal.
O entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável a regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram realizadas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis.
“A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”, apontou a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi.
Previsão legal
A ministra destacou que a averbação de alterações realizadas em imóveis é ato de natureza obrigatória, conforme estipulam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. De acordo com os dispositivos, devem ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis.
Em relação às condições de acesso à Justiça, a relatora também ressaltou que a doutrina admite “com naturalidade” que se imponham condições ao adequado exercício desse direito fundamental. Para a doutrina, o acesso à Justiça não pode sofrer obstáculos, mas aceita “condicionantes razoáveis”.
“Em síntese, sem prejuízo das consequências ou das penalidades de natureza tributária ou daquelas oriundas do poder de polícia do Estado (embargo da obra, interdição ou demolição dos prédios edificados irregularmente ou imposição de sanções pecuniárias), nada obsta que, como condição de procedibilidade da ação de inventário, seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei de Registros Públicos”, concluiu a ministra ao manter a decisão de primeira instância.
O entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável a regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram realizadas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis.
“A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”, apontou a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi.
Previsão legal
A ministra destacou que a averbação de alterações realizadas em imóveis é ato de natureza obrigatória, conforme estipulam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. De acordo com os dispositivos, devem ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis.
Em relação às condições de acesso à Justiça, a relatora também ressaltou que a doutrina admite “com naturalidade” que se imponham condições ao adequado exercício desse direito fundamental. Para a doutrina, o acesso à Justiça não pode sofrer obstáculos, mas aceita “condicionantes razoáveis”.
“Em síntese, sem prejuízo das consequências ou das penalidades de natureza tributária ou daquelas oriundas do poder de polícia do Estado (embargo da obra, interdição ou demolição dos prédios edificados irregularmente ou imposição de sanções pecuniárias), nada obsta que, como condição de procedibilidade da ação de inventário, seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei de Registros Públicos”, concluiu a ministra ao manter a decisão de primeira instância.
quinta-feira, 26 de abril de 2018
TJ-SP impede distrato de imóvel financiado com alienação fiduciária
Nem todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta podem ser rescindidos. Os chamados distratos vêm sendo vetados pelo Judiciário nos casos em que o comprador optou pelo financiamento bancário desde o período de construção e, na busca por juros mais baixos, assinou cláusula prevendo alienação fiduciária – quando o bem fica em propriedade do financiador até o pagamento total da dívida.
A lógica é a de que o imóvel está quitado e no nome do banco. Ao comprador é permitida a posse, até que termine de pagar todas as parcelas que são devidas. Por isso, para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), não cabe à construtora rescindir os contratos nem ser responsabilizada pela restituição de valores que já tenham sido pagos. A discussão, que envolve imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser entre o cliente e o banco que emprestou o dinheiro.
Havia dúvida e decisões divergentes sobre esse assunto até pouco tempo. Com a crise no setor imobiliário vieram os milhares de processos de clientes interessados em romper os contratos de compra de imóveis na planta. Seja porque não tinham mais como pagar, seja por acreditarem que, como os preços baixaram, haviam feito um mau negócio.
Para definir a restituição dos valores aplicava-se, na maioria das vezes, o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Os compradores moviam as ações contra as construtoras e incorporadoras e conseguiam ter de volta até 90% do que foi pago. Havia decisões nesse sentido tanto aos financiamentos comuns, feitos diretamente com as empresas, como aos que previam a alienação fiduciária, firmados com os bancos.
"Os juízes entendiam que para o consumidor é tudo uma coisa só. Então, a construtora era obrigada a rescindir o contrato, devolver o dinheiro e depois, se quisesse reaver o prejuízo, teria que se entender com o banco", diz o advogado Rodrigo Iaquinta, do Braga Nascimento e Zilio Advogados.
Rodrigo Iaquinta viu o jogo virar recentemente, como representante de uma incorporadora em um desses processos. O cliente tinha financiamento com alienação fiduciária concedido pela Caixa Econômica Federal e havia ingressado com ação somente contra a incorporadora. Ele pedia para rescindir a compra do imóvel e ter de volta todas as parcelas pagas.
O caso foi julgado pela 27ª Vara Cível de São Paulo (processo nº 1093621-35.2017.8.26.0100). O juiz Vitor Frederico Kümpel determinou a inclusão da Caixa no processo e, por se tratar de instituição federal, mandou que os autos fossem encaminhados para julgamento no Tribunal Regional Federal (TRF).
Na segunda instância também tem sido proferidas decisões pela impossibilidade dos distratos. Há entendimento na 6ª e na 7ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). Em um dos casos (processo nº 10273 97-42.2016.8.26.0071), o consumidor havia conseguido decisão favorável na primeira instância.
Para o relator, o desembargador Rodolfo Pellizari, no entanto, o comprador não teria mais como devolver o imóvel porque ele já não era mais o proprietário. "Consta averbado o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, em que o comprador transferiu a propriedade do imóvel ao banco, ficando apenas com a posse", afirma em seu voto.
O desembargador acrescenta no voto que, para a rescisão ser possível, o comprador deveria primeiro quitar integralmente o contrato com o banco e recuperar a propriedade do imóvel para então devolvê-la para a vendedora.
Luis Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, entende que só seria possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor a esses casos se não existisse uma lei específica para regular a alienação fiduciária. "Mas existe, é a de nº 9.514, de 1997", diz. "A alienação fiduciária protege o mercado imobiliário como um todo. Ela tem regras específicas, céleres e ocorre de forma extrajudicial, o que faz a taxa de juros ser mais baixa", acrescenta.
O advogado chama a atenção, no entanto, que os financiamentos desde o período de obras só são possíveis, junto aos bancos, nas compras referentes ao programa Minha Casa, Minha Vida. Nos demais são permitidos só depois de emitido o Habite-se. Ou seja, nesses demais casos, como ainda não há envolvimento com o banco, os distratos são possíveis e devem ser discutidos diretamente com as incorporadoras e construtoras.
Nos contratos com alienação fiduciária, porém, o banco não aceita o imóvel de volta. O que pode acontecer é ele tomar o bem se o comprador deixar de pagar. E, nessas situações, o trâmite costuma ser bastante rápido e sem garantias de que o cliente vá receber os valores que já havia pago. "O banco não negocia, ele manda o imóvel para leilão", frisa o advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados.
Se o comprador deixar de pagar três parcelas consecutivas, explica Tapai, o banco encaminha uma notificação via cartório e o comprador tem 15 dias para pagar todo o atrasado. Se não pagar, é feita a consolidação da propriedade, de forma extrajudicial – também em cartório – e o primeiro leilão ocorre em 30 dias. Se o imóvel não for arrematado, um segundo leilão é marcado para os próximos 30 dias e o imóvel pode ser vendido pelo valor da dívida (desde que não seja inferior a 60% do valor de avaliação).
Do total arrematado o banco desconta a dívida (valor que faltava para quitar o bem) e a taxa do leiloeiro. O que sobrar, se sobrar, é devolvido ao comprador que deixou de pagar. Por isso não há garantia de que haverá devolução.
A alienação fiduciária, nesse sistema que envolve os contratos imobiliários, é tema de um recurso extraordinário (RE 860.631) que teve repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em fevereiro. No caso, que envolve um comprador e a Caixa Econômica Federal, discute-se a constitucionalidade da execução extrajudicial dos contratos.
Uma das alegações é a de que ficam comprometidos o amplo acesso ao contraditório e o direito de defesa. O resultado do julgamento deverá ser replicado pelas instâncias inferiores a todos os casos que tratam do mesmo tema.
A lógica é a de que o imóvel está quitado e no nome do banco. Ao comprador é permitida a posse, até que termine de pagar todas as parcelas que são devidas. Por isso, para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), não cabe à construtora rescindir os contratos nem ser responsabilizada pela restituição de valores que já tenham sido pagos. A discussão, que envolve imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser entre o cliente e o banco que emprestou o dinheiro.
Havia dúvida e decisões divergentes sobre esse assunto até pouco tempo. Com a crise no setor imobiliário vieram os milhares de processos de clientes interessados em romper os contratos de compra de imóveis na planta. Seja porque não tinham mais como pagar, seja por acreditarem que, como os preços baixaram, haviam feito um mau negócio.
Para definir a restituição dos valores aplicava-se, na maioria das vezes, o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Os compradores moviam as ações contra as construtoras e incorporadoras e conseguiam ter de volta até 90% do que foi pago. Havia decisões nesse sentido tanto aos financiamentos comuns, feitos diretamente com as empresas, como aos que previam a alienação fiduciária, firmados com os bancos.
"Os juízes entendiam que para o consumidor é tudo uma coisa só. Então, a construtora era obrigada a rescindir o contrato, devolver o dinheiro e depois, se quisesse reaver o prejuízo, teria que se entender com o banco", diz o advogado Rodrigo Iaquinta, do Braga Nascimento e Zilio Advogados.
Rodrigo Iaquinta viu o jogo virar recentemente, como representante de uma incorporadora em um desses processos. O cliente tinha financiamento com alienação fiduciária concedido pela Caixa Econômica Federal e havia ingressado com ação somente contra a incorporadora. Ele pedia para rescindir a compra do imóvel e ter de volta todas as parcelas pagas.
O caso foi julgado pela 27ª Vara Cível de São Paulo (processo nº 1093621-35.2017.8.26.0100). O juiz Vitor Frederico Kümpel determinou a inclusão da Caixa no processo e, por se tratar de instituição federal, mandou que os autos fossem encaminhados para julgamento no Tribunal Regional Federal (TRF).
Na segunda instância também tem sido proferidas decisões pela impossibilidade dos distratos. Há entendimento na 6ª e na 7ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). Em um dos casos (processo nº 10273 97-42.2016.8.26.0071), o consumidor havia conseguido decisão favorável na primeira instância.
Para o relator, o desembargador Rodolfo Pellizari, no entanto, o comprador não teria mais como devolver o imóvel porque ele já não era mais o proprietário. "Consta averbado o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, em que o comprador transferiu a propriedade do imóvel ao banco, ficando apenas com a posse", afirma em seu voto.
O desembargador acrescenta no voto que, para a rescisão ser possível, o comprador deveria primeiro quitar integralmente o contrato com o banco e recuperar a propriedade do imóvel para então devolvê-la para a vendedora.
Luis Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, entende que só seria possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor a esses casos se não existisse uma lei específica para regular a alienação fiduciária. "Mas existe, é a de nº 9.514, de 1997", diz. "A alienação fiduciária protege o mercado imobiliário como um todo. Ela tem regras específicas, céleres e ocorre de forma extrajudicial, o que faz a taxa de juros ser mais baixa", acrescenta.
O advogado chama a atenção, no entanto, que os financiamentos desde o período de obras só são possíveis, junto aos bancos, nas compras referentes ao programa Minha Casa, Minha Vida. Nos demais são permitidos só depois de emitido o Habite-se. Ou seja, nesses demais casos, como ainda não há envolvimento com o banco, os distratos são possíveis e devem ser discutidos diretamente com as incorporadoras e construtoras.
Nos contratos com alienação fiduciária, porém, o banco não aceita o imóvel de volta. O que pode acontecer é ele tomar o bem se o comprador deixar de pagar. E, nessas situações, o trâmite costuma ser bastante rápido e sem garantias de que o cliente vá receber os valores que já havia pago. "O banco não negocia, ele manda o imóvel para leilão", frisa o advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados.
Se o comprador deixar de pagar três parcelas consecutivas, explica Tapai, o banco encaminha uma notificação via cartório e o comprador tem 15 dias para pagar todo o atrasado. Se não pagar, é feita a consolidação da propriedade, de forma extrajudicial – também em cartório – e o primeiro leilão ocorre em 30 dias. Se o imóvel não for arrematado, um segundo leilão é marcado para os próximos 30 dias e o imóvel pode ser vendido pelo valor da dívida (desde que não seja inferior a 60% do valor de avaliação).
Do total arrematado o banco desconta a dívida (valor que faltava para quitar o bem) e a taxa do leiloeiro. O que sobrar, se sobrar, é devolvido ao comprador que deixou de pagar. Por isso não há garantia de que haverá devolução.
A alienação fiduciária, nesse sistema que envolve os contratos imobiliários, é tema de um recurso extraordinário (RE 860.631) que teve repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em fevereiro. No caso, que envolve um comprador e a Caixa Econômica Federal, discute-se a constitucionalidade da execução extrajudicial dos contratos.
Uma das alegações é a de que ficam comprometidos o amplo acesso ao contraditório e o direito de defesa. O resultado do julgamento deverá ser replicado pelas instâncias inferiores a todos os casos que tratam do mesmo tema.
terça-feira, 24 de abril de 2018
Entendimento do STJ: Penhora de direitos do devedor em contrato de alienação fiduciária independe de anuência do credor
O bem submetido à alienação fiduciária, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Todavia, não há impedimento para que os direitos do devedor fiduciante relacionados ao contrato recebam constrição, independentemente da concordância do credor fiduciário.
O entendimento foi reafirmado pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região que havia entendido ser necessária a anuência de instituição financeira, credora fiduciária, para a viabilidade da penhora sobre os direitos do devedor fiduciante.
Em análise do recurso especial da Fazenda Pública, o ministro Og Fernandes destacou que a pretensão da recorrente não consistia na penhora do objeto da alienação fiduciária – possibilidade vedada pelo STJ –, mas sim dos direitos do devedor fiduciante.
Nessa última hipótese, explicou o relator, a penhora dos direitos do devedor não traz como condição a anuência do credor. No entanto, apontou o ministro, essa penhora não tem o objetivo de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação, “pois, do contrário, estaríamos a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça”.
“Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária”, concluiu o ministro Og Fernandes ao reconhecer a possibilidade de penhora independentemente de anuência do credor.
REsp 1697645
O entendimento foi reafirmado pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região que havia entendido ser necessária a anuência de instituição financeira, credora fiduciária, para a viabilidade da penhora sobre os direitos do devedor fiduciante.
Em análise do recurso especial da Fazenda Pública, o ministro Og Fernandes destacou que a pretensão da recorrente não consistia na penhora do objeto da alienação fiduciária – possibilidade vedada pelo STJ –, mas sim dos direitos do devedor fiduciante.
Nessa última hipótese, explicou o relator, a penhora dos direitos do devedor não traz como condição a anuência do credor. No entanto, apontou o ministro, essa penhora não tem o objetivo de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação, “pois, do contrário, estaríamos a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça”.
“Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária”, concluiu o ministro Og Fernandes ao reconhecer a possibilidade de penhora independentemente de anuência do credor.
REsp 1697645
sexta-feira, 20 de abril de 2018
Acabou a exclusividade nas vendas e locações?
No dia 02 de abril de 2.018 foi publicado no Diário Oficial da União (DOU) despacho do CADE (Processo Administrativo n.º 08700.004974/2015-7) onde figuram como representados o COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), CRECIs (Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) de vários Estados e, também, vários sindicatos de Corretores de Imóveis. No dito despacho faz-se menção a um Termo de Compromisso de Cessação (TCC) firmado entre o CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) e os representantes dos Corretores de Imóveis que estabelece a obrigação dos Órgãos de Corretores de Imóveis de não mais praticarem as condutas investigadas no processo administrativo acima citado. Mas, quais são estas condutas? Quais seus limites?
As condutas investigadas são a de punir corretores e imobiliárias por cobrar honorários abaixo das Tabelas de Honorários homologadas pelo COFECI/CRECIs. Estas condutas estão proibidas por conta do acordo feito com o CADE.
Mas, e as exclusividades para as vendas e locações, como ficam? Nada muda.
A exclusividade pode estar expressa em um contrato autônomo ou uma disposição contratual dentro de um contrato de intermediação imobiliária onde o proprietário concede o direito exclusivo para vender ou alugar um imóvel por determinado período de tempo a um corretor ou empresa imobiliária. Esta disposição não impede que outros corretores ou empresas imobiliárias negociem com o imóvel, mas, no caso de êxito, obriga ao pagamento de metade do comissionamento ao profissional/empresa exclusivo.
A exclusividade não gera concorrência desleal e nem é prática contrária a livre concorrência. Vários produtos e serviços se valem da exclusividade de forma plenamente legal e como característica própria do negócio, a título de exemplo, temos os representantes comerciais, os distribuidores de produtos, etc....
Tão importante como a livre concorrência é a liberdade contratual.
A liberdade é o principal princípio contratual, é o reflexo de reconhecimento da liberdade humana. As partes são livres para contratar, não só com quem contratar, mas também o conteúdo contratado.
A única limitação ao direito e a liberdade de contratar é a lei, o que não ocorre neste caso.
Assim, a exclusividade nas vendas e locações não terminaram e não vão terminar por conta do TCC firmado entre o CADE e o COFECI/CRECIs.
A exclusividade é uma ferramenta valiosa de trabalho para os que dela sabem utilizar ou, um "tiro no pé" para aqueles que não o sabem.
O grande risco jurídico e profissional da exclusividade está em não entregar aquilo que se promete quando da sua contratação. Um dos princípios que regem os contratos é o da boa-fé, assim, prometer algo que não pode ser cumprido é uma afronta a boa-fé e, em ultimo caso, pode ser tido como uma quebra de contrato. Em outra oportunidade trataremos deste assunto.
Luiz Fernando Godo
É advogado especialista em Direito Imobiliário e Corretor de Imóveis.
As condutas investigadas são a de punir corretores e imobiliárias por cobrar honorários abaixo das Tabelas de Honorários homologadas pelo COFECI/CRECIs. Estas condutas estão proibidas por conta do acordo feito com o CADE.
Mas, e as exclusividades para as vendas e locações, como ficam? Nada muda.
A exclusividade pode estar expressa em um contrato autônomo ou uma disposição contratual dentro de um contrato de intermediação imobiliária onde o proprietário concede o direito exclusivo para vender ou alugar um imóvel por determinado período de tempo a um corretor ou empresa imobiliária. Esta disposição não impede que outros corretores ou empresas imobiliárias negociem com o imóvel, mas, no caso de êxito, obriga ao pagamento de metade do comissionamento ao profissional/empresa exclusivo.
A exclusividade não gera concorrência desleal e nem é prática contrária a livre concorrência. Vários produtos e serviços se valem da exclusividade de forma plenamente legal e como característica própria do negócio, a título de exemplo, temos os representantes comerciais, os distribuidores de produtos, etc....
Tão importante como a livre concorrência é a liberdade contratual.
A liberdade é o principal princípio contratual, é o reflexo de reconhecimento da liberdade humana. As partes são livres para contratar, não só com quem contratar, mas também o conteúdo contratado.
A única limitação ao direito e a liberdade de contratar é a lei, o que não ocorre neste caso.
Assim, a exclusividade nas vendas e locações não terminaram e não vão terminar por conta do TCC firmado entre o CADE e o COFECI/CRECIs.
A exclusividade é uma ferramenta valiosa de trabalho para os que dela sabem utilizar ou, um "tiro no pé" para aqueles que não o sabem.
O grande risco jurídico e profissional da exclusividade está em não entregar aquilo que se promete quando da sua contratação. Um dos princípios que regem os contratos é o da boa-fé, assim, prometer algo que não pode ser cumprido é uma afronta a boa-fé e, em ultimo caso, pode ser tido como uma quebra de contrato. Em outra oportunidade trataremos deste assunto.
Luiz Fernando Godo
É advogado especialista em Direito Imobiliário e Corretor de Imóveis.
quinta-feira, 15 de fevereiro de 2018
Ações locatícias registram queda na capital paulista no mês de janeiro de 2.018
Segundo levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), no mês de janeiro foram protocoladas 806 ações locatícias no município de São Paulo.
Esse número representa uma queda de 37% na comparação com o mês de dezembro de 2017 (1.285 protocolos) e de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior (1.140 ações).
As ações por falta de pagamento de aluguel foram responsáveis por 89,5% dos casos (721 registros), seguidas pelas de despejo (5,7%), renovatórias (4,6%) e consignatórias (0,2%).
No acumulado de doze meses (fevereiro 2017 a janeiro 2018), foram 17.529 ações, queda de 1,5% ante as 17.794 registradas nos doze meses acumulados no período anterior (fevereiro 2016 a janeiro 2017).
“Desde janeiro de 2016, o primeiro mês deste ano foi o que registrou o menor número de ações protocoladas. Isso é sinal de maior abertura das pessoas em negociar seus débitos em vez de preferir a judicialização”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.
Esse número representa uma queda de 37% na comparação com o mês de dezembro de 2017 (1.285 protocolos) e de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior (1.140 ações).
As ações por falta de pagamento de aluguel foram responsáveis por 89,5% dos casos (721 registros), seguidas pelas de despejo (5,7%), renovatórias (4,6%) e consignatórias (0,2%).
No acumulado de doze meses (fevereiro 2017 a janeiro 2018), foram 17.529 ações, queda de 1,5% ante as 17.794 registradas nos doze meses acumulados no período anterior (fevereiro 2016 a janeiro 2017).
“Desde janeiro de 2016, o primeiro mês deste ano foi o que registrou o menor número de ações protocoladas. Isso é sinal de maior abertura das pessoas em negociar seus débitos em vez de preferir a judicialização”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.
Execução extrajudicial em contratos do Sistema Financeiro Imobiliário é tema de repercussão geral no STF
Recurso a ser julgado pelo STF alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório.
A constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei 9.514/1997, será analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O tema, objeto do Recurso Extraordinário (RE) 860631, teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF.
No caso dos autos – que envolve disputa entre devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal –, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da obrigação previsto na Lei 9.514/1997 é diferente dos contratos firmados com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora fiduciária.
No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela “repudiada pelo Estado Democrático de Direito”. Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial e a compara com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/1966, que trata dos contratos com garantia hipotecária, e está pendente de análise pelo STF no RE 627106.
Relator
O relator do recurso, ministro Luiz Fux, observa que a questão, além de sua densidade constitucional, transcende os interesses subjetivos das partes, tendo relevância do ponto de vista econômico, jurídico e social para milhões de mutuários. O ministro salientou que os contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário são produzidos em massa em todo o país, enquanto os juros praticados, inclusive em programas sociais de incentivo à moradia, são estabelecidos em plena consonância com os riscos decorrentes da inadimplência e com o tempo estimado para reaver imóveis nessa situação.
“Há necessidade de posicionamento desta Suprema Corte no que concerne à matéria sub examine, a fim de se garantir segurança jurídica aos contratantes e maior estabilidade às relações jurídicas no mercado imobiliário nacional, tudo a influenciar políticas governamentais de incentivo à moradia”, afirmou.
O relator destacou que, embora a discussão seja sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos imobiliários, a matéria tratada nos autos não se assemelha à do RE 627106. Ele esclarece que naquele caso discute-se a recepção constitucional do Decreto-Lei 70/1966, que prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária, situação diversa da presente demanda, cujo objeto é a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, que prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.
Nessa última modalidade de contrato, observa o ministro, não há transmissão da propriedade ao devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. Isso significa que o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato pela outra parte, “o que se traduz em diferença substancial entre as relações jurídicas de hipoteca e de alienação fiduciária para a finalidade de análise à luz dos princípios constitucionais invocados”.
A manifestação no relator no sentido da existência de repercussão geral foi tomada por maioria, no Plenário Virtual do STF. Ficou vencido o ministro Edson Fachin.
PR/CR
Fonte: STF | 14/02/2018.
A constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei 9.514/1997, será analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O tema, objeto do Recurso Extraordinário (RE) 860631, teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF.
No caso dos autos – que envolve disputa entre devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal –, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da obrigação previsto na Lei 9.514/1997 é diferente dos contratos firmados com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora fiduciária.
No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela “repudiada pelo Estado Democrático de Direito”. Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial e a compara com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/1966, que trata dos contratos com garantia hipotecária, e está pendente de análise pelo STF no RE 627106.
Relator
O relator do recurso, ministro Luiz Fux, observa que a questão, além de sua densidade constitucional, transcende os interesses subjetivos das partes, tendo relevância do ponto de vista econômico, jurídico e social para milhões de mutuários. O ministro salientou que os contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário são produzidos em massa em todo o país, enquanto os juros praticados, inclusive em programas sociais de incentivo à moradia, são estabelecidos em plena consonância com os riscos decorrentes da inadimplência e com o tempo estimado para reaver imóveis nessa situação.
“Há necessidade de posicionamento desta Suprema Corte no que concerne à matéria sub examine, a fim de se garantir segurança jurídica aos contratantes e maior estabilidade às relações jurídicas no mercado imobiliário nacional, tudo a influenciar políticas governamentais de incentivo à moradia”, afirmou.
O relator destacou que, embora a discussão seja sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos imobiliários, a matéria tratada nos autos não se assemelha à do RE 627106. Ele esclarece que naquele caso discute-se a recepção constitucional do Decreto-Lei 70/1966, que prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária, situação diversa da presente demanda, cujo objeto é a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, que prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.
Nessa última modalidade de contrato, observa o ministro, não há transmissão da propriedade ao devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. Isso significa que o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato pela outra parte, “o que se traduz em diferença substancial entre as relações jurídicas de hipoteca e de alienação fiduciária para a finalidade de análise à luz dos princípios constitucionais invocados”.
A manifestação no relator no sentido da existência de repercussão geral foi tomada por maioria, no Plenário Virtual do STF. Ficou vencido o ministro Edson Fachin.
PR/CR
Fonte: STF | 14/02/2018.
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