ALVARÁ JUDICIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. BEM NÃO INVENTARIADO. NECESSIDADE DE SOBREPARTILHA

Íntegra
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0439.13.004053-8/001
Relator: Des.(a) Wander Marotta
Relator do Acórdão: Des.(a) Wander Marotta
Data do Julgamento: 28/01/2014
Data da Publicação: 07/02/2014
EMENTA: ALVARÁ JUDICIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE
COMPRA E VENDA. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. BEM NÃO INVENTARIADO.
NECESSIDADE DE SOBREPARTILHA. A aquisição de propriedade de bem imóvel se dá através da
efetiva transcrição imobiliária do instrumento do negócio. Falecido o promitente vendedor antes de
promover a escritura e a transferência do domínio do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, e
uma vez encerrado o inventário, há necessidade de que seja objeto de sobrepartilha a fim de que os
sucessores cumpram o compromisso assumido pelo falecido.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0439.13.004053-8/001 - COMARCA DE MURIAÉ - APELANTE(S): ESPOLIO DE
ROBERTO RODRIGUES REPDO(A) PELO(A) INVENTARIANTE LUZIA DE SOUZA RODRIGUES E
OUTROS, LUZIA DE SOUZA RODRIGUES, ILLEN NARA DE SOUZA RODRIGUES, FREDERICK DE
SOUZA RODRIGUES
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 7ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais,
na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.DES. WANDER MAROTTA, RELATOR.
DES. WANDER MAROTTA (RELATOR)
VOTO
Conheço do recurso.
O ESPÓLIO DE ROBERTO RODRIGUES, representado pela inventariante Luzia de Souza Rodrigues,
ILLEN NARA DE SOUZA RODRIGUES e FREDERICK DE SOUZA RODRIGUES requereram a
expedição de alvará judicial para outorga de escritura pública de compra e venda, ao fundamento de que,
em 20/11/2008, o falecido e sua esposa Luzia de Souza Rodrigues venderam a Marcio Rodrigues, um
terreno situado na Rua Pedro Múglia, nº 135, na cidade de Muriaé, medindo 162,95m2, correspondente à
25% do imóvel havido por Manoel Rodrigues. Entretanto, Roberto Rodrigues veio a falecer em
20/12/2008, realizando-se o inventário extrajudicial de seus bens, no qual não foi incluído o referido
terreno. Afirmam que o falecido era irmão do comprador Márcio Rodrigues e o terreno estava em
condomínio. Requereram os benefícios da justiça gratuita.
Às fls. 34/38, manifestou-se o Ministério Público pelo indeferimento do pedido.
A sentença julgou improcedente o pedido e concedeu aos requerentes os benefícios da assistência
judiciária - (fls. 40).
Inconformados, eles recorrem - (fls. 44/49), sustentando que a sentença se apega ao formalismo e não
atenta ao princípio da economia processual, além de negar vigência ao disposto no art. 1.103 e seguintes
do CPC. Assevera que o inventário dos bens de Roberto Rodrigues efetivou-se de forma extrajudicial,
dele não constando o imóvel mencionado na inicial, uma vez que já não integrava o seu patrimônio.
Afirma ser possível a outorga de escritura pública de compra e venda através de alvará judicial desde que
comprovada a venda em data anterior ao falecimento do vendedor. Cita jurisprudência em defesa de sua
tese. Ressalta que aqueles bens na posse de terceiros por prazo hábil a configurar usucapião estão
dispensados de arrolamento e inventário.
Entendeu o nobre juiz singular que o alvará não é o meio cabível para a outorga definitiva da escritura,
uma vez que não efetivada a transferência do domínio via escritura e registro, e que, estando encerrado o
inventário, há necessidade de sobrepartilha.
Considero que a irresignação dos apelantes não merece prosperar.
Alegam eles que o imóvel foi alienado pelo autor da herança através de contrato de compra e venda.
Ocorrido o seu falecimento antes de ser lavrada a escritura, procederam à abertura do inventário sem
incluí-los no acervo, motivo pelo qual ajuizaram este procedimento.
Vale lembrar que, com a falta de escritura e o seu consequente registro (e ao contrário do que afirmam os
recorrentes), perante o cartório registral os imóveis continuaram pertencendo ao inventariado.
Dispõe o Código Civil:
Art. 1.245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo do Registro de
Imóveis
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua ser havido como dono do imóvel.
Não procede, portanto, a afirmação dos apelantes de que o imóvel não deveria ser apontado no
inventário, uma vez que, perante o registro, ainda é de propriedade do inventariado, motivo pelo qual
deveria ter sido arrolado dentre os bens do acervo patrimonial, inclusive para que seja preservada a
cadeia registral, que não admite registros per saltum.
Como bem anota o douto magistrado de primeiro grau, o alvará judicial não é a via adequada para o fim
almejado pelos apelantes.
Falecido o promitente vendedor antes de promover a escritura e a transferência do domínio do imóvel
perante o Cartório de Registro de Imóveis, e uma vez encerrado o inventário, há necessidade de que seja
objeto de sobrepartilha a fim de que os sucessores cumpram o compromisso assumido pelo falecido.
Neste sentido:
ALVARÁ JUDICIAL - CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FALECIMENTO DA
PROPRIETÁRIA - CARÊNCIA DE AÇÃO.
O ajuizamento de alvará judicial não é a via adequada para a outorga de escritura pública de compra e
venda de imóvel objeto de contrato verbal celebrado antes do falecimento de sua antiga proprietária. Em
casos tais, os promitentes-compradores devem promover a competente ação ordinária, a fim de obterema indispensável escritura, após o quê terão título hábil a postularem perante o inventário. (Apelação Cível
nº 1.0702.04.116324-8/001, rel. Des. Edivaldo George dos Santos, j. 7/11/2006, p. 7/12/2006).
OUTORGA DE ESCRITURA - FALECIMENTO - PROMITENTE VENDEDORA - BEM NÃO
INVENTARIADO - PARTILHA - SOBREPARTILHA - NECESSIDADE - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO
PEDIDO - RECONHECIMENTO - SENTENÇA MANTIDA.
Com o falecimento da promitente vendedora tem-se que, antes da transferência do imóvel para a parte
autora torna-se imperiosa a partilha ou sobrepartilha do bem, para que, então, sucessores possam arcar
com o compromisso assumido pela promitente vendedora já falecida. Ora, com o falecimento da
promitente vendedora, a herança passa aos herdeiros e somente após o inventário é que estes podem
honrar com o compromisso assumido por aquele. De sorte que durante a tramitação do inventário a
reivindicação deve ser proposta perante o espólio, com a citação do inventariante e demais herdeiros.
(Apelação Cível 1.0024.02.651833-2/001, rel. Des. Sebastião Pereira de Souza, j. 26/9/2012, p.
5/10/2012).
ALVARÁ JUDICIAL - REGISTRO DE IMÓVEIS - ESCRITURA PÚBLICA - FALECIMENTO DO
PROMITENTE-VENDEDOR - BEM NÃO INVENTARIADO - NECESSIDADE DE SOBREPARTILHA -
RECURSO IMPROVIDO.
''A aquisição da propriedade dos bens imóveis se dá com a efetiva transcrição imobiliária do instrumento
do negócio jurídico''. ''Tendo o promitente-vendedor falecido antes de efetuar a transferência do domínio
do imóvel, torna-se imperioso que o bem venha a ser objeto de partilha, ou sobrepartilha, caso findo o
inventário, a fim de que os sucessores cumpram o compromisso assumido pelo de cujus''. (Apelação cível
nº 1.0024.07.528378-8/001, rel. Des. Alvim Soares, j. 19/8/20008, p. 5/9/2008).
Pedido de abertura de inventário. Autorização judicial. Outorga de escritura pública. Contrato de compra e
venda de imóvel. Falecimento do vendedor. Meio inidôneo. Rito específico. A ausência de transferência,
enquanto vivo o proprietário, incorre na necessidade do bem seguir o rito do inventário ou arrolamento,
respeitado, assim, os trâmites processuais. (Apelação Cível 1.0145.11.038646-6/001, rel. Des. Dárcio
Lopardi Mendes, j. 24/5/2012, p. 5/6/2012).
Ressalte-se não ser permitido ao Juiz, após o falecimento do promitente vendedor, expedir alvará para
outorga de escritura de compra e venda de imóvel não inventariado, sob pena de lesão aos interesses
público e fiscal.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Sem custas por estarem os apelantes sob o pálio da justiça gratuita.
DES. BELIZÁRIO DE LACERDA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. PEIXOTO HENRIQUES - De acordo com o(a) Relator(a).
SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO