Cessão de direitos hereditários a terceiros exige notificação adequada dos coerdeiros

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu recurso especial interposto por um dos coerdeiros de bem imóvel inventariado que requereu o reconhecimento do direito de preferência na aquisição de quinhão hereditário do irmão cedido a terceiro.

O coerdeiro que interpôs o recurso sustentou que deveria ter sido previamente comunicado da proposta de venda, pois, conforme previsão do artigo 1.794 do Código Civil, tem preferência legal de compra da cota-parte do irmão.

O relator do processo, ministro Villas Bôas Cueva, salientou que o coerdeiro tem permissão de conceder, no todo ou em parte, os direitos que lhe assistem na sucessão aberta, entretanto, “a prévia notificação dos coerdeiros, para fins do exercício de seu direito de preferência, deve ser capaz de assegurar-lhes plena ciência não apenas do interesse do herdeiro cedente na alienação futura de sua cota hereditária, mas também do preço e das condições de pagamento oferecidas ao pretenso terceiro cessionário” afirmou.

Inércia

Em 2010, o terceiro interessado apresentou proposta para aquisição integral do imóvel, mas o herdeiro que ajuizou a ação se opôs à venda, o que resultou no indeferimentoda expedição de alvará para essa finalidade. Com isso, o irmão apresentou petição comunicando ao juízo ter cedido seus direitos hereditários ao terceiro.

O Tribunal de Justiça de Rio Grande do Sul (TJRS) entendeu que o coerdeiro tinha ciência da intenção do irmão de alienar seu quinhão hereditário, no entanto, só manifestou interesse em exercer seu direito de preferência depois da formalização de instrumento da cessão de direitos hereditários.

“A ciência de tal intenção é inequívoca, não podendo vir agora o agravante beneficiar-se da sua inércia e invocá-la para desconsiderar o negócio hígido entabulado”, afirmou o TJRS.

Notificação falha

O ministro Villas Bôas Cueva explicou que o cedente não notificou adequadamente os demais coerdeiros a respeito da cessão de sua cota hereditária, tendo informado apenas a respeito da proposta de aquisição integral do imóvel.

Segundo o relator, o recorrente tomou ciência da cessão dos direitos hereditários de seu irmão apenas no ano seguinte, por meio do Diário da Justiça Eletrônico (DJe), e realizou o depósito integral do preço pago pelo terceiro dentro do prazo legal de 180 dias, conforme previsão dos artigos. 1.794 e 1.795 do Código Civil.

A alienação dos direitos hereditários a pessoa estranha “exige, por força do que dispõem os artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil, que o herdeiro cedente tenha oferecido aos coerdeiros sua cota parte, possibilitando a qualquer um deles o exercício do direito de preferência na aquisição, ‘tanto por tanto’, ou seja, por valor idêntico e pelas mesmas condições de pagamento concedidas ao eventual terceiro estranho interessado na cessão”, finalizou o ministro.

REsp 1620705

Valor pago a título de arras, mesmo superior a 50% do negócio, pode ser retido integralmente

A quantia dada como garantia de negócio (sinal ou arras) pode ser retida integralmente em razão de inadimplência contratual, mesmo nos casos em que seja superior a 50% do valor total do contrato.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que permitiu a retenção de R$ 48 mil pagos como sinal na negociação de um imóvel que, na ocasião, seria comprado por R$ 90 mil.

A ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, destacou que o contrato de compra e venda foi rescindido devido a inadimplência dos compradores, motivo que respalda a decisão de reter integralmente o valor pago em arras, de acordo com as regras do Código Civil.

O recorrente buscou limitar o valor a ser retido, alegando que o valor superior a 50% do imóvel era exorbitante e seria fonte de enriquecimento sem causa do vendedor.

Nancy Andrighi lembrou que não houve, no caso, exercício do direito de arrependimento, mas inadimplência contratual, situação prevista na legislação e que justifica a retenção integral dos valores.

“Do regramento constante dos artigos 417 a 420 do Código Civil, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato”, ressaltou a ministra.

Valores razoáveis

Nancy Andrighi afirmou ser possível a redução equitativa dos valores pagos em arras, já que é uma forma de restabelecer o equilíbrio contratual. Entretanto, no caso analisado, não há como limitar a retenção dos valores pagos, já que os vendedores sofreram embaraços com o descumprimento do contrato.

“Observa-se que a perda integral do valor do sinal pelos promitentes cessionários não se mostra desarrazoada, haja vista os prejuízos sofridos pelos promitentes cedentes, que foram privados da posse e usufruto do imóvel desde outubro de 2009, sem qualquer contrapartida”, afirmou a relatora.

Na hipótese de inadimplência, segundo a ministra, as arras funcionam como cláusula penal compensatória, indenizando a parte não culpada pela inexecução do contrato. Na visão dos ministros que compõem a Terceira Turma, não há exagero no valor retido, tendo em vista as particularidades do caso, como a necessidade de reintegração de posse decorrente da quebra de contrato, o que demonstra a indisponibilidade do bem por período significativo.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1669002

Despesas de condomínio em atraso tem preferência sobre o crédito hipotecário

A penhora de imóvel levada a efeito pelo condomínio para cobrança das respectivas taxas condominiais deve prevalecer sobre a hipoteca que incide sobre o mesmo bem, em razão de contrato de financiamento habitacional firmado entre o agente financeiro e o mutuário. Com essa fundamentação, a 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) negou provimento a recurso movido pela Caixa Econômica Federal (CEF) para afastar a penhora que recaiu sobre imóvel gravado com o ônus de hipoteca para garantir dívida relativa ao contrato de mútuo.

Consta dos autos que o Condomínio do Edifício Residencial São José ajuizou ação de cobrança objetivando receber as taxas de condomínio devidas. Para a quitação do débito, procedeu-se a penhora de apartamento situado em Taguatinga/DF.

A instituição financeira, então, entrou com Embargos de Terceiro defendendo a nulidade da penhora, uma vez que o referido imóvel foi adquirido com recursos oriundos de financiamento por ela concedido. A Caixa alegou ter direito de preferência do crédito hipotecário em relação à cobrança das taxas condominiais inadimplidas.

Em primeira instância, os embargos foram julgados improcedentes ao fundamento de que “o crédito oriundo de despesas de condomínio em atraso tem preferência em relação ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação”. Inconformada, a CEF recorreu ao TRF1 requerendo a reforma da sentença.

O Colegiado rejeitou o pedido. Em seu voto, o relator, desembargador federal Daniel Paes Ribeiro, destacou que a sentença está de acordo com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que “o crédito condominial prefere ao hipotecário”.

Imobiliária deve pagar R$ 10 mil a casal por demora em oficializar escritura

Imobiliária Juriplan Imóveis foi condenada a pagar R$ 10 mil de indenização por danos morais a um casal, devido a demora em oficializar a Escritura Pública do imóvel. Decisão é da juíza da 2ª Vara Cível de Três Lagoas, Emirene Moreira de Souza Alves.

Casal alegou que comprou um imóvel na imobiliária, mas não conseguiu escriturar a casa por “má vontade” da empresa. Eles pediram indenização e que a imobiliária fosse obrigada a outorgar a escritura.

Em contestação, administradora de imóveis argumentou que não assinou qualquer contrato de corretagem com o casal e que não poderia responder pelos danos morais pleiteados. Além disso, afirmou que apenas redigiu o contrato de cessão de direitos e obrigações, mas tal fato não lhe impõe obrigação de responder por outros deveres.

Juíza considerou que a administradora de imóveis tinha o dever de comprovar que o casal estava ciente da impossibilidade da referida outorga, o que não ocorreu. Magistrada também observou que não há elementos que comprovem a impossibilidade da empresa de realizar a escritura em nome do casal.

“A prova testemunhal produzida nos autos confirma que a ré realizava a venda de referidos terrenos ciente da irregularidade que recaía sobre os mesmos, incluindo o adquirido pelos autores e, ainda assim, no momento da compra e venda, era afirmado que a escritura pública seria outorgada”, disse a juíza na decisão.

Dessa forma, ela concluiu que dano moral ficou caracterizado pela empresa, ao intermediar a venda de um imóvel impossibilitado de obter sua escrituração, e condenou a empresa a pagar o valor e outorgar a escritura ao casal.

Fonte: Correio do Estado

ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITCMD DE BEM IMÓVEL – VALOR VENAL DO IPTU E NÃO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA DO ITBI

O Artigo 13 da Lei n.º 10.705/2000 determina que, em se tratando de imóvel urbano ou direito a ele relativo, a base de cálculo do imposto é o valor fixado para o lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU e não o valor venal do imóvel.
A alteração da base de cálculo, para que seja o valor de referência do imóvel do ITBI por Decreto 55.002/2009, ofende o princípio da legalidade tributária.
Normatização inferior contraria expressamente o disposto no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal e artigo 97, incisos II e IV do Código Tributário Nacional –
Tributariamente a regra geral determina a impossibilidade de criar ou majorar tributos senão por lei

Justiça torna ineficazes cláusulas abusivas firmadas em contratos imobiliários

O juiz Christopher Alexander Roisin, da 11ª Vara Cível da Capital, concedeu liminar para tornar ineficazes cláusulas previstas em contratos firmados por empresas do ramo imobiliário.

De acordo com os autos, no curso das investigações foi apurado que as rés incluíam nos contratos cláusulas abusivas que previam, entre outras coisas, o pagamento de despesas condominiais e encargos decorrentes de impostos, taxas e contribuições fiscais após a concessão do ‘Habite-se’, mesmo se em momento anterior à entrega das chaves ao novo proprietário; previsão, em caso de resilição, de perda de valores próximos a 90% do montante pago pelo comprador; e cobrança de taxa SATI sobre qualquer serviço de assessoria técnica imobiliária prestado ao consumidor.

Ao proferir a decisão, o magistrado afirmou que estão presentes os requisitos para concessão da medida de urgência e tornou ineficazes as cláusulas e disposições contratuais que imponham aos consumidores o dever de pagar a chamada taxa SATI, pagar tributos incidentes sobre a coisa antes da entrega das chaves, e pagar cotas condominiais antes da entrega das chaves. Ele também determinou a ineficácia de dispositivos que autorizem as empresas a reter qualquer valor pago pelos consumidores em caso de resolução contratual por inadimplemento das vendedoras ou por desistência delas, e a reter valores superiores a 20% do montante pago pelo consumidor em caso de desistência ou res olução contratual. A decisão impôs ainda às rés a obrigação de não incluir as referidas cláusulas nos contratos celebrados após a intimação sobre a concessão da liminar, sob pena de multa de R$ 5 mil por contrato celebrado fora dos parâmetros, e a obrigação de interromper todas as cobranças de SATI, sob pena de R$ 500 por cobrança irregular realizada.

Processo nº 1063592-02.2017.8.26.0100

Barulho e vizinhos: O que fazer quando não se tem sossego?

Cada dia se torna mais comum, brigas e discussões com vizinhos, principalmente por causa de barulho excessivo. Primeiro porque quem faz barulho acredita que tem o direito de fazê-lo e nem acredita que seja excessivo; quem sofre os efeitos; não aguenta e quase enlouquece; pois deseja sossego para trabalhar, estudar, ou qualquer outra coisa que não somente o repouso.

Para entendermos onde começa o direito de um e termina o direito do outro, devemos conceituar esse sossego, que está intrinsecamente ligado ao direito de personalidade, direito à vida e saúde e ainda, ao direito de meio ambiente. Ou seja, em outras palavras: "Direito que tem cada indivíduo de gozar de tranquilidade, silêncio e repouso necessários, sem perturbações sonoras abusivas de qualquer natureza" (GUIMARÃES, p. 514).  Como consequência, podemos notar que ao transgredir esse direito pode gerar responsabilidade jurídica, tanto na área cível, criminal, ambiental e administrativa.

Neste artigo vamos nos ater aos aspectos cíveis e criminais. Esclarecendo que não se trata de absoluto silêncio; mas de condições para que cada indivíduo desfrute de seus direitos seja de um lado ou de outro.

“A proteção é à tranqüilidade que é necessária ao repouso e ao trabalho. Ambos – repouso e trabalho – são o esteio da humanidade” (SZNICK, 1.991, p. 202). Trabalho é “qualquer atividade laborativa legítima que vise ou não o lucro” e sossego é “tranqüilidade, repouso, descanso” (SZNICK, 1.991, p. 204).

Sabendo-se que:

 “O ruído provoca uma diminuição da potencialidade do indivíduo, dispersando a sua atenção, impedindo a concentração, e chegando a ser incômodo à própria saúde: aos nervos, abalando-os, causando irritabilidade e provocando, em grau mais intenso, perturbações mentais. Valdir Sznick” (1.991, p. 207)

“A música, tocada alta, também perturba a atenção, desviando-a, e impedindo a concentração. Os sons, mesmo harmônicos, mas de maneira incômoda acabam por exercer influência no psiquismo” (SZNICK, 1.991, p. 208).

Cabe destacar que quanto mais reiterado o barulho, provavelmente maior será sua capacidade de danos à integridade física e mental do indivíduo.

Do ponto de vista jurídico a perturbação da tranquilidade (art. 65) e também a perturbação do trabalho e do sossego alheios (art. 42) são contravenções penais tipificadas no Decreto-Lei n. 3.688, de 3 de outubro de 1.941.

Do qual o artigo 42 estabelece que:

Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:
I – com gritaria ou algazarra;
II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda:
Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
Temos de um lado o direito a propriedade de imóvel, o direito de vizinhança; pois quem a utiliza nocivamente, pondo em risco ou afetando a segurança, o tranquilidade ou ainda a saúde dos donos dos prédios vizinhos, abusa de seu direito. Sua responsabilidade é objetiva; logo se um ato praticado no imóvel vizinho prejudicar ao outro, faz-se necessário que o mal causado seja removido ou indenizado.

Portanto é direito de vizinhança:

"Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".

Além de que pode caracterizar-se ato ilícito, quando excede os limites de seu direito a propriedade:

"Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa fé ou pelos bons costumes."

Especificamente na cidade de São Paulo, existe uma confusão entre as pessoas que dizem que a Lei do Silêncio deve ser respeitada apenas após as 22 horas; isso não é verdade; trata-se de mito; sendo o direito à tranquilidade tutelado em qualquer horário do dia ou da noite. O que existia no passado é um escalonamento de decibéis permitidos durante o dia, e um diverso à noite.

Segundo a Prefeitura da cidade de São Paulo:

“Com a aprovação pela Câmara Municipal e sanção do prefeito Fernando Haddad da nova lei de zoneamento da cidade de São Paulo – Lei nº 16.402, de 23 de março de 2016 , o órgão não baseia mais suas ações nas leis da 1 hora e a do ruído. A primeira determinava que, para funcionarem após a 1 hora da manhã, os bares e restaurantes deveriam ter isolamento acústico, estacionamento e segurança. Já a Lei do Ruído controla a quantidade de decibéis emitidos pelos estabelecimentos, a qualquer hora do dia ou da noite, inclusive em obras”

Atualmente:

“A partir da vigência da nova lei de zoneamento, foi estabelecido, em seu artigo 146, que fica proibida a emissão de ruídos, produzidos por quaisquer meios ou de quaisquer espécies, com níveis superiores aos determinados pela legislação federal, estadual ou municipal, prevalecendo a mais restritiva.”
(http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/zeladoria/psiu/index.php?p=8831)


Ou seja, não existe diferenciação em relação à horários.


Lei 16.402/2016- Lei de Zoneamento São Paulo


“Art. 146. Fica proibida a emissão de ruídos, produzidos por quaisquer meios ou de quaisquer espécies, com níveis superiores aos determinados pela legislação federal, estadual ou municipal, prevalecendo a mais restritiva.”

Claro, que, como falamos em vizinhos, é sempre de “bom tom” buscar a solução amigável ao conflito, onde haja conforto para ambos e acomodem-se as necessidades.

Não havendo essa possibilidade, só resta, produzir provas; sejam elas testemunhais ou materiais; de que o desconforto gerado é realmente insalubre e prejudica em diferentes graus, conforme o caso.

Consulte sempre um advogado.

Por Monica Kimura
Estagiária de Direito do escritório LFGodo Advocacia.

Bibliografia

GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico Jurídico. 9. Ed. São Paulo: Rideel, 2007.

SZNICK, Valdir. Contravenções penais. 3. ed. São Paulo: Livraria e editora universitária de Direito Ltda., 1.991.