É possível o distrato de compra e venda de contrato já registrado?

Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou este tema com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB vol. 1 – Compra e Venda”, p. 37, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“13. Distrato de compra e venda

Distrato é um contrato que extingue outro, cujos efeitos não se exauriram e cujo prazo de vigência não expirou. Por isso, em princípio, entende-se inviável o distrato de escritura de compra e venda pura, perfeita e exaurida com o seu registro. O distrato é possível apenas se houver, no título original, a imposição de cláusula resolutiva expressa. Fioranelli aponta pela possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, mesmo que registrado, desde que haja a devolução do preço e pagamento do ITBI.31

a) Afrânio de Carvalho observa que ‘o distrato da compra e venda inscrita, com devolução do preço pago, importa em compra e venda regressiva, sujeitando-se aos mesmos requisitos da primeira, inclusive o pagamento do imposto de transmissão e a nova inscrição’ (In: Registro de Imóveis, Forense, 4ª ed., 1998, p. 92). Como na venda regressiva há nova transmissão da propriedade imobiliária, incide o ITBI.

b) Venda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresentação posterior de escritura pública relativa a distrato de tal negócio jurídico com menção, outrossim, a pacto comissório avençado em documento particular. Necessidade de a condição resolutiva constar do título aquisitivo. Inadmissibilidade de distrato, se já exaurida a compra e venda. Distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imóvel. Necessidade de apresentação da guia de pagamento do ITBI. Registro recusado. Decisão mantida (Ap. Cív. nº 67.781-0/3 de Guarulhos).

c) Compra e venda pura, quando perfeita e exaurida nas suas obrigações, não comporta arrependimento nem distrato. Todo distrato supõe contrato ainda por executar, pois se destina a extinguir vínculo obrigacional por esse estabelecido. A intenção em desfazer o negócio deve ser interpretada como venda inversa (Ap. Cív. Nº 182.044-2 do 2º TA Civil de SP).

(...)

______________________

31 FIORANELLI. Op. cit., p. 506.”


Fonte: Base de dados do IRIB Responde