O Fechamento de Sacadas nos Condomínios no Município de São Paulo e a Irregularidade pelo Coeficiente de Aproveitamento e pela Alteração de Fachada

Tornou-se comum o fechamento das sacadas dos edifícios pelos proprietários ou possuidores e, em alguns casos, com a retirada das esquadrias externas, alteração do piso e colocação de cortinas, fazendo da sacada ou terraço uma extensão da sala ou do dormitório.


Todavia, como demonstrarei neste estudo, a praxe é ilegal, não só por compreender alteração de fachada, mas, igualmente e principalmente, por tornar a edificação irregular como um todo, sujeitando o condomínio à multas e, até, fechamento administrativo da edificação.


1. Fechamento das sacadas e irregularidade quanto ao coeficiente de aproveitamento ou projeto aprovado.


Antes de tratar especificamente do tema, nos termos da lição prática de Renato Saboya (Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, disponível em: <http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento/> acesso em 23/12/2012), é necessário compreender o que é a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento.


Posta assim a questão, a taxa de ocupação é "a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação."


Desta maneira, esta taxa de ocupação não se relaciona com o número de pavimentos do edifício, desde que mantida a projeção da edificação do térreo posto que se algum pavimento tiver projeção para fora dos limites do térreo, a taxa de ocupação abrangerá o excesso.

Já o coeficiente de aproveitamento nos termos da definição do mesmo autor, "é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos."


Além da taxa de ocupação e do coeficiente de aproveitamento, outros parâmetros edilícios são utilizados, como os recuos e o número máximo de pavimentos (em quantidade e/ou altura).


Tais parâmetros são definidos por legislação municipal, como é o caso da Cidade de São Paulo em que as possibilidades são observadas na lei de uso e ocupação do solo, no plano diretor e no código de obras (ou de edificações) que estabelecem os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade.


O importante é que existem aspectos semelhantes nas legislações municipais, de tal sorte que não são computáveis no limite do aproveitamento ou no projeto aprovado: a) as sacadas, de acordo com um limite máximo; b) as garagens e, em alguns casos, apenas as localizadas em subsolos; e, c) áreas abertas, como as piscinas.


A Lei Municipal 13.430/2002 (Plano Diretor do Município de São Paulo) estabelece, no art. 146, a definição de coeficiente de aproveitamento e área computável que, nos termos do inciso II, é formada pela "soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação, que são consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento".


Nos termos do mesmo dispositivo (inciso IV), a "Área Construída Não Computável é a soma das áreas cobertas de uma edificação não consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, nos termos dispostos na legislação pertinente"; por seu turno, o coeficiente de aproveitamento é "a relação entre a área edificada, excluída a área não computável, e a área do lote, classificando-se em: a) básico, que resulta do potencial construtivo próprio dos lotes e glebas urbanos; b) máximo, que não pode ser ultrapassado; e, c) mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado (Saboya, ob.cit).


De qualquer maneira, ainda que não seja atingido o coeficiente máximo de aproveitamento, curial concluir que a edificação deve respeitar o projeto aprovado, sendo relevante mencionar que a regulação deste aspecto se dá pelo Código de Obras do Município que, na cidade de São Paulo, está espelhado na Lei 11.228/1992.


Em consonância com o acatado, o Código de Obras Municipal, Lei 11.228/1992, estabelece, nos termos da tabela 10.12.1, que as sacadas (terraços) não fazem parte da área construída computável, desde que não ultrapassem 10% da área de ocupação do lote e desde que seja aberta, ou seja, desprovida de fechamento com caixilhos, colocação de cortinas, prolongamento da sala ou dormitório etc.


Isto porque nos termos do item 10.12.3, "o elemento que ultrapassar qualquer limite das tabelas 10.12.1 e 10.12.2 será considerado no todo para efeito de observância dos índices estabelecidos pela LPUOS (Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo)" e pelo Código de Obras do Município, sendo que este prevê o respeito, por evidente, ao projeto aprovado.


Conclui-se, com segurança jurídica, que existem dois parâmetros que não podem ser ultrapassados, especialmente no que concerne a este estudo quanto às sacadas nos condomínios edilícios:


a) os limites do projeto aprovado; e,


b) o coeficiente máximo de aproveitamento.


Posta assim a questão, ainda que o coeficiente máximo de aproveitamento não seja superado, a edificação será considerada irregular pela desconformidade com o projeto aprovado se for ultrapassado o limite do projeto em mais de 5% nos termos do item 3.6.2.1 do Código de Obras Municipal segundo o qual "somente serão aceitas divergências de até 5% (cinco por cento) entre as dimensões e área constantes do documento de propriedade apresentado".


Assim, o fechamento de sacadas com caixilhos e, principalmente, colocação de cortinas, implica em aproveitamento superior ao projeto aprovado e, em alguns casos, ao limite máximo de acordo com o coeficiente de aproveitamento.


No primeiro caso, de afronta ao projeto aprovado por aproveitamento superior ao projetado, independentemente das multas que serão aplicadas, a regularização da edificação demandará a apresentação e aprovação de novos projetos com aplicação de multas e até fechamento administrativo da edificação (interdição mediante cassação do certificado de conclusão – "habite-se", item 3.9 do Código de Obras).


No segundo caso, somente o retorno da edificação ao padrão original e aprovado tornará a edificação regular se não houver possibilidade de aquisição de potencial construtivo suplementar pela outorga onerosa, sem prejuízo, igualmente, da aplicação de multas e fechamento administrativo da edificação.


Portanto, se a edificação já se encontra no limite máximo do coeficiente de aproveitamento ou se este limite já foi ultrapassado pela aquisição de potencial construtivo suplementar, a regularização do fechamento das sacadas deverá ser acompanhado, se houver esta possibilidade, de nova aquisição de Certificado de Potencial Construtivo Adicional – CEPAC, caso disponível e possível, além do pagamento das multas aplicadas em razão da irregularidade da edificação.


A Prefeitura, através da Secretaria Municipal de Planejamento, atual Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, em cumprimento ao disposto no § 3º, do Art. 212, da Lei nº 13.430/2002, publica quinzenalmente no sítio da Prefeitura na Internet, a situação do estoque de potencial construtivo, segundo os distritos do Município (http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/legislacao/estoques_de_potencial_construtivo/index.php?p=1384).


Importante observar que, nos termos do item 7 do Código de Obras do Município, qualquer modificação somente poderá ser regularizada desde que a edificação resultante não crie nem agrave eventual desconformidade com a LOE (Legislação de Obras e Edificações) ou com a LPUOS (Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo), e desde que seja apresentado projeto modificativo.


Quanto às penalidades, o item 6.3 do Código de Obras estabelece que "a inobservância de qualquer disposição legal ensejará a lavratura do competente auto de infração e multa."


E a multa pelo descumprimento dos itens "3.7.c" e "3.7.e" (desrespeito ao alvará para construção nova ou reforma) encontra-se prevista na tabela anexa ao Código de Obras do Município (Lei 11.228/1992), o que sujeita a edificação, no caso o condomínio, à multa de 1UFM por m2 irregular.


Em 2012 a UFM estava fixada em R$ 108,66. Assim, por exemplo, considerando edificação com 50 unidades que fecharam a sacada e colocaram cortina, ampliando irregularmente o coeficiente de aproveitamento do projeto aprovado e considerando, ainda, que cada sacada conte com 15m2, resultará em multa de R$ 81.660,00, além de possível interdição da edificação sem contar o custo de remoção ou aprovação de projeto de regularização, quando possível.


2. Alteração de fachada


Todo condômino está impedido de alterar a cor e a forma da fachada, salvo decisão unânime dos condôminos.


Na dicção da lei (Código Civil, art. 1.336, III), percebe-se que a fachada não pertence ao condômino. Trata-se de parte comum que, por essa razão, não é passível de destinação exclusiva.


Tem-se entendido, embora o assunto seja polêmico, que a modificação que depende da unanimidade é aquela promovida por um dos condôminos, como, por exemplo, a troca das esquadrias externas da sua unidade, diferentes do padrão da edificação, pintura do teto da sacada de cor diversa do padrão, o que não inclui a decisão para pintura do prédio de cor diversa de forma uniforme ou a troca de todas as esquadrias externas, ainda que isso represente alteração de fachada.


De qualquer forma, entende-se que é dever dos condôminos a manutenção da arquitetura original da edificação, a cor, o desenho e outras características, sob pena de afronta ao plano inicial do edifício que surgiu em decorrência da vontade coletiva.


Em consonância com o acatado, cada condômino deve conservar a parte da fachada que corresponde à sua unidade na forma original na exata medida em que se trata de bem comum de todos os coproprietários.


O motivo dessa norma é evidente, evidentíssimo, aliás: a edificação se desvalorizaria e se tornaria, no mínimo, estranha se cada condômino pudesse alterar as características da fachada correspondente à sua unidade autônoma.


Neste sentido:


Tribunal de Justiça de São Paulo. Ementa: Nunciação de obra nova. Condômino. Obra realizada pelo condomínio em área comum. Sentença de procedência. Juntada de documentos com a apelação. Inadmissibilidade. Inteligência do art. 397 do CPC. Preliminar. Ausência de interesse processual. Não ocorrência. Condomínio que não provou a conclusão da obra quando ajuizada a ação. Mérito. Inconteste a realização das obras. Área comum caracterizada. Edificação que alterou o aspecto arquitetônico do conjunto condominial. Violação à Convenção Condominial. Necessidade de aprovação por unanimidade de todos os condôminos em assembleia. Fixação de astreintes em valor razoável. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação (Apelação com Revisão 2585174100 – Relator(a): A Santini Teodoro – Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado – Data de registro: 19.04.2007).


Outrossim, com a necessidade de segurança que se impõe em razão de crianças, tem sido muito comum o fechamento das sacadas e janelas dos apartamentos com redes de nylon.


Essa providência, já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo, não representa alteração de fachada:


Condomínio. Apelação Cível nº 169.216 2, Bauru, 16ª Câmara, relator: Desembargador Climaco de Godoy, 19.02.1992. Condomínio – retirada de rede de nylon da sacada de apartamento – inadmissibilidade – determinação não constante do regulamento interno do condomínio – ademais, a modificação, que pode ser considerada de pequena proporção, não quebrou a unidade estética da fachada e sequer chegou a comprometer a harmonia arquitetônica do edifício – recursos improvidos.


Tem sido igualmente comum o envidraçamento das sacadas, o que interessa especificamente a este estudo.


Essa modificação, em alguns casos, de acordo com o entendimento jurisprudencial, depende de verificação pericial para apurar se houve ou não a alteração de fachada proibida por lei.


A depender das características do edifício, somente a perícia técnica, de arquitetura, poderá definir se houve ou não a alteração proibida.


Já decidiu de forma peremptória o Superior Tribunal de Justiça:


Ao contrário do que pretende fazer crer a recorrente, o envidraçamento de sacadas em prédios de apartamento compromete a estética do edifício, afetando o visual harmônico que deve ser preservado. Há alteração da forma externa da fachada (como se constata pelas diversas fotografias trazidas aos autos), o que não pode ser admitido por não haver consenso absoluto dos condôminos (REsp. nº 164.661 – SP, 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, em 3.12.98, DJU de 16.8.1999, p. 74).


No caso tratava-se de envidraçamento com caixilhos e modificação do projeto original.


Ainda assim, o que se entende majoritariamente é que a colocação de vidros transparentes e sem caixilhos, especificamente aqueles que permitem a abertura total, não representa alteração de fachada e pode ser aprovado e padronizado – providência indispensável – pelo voto da maioria simples em assembleia.


Todavia, a colocação de cortinas nos vidros das sacadas se amolda ao julgado do STJ de tal sorte que, abstraída a questão da irregularidade da edificação por utilização ilegal do coeficiente de aproveitamento, indubitavelmente trata-se de alteração de fachada.


Da mesma maneira e pelas mesmas razões que o fato de cada morador fechar a varanda de uma forma deprecia o patrimônio, deprecia a alteração do piso, forro, paredes, portas em área comum ou a colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas.


Posta assim a questão, conclui-se que o fechamento simples da sacada com vidros que permitem a abertura total, notadamente transparentes e desprovidos de caixilhos sem remoção das esquadrias de saída da sala ou dormitório para a varanda, não representa alteração da fachada desde que respeite o padrão devidamente aprovado em assembleia e desde que, principalmente, não se permita a colocação de cortinas, especialmente porque, neste caso, além da alteração da fachada, verificar-se-á a irregularidade da edificação em razão do aproveitamento ilegal de área não computável.

Autor: Luiz Antonio Scavone Junior
Fonte: http://www.scavone.adv.br/index.php?O-Fechamento-de-Sacadas-nos-Condominios-no-Municipio-de-Sao-Paulo-e-a-Irregularidade-pelo-Coeficiente-de-Aproveitamento-e-pela-Alteracao-de-Fachada