A repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela alteração do valor das obrigações garantidas, aperfeiçoando-se novo negócio jurídico. O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0011994-89.2012.8.26.0362, que tratou acerca da necessidade de registro de contratação de nova hipoteca, em decorrência de aumento do crédito garantido, firmado em escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini e foi, à unanimidade, provido.
No caso em tela, o Ministério Público, inconformado com a sentença proferida pelo juízo a quo, que decidiu pela improcedência da dúvida suscitada, interpôs recurso de apelação, argumentando que a escritura pública apresentada ao Oficial Registrador representa novo negócio jurídico, tendo em vista o aumento do crédito hipotecário, a exigir, portanto, para constituição da hipoteca, novo registro. A interessada, em suas razões, ponderou a inocorrência da novação, já que foi concluído apenas um aditamento, com elevação do valor do imóvel hipotecado na escritura primitiva, e, assim, ao pretender a confirmação da sentença impugnada, descartou a necessidade de nova hipoteca.
Ao julgar a apelação, o Relator observou que, de acordo com a cláusula segunda do contrato firmado, a escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca não se limitou apenas a alterar o valor inicialmente ajustado, pois também afetou o valor do crédito garantido das obrigações. Posto isto, o Relator entendeu que a repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela mudança do valor das obrigações, aperfeiçoando-se, in casu, novo negócio jurídico, devendo o título ser registrado e não averbado, como pretendeu a interessada.
Neste sentido, assim se pronunciou o Relator:
“O contrato, valorada a especialização da hipoteca, nitidamente modificada em relação à primitiva, com a alteração do valor do crédito (artigo 1.424, I, do CC), traduz, induvidosamente, a finalidade dirigida à constituição de novo direito real de garantia, ainda dependente do registro da escritura pública.
Ora, o princípio da especialização, contemplando a identificação do crédito garantido, é da essência da hipoteca como direito real de garantia, motivo pelo qual a modificação promovida, independentemente da denominação atribuída à escritura pública, revela a conclusão de novo negócio jurídico, de outro contrato de hipoteca, a exigir, para seu surgimento e sua validade como direito real, o registro (stricto sensu) do título.”
Pelo exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB
Ementa
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca – Aumento
do crédito garantido – Contratação de nova hipoteca – Especialização – Requisito de validade
do direito real de garantia – Ato sujeito a registro em sentido estrito – Situação não se amolda
às hipóteses excepcionais submetidas à averbação – Emolumentos – Redução descabida –
Dúvida procedente – Recurso provido.
Íntegra
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0011994-89.2012.8.26.0362, da
Comarca de Moji Guaçu, em que é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO,
é apelado KIMERA VEÍCULOS LTDA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA, AO REFORMAR A R. SENTENÇA,
JULGAR A DÚVIDA PROCEDENTE, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que
integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA
FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E
TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 23 de agosto de 2013.
RENATO NALINI, RELATOR
Apelação Cível n.º 0011994-89.2012.8.26.0362
Apelante: Ministério Público do Estado de São Paulo
Apelada: Kimera Veículos Ltda.
VOTO Nº 21.289
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca – Aumento
do crédito garantido – Contratação de nova hipoteca – Especialização – Requisito de validade
do direito real de garantia – Ato sujeito a registro em sentido estrito – Situação não se amolda
às hipóteses excepcionais submetidas à averbação – Emolumentos – Redução descabida –
Dúvida procedente – Recurso provido.
O Ministério Público do Estado de São Paulo, uma vez inconformado com a sentença que
julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da
Comarca de Mogi Guaçu/SP (fls. 41/43), interpôs recurso de apelação, com o argumento de
que a escritura pública apresentada ao Registrador representa outro negócio jurídico, diante
do aumento do crédito hipotecário, a exigir, portanto, para a constituição da hipoteca, novo
registro (fls. 47/51).
Ao responder o recurso, depois do recebimento da apelação no duplo efeito, a interessada
ponderou a inocorrência de novação, pois concluído apenas um aditamento, com elevação do
valor do imóvel dado em hipoteca na escritura primitiva, e, assim, ao pretender a confirmação
da sentença impugnada, descartou a necessidade de constituição de nova hipoteca e, ademais,
discordou dos emolumentos exigidos (fls. 56/59).
Encaminhados os autos ao Conselho Superior da Magistratura (fls. 60/62), abriu-se vista à
Procuradoria Geral de Justiça, que propôs o provimento do recurso (fls. 64/66).
É o relatório. A escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca lavrada no dia 15 de março de
2012 no 2.º Tabelionato de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Mogi Guaçu/SP, então
apresentada ao Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da mesma Comarca, não se limitou a
alterar o valor inicialmente ajustado do bem imóvel hipotecado.
Não se restringiu, realmente, a modificar o valor que, atualizado, “será a base para
arrematações, adjudicações e remições”, com dispensa da prévia avaliação (artigo 1.484 do
CC), porquanto também afetou o valor do crédito garantido, das obrigações garantidas pela
hipoteca, que passou de R$ 1.500.000,00 (r. 02 da matrícula n.º 42.315 – fls. 27/28) para R$
2.850.000,00 (fls. 25/26).
É o que se extrai da cláusula segunda da avença:
... 2) – Desejando as partes por esta escritura e na melhor forma de direito alterar o limite do
crédito e aumentar o valor da garantia hipotecária para R$ 2.850.000,00 (dois milhões,
oitocentos e cinquenta mil reais), portanto, atribuindo ao imóvel, nos termos do artigo 1.484
do Código Civil, o valor de R$ 2.850.000,00 (dois milhões, oitocentos e cinquenta mil reais); ...
Fica claro, inclusive, que a repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela
mudança do valor das obrigações garantidas, enfim, aperfeiçoou-se, inegavelmente, um novo
negócio jurídico.
O contrato, valorada a especialização da hipoteca, nitidamente modificada em relação à
primitiva, com a alteração do valor do crédito (artigo 1.424, I, do CC), traduz,
induvidosamente, a finalidade dirigida à constituição de novo direito real de garantia, ainda
dependente do registro da escritura pública.
Ora, o princípio da especialização, contemplando a identificação do crédito garantido, é da
essência da hipoteca como direito real de garantia, motivo pelo qual a modificação
promovida, independentemente da denominação atribuída à escritura pública, revela a
conclusão de novo negócio jurídico, de outro contrato de hipoteca, a exigir, para seu
surgimento e sua validade como direito real, o registro (stricto sensu) do título.
Nessa trilha, aliás, o ensinamento de Caio Mario da Silva Pereira:
Além da observância dos requisitos objetivo e subjetivo que foram estudados no parágrafo
anterior, a validade da hipoteca na sua função específica de direito real de garantia está na
dependência da apuração de condições de forma, que dizem respeito a três momentos significativos na sua vida: o título ou instrumento gerador; especialização; inscrição no registro.
...[1] (grifei)
Ao comentarem a regra do artigo 1.424 do CC e, particularmente, o princípio da
especialização, Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes
abordam a questão com precisão:
A especialidade atende à necessidade de segurança do sistema de crédito e, por isso, constituise em requisito formal de validade dos direitos reais de garantia. Sem as formalidades legais,
os contratos de penhor, hipoteca e anticrese, válidos como acordo de vontade entre partes,
não configuram direitos reais e, portanto, consideram-se, como tais, ineficazes. Nessa
perspectiva, os procedimentos formais afiguram-se, a um só tempo, requisito essencial de
validade (dos direitos reais) e de eficácia perante terceiros (dos acordos de vontade
subjacentes).[2] (grifei)
Por isso, a dúvida, nada obstante a r. sentença proferida pelo i. MM Juiz Corregedor
Permanente, é procedente: com efeito, o título apresentado é passível de registro em sentido
estrito, não de averbação. Excepcionada as situações tratadas no artigo 167, II, 15, da Lei n.º
6.015/1973[3], e nos artigos 58, do Decreto-Lei n.º 167/67[4], e 50, do Decreto-Lei n.º
413/69[5] – que servem para confirmar a regra –, o título versando sobre ratificação de
hipoteca é suscetível de registro, se pactuada a elevação do crédito garantido: a novação, in
concreto, com constituição de nova hipoteca, é manifesta.[6]
Por conseguinte, a recorrida, ao impugnar, ainda, os emolumentos, também não tem razão
quando pretende excluir, da base de cálculo, a expressão monetária antes utilizada para
definição dos emolumentos cobrados por ocasião do registro da primeva hipoteca, porquanto,
insista-se, configurada a convenção de novo direito real de garantia.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso para, ao reformar a r. sentença, julgar a dúvida
procedente.
JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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[1] Instituições de Direito Civil: direitos reais. Revista e atualizada por Carlos Edison do Rêgo
Monteiro Filho. 20.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009. p. 323. v. IV.
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