quinta-feira, 26 de março de 2020

Contratos de Locação x Pandemia

Contratos de Locação x Pandemia
Tenho recebido consultas de clientes de nossa carteira de administração de imóveis, tanto de locadores como locatários, questionando sobre o impacto jurídico nos contratos de locação das recentes medidas tomadas pelo Governo do Estado de São Paulo e Prefeitura de São Paulo, que restringiram a abertura de estabelecimentos comerciais. Por conta disso, faço este texto.
Antes de entrar nos aspectos jurídicos, gostaria de compartilhar algumas ideias para ponderação.
Em primeiro lugar, esta crise, como qualquer outra, irá passar.
Em segundo lugar, esta crise terá efeitos de curto, médio e longo prazo e é, a partir das ações e omissões que tomarmos agora, que os efeitos danosos desta crise serão maiores ou menores.
Em terceiro lugar, há uma conexão implícita entre todos, não me refiro a aspectos metafísicos, me refiro a aspectos econômicos. Esta conexão é muito clara nos contratos de locação onde há uma interdependência econômica entre locador e locatário.
É justo neste momento de crise, de incertezas, que tenhamos nossas atenções voltadas para as nossas necessidades, para a nossa situação em particular, esquecendo do todo em que estamos inseridos. Mas este é um erro fatal de pensamento e de ação ou omissão.
A melhor estratégia que um indivíduo em grupo tem que escolher para se auto beneficiar é necessariamente aquela que beneficiará o grupo também. Este princípio é comprovado matematicamente pelo ganhador do Prêmio Nobel o matemático John Nash.
É sob esta ótica, o da cooperação, do ganho individual atrelado ao ganho coletivo que encontramos a solução para a situação que nos é imposta pela crise do coronavirus.
A análise dos aspectos jurídicos que atingem esta situação de crise nos contratos de locação, mas que também é aplicável a todas as demais situações contratuais, segue a mesma linha de raciocínio que indico anteriormente, ou seja, cooperação.
Tenho lido vários colegas advogados afirmando que o simples acontecimento da pandemia, por si só, a qualifica como caso fortuito ou força maior (art 393 do Código Civil) ou fato imprevisível ou extraordinário (art 478 do Código Civil), concluindo, a partir daí, que os contratantes não estão mais obrigados a cumprir os contratos pura e simplesmente, deixando às partes a opção de extinguir o contrato ou revê-lo judicialmente.
Com todo respeito aos que entendem de forma diferente, nosso sistema jurídico não permite que este tipo de abstração de fatos atinja indistintamente os contratos de forma tão ampla.
O ponto de partida do fato imprevisível ou extraordinário, mesmo do caso fortuito ou da força maior, é uma análise individual de cada contrato. Houve efetivamente a impossibilidade de cumprimento da prestação pelo devedor? Esta impossibilidade é total ou parcial? Permanente ou temporária?
São situações completamente distintas que somente podem ser aferidas à luz de cada contrato e é somente após a verificação do que ocorreu em cada relação contratual que se deve investigar a causa (ou as causas) de tal ocorrência.
Mesmos nos contratos efetivamente afetados, em cujas prestações tornaram-se efetivamente desproporcionais, deve-se recorrer a boa-fé objetiva e as renegociações, antes da extinção do contrato ou mesmo de sua revisão judicial.
Como dissemos anteriormente, o bom senso, o pensamento que abrange o individual em consonância com o coletivo deve imperar neste momento, pois, somente juntos somos mais fortes para superar esta crise.

Dr Luiz Fernando Godo
Advogado (OAB/SP 167472)

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