Compra e venda. Fração ideal. Diversos adquirentes. Empreendimento imobiliário – caracterização. Incorporação imobiliária – registro prévio

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 9000021-81.2013.8.26.0577, onde se decidiu não ser possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de terreno onde existem sessenta e dois adquirentes, sendo um deles uma construtora, sem a existência de vínculo ou objetivo comum entre os compradores sob pena de caracterização de empreendimento imobiliário camuflado e de violação da Lei nº 4.591/64, sendo necessário o prévio registro da incorporação imobiliária. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença que indeferiu o registro da referida escritura pública, onde a recorrente adquiriu a fração ideal de 3/68 avos do imóvel, sendo que, na mesma escritura, participaram outras 59 pessoas que adquiriram, cada uma, a fração de 1/68 avos do imóvel, além de outras duas pessoas, que adquiriram 3/68 avos cada. Em suas razões, a recorrente alegou que restou comprovada a inexistência de burla à Lei nº 4.591/64, notadamente por se tratar a hipótese de instituição de condomínio e aduziu que o item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo não se aplica ao caso, uma vez que, esta entrou em vigor posteriormente à recusa do Oficial Registrador.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que, nas “declarações” da escritura pública constou que os compradores se organizaram e adquiriram o imóvel em condomínio civil, na forma do art. 1.314 do Código Civil, nas proporções indicadas, com o objetivo de construir, com recursos próprios e sob suas responsabilidades, um conjunto de prédios de apartamentos residenciais, arcando em comum com as despesas de construção, incluindo-se a contratação e pagamento da empresa construtora, a aquisição de materiais, verbas trabalhistas, impostos e taxas previdenciárias decorrentes da edificação. Observou, ainda, que os adquirentes se responsabilizaram pela averbação, no Registro de Imóveis, dos prédios ou conjunto de prédios ao término da obra, além do registro da especificação de condomínio, na forma da Lei nº 4.591/64, e da divisão das unidades autônomas, em forma de atribuição em pagamento das quotas adquiridas. Posto isto, o Relator entendeu que, diante das circunstâncias, o registro do título violaria o Princípio da Legalidade, eis que exigível o prévio registro da incorporação imobiliária, pois se está diante de empreendimento imobiliário ofertado ao público e não de mero condomínio civil previsto no art. 1.314 do Código Civil. Além disso, apontou que o fato de que alguns compradores já lavraram outras escrituras de compra e venda com terceiros, também pressupõem a existência de empreendimento camuflado.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB