Quem retém o Imposto de Renda quando o locatário pessoa jurídica para o locador pessoa física através de imobiliária?

No pagamento de aluguéis efetuado a imobiliária, no qual o proprietário é pessoa física e o locatário é pessoa jurídica, quem é o responsável pelo recolhimento do imposto de renda?

No pagamento de aluguéis efetuado a imobiliária, no qual o proprietário é pessoa física e o locatário é pessoa jurídica o responsável pelo recolhimento do Imposto de Renda é a fonte pagadora do rendimento, ou seja, a pessoa jurídica locatária, por expressa previsão legal.

A Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 2014, que dispõe sobre normas gerais de tributação relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), na parte que versa sobre os rendimentos tributados na fonte a título de antecipação (entre os quais se incluem os aluguéis), vem esclarecer, no seu art. 22, § 1º, que se considera fonte pagadora a pessoa física ou jurídica que pagar ou creditar rendimento, independentemente de quem fizer este repasse (imobiliária ou não).

A mesma Instrução Normativa afirma que, quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o beneficiário.

Desta forma, ao estipular que, na hipótese de recebimento de aluguel por meio de empresas administradoras de imóveis (imobiliárias), será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o (s) proprietário (s), deixa claro que se considera fonte pagadora a pessoa jurídica locatária do imóvel, mesmo na situação em que ela não realize diretamente o pagamento do aluguel ao locador, mas por intermédio de imobiliária.

Imobiliárias Digitais x Imobiliárias Tradicionais: O que nos difere das imobiliárias digitais?

Na nossa percepção, o mercado imobiliário vem demonstrando deficiência na prestação de um serviço completo, que englobe desde a captação adequada do imóvel, relacionamento com o cliente vendedor/locador, relacionamento com o cliente comprador/locatário, processo de negociação até o fechamento contratual, e finalização efetiva do negócio imobiliária.
A maioria das imobiliárias não demonstram ser capazes de oferecer uma proposta de trabalho consistente, com começo, meio e fim estruturados para que todos os participantes tenham a clareza no processo locatício ou de venda do imóvel e, consequentemente, satisfação com o serviço prestado.
Na esteira desta deficiência na prestação de serviços, surgiram as imobiliárias digitais (ou plataformas digitais) que pretendem realizar um serviço de intermediação imobiliária com uma estrutura montada no modelo self-service (auto atendimento), onde todo o processo de atendimento, da captação do imóvel, visita, proposta e fechamento contratual ocorrem quase que totalmente por meios digitais, como objetivo de simplificar o processo de locação (e recentemente de venda) e de criar uma maior facilidade no processo de locação e aquisição imobiliária.
Os pilares destas imobiliárias digitais são a rapidez (agendamento de visitas on-line), ausência de burocracia (fechamento direto com o proprietário, por meio de aplicativo e finalização dos negócios por meio de contrato digital), garantia contratual, nos casos de locações, dadas pela própria empresa e personalização do atendimento (“visite apenas o que interessa”).
As imobiliárias virtuais apresentam ao público o melhor dos mundos, no entanto, não é isso que observamos na prática diária dos serviços prestados por eles. Há muitos relatos na internet, em sites de reclamação e nas redes sociais, das inconsistências e deficiências que estes serviços digitais possuem. Basta uma procura rápida na internet e verá uma enorme lista de reclamações.
Dentre as principais reclamações temos: visitas realizadas por corretores que não conhecem os imóveis, pedidos de exclusividade de longa duração, administração falha quanto à resolução dos problemas no imóvel, congelamento de valor de recebimento pela locação, fotos super maquiadas, não mostrando o imóvel como ele realmente é, contrato inflexível, sem opção para adaptações a situações específicas, longo tempo de resposta no SAC e análise de crédito duvidosa e burocrática.
O mundo está em transformação, a pandemia acelerou ainda mais este processo de mudança, e as necessidades das pessoas estão mudando junto, com novas necessidades e formas de comunicação. Para inovar é necessário entender as necessidades de cada pessoa, seus medos e inseguranças, observar as mudanças que o mundo está vivendo e desenvolver um trabalho reformulado, apresentando soluções eficazes.
O mercado imobiliário brasileiro ainda está amadurecendo a forma de prestar serviços, ainda está um pouco longe dos consistentes mercados da Europa e dos EUA, mas precisa ser eficiente no que se propõe para alterar esse panorama.
A Imóveis Crystal acredita em uma proposta de trabalho que agrega o atendimento pessoal à dinâmica digital, com um serviço capaz de atender bem qualquer que seja a forma de preferência de atendimento do cliente, seja digital ou pessoal.
Acreditamos que a figura da imobiliária é o elemento chave para um processo transparente e sólido dos negócios imobiliários.
A chave para um serviço imobiliário de qualidade é não abrir mão da pessoalidade no atendimento, independentemente de sua forma (digital ou não), pois isso permite que o produto seja oferecido para os clientes certos, no momento certo e que as necessidades deles sejam plenamente atendidas.
Um relacionamento pessoal mantido com integridade e cuidado são essenciais, sendo a forma de comunicação (digital, telefônica ou presencial) apenas uma ferramenta para seu desenvolvimento.
Buscamos garantir que a segurança jurídica e a agilidade coexistam no processo de venda, locação e administração imobiliária, com planejamento e definição clara de conceitos e necessidades.
Para garantir o que buscamos, temos uma estrutura de atendimento ágil voltada as necessidades dos nossos clientes, uma equipe de corretores experientes e focados nas necessidades de nossos clientes, que conhecem seus produtos e seu real valor, um cuidado especial na análise documental, com ampla pesquisa jurídica, registral e cadastral, vistoria técnica com relatório e fotografia, contrato de locação atualizado e revisado conforme a legislação, jurisprudência e costumes jurídicos e um serviço adicional de administração imobiliária, atuando de forma preventiva à inadimplência e a situações potencialmente conflituosas, com assessoria jurídica presente e inclusa no pacote de serviços.
É esta preocupação e cuidado que nos difere das demais imobiliárias, inclusive das digitais.
Somos feitos de pessoas para pessoas, nossa proposta de valor é baseada na ideia de promover a melhor, a mais segura e a mais eficiente experiência de nossos clientes com a venda, locação e administração de um imóvel.

Dr Luiz Fernando Godo – Advogado Imobiliário

Erro No Tamanho Do Imóvel Pode Gerar Indenização

O valor de um imóvel está diretamente relacionado com o seu tamanho, ou seja, quanto maior mais elevado o preço, sendo as dimensões importantes para se comparar às outras opções de compra. tamanho do imóvel

Caso se trate de unidades que fazem parte de um edifício, é fundamental que o comprador faça constar no contrato de promessa de compra e venda, em especial se estiver fazendo a aquisição na planta, todas as dimensões do apartamento, sala ou loja, bem como a sua fração ideal em relação ao terreno. tamanho do imóvel

Entretanto, diante da realidade da maioria dos compradores não conferirem as metragens do imóvel, constata-se casos de construtor vender um imóvel com uma determinada metragem, mas o entrega com o tamanho menor, sendo que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o comprador do imóvel pode exigir abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato quando a construtora entregar o imóvel num tamanho menor ao que foi prometido.


Para evitar a alegação de prescrição é importante que o comprador promova a medição da unidade logo que receber as chaves da construtora, pois há caso de perda do direito por deixar de agir com celeridade e com a assessoria jurídica necessária para formalizar a reclamação de maneira que venha a acarretar uma condenação, se o problema vier a ser julgado num processo judicial.

Geralmente o contrato é redigido pela construtora de forma a protegê-la, deixando o comprador desguarnecido, que muitas vezes age com excesso de confiança ao adquirir um imóvel. Logicamente, seria um atestado de incompetência o departamento jurídico de uma construtora inserir cláusulas contra o interesse de seu contratante. Da mesma forma, consiste ingenuidade o comprador dispensar uma assessoria jurídica para equilibrar o contrato de maneira a reduzir seu risco.

Compreender a realidade dos negócios é fundamental para evitar surpresas, pois realizar uma transação de alto valor sem dominar as particularidades do negócio, contando apenas com a sorte e a confiança favorece a ocorrência de prejuízos. Não pode o contratante que agiu de forma relapsa colocar a culpa na imobiliária ou no corretor de imóveis, pois esses visam promover e estimular a conclusão do negócio, pois somente assim serão remunerados.

Os compradores devem entender que eles têm poder e o direito de refletir, avaliar os documentos atualizados e a redação do contrato com um especialista de sua confiança antes de assinar um compromisso. As construtoras, interessadas na conclusão do negócio, respeitam o comprador que busca assessoramento jurídico e aceitam inserir cláusulas que visam proteger os seus direitos, pois um contrato deve ser bilateral, claro e prestigiar a boa intenção das partes.

O artigo 500 do Código Civil (CC) estipula que quando um comprador adquire um imóvel “por medida”, denominado ad mensuram, ou seja, com determinados metros quadrados, somente poderá pedir abatimento proporcional do preço ou até rescindir o contrato se a diferença ultrapassar 5% do tamanho do imóvel.

O Ministério Público do Distrito Federal, ao perceber que, rotineiramente, determinada construtora “errava” propositadamente a metragem até o limite de 5%, moveu uma Ação Civil Pública e conseguiu anular a disposição contratual que isentava tal construtora de indenizar o comprador no caso deste receber uma unidade com área menor do que aquela que constou no contrato de compra e venda.

Na ocasião, o STJ esclareceu que nos contratos imobiliários não prevalece o art. 500 do CC, pois se aplica o Código de Defesa do Consumidor, por ser lei especial. Apesar do Código Civil prever que possa haver pequena falha na medição, esta cláusula deve ser declarada nula de pleno direito quando se verifica que há abusividade por prever a exoneração da responsabilidade da construtora.

É ilícita a prática deliberada de redução das dimensões contidas nos contratos, em desacordo com aquelas fisicamente constatadas nos imóveis comercializados na planta ou em construção, conforme decidiu o STJ. Imagine que a construtora erre deliberadamente em dezenas de apartamentos de 200 m². A cada 20 apartamentos ela ganha um, auferindo assim lucro ilícito e muito representativo, além de penalizar o comprador.

Portanto, deve o comprador, bem como o inquilino no caso de uma locação, entender os tipos de medidas e conferi-las logo que tomar posse do imóvel, pois o seu valor decorre da metragem, sendo fundamental lealdade, fidelidade, transparência e coerência na realização dos negócios.


Fonte: Diário do Comércio

Imóvel é Símbolo De Segurança Durante Pandemia

Após o susto inicial em março com a pandemia provocada pelo coronavírus, onde muitos setores foram paralisados, incluindo a sociedade, a diretora Comercial e de Marketing da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Viviane Fonseca, durante entrevista ao Radar Imobiliário no sábado (30) na rádio Metrópole destacou que outras questões já dividem a atenção de todos, mas sempre mantendo o foco na saúde. Imóvel

Entre elas estão as demandas relacionadas ao mercado imobiliário que movimentam uma cadeia produtiva com mais de 60 setores envolvidos, além de empregar milhares de trabalhadores na construção civil, seja para empreendimentos particulares ou até mesmo obras de infraestrutura que contribuam para o desenvolvimento das cidades. Imóvel

Com esse cenário, o movimento em busca de soluções para todos os tipos está sendo mais apoiado, segundo Fonseca. Nesse contexto, está inserido o imóvel, onde as pessoas estão introduzidas quase que 24 horas do seu dia e por isso desejam e entendem uma propriedade de forma adequada para toda família, disse.

Como símbolo de segurança, tanto para quem vive como para aquele que tem como investimento, o imóvel se tornou ainda mais seguro em outros aspectos relacionados à saúde, segurança e principalmente pelo futuro.

Nesse posicionamento, a Ademi juntamente com o Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon Bahia) lançaram um vídeo institucional que traduz este momento atual e a importância do setor imobiliário para economia do país em todos os aspectos. “A saúde prevalece, mas adotando as rotinas com todas as medidas de prevenção é seguro manter as atividades e essa engrenagem tão robusta funcionando”, ressaltou.

Sobre o comportamento dos consumidores em relação às compras, a diretora explicou que o choque inicial já passou e agora é perceptível uma retomada de interesse por parte dessa demanda que continua existindo e que é muito volumosa em busca da casa própria. “Claro que foi visto um número de pessoas que frearam a jornada de compra deixaram para um momento mais oportuno, mas outra parte continua com essa procura”.

Inclusive Viviane destacou a urgência e celeridade em concretizar o negócio, até mesmo pelas oportunidades e apoio da instituição financeira com taxas de juros reduzidas e carência para pagamento nos primeiros meses.

A partir desse panorama foi criado um contexto que irá viabilizar ainda mais a aquisição da unidade residencial. A Ademi inclusive já formata um evento online para disponibilizar todas as opções de imóveis do mercado imobiliário de toda Bahia.

Fonte: Ademi/PR.

Contratos de Locação x Pandemia

Contratos de Locação x Pandemia

Tenho recebido consultas de clientes de nossa carteira de administração de imóveis, tanto de locadores como locatários, questionando sobre o impacto jurídico nos contratos de locação das recentes medidas tomadas pelo Governo do Estado de São Paulo e Prefeitura de São Paulo, que restringiram a abertura de estabelecimentos comerciais. Por conta disso, faço este texto.

Antes de entrar nos aspectos jurídicos, gostaria de compartilhar algumas ideias para ponderação.

Em primeiro lugar, esta crise, como qualquer outra, irá passar.

Em segundo lugar, esta crise terá efeitos de curto, médio e longo prazo e é, a partir das ações e omissões que tomarmos agora, que os efeitos danosos desta crise serão maiores ou menores.

Em terceiro lugar, há uma conexão implícita entre todos, não me refiro a aspectos metafísicos, me refiro a aspectos econômicos. Esta conexão é muito clara nos contratos de locação onde há uma interdependência econômica entre locador e locatário.

É justo neste momento de crise, de incertezas, que tenhamos nossas atenções voltadas para as nossas necessidades, para a nossa situação em particular, esquecendo do todo em que estamos inseridos. Mas este é um erro fatal de pensamento e de ação ou omissão.

A melhor estratégia que um indivíduo em grupo tem que escolher para se auto beneficiar é necessariamente aquela que beneficiará o grupo também. Este princípio é comprovado matematicamente pelo ganhador do Prêmio Nobel o matemático John Nash.

É sob esta ótica, o da cooperação, do ganho individual atrelado ao ganho coletivo que encontramos a solução para a situação que nos é imposta pela crise do coronavirus.

A análise dos aspectos jurídicos que atingem esta situação de crise nos contratos de locação, mas que também é aplicável a todas as demais situações contratuais, segue a mesma linha de raciocínio que indico anteriormente, ou seja, cooperação.

Tenho lido vários colegas advogados afirmando que o simples acontecimento da pandemia, por si só, a qualifica como caso fortuito ou força maior (art 393 do Código Civil) ou fato imprevisível ou extraordinário (art 478 do Código Civil), concluindo, a partir daí, que os contratantes não estão mais obrigados a cumprir os contratos pura e simplesmente, deixando às partes a opção de extinguir o contrato ou revê-lo judicialmente.

Com todo respeito aos que entendem de forma diferente, nosso sistema jurídico não permite que este tipo de abstração de fatos atinja indistintamente os contratos de forma tão ampla.

O ponto de partida do fato imprevisível ou extraordinário, mesmo do caso fortuito ou da força maior, é uma análise individual de cada contrato. Houve efetivamente a impossibilidade de cumprimento da prestação pelo devedor? Esta impossibilidade é total ou parcial? Permanente ou temporária?

São situações completamente distintas que somente podem ser aferidas à luz de cada contrato e é somente após a verificação do que ocorreu em cada relação contratual que se deve investigar a causa (ou as causas) de tal ocorrência.

Mesmos nos contratos efetivamente afetados, em cujas prestações tornaram-se efetivamente desproporcionais, deve-se recorrer a boa-fé objetiva e as renegociações, antes da extinção do contrato ou mesmo de sua revisão judicial.

Como dissemos anteriormente, o bom senso, o pensamento que abrange o individual em consonância com o coletivo deve imperar neste momento, pois, somente juntos somos mais fortes para superar esta crise.

Dr Luiz Fernando Godo

Advogado (OAB/SP 167472)

STJ libera permuta imobiliária de tributação

As incorporadoras imobiliárias têm comemorado o resultado de um recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que afastou a tributação da permuta de imóveis. A decisão é relevante para o mercado, pois se trata de uma prática comum. É o caso, por exemplo, da troca do terreno onde o prédio será construído por futuras unidades do empreendimento.

Apesar de ser uma decisão de turma, advogados da área afirmam que o julgamento servirá de fundamento para incorporadoras, do lucro presumido, questionarem no Judiciário a cobrança, assim como pedir a devolução do que já pagaram nos últimos cinco anos.

Para Guilherme Gregori, diretor da Incorporadora Paes & Gregori, a decisão oferece mais segurança. Segundo ele, o entendimento é um alento ao mercado que usou com frequência a permuta nos últimos anos de crise econômica. "A permuta foi a forma mais comum de atuar nos últimos cinco anos. Em tempos de crise, as incorporadoras não tiveram caixa para fazer seus empreendimentos imobiliários", acrescenta o advogado da área imobiliária, Luís Rodrigo Almeida, sócio do Viseu Advogados.

Hoje, quando realiza uma transação dessa natureza, a Receita cobra da empresa quatro tributos (Imposto de Renda, CSLL, PIS e Cofins) que correspondem juntos a um percentual efetivo de 6,73%. Já companhias que estão no lucro real não recolhem esses tributos. A Instrução Normativa nº 107, de 1988, as libera da obrigação.

No processo analisado pelo STJ, a Frechal Construções e Incorporações pede a restituição do que pagou de tributos nas permutas de três empreendimentos imobiliários. Os ministros da 2ª Turma entenderam no processo (Resp 1.733.560/SC) que não houve a comprovação de lucro da empresa com a operação, que não poderia ser equiparada à compra e venda.

A posição da Receita Federal sobre o tema foi reafirmada na Solução de Consulta Cosit nº 339, publicada neste mês. Para o órgão, "o valor do imóvel recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de apuração do recebimento deste". O Fisco entende que o artigo 535 do Código Civil equipara a troca de imóveis à operação de compra e venda.

A União recorreu ao STJ após perder a disputa no Tribunal Regional Federal (TRF) da 4ª Região (sul do país). A Corte estabeleceu que a operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias não representa aumento de faturamento, renda ou lucro. Tratando-se de mera substituição de ativos.

O relator no STJ, ministro Herman Benjamin, ressaltou que o TRF da 4ª região interpretou corretamente o artigo 533 do Código Civil, "porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca".

A advogada da Frechal Construções e Empreendimentos no processo, Kátia Waterkemper Machado, do Hess & Arend Advogados, afirma que o bem permutado não representa um acréscimo patrimonial para a empresa e não poderia ser tributado. "Se fosse tributada, a empresa seria tributada duas vezes: uma na permuta e depois na venda das unidades construídas", diz.

Segundo ela, outras companhias têm conseguido anular as autuações. Em outro processo assessorado por Kátia, por exemplo, uma empresa de engenharia obteve decisão favorável também no STJ. (Resp 1481777).

De acordo com Matheus Bueno de Oliveira, sócio tributário do PVG Advogados, a Receita Federal trata a permuta como faturamento das empresas, mesmo quando não há a chamada torna (pagamento em dinheiro, além da troca por unidades). Além das operações imobiliárias, o advogado acredita que a decisão poderá ser um precedente para outros setores que usam a permuta em seus negócios. "Acho difícil a procuradoria levar o tema ao Supremo", diz.

De acordo com o advogado Luís Rodrigo Almeida, para viabilizar as operações de permuta é assinado um contrato de compra e venda e, no mesmo ato, a escritura de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento. Depois disso, os impostos são cobrados. Segundo ele, as duas certidões caracterizam a permuta.

"Como as empresas são obrigadas a estar com todas as certidões em dia para lançar o empreendimento, entre elas a Certidão Negativa de Débitos (CND), na dúvida fazem o pagamento", diz

Em um decisão recente e também favorável ao contribuinte (Resp 1.710.891/SC), o ministro Sérgio Kukina decidiu de forma monocrática não conhecer o recurso da Fazenda Nacional contra decisão do TRF da 4 ª Região. O caso envolve a Lowes do Brasil. O ministro entendeu que o STJ estaria impedido de analisar o mérito por questões processuais. Os advogados da Lowes do Brasil não foram localizados.

Procurada pelo Valor, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) informou por nota que, ao seu ver, o processo, "não traduz um precedente – uma tese geral e abstrata – extensível a outros contextos. Não somente porque o ministro Herman Benjamin indicou em seu voto-condutor circunstâncias ressaltadas pelo juízo de Blumenau e pelos desembargadores do TRF-4, como também porque não é possível afirmar que nenhuma permuta gere ganho de capital".

A Procuradoria ainda ressaltou que a maior parte das empresas opta pelo regime de tributação com base no lucro presumido. "De modo que o lucro, sendo presumido, não depende de existir ou não resultado positivo (diferença de valor) entre os bens permutados". Para a procuradoria, "ao fazer essa opção, a pessoa jurídica assume que os tributos por ela devidos não serão diretamente relacionados ao seu lucro ou à sua disponibilidade financeira, mas sim à receita bruta auferida por suas atividades, inclusive aquelas em que o pagamento é feito em outros bens, não em dinheiro, como ocorre nas permutas".

STJ entende que cáusulas de impenhorabilidade ou incomunicabilidade não impedem alienação de bem doado

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula de impenhorabilidade ou de incomunicabilidade em doação de imóvel não implica automaticamente que o bem não possa ser alienado.

De forma unânime, o colegiado entendeu que a melhor interpretação a ser dada ao caput do artigo 1.911 do Código Civil de 2002 é a de que é possível a imposição autônoma das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, a critério do doador.

O recurso analisado foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que negou pedido de beneficiária de doação de imóvel interessada em registrar sua transferência a terceiro.

Após a morte da doadora do imóvel, a beneficiária vendeu o bem, mas não conseguiu registrar a transferência no cartório, o qual exigiu a baixa dos gravames de impenhorabilidade e incomunicabilidade que constavam da doação. Considerando que essas cláusulas só poderiam ser canceladas por ordem judicial, em razão da morte da doadora, a beneficiária pediu a baixa dos gravames, alegando a inexistência de cláusula de inalienabilidade.

O TJMG afirmou que, segundo as regras instituídas originalmente pelo artigo 1.676 do CC/1916, e mantidas em sua essência no novo Código Civil (artigo 1.911), as cláusulas restritivas de propriedade não se extinguem com a morte do doador, com exceção do usufruto vitalício, cuja vigência está adstrita ao período de vida do beneficiário doador.

Ao apresentar recurso ao STJ, a recorrente alegou que o imóvel doado somente foi gravado com a impenhorabilidade e a incomunicabilidade, de modo que não haveria óbice legal para sua alienação a terceiros.

Cláusulas autônomas

O relator, ministro Marco Buzzi, explicou que a interpretação do caput do artigo 1.911 do Código Civil leva à conclusão de que é possível a imposição autônoma das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, a critério do doador ou instituidor do bem.

Segundo Buzzi, diante do gravame da inalienabilidade, pressupõe-se, automaticamente, a impenhorabilidade e a incomunicabilidade. Porém, de acordo com o ministro, a inserção exclusiva da proibição de penhorar ou comunicar não gera a presunção do ônus da inalienabilidade.

"Partindo-se da simples leitura do artigo de lei já acima mencionado, depreende-se que o legislador estabeleceu apenas um comando, isto é, que a imposição da inalienabilidade presume a impenhorabilidade e incomunicabilidade. Em outras palavras, a lei civil não estabeleceu, prima facie, que a impenhorabilidade ou a incomunicabilidade, gravadas de forma autônoma, importaria na inalienabilidade", disse ele.

De acordo com o relator, "sendo a inalienabilidade de maior amplitude, é decorrência natural que implique a proibição de penhorar e comunicar, tudo isso seguindo a lógica da antiga máxima de que in eo quod plus est semper inest et minus (quem pode o mais, pode o menos). Porém, o contrário não se verifica. A impenhorabilidade e a incomunicabilidade possuem objetos mais limitados, específicos. A primeira se volta tão somente para os credores e a segunda impõe-se ao cônjuge do beneficiário (donatário ou herdeiro)".

O ministro analisou o caso a partir de lições doutrinárias e afirmou ser possível "concluir pela possibilidade de alienação do bem gravado somente com as cláusulas de impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade sem necessidade de sub-rogação do produto da venda".

Caso concreto

Ao dar provimento ao recurso, Marco Buzzi considerou não ser possível falar em inalienabilidade do imóvel gravado exclusivamente com as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade.

Assim, o relator acolheu o pedido da recorrente e declarou que a aposição somente das cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade sobre o imóvel não impede a sua alienação.

"Segundo a direção traçada pelas técnicas de hermenêutica jurídica aplicadas à interpretação do artigo 1.911 do Código Civil de 2002, reconhece-se perfeitamente possível a alienação do imóvel objeto do presente debate, porquanto somente onerado com a proibição de penhorar e comunicar", afirmou.

REsp n. 1.155.547