Direito de Superfície - impossibilidade da abertura de matrícula quando da concessão do direito de superfície.

Pergunta: É necessária a abertura de matrícula para registrar Direito de Superfície, considerando a idéia de que o mesmo gera uma espécie de '”domínio superficiário"?
Resposta: Vejamos os ensinamentos de Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, extraídos da obra “Coleção Cadernos IRIB – O Direito de Superfície – Vol. 2, 1ª edição, IRIB, São Paulo, 2012, p. 20:“16) O aspecto registral: os doutrinadores brasileiros reconhecem que, diante da legislação em vigor, não se pode imaginar uma matrícula autônoma para o direito de superfície. Assim, como direito real que é, a superfície será constituída pelo registro na matrícula do imóvel que irá abrigar esse novo direito. Para fins de seu cancelamento, bastará fazer uma averbação na matrícula do imóvel, dando conta desse fato (art. 1.369 do Código Civil, art. 24, 2º, EC, 167, I, 39 e 167, II, 20, da LRP.”

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

Inventário. Penhora de direito e ações no rosto dos autos. Hipoteca – penhorabilidade.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, através de sua Décima Primeira Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70053057477, onde se decidiu que o imóvel dado em garantia de dívida hipotecária é penhorável, conforme disposto no art. 3º, V da Lei nº 8.009/90. O acórdão teve como Relator o Desembargador Bayard Ney de Freitas Barcellos e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido. No caso em tela, o apelante suscitou a nulidade da sentença de improcedência dos embargos à penhora, tendo em vista esta ir de encontro com decidido em julgado pelo TJRS, no sentido da impenhorabilidade do único bem imóvel do inventário, não podendo subsistir a constrição sobre o bem, tampouco sobre os direitos e ações. Ao analisar o recurso, o Relator observou que o acórdão que reconheceu a impenhorabilidade do imóvel, entre partes diversas do feito, concluiu que o bem é utilizado como moradia pela família do de cujus. Contudo, os embargantes admitiram que a viúva e os filhos não mais residem no imóvel sobre o qual foi decretada a impenhorabilidade. O Relator ressaltou, ainda, que a penhora não recaiu sobre o imóvel, mas sobre direitos e ações dos sucessores nos autos do inventário e que o imóvel foi oferecido em garantia hipotecária pelo devedor na escritura pública de compra e venda de produto agrícola com penhor agrícola e hipoteca em execução. Por fim, o Relator concluiu que, ainda que se trate de bem de família, o imóvel não está abarcado pela impenhorabilidade, configurando-se renúncia ao benefício legal, tendo em vista o disposto no inciso V, art. 3º da Lei nº 8.009/90, que excepciona a impenhorabilidade quando o imóvel é dado em garantia real hipotecária. Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.

Usucapião pode fundamentar anulação de negócio por erro essencial

A existência de usucapião a favor do comprador do imóvel pode fundamentar a anulação de negócio jurídico de compra e venda por erro essencial. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça ao rejeitar recurso interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que entendeu que a usucapião, apesar de ainda não reconhecida em sentença, poderia anular o negócio por erro essencial do contratante.

 Usucapião-pode-fundamentar-anulação-de-negócio-por-erro-essencial. O erro essencial é aquele sem o qual o contratante não concluiria o negócio. No caso analisado pelo STJ, o comprador alegou que foi pressionado pela imobiliária a adquirir um imóvel em cuja posse já estava havia 16 anos, e que chegou a pagar 216 parcelas do contrato.

Tanto o juízo singular quanto o tribunal local entenderam que o comprador foi induzido a adquirir um bem que já lhe pertencia pelo decurso de prazo. O TJRS ainda reconheceu o direito à devolução das parcelas.

O vendedor alegou em recurso ao STJ que as partes pactuaram livremente as condições do contrato e que não teria havido coação, pois o objetivo era apenas regularizar a situação do invasor do imóvel. As instâncias ordinárias entenderam que o comprador era pessoa simples, que não tinha conhecimento de seu direito à declaração de domínio pela prescrição aquisitiva.

Homem mediano

O Código Civil de 1916 considerava anulável o ato jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude. Quanto ao erro, estabeleceu serem anuláveis os atos jurídicos quando as declarações de vontade resultassem de erro substancial. Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, o Código de 2002 manteve a regra de que o erro ou a ignorância é causa de anulação dos negócios jurídicos.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que o erro que motiva a anulação de negócio jurídico, além de essencial, deve ser perdoável em razão do desconhecimento natural das particularidades do negócio jurídico pelo homem mediano. Para ser desculpável, o erro deve ser de tal monta que qualquer pessoa de inteligência mediana o cometeria.

No caso julgado, o relator considerou que não parece crível que uma pessoa faria negócio para adquirir uma propriedade que já é do seu domínio. “Parece ter havido também um induzimento malicioso com o propósito de obter uma declaração de vontade que não seria emitida se o declarante não tivesse sido ludibriado”, afirmou o ministro.

Dolo

Para Salomão, é razoável que o comprador – auxiliar de serviços gerais, com baixo nível de instrução e sem familiaridade com assuntos jurídicos – “não soubesse que o exercício de sua posse no imóvel por um longo lapso temporal seria hábil a lhe conferir a propriedade do bem”.

O dolo que motiva a anulação do negócio jurídico é tanto o comissivo quanto o omissivo, disse Salomão, ao mencionar que o Código Civil de 1916, em seu artigo 94, já estabelecia que “nos atos bilaterais o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado constitui omissão dolosa”.

O relator observou ainda que, “preenchidos os requisitos da usucapião, há, de forma automática, o direito à transferência do domínio, não sendo a sentença requisito formal à aquisição da propriedade”. Ele explicou que, decorrido o prazo previsto em lei, o possuidor passa a deter o domínio sobre o imóvel, e que a sentença no processo de usucapião é meramente declaratória, servindo como título para ser levado ao registro de imóveis.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1163118

Fonte: STJ – Superior Tribunal de Justiça

1ªVRP: Certidão do RCPJ não é título hábil ao Registro de Imóveis.

Processo 1024081-02.2014.8.26.0100 Dúvida Investprev Seguros e Previdências S/A X 5º RI Sentença: Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de INVESTPREV SEGUROS E PREVIDÊNCIA S/A, em face dos óbices levantados para o ingresso de título de seu interesse. Relata o Oficial que foram apresentadas para registro Atas de Assembléias das sociedades RS Previdência e Investprev Seguros e Previdências S/A, que acarretavam a transferência de ativos de uma entidade para outra. Solicitados esclarecimentos à suscitada, no sentido de configurar o negócio cisão parcial de sociedades, a resposta foi negativa, informando haver apenas cessão de carteira de planos de previdência, gerando o transporte de todos os ativos garantidores da empresa RS Previdência à Investprev Seguros e Previdências S/A. Esclarece, ainda, que na presente hipótese não se aplica o artigo 64 da Lei 89.934/94, por não envolver sociedades empresárias, bem como o ato praticado não resultar em formação ou aumento de capital social. Neste contexto, entendeu pela imprescindibilidade de elaboração de escritura pública para o ato de registro. A suscitada apresentou impugnação (fls. 234/238). Aduz que apesar da operação realizada entre as sociedades ser atípica, a natureza do negócio enquadra-se como uma incorporação de imóveis, devendo assim ser aplicado por analogia o artigo 64 da Lei 8934/94. O Ministério Público opinou pelo procedência da dúvida (fls. 301/305). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o D.Oficial e o Douta Promotoria de Justiça. Preliminarmente cumpre destacar que submetem-se os títulos levados a registro ao rigor do princípio da legalidade. A Lei 6.015/73 determina, em seu art. 221, que: Art. 221 – Somente são admitidos a registro:

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação;

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório de Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo. Segundo o ilustre jurista Flauzilino Araújo dos Santos, o princípio da legalidade norteia o comportamento do Registrador, que deve permitir o acesso ao álbum registral apenas dos títulos juridicamente válidos para esse fim e que reúnam os requisitos legais para sua registrabilidade e a conseqüente interdição provisória daqueles que carecem de aditamentos ou retificações e definitiva, daqueles que possuem defeitos insanáveis. Essa subordinação a pautas legais previamente fixadas para manifestação de condutas que criem, modifiquem ou extingam situações juridicamente postas, não é exclusiva da temática registral, mas resulta da própria aspiração humana por estabilidade, confiança, paz e certeza de que todo o comportamento para obtenção de um resultado regulamentado para a hipótese terá a legalidade como filtro, vetor e limite. Verifico que os títulos que se pretende registrar (atas de assembléias das sociedades) são atípicos, pois não tratam de cisão parcial de entidade, como expressamente reconhecido pela interessa à fl. 235, configurando mera transferência de carteira de planos de previdência e consequentemente de todos os ativos a ela relacionados, e nem mesmo incorporação de imóveis, prevista no artigo 64 da Lei 8.934/94, como quer fazer crer a suscitada. Conforme exposto pela própria interessada, a operação realizada entre as sociedades não é típica, configurando negócio jurídico que envolve uma sociedade seguradora e uma sociedade de empresa privada, e que apenas por analogia se enquadraria na regra prevista no artigo 64 da Lei 8.934/94. Ora, raciocinar por analogia significa julgar pela semelhança dos fatos, ou seja, o mesmo que aplicar a norma existente no ordenamento jurídico a um caso não previsto na norma jurídica, desde que eles guardem semelhanças reais. A lei de Introdução do Código Civil em seu art. 4º, preve o uso da analogia como um meio de integração do direito desde que o caso em concreto obedeça alguns requisitos tais quais: – inexistência de dispositivo legal prevendo ou disciplinando a hipótese do caso concreto. – semelhança entre o caso concreto e a situação não regulada. – identidade de fundamentos lógico/jurídico no ponto comum às duas situações. Todavia, no regime dos registros públicos impera a legalidade estrita, de sorte que não se admite a utilização de dispositivos legais por analogia, mormente os de exceção. Disso decorre que o art. 64, da Lei nº 8.934/94, que se refere apenas às certidões das juntas comerciais sem qualquer ressalva quanto às oriundas do registro civil das pessoas jurídicas, não pode ser aplicado por analogia a fim de dispensar a escritura pública para os atos de transmissão dos imóveis da sociedade incorporada para a incorporadora. Incide, assim, o art. 108, do Código Civil, em sua plenitude: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” Portanto, para o registro da ata de assembléia que dispõe sobre a transferência de carteira de planos de previdência, gerando consequentemente a transferência de todos os ativos garantidores, inclusive bens imóveis, é imprescindível a elaboração de escritura pública, elencando todos os direitos e obrigações das partes envolvidas. Nestes termos: “REGISTRO DE IMÓVEIS Extinção de sociedade impossibilidade de transferência de bens imóveis por instrumento particular ante a falta da prova de valor inferior a trinta salários mínimos não aplicação do disposto no art. 64 da Lei n. 8.934/94 para além da hipótese de transferência de bens dos sócios à sociedade Recurso não provido” (Ap. n. 0001644-10.2010.8.26.026, j. 28/07/2011, Rel. Des. Maurício Vidigal). “Registro de Imóveis Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de instrumento particular de distrato social de pessoa jurídica, com transferência de bens imóveis da sociedade para os sócios Inviável o registro à luz do disposto no art. 134, II, § 6º, do Código Civil de 1916 e no art. 108 do novo Código Civil Indispensabilidade da transferência dos bens por intermédio de escritura pública Não incidência, no caso, da norma do art. 64 da Lei n° 8.934/1994 Recurso não provido” (Ap. Civ. n. 491-6/1, j. 11/05/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas). Como dito no artigo 221 da Lei 6015/73, somente os casos expressamente previstos têm ingresso para registro. Assim, em se tratando de título não previsto em lei, a recusa é de ser mantida, por ofensa ao princípio da legalidade. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de INVESTPREV SEGUROS E PREVIDÊNCIA S/A e mantenho o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C.

Fonte: DJE/SP | 25/06/2014.

1ªVRP/SP. Desmembramento em 17 lotes. É possível dispensar o registro especial quando o desmembramento for pouca monta e estar o aspecto urbanístico preservado.

Processo 1014553-41.2014.8.26.0100 – Retificação de Registro de Imóvel – Retificação de Área de Imóvel – RENATO PEREZ DE LIMA e outro – Registro de Imóveis – Pedido de Providências – desmembramento – dispensa de registro especial (Lei nº 6.766/79, arts. 18 e 19) – a despeito do número de unidades resultantes (dez), é possível dispensar o registro especial, por ser o desmembramento de pouca monta e estar o aspecto urbanístico preservado – Alvará de Desdobro de Lote emitido pela Prefeitura do Município de São Paulo – pedido de dispensa deferido. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Renato Perez de Lima e sua esposa Andreza Minha de Lima, visando a dispensa do registro especial exigido pela Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, arts. 18 e 19. Alega a requerente que adquiriu o imóvel objeto da matrícula nº 115.119, do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, e que pretendem desmembrá-lo em 17 lotes pequenos e distintos, com a abertura das respectivas matrículas. Informa que a Prefeitura Municipal de São Paulo aprovou a construção de 17 (dezessete) prédios geminados, contendo cada um 02 (dois) andares, no lote matriculado sob nº 115.119, expedindo, para tanto, alvará de aprovação de edificação. Aduz que ao formular o competente pedido de desdobro do lote, com a consequente abertura de matrículas individuais, teve o título qualificado negativamente pelo Oficial, sob a alegação de que o ato envolveria mais lotes(dezessete) do que o permitido pela Lei do Parcelamento do Solo, devendo o empreendimento ser registrado nos termos do artigo 18 da Lei nº 6.766/79. O Oficial Registrador manifestou-se às fls. 177/178. Informa, em síntese, que foge à sua competência determinar a averbação de lotes que ultrapassem o limite permitido pela lei, em consonância com o provimento 03/88. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido, dispensando-se o registro especial, e possibilitando a abertura de matrículas individuais. É o relatório. DECIDO. Com razão o requerente e o Ministério Público. Em regra, conforme estabelecido nos artigos 18 e 19 da Lei 6.766/79, no caso de parcelamento do solo é exigido o registro especial. Todavia, o Provimento nº 03, de 22 de março de 1988, desta 1ª Vara de Registros Públicos, estabelece que o registro pode ser dispensado, independentemente de intervenção administrativo judicial, se o parcelamento cumulativamente preencher os seguintes requisitos: a) não implicar abertura de novas vias de circulação de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes, ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público; b) não provier de imóvel que já tenha, a partir de dezembro de 1979, sido objeto de outro parcelamento; c) não importar fragmentação superior a 10 (dez) lotes. Na presente hipótese, o imóvel objeto da matrícula nº115.119 do 8º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, em relação ao qual a requerente pretende a averbação do desmembramento, foi dividido 17 vezes, ou seja, gerou dezessete casas geminadas, que já se encontram prontas e acabadas. Conforme exposto em precedentes da Egrégia Corregedoria da Justiça, o registro especial existe por razões de interesse público (ordem urbanística) e para tutelar os futuros adquirentes de lotes (Processo CG 256/2004, parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi aprovado em 10.05.2004 pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale). Ora, o número de lotes resultantes do parcelamento é pequeno, não constituindo qualquer risco ao aspecto urbanístico, sendo tal fato ratificado através do Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova, emitido pela Prefeitura do Município de São Paulo (fls. 37). A questão posta a desate é saber se houve parcelamento sucessivo, circunstância que tornaria obrigatório o registro especial. O parcelamento sucessivo é apreciado particularmente e de modo conjuntural, não bastando a simples preexistência de desdobro sob a égide da Lei 6.766/79. De acordo com o parecer exarado pelo Juiz Auxiliar Vicente de Abreu Amadei, em 07.05.06, no Processo CG 68/06: “Com efeito, para saber, com precisão, se o caso se enquadra na situação de parcelamento sucessivo em burla à Lei nº 6.766/79, que deve evitar, não basta análise do quadro histórico-registral da cadeia de desmembramentos (cadeia de assentos), mas é preciso também analisar o conjunto dos demais elementos, entre eles os sujeitos promoventes dos desmembramentos (cadeia de condomínio) e o tempo em que cada desmembramento anterior ocorreu, sinais esses que, no caso, revelam a peculiar situação de quebra da sucessividade de fracionamento em fraude à lei” No presente caso não houve essa “quebra de fracionamento”, sendo que o primeiro desmembramento atingiu uma área de 4.520 m², anterior a 1979, conforme transcrição nº 12.688, do 8º Registro de Imóveis, do qual remanesceram 05 (cinco) lotes alienados aos requerentes que resultaram, após re-membramento único, no atual imóvel de matrícula 115.119, registrado naquela Serventia. Assim, as circunstâncias excepcionais do parcelamento justificam o desdobro, não se vislumbrando qualquer impedimento de ordem urbanística, dispensando-se o registro especial do artigo 18 da Lei nº 6.766/79. Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por RENATO PEREZ DE LIMA e sua mulher, para dispensar o registro especial (Lei nº 6.766/79 – arts. 18 e 19), com a consequente averbação na matrícula nº 115.119 do desdobro, bem como a abertura das novas matrículas necessárias. Não resultam custas ou honorários deste procedimento. Esta sentença vale como mandado. Oportunamente, arquivem-se estes autos. P.R.I.C. – ADV: ALEX SANDRO RIBEIRO (OAB 197299/SP)

Fonte: DJE/SP | 25/06/2014.

Como o STJ interpreta a regra do art. 215 do CC/2002 (presunção de veracidade da escritura pública)

Sob essa ótica, a regra do art. 215 do CC⁄02 é fruto de uma dedução, feita pelo legislador, da qual se extrai que a quitação contida em documento lavrado em notas de tabelião – fato-base – permite supor que houve o pagamento – fato presumido –, porque isso é o que ordinariamente acontece (presunção legal). Sacrifica-se, pois, o que menos acontece em favor do que mais acontece, como foi dito por Pontes de Miranda.

Na essência, a presunção legal relativa diferencia-se da absoluta, segundo a lição de Barbosa Moreira, porque "naquela o que se dispensa é apenas a prova de certo fato; nesta, dispensa-se o próprio fato em si mesmo" (Temas de Direito Processual. São Paulo: Saraiva, 1977. p. 63-64). Em outras palavras, explica o doutrinador:

Quando a lei consagra uma presunção absoluta (...) o que na verdade faz é tornar irrelevante, para a produção de determinado efeito jurídico, a presença deste ou daquele elemento ou requisito no esquema fático. Se não existisse a presunção, seria indispensável, para que se produzisse o efeito, o concurso de x, y e z; estabelecendo uma presunção absoluta em relação a z, a lei faz depender a produção do efeito somente do concurso de x e y. (Anotações sobre o título "Da Prova" do novo Código Civil. Reflexos do novo Código no Direito Processual. Salvador: Juspodivm, 2006. p. 210-211).

Fredie Didier bem esclarece que, nas presunções absolutas, "a conclusão extraída pela lei é havida como verdade indisputável" (Curso de Direito Processual Civil. 8ª ed. v. 2. Salvador: Juspodivm, 2013. p. 63), elencando como exemplos: I) a presunção de conhecimento do terceiro sobre a penhora de imóvel que fora transcrita na matrícula do bem (art. 659, §4º, do CPC); II) presunção de que um cônjuge autorizou o outro a contrair dívidas em benefício da economia doméstica (art. 1.643 do CC⁄02); III) presunção de parcialidade do juiz nas causas de impedimento (art. 134 do CPC). São fatos, à evidência, que sequer possibilitam a realização de prova em contrário.

Diferente, contudo, é o que ocorre com a presunção legal do art. 215 do CC⁄02, que implica, de um lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura, à luz do que dispõe o art. 334, IV, do CPC, e, de outro, a inversão do ônus da prova, em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade.

Íntegra do acórdão:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.438.432 - GO (2013⁄0398935-3)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : JUCELINO LIMA SOARES E OUTRO
ADVOGADO : ALEXANDRE ALENCASTRO VEIGA E OUTRO(S)
RECORRIDO : HELIO XAVIER PINTO E OUTROS
ADVOGADO : EDGAR ANTÔNIO GARCIA NEVES E OUTRO(S)
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO. ARTS. ANALISADOS: 460, CPC; 215, CC⁄02.
1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c⁄c reivindicatória, distribuída em 09⁄08⁄2007, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 28⁄11⁄2013.
2. Discute-se se o julgamento proferido pelo Tribunal de origem é extra petita, bem como se a quitação dada em escritura pública de compra e venda de imóvel gera presunção absoluta do pagamento.
3. A conclusão do Tribunal de origem – de que o negócio jurídico é anulável por vício resultante de erro e dolo – decorreu dos fatos que fundamentaram o pedido inicial, de modo que não há falar em julgamento extra petita.
4. A presunção do art. 215 do CC⁄02 implica, de um lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura pública, à luz do que dispõe o art. 334, IV, do CPC, e, de outro, a inversão do ônus da prova, em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade.
5. A quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento, admitindo a prova em contrário que evidencie, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso.
6. Recurso especial conhecido e desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da TERCEIRA Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer do recurso especial, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). ALEXANDRE ALENCASTRO VEIGA, pela parte RECORRENTE: JUCELINO LIMA SOARES. Dr(a). EDGAR ANTÔNIO GARCIA NEVES, pela parte RECORRIDA: HELIO XAVIER PINTO.
Brasília (DF), 22 de abril de 2014(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
RECURSO ESPECIAL Nº 1.438.432 - GO (2013⁄0398935-3)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : JUCELINO LIMA SOARES E OUTRO
ADVOGADO : ALEXANDRE ALENCASTRO VEIGA E OUTRO(S)
RECORRIDO : HELIO XAVIER PINTO E OUTROS
ADVOGADO : EDGAR ANTÔNIO GARCIA NEVES E OUTRO(S)
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO NANCY ANDRIGHI (RELATOR):
Cuida-se de recurso especial interposto por JUCELINO LIMA SOARES e KATYA PARECIDA CABRAL SOARES, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ⁄GO.
Ação: declaratória de nulidade de negócio jurídico c⁄c reivindicatória, ajuizada por Helio Xavier Pinto e Eunice Bento Xavier, em face de Jucelino Lima Soares e Katya Aparecida Cabral Soares.
Sentença: o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para declarar nula a escritura pública de compra e venda firmada entre Hélio e Eunice, vendedores, e Jucelino e Katya, compradores, bem como para determinar a restituição dos respectivos imóveis aos primeiros.
Primeira decisão do Relator: negou seguimento ao recurso de apelação interposto pelos compradores.
Segunda decisão do Relator: monocraticamente, reconsiderou a decisão anterior, conheceu e deu provimento à apelação, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos.
Acórdão: o TJ⁄GO negou provimento ao agravo regimental interposto pelos autores.
Acórdão nos embargos de declaração nos embargos de declaração: os segundos embargos de declaração opostos pelos autores foram acolhidos pelo TJ⁄GO, com efeitos infringentes, recebendo o acórdão a seguinte ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. RECONHECIMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO. ERRO. CARACTERIZAÇÃO. EFEITO MODIFICATIVO ATRIBUÍDO. ACÓRDÃO REFORMADO.
1- Comprovada a omissão no aresto embargado e no anterior, em ambos pela falta de completo apreço às circunstâncias fáticas e jurídicas do caso, devem ser acolhidos os aclaratórios, com o efeito modificativo que da correção decorre.
2- É relativa a presunção de validade e eficácia da escritura pública de compra e venda de imóvel, comportando-se sua anulação nos casos em que, como o presente, houver a demonstração de que foi edificado o negócio jurídico com vícios do consentimento (erro e dolo).
3- A quitação plena e geral, constante de escritura pública de compra e venda, não prepondera sobre a prova uníssona de que houve a outorga, em pagamento, de um título bancário falso, sendo a anulação deste negócio medida que se impõe. Inteligência dos artigos 138 e 145 do Código Civil.
Recurso especial: alegam os recorrentes violação do art. 535 do CPC, bem como ofensa ao art. 460 do CPC e ao art. 215 do CC⁄02.
Sustentam, em suas razões, ademais da negativa de prestação jurisdicional, que o julgamento proferido pelo Tribunal de origem é extra petita, na medida em que, na petição inicial, pediu-se a declaração de nulidade do negócio jurídico por ilicitude do objeto, ao passo que, no acórdão, o TJ⁄GO anulou o ato por erro.
Afirmam, ainda, que a quitação dada em escritura pública goza de presunção absoluta do pagamento.
Juízo prévio de admissibilidade: o recurso foi inadmitido pelo Tribunal de origem, dando azo à interposição do AREsp 443.351⁄GO, provido para determinar a reautuação em especial (fl. 1.084, e-STJ).
É o relatório.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.438.432 - GO (2013⁄0398935-3)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : JUCELINO LIMA SOARES E OUTRO
ADVOGADO : ALEXANDRE ALENCASTRO VEIGA E OUTRO(S)
RECORRIDO : HELIO XAVIER PINTO E OUTROS
ADVOGADO : EDGAR ANTÔNIO GARCIA NEVES E OUTRO(S)
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO NANCY ANDRIGHI (RELATOR):
Cinge-se a controvérsia a definir (I) se houve negativa de prestação jurisdicional, (II) se o julgamento proferido pelo TJ⁄GO é extra petita, ou (III) se a quitação dada em escritura pública de compra e venda de imóvel gera presunção absoluta do pagamento.
1. Da violação do art. 535 do CPC (negativa de prestação jurisdicional)
01. Aduzem os recorrentes que houve violação do art. 535 do CPC, porquanto o Tribunal de origem teria rejeitado seus embargos de declaração sem aclarar a obscuridade apontada, referente a suposto julgamento extra petita.
02. Os embargos de declaração são instrumento processual excepcional e destinam-se a sanar eventual obscuridade, contradição ou omissão existente no acórdão recorrido. Não se prestam à nova análise do processo ou à modificação da decisão proferida.
03. Compulsando os autos, verifica-se que o TJ⁄GO apreciou fundamentadamente as questões pertinentes para a resolução da controvérsia, ainda que tenha dado interpretação contrária aos anseios dos recorrentes, situação que não serve de alicerce para a interposição de embargos de declaração.
04. Ademais, no entendimento firmado nesta Corte, não está o magistrado obrigado a rebater um a um os argumentos trazidos pela parte, citando todos os dispositivos legais que esta entende pertinentes para o deslinde da controvérsia. A negativa de prestação jurisdicional nos aclaratórios só ocorre se persistir a omissão no pronunciamento acerca de questão que deveria ter sido decidida e não o foi, o que não corresponde à hipótese dos autos. (AgRg no AG, nº 670.523⁄RS, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, DJ. 26.09.2005; AgRg no AG 527.272⁄RJ, JORGE SCARTEZZINI, DJU de 22.08.2005).
05. Assim, devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 535 do CPC.
2. Da violação do art. 460 do CPC (julgamento extra petita)
06. Para que se possa analisar a ocorrência de excesso de poder, consubstanciado em julgamento extra petita, faz-se necessário esclarecer que a congruência exigida do Juiz, ao decidir, tem a finalidade precípua de evitar que ele atue de ofício, preservando, assim, sua própria imparcialidade.
07. Nessa toada, não se lhe impõe a aplicação da regra do "tudo ou nada", no sentido de que, ou dá exatamente o pedido, ou nada pode ser dado, estando autorizado, ao aplicar o direito à espécie, a entregar solução jurídica diversa, desde que nos limites da pretensão deduzida pelo autor ou pelos recorrentes ("Dá-me os fatos e te darei o Direito").
08. Ademais, consoante já decidiu este Tribunal, "deve-se distinguir entre a extensão do efeito devolutivo da apelação, limitada pelo pedido daquele que recorre, e a sua profundidade, que abrange os antecedentes lógico-jurídicos da decisão impugnada. Estabelecida a extensão do objeto do recurso pelo requerimento formulado pelo apelante, todas as questões surgidas no processo, que possam interferir no seu acolhimento ou rejeição, devem ser levadas em conta pelo Tribunal" (REsp 714.068⁄SP, 3ª Turma, minha relatoria, DJe de 15.04.2008).
09. Citem-se, a propósito do tema, os seguintes precedentes do STJ:
A apreciação do pedido dentro dos limites postos pelas partes na petição inicial ou na apelação não revela hipótese de julgamento ultra ou extra petita." (AgRg no AREsp 15.400⁄GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, DJe de 01⁄02⁄2013)
Não incorre em vício a sentença que, analisando a controvérsia, concede menos do que pedido, uma vez que "(...) o exame do pedido engendrado no recurso de apelação dentro dos limites postos pelas partes não incide no vício 'in procedendo' do julgamento 'ultra' ou 'extra petita' e, consectariamente, afasta a suposta ofensa aos arts. 460 e 461, do CPC (...)" (REsp 904.548⁄PR, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 4⁄12⁄2008, DJe 17⁄12⁄2008). (AgRg no REsp 848.837⁄MG, Rel. Min. Og Fernandes, 6ª Turma, DJe de 15⁄08⁄2012)
A decisão extra petita é aquela inaproveitável por conferir à parte providência diversa da almejada, mercê do deferimento de pedido diverso ou baseado em causa petendi não eleita. Consectariamente, não há decisão extra petita quando o juiz examina o pedido e aplica o direito com fundamentos diversos dos fornecidos na petição inicial ou mesmo na apelação, desde que baseados em fatos ligados ao fato-base. Precedentes do STJ: AgRg no REsp 1164488⁄DF, SEGUNDA TURMA, DJe 07⁄06⁄2010; RMS 26.276⁄SP, QUINTA TURMA, DJe 19⁄10⁄2009; e AgRg no AgRg no REsp 825.954⁄PR, PRIMEIRA TURMA, DJ de 15⁄12⁄2008. (REsp 1107219⁄SP, Rel. Min. Luiz Fux, 1ª Turma, DJe de 23⁄09⁄2010)
10. Na hipótese específica dos autos, a conclusão do TJ⁄GO – de que o negócio jurídico é anulável por vício resultante de erro e dolo – decorreu dos fatos que fundamentaram o pedido inicial, ao revés do que alegam os recorrentes, de modo que não há falar em julgamento extra petita; se não, vejamos este trecho da exordial:
(...) em 23 de março de 2004, antes de vencer o prazo estipulado no documento emitido pelo CREDITFIN GROUP (25⁄2⁄05), LUIZ AUGUSTO NETTO COSAC pediu para rescindir a escritura retromencionada e que fosse lavrada uma nova escritura, desta vez em nome dos ora Requeridos JUCELINO LIMA SOARES e sua esposa KATYA APARECIDA CABRAL SOARES, os AUTORES sem receber nenhum valor e acreditando estarem tratando com pessoas de bem, aceitaram o pedido e a escritura foi lavrada, conforme cópia autenticada em anexo.
Ocorre que após o vencimento do documento emitido pelo CREDTFIN GROUP, ou seja, 25 de fevereiro de 2005, os AUTORES vêm tentando receber o valor contido no referido documento, dado em pagamento aos imóveis, instalações e mercadorias objeto da transação, sem lograrem êxito, sendo que ultimamente os Requeridos e os indivíduos que os auxiliam na aquisição ilícita estão evitando contatos.
Diante da situação que se instalou os AUTORES em 06 de julho de 2007, após várias tentativas de contato, utilizando inclusive os serviços profissionais, e, percebendo que estavam sendo evitados, via de seus procuradores, resolveram checar a validade do documento emitido pelo CREDITFIN GROUP e procuraram um perito legalmente inscrito junto ao INSTITUTO Brasileiro de Criminalística sob a matrícula nº 002⁄2000, quando tomaram conhecimento que o documento dado por João Carlos Meirelles em pagamento aos imóveis é falso, de confecção duvidosa, não servindo para o fim a que se propõe.
(...)
Como se verifica os Requeridos em conluio com os meliantes aceitaram lançar na escritura de compra e venda a declaração falsa de que estavam pagando os imóveis "em moeda corrente do país", sem, contudo dispor das mesmas, desta feita deixaram transparecer a conduta comissiva por omissão, ou seja, agiram de forma voluntariosa, deixando de tomar uma providência necessária para a concretização do negócio omitindo o não pagamento de fato, assim sendo incorreram em dolo, causando prejuízo e obtendo vantagem de um ilícito penal, conforme descreve o artigo 171 do Código Penal Brasileiro, sendo que tal conduta gerou apuração criminal junto a justiça criminal federal e justiça criminal. (fls. 09⁄10, e-STJ)
11. À vista do exposto, não há falar em violação do art. 460 do CPC.
3. Da violação do art. 215 do CC⁄02 (presunção de pagamento decorrente da quitação dada em escritura pública)
12. Pretendem os recorrentes a manutenção do negócio jurídico de compra e venda de imóveis celebrado com os recorridos, em cuja escritura pública consta, segundo arrazoam, a seguinte informação: "(...) importância essa que os outorgantes vendedores confessam e declaram já haver recebido, em moeda corrente nacional, contada e achada certa, pelo que se dão por pagos e satisfeitos, dando ao comprador plena e geral quitação" (fl. 975, e-STJ).
13. Afirmam, para tanto, que a quitação dada em escritura pública gera a presunção absoluta do pagamento.
14. Com efeito, nos termos do art. 215 do CC⁄02, a escritura lavrada em cartório tem fé pública, o que significa dizer que é documento dotado de presunção de veracidade.
15. A presunção, nas palavras de Cândido Rangel Dinamarco, "é um processo racional do intelecto, pelo qual do conhecimento de um fato infere-se com razoável probabilidade a existência de outro ou o estado de uma pessoa ou coisa" (Instituições de Direito Processual Civil. Vol. III. 4ª ed. São Paulo: Editora Malheiros, 2004. p. 113).
16. Sob essa ótica, a regra do art. 215 do CC⁄02 é fruto de uma dedução, feita pelo legislador, da qual se extrai que a quitação contida em documento lavrado em notas de tabelião – fato-base – permite supor que houve o pagamento – fato presumido –, porque isso é o que ordinariamente acontece (presunção legal). Sacrifica-se, pois, o que menos acontece em favor do que mais acontece, como foi dito por Pontes de Miranda.
17. Na essência, a presunção legal relativa diferencia-se da absoluta, segundo a lição de Barbosa Moreira, porque "naquela o que se dispensa é apenas a prova de certo fato; nesta, dispensa-se o próprio fato em si mesmo" (Temas de Direito Processual. São Paulo: Saraiva, 1977. p. 63-64). Em outras palavras, explica o doutrinador:
Quando a lei consagra uma presunção absoluta (...) o que na verdade faz é tornar irrelevante, para a produção de determinado efeito jurídico, a presença deste ou daquele elemento ou requisito no esquema fático. Se não existisse a presunção, seria indispensável, para que se produzisse o efeito, o concurso de x, y e z; estabelecendo uma presunção absoluta em relação a z, a lei faz depender a produção do efeito somente do concurso de x e y. (Anotações sobre o título "Da Prova" do novo Código Civil. Reflexos do novo Código no Direito Processual. Salvador: Juspodivm, 2006. p. 210-211)
18. Fredie Didier bem esclarece que, nas presunções absolutas, "a conclusão extraída pela lei é havida como verdade indisputável" (Curso de Direito Processual Civil. 8ª ed. v. 2. Salvador: Juspodivm, 2013. p. 63), elencando como exemplos: I) a presunção de conhecimento do terceiro sobre a penhora de imóvel que fora transcrita na matrícula do bem (art. 659, § 4º, do CPC); II) presunção de que um cônjuge autorizou o outro a contrair dívidas em benefício da economia doméstica (art. 1.643 do CC⁄02); III) presunção de parcialidade do juiz nas causas de impedimento (art. 134 do CPC). São fatos, à evidência, que sequer possibilitam a realização de prova em contrário.
19. Diferente, contudo, é o que ocorre com a presunção legal do art. 215 do CC⁄02, que implica, de um lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura, à luz do que dispõe o art. 334, IV, do CPC, e, de outro, a inversão do ônus da prova, em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade.
20. Outro não é o motivo pelo qual os arts. 214 e 216 da Lei 6.015⁄76 (Lei de Registros Públicos) assim preveem:
As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.
O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.
21. Nota-se, portanto, que a quitação dada em escritura pública não é uma "verdade indisputável", na medida em que admite a prova de que o pagamento não foi efetivamente realizado, evidenciando, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso. Assim ocorreu na hipótese dos autos, segundo o Tribunal de origem.
22. Nessa ordem de ideias, do mesmo modo que o registro da escritura pública não gera presunção absoluta de propriedade (REsp 664.523⁄CE, Rel. Min. Raul Araújo, DJe de 14⁄08⁄2012), entende-se que a quitação dada em escritura pública presume o pagamento, até que se prove o contrário.
Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
Número Registro: 2013⁄0398935-3
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.438.432 ⁄ GO
Números Origem: 1434390188 200793137780 200902052122 31377838 3137783820078090051 5037590
PAUTA: 22⁄04⁄2014 JULGADO: 22⁄04⁄2014
Relatora
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. HUMBERTO JACQUES DE MEDEIROS
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : JUCELINO LIMA SOARES E OUTRO
ADVOGADO : ALEXANDRE ALENCASTRO VEIGA E OUTRO(S)
RECORRIDO : HELIO XAVIER PINTO E OUTROS
ADVOGADO : EDGAR ANTÔNIO GARCIA NEVES E OUTRO(S)
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
SUSTENTAÇÃO ORAL
Dr(a). ALEXANDRE ALENCASTRO VEIGA, pela parte RECORRENTE: JUCELINO LIMA SOARES
Dr(a). EDGAR ANTÔNIO GARCIA NEVES, pela parte RECORRIDA: HELIO XAVIER PINTO
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, conheceu do recurso especial, mas lhe negou provimento, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Questão esclarece acerca da anuência de confrontante, no caso de retificação de registro, quando o imóvel retificando confrontar com serra

Pergunta: No caso de retificação de registro, quem deve anuir quando o imóvel retificando confrontar com uma serra?

Resposta: Sobre o assunto, Eduardo Augusto assim explicou:

“4.4.8.1 Confrontação com serra ou montanha

Engenheiro civil, que faz medições nesta comarca, apresenta dúvida com relação à exigência deste Registro de Imóveis para que identifique o confrontante que se encontra “acima do impossível da serra” lançado por ele na documentação apresentada para averbação de área remanescente. Está correto o procedimento? A serra não seria um simples acidente geográfico e não um imóvel confrontante?377

A exigência registral está corretíssima. O argumento contrário normalmente é fruto da conveniência particular daquele que não quer assumir o ônus de buscar tal anuência. Se isso ocorre com o agrimensor, que deve passar pessoalmente por todas as divisas para medi-las com a devida precisão, a probabilidade desse novo levantamento ser falho é enorme.

Ou esse imóvel faz confrontação com outro bem particular no alto da serra, ou ele faz confrontação com ‘a própria serra’, se esta for um parque ou reserva municipal, estadual ou federal. Mas, mesmo nesse caso, há que se identificar o titular, na hipótese a Fazenda Pública municipal, estadual ou federal, que deverá anuir aos trabalhos técnicos ou ser notificada de sua existência.

Imóvel confronta-se com imóvel. A serra pode até configurar um grande imóvel, mas isso não desonera o interessado da verificação de quem seja seu titular, uma vez que deverá buscar sua anuência para viabilizar o procedimento retificatório.

Além de tudo isso, é um absurdo descrever que o imóvel confronta com ‘o impossível da serra’. Não é crível que um agrimensor regularmente inscrito no CREA tenha se utilizado dessa expressão em seu memorial descritivo. Se utilizou esse linguajar, muito provavelmente nem apresentou descrição técnica (azimutes e distâncias coerentes) do imóvel nessa confrontação, o que, por si só, deve resultar na improcedência do pedido. Por esse motivo é salutar a exigência de laudo técnico em que o agrimensor declare expressamente, sob as penas da lei, que fez pessoalmente o levantamento do imóvel e que os valores dos azimutes e distâncias são os por ele apresentados na oportunidade. Se algo estiver errado, ele certamente relutará em assinar tal declaração.

A apuração de remanescente é um procedimento de retificação de registro (LRP, artigo 213, §7º) e, hoje, não há mais dúvida de que deve ser tratada com toda a cautela e seriedade possível, ou seja, deve o agrimensor cumprir não apenas as regras do direito registral imobiliário, mas também, com base no princípio da especialidade objetiva, todas as regras da agrimensura.
_________________

377 Questão enviada ao IRIB-Responde, em 18/7/2006 (Prot. 3178), que foi por mim respondida.”

(AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 375-377).

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.