É possível a averbação de um Instrumento Particular de Opção de Compra e outras avenças na matrícula do imóvel?

Pergunta: É possível a averbação de um Instrumento Particular de Opção de Compra e outras avenças na matrícula do imóvel?

Resposta: Pode o Registro de Imóveis, em determinados momentos, estar frente a pedido de ingresso de instrumento a cuidar de opção de compra de um imóvel, que, como regra, parece-nos não ter acesso ao sistema registral, por falta de dispositivo legal na Lei 6.015/73 para assim determinar. Temos, no entanto, exceções para o caso, que vêm tratadas em legislação especial, como é o caso dos arrendamentos residenciais disciplinados na Lei 10.188/2001, que cria o Programa de Arrendamento Residencial, instituindo o arrendamento residencial com opção de compra, mostrando-nos, em seu art.  8º., que o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, que vai ter para si o direito de opção de compra do imóvel residencial ali negociado, que poderá ser celebrado por instrumento particular com força de escritura pública, tem seu registro previsto junto ao Oficial Imobiliário competente, ao estar a assim determinar citada base legal.

Outra exceção para o caso, encontramos no art. 27, § 1º., da Lei 6.766/79, que cuida de loteamentos e desmembramentos urbanos, cuja base indica que pré-contratos que venham a se apresentar como promessa de cessão,  proposta de compra,  reserva de lote, ou qualquer outro negócio jurídico que conste a manifestação de vontade dos contratantes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar;  são equiparados ao contrato de promessa de venda, se tivermos situação de quem obrigou a concluir o respectivo pré-contrato, e assim não fez dentro do prazo determinado pelo “caput” do referido art. 27, têm também seus registros previstos junto ao Oficial Imobiliário competente, passando aí as relações entre os contratantes a serem regidas pelo contrato-padrão que estará a fazer parte da documentação exigida para o registro do parcelamento em trato na citada Lei 6.766/79.  Lembramos que a prova de descumprimento de providências para concluir respectivo pré-contrato, deve ser feita em Juízo, sem possibilidade de proveito de outro caminho para que o Oficial possa recepcionar contratos dessa natureza, e da forma como aqui exposto.

Uma terceira e última exceção, ocorre por entendimento da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que no Cap. XX, subitem 287.2, das Normas de Serviço aplicáveis aos Registradores de Imóveis daquele Estado, na parte que trata do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária junto ao competente Oficial Imobiliário, autoriza o ingresso no sistema registral de pré-contrato, como a promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar; colocando tais títulos  com “status” de se dar por efetiva a transmissão da propriedade, não obstante o caráter preliminar de tais instrumentos.

Para melhor análise do aqui exposto, faço seguir abaixo texto das bases legais a que estamos nos reportar, ou sejam:

LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.

Cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências.

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DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

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Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

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Lei 6.766/79:

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Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.

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CAP. XX, DAS NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária:

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287.2. O registro de transmissão da propriedade poderá ser obtido, ainda, mediante a comprovação idônea, perante o oficial do registro de imóveis, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.


Fonte: Base de dados do IRIB Responde