vagas de garagem não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na respectiva convenção.

Conforme a redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012, ao §1º, do art. 1.331, do Código Civil, os abrigos para veículos, partes suscetíveis de utilização independente em edificações, não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na respectiva convenção. Caso concreto em que o “box” de garagem objeto da presente ação foi arrematado judicialmente apenas em no dia 18 de dezembro de 2013. De tal sorte, em estrita observação do princípio tempus regit actum, deve ser mantida a sentença de improcedência, eis que o título deve guardar conformidade com as normas legais vigentes no momento da respectiva apresentação para registro.

Falta de diálogo entre ex-cônjuges não inviabiliza guarda compartilhada

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou decisão de tribunal estadual que negara a ex-cônjuge o direito de exercer a guarda compartilhada dos filhos, por não existir uma convivência harmoniosa entre os genitores.
A guarda foi concedida à mãe, fato que ensejou o recurso do pai ao STJ. Ele alegou divergência jurisprudencial, além de violação ao artigo 1.584, parágrafo 2º, do Código Civil, sob o argumento de que teria sido desrespeitado seu direito ao compartilhamento da guarda.
O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, acolheu o pedido. Segundo ele, a guarda compartilhada passou a ser a regra no direito brasileiro, uma vez que ambos os genitores têm direito de exercer a proteção dos filhos menores. Sanseverino acrescentou também que já está ultrapassada a ideia de que o papel de criação e educação dos filhos estaria reservado à mulher.
Motivos graves
Apesar de o acórdão ter destacado a dificuldade de diálogo entre os ex-conviventes, o relator entendeu que os fundamentos elencados pelo tribunal não apresentaram nenhum motivo grave que recomendasse a guarda unilateral.
"Efetivamente, a dificuldade de diálogo entre os cônjuges separados, em regra, é consequência natural dos desentendimentos que levaram ao rompimento do vínculo matrimonial. Esse fato, por si só, não justifica a supressão do direito de guarda de um dos genitores, até porque, se assim fosse, a regra seria guarda unilateral, não a compartilhada", disse o ministro.
O relator citou exemplos de motivos aptos a justificar a supressão da guarda, como ameaça de morte, agressão física, assédio sexual, uso de drogas por um dos genitores. Situações que, segundo Sanseverino, inviabilizam o convívio saudável com os filhos.
A turma determinou o retorno do processo ao Tribunal para novo julgamento do pedido de guarda, com a devida apreciação de provas e análise das demais questões alegadas na apelação do pai.

Não é possível acrescentar área em processo de retificação de registro de imóvel

Não é possível acrescentar uma área em terreno já existente, utilizando-se o processo de retificação de registro de imóvel previsto na lei de registros públicos (6.015/73), segundo entendimento unânime aprovado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A decisão foi tomada na análise de recurso especial interposto por uma concessionária de energia do Rio Grande do Sul. A empresa pretendia retificar a matrícula de um imóvel, com atual dimensão de 5.801,10 metros quadrados para constar como área de 7.815,25 metros quadrados.
Na ação, a concessionária alega que o terreno atual abriga uma subestação de energia, responsável pelo abastecimento do município de Santa Rosa. Mas que, após alterações no loteamento original, principalmente com a extinção de uma antiga estrada, a área de 2.014,15 metros quadrados foi incorporada ao imóvel.
Pretensão negada
O Tribunal de Justiça do Rio Grande Sul não aceitou os argumentos apresentados, alegando que, no caso, trata-se de "pretensão de incorporação de área significativa, situação que não caracteriza simples erro capaz de autorizar a retificação registral".
Insatisfeita com a decisão, a concessionária recorreu então para o STJ, cabendo ao ministro João Otávio de Noronha relatar o recurso especial na Terceira Turma. O voto do relator manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.
"A lei de registros públicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros", salientou o ministro no voto.
"Não serve o procedimento de retificação constante da lei de registros públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem", afirmou João Otávio de Noronha.

REsp n. 1.228.288

Termo inicial da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFH.

Na hipótese em que frustrados os públicos leilões promovidos pelo fiduciário para a alienação do imóvel objeto de alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora a partir da data na qual se considera extinta a dívida (art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997), e não desde a data da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 27, caput, da Lei n. 9.514/1997). Nos termos da literalidade do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, “o “fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”. O fundamento para que essa taxa não incida no período anterior à alienação é que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, por estar vinculada ao propósito de garantia da dívida, conforme expressamente dispõe o art. 1.367 do CC: “A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231”. Efetivamente, não se reconhece ao proprietário fiduciário os direitos de usar (jus utendi) e de fruir (jus fruendi) da coisa, restando-lhe apenas os direitos de dispor da coisa (jus abutendi) e de reavê-la de quem injustamente a possua (rei vindicatio). Essa limitação de poderes se mantém após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pois essa consolidação se dá exclusivamente com o propósito de satisfazer a dívida. É o que dispõe o art. 1.364 do CC, litteris: “Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor”. No mesmo sentido, o art. 27, caput, da Lei n. 9.514/1997, litteris: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”. Com efeito, o direito do credor se limita ao crédito, sendo a garantia (ainda que por meio de alienação fiduciária) um mero acessório, não podendo o credor se apropriar, simultaneamente, do crédito e da coisa dada em garantia, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa. A taxa de ocupação do imóvel, pela sua própria definição, tem natureza de fruto do imóvel objeto da alienação fiduciária. Ora, se o credor fiduciário não dispõe do jus fruendi, não pode exigir do devedor o pagamento de taxa de ocupação. Efetivamente, os únicos frutos que podem ser exigidos pelo credor são os juros, frutos do capital mutuado. Entendimento diverso geraria bis in idem e enriquecimento sem causa do banco credor, pois, em razão do mútuo de certa quantia em dinheiro, o banco receberia dois frutos, os juros e a taxa de ocupação. Nessa esteira, observa-se que a redação do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 foi precisa ao dispor que a taxa de ocupação somente é devida após a “data da alienação em leilão”, pois, antes da alienação, a propriedade não é plena, mas afetada à satisfação da dívida, não produzindo frutos em favor do credor fiduciário. Do mesmo modo, a redação do art. 38 da Lei n. 10.150/2000 também foi precisa ao instituir o arrendamento especial com opção de compra apenas para os imóveis que a instituição financeira tenha “arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento”, não para os imóveis adquiridos por consolidação da propriedade fiduciária. Sob outro ângulo, cabe destacar que a Lei impõe um rito célere à alienação extrajudicial, de modo que o primeiro leilão deva ser realizado no prazo de trinta dias após o registro da consolidação da propriedade, conforme previsto no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, independentemente da desocupação do imóvel. A fixação desse prazo exíguo tem o objetivo de evitar que a instituição financeira permaneça inerte após a consolidação da propriedade, deixando que a dívida se eleve aceleradamente, por força dos encargos da mora. Há, portanto, no referido art. 27, um fundamento de boa-fé objetiva, especificamente concretizada no preceito duty to mitigate the loss, explicado em precedente da Terceira Turma (REsp 758.518-PR, DJe 28/6/2010). Durante esse curto período de 30 dias, as perdas experimentadas pela instituição financeira já são adequadamente compensadas pela multa contratual. Aliás, a incidência de taxa de ocupação geraria o efeito deletério de estimular a inércia da instituição financeira, tendo em vista a incidência de mais um fator de incremento da dívida. Noutro norte, é certo que a boa-fé também impõe deveres ao mutuário, como o de desocupar o imóvel, caso não tenha purgado tempestivamente a mora. Porém, a violação desse dever impõe perdas potenciais ao próprio mutuário, não à instituição financeira, que já é remunerada pelos encargos contratuais, tendo em vista que o mutuário tem direito à restituição do saldo que restar das parcelas pagas após a quitação da dívida e dos encargos. Destaque-se, ainda, que a Lei n. 9.514/1997 confere ao mutuário o prazo de 60 dias para desocupar o imóvel (art. 30), mas prevê o prazo de apenas 30 dias para a realização do leilão, evidenciando que a lei deu mais relevância à liquidação da dívida do que à questão possessória. Mas, o que fazer na hipótese de leilão frustrado, em que não há alienação? Nessa hipótese, o art. 27 da Lei n. 9.514/1997 prevê a realização de um segundo leilão no prazo de 15 dias, após o qual a dívida será extinta compulsoriamente, exonerando-se ambas as partes de suas obrigações. Ora, havendo extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação. A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos do imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação (REsp 1.328.656-GO, Quarta Turma, DJe 18/9/2012). Esclareça-se que, no âmbito da Terceira Turma do STJ, há um julgado em que se admitiu a cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade, antes, portanto, da data do leilão (REsp 1.155.716-DF, Terceira Turma, DJe 22/3/2012). Esse julgado, contudo, diz respeito a uma situação específica, em que o leilão foi adiado por muito tempo, em razão de decisões judiciais precárias obtidas pelo mutuário; a taxa de ocupação, portanto, foi deferida como forma de compensar as perdas e danos acrescidas em razão dessa demora não imputável ao credor fiduciário. REsp 1.401.233-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 17/11/2015, DJe 26/11/2015.

Fonte: Anoreg/BR – Informativo de Jurisprudência do STJ N° 0573 | 18/02/2016.

Imóvel alugado para templo religioso poderá ficar isento de IPTU

A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou na quarta-feira (17) a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 133/2015, que torna imunes do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) os imóveis alugados a templos religiosos e utilizados para a realização de cultos.

O autor da proposta, senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), explicou que o texto constitucional já prevê a imunidade tributária desses templos, mas se torna necessário explicitar que a medida vale também na hipótese de a entidade religiosa não ser a proprietária do imóvel onde exerce suas atividades.

“Como se sabe, os contratos de locação costumam conter previsão de transferência da responsabilidade de pagamento do IPTU do locador para o locatário. Em razão disso, as entidades religiosas, embora imunes a impostos, acabam suportando o peso do referido imposto nos casos em que não têm a propriedade dos imóveis”, esclareceu.

O relator, senador Benedito de Lira (PP-AL), apresentou voto favorável à proposta, que será examinada em dois turnos pelo Plenário do Senado.

Fonte: Agência Senado | 17/02/2016.

Não é devido o recolhimento de ITBI no caso de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1002630-12.2014.8.26.0587, onde se entendeu não ser devido o recolhimento de ITBI nos casos de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel. O acórdão, julgado provido por unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino.

O caso trata de apelação interposta em face da r. decisão que manteve a recusa do registro de instrumento particular de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel por não ter havido o recolhimento do ITBI. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que os Tribunais Superiores são unânimes no sentido de que o ITBI não incide sobre o compromisso de compra e venda, de modo que ele também não deve incidir sobre a cessão de direitos deste contrato.

Ao julgar o recurso, o Relator destacou que a questão relativa a incidência do ITBI sobre a promessa de compra e venda foi analisada em recente julgado, onde o Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no Registro de Imóveis. Desta forma, o Relator afirmou que, “se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.”

Diante do exposto, o Relator opinou pelo provimento do recurso, julgando improcedente a dúvida e determinando o registro do título.

Fonte: IRIB | 18/02/2016.

Registro civil de filho pode ser alterado em virtude do casamento posterior dos pais

O matrimônio realizado após o nascimento de filho comum do casal, com mudança do nome da mãe, dá direito à alteração do registro civil do filho para que conste o nome atualizado dos pais. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em julgamento realizado na última terça-feira (16).

O entendimento da Terceira Turma foi firmado com base em ação que pedia a retificação de registro de menor, nascida em 2003, cujos pais só se casaram em 2010. Com o casamento, a mãe da menor adotou o sobrenome de seu esposo. Assim, os registros da criança passaram a não retratar a nova realidade da família, pois nos documentos da criança constava o nome de solteira da genitora.

O juízo de primeiro grau sentenciou favoravelmente à autora e determinou a averbação da certidão de nascimento da menor. Na fundamentação, o juiz entendeu que causaria constrangimento social à mãe da criança a diferença entre seu nome atual e aquele registrado na certidão de nascimento de sua filha.

A sentença foi reformada pela segunda instância. De acordo com entendimento do órgão colegiado, a certidão de nascimento da criança foi lavrada quando a mãe ostentava o nome de solteira, atestando a realidade na época. Como não houve erro na confecção do documento, conforme a Lei 6.015/73 (lei de registros públicos), o tribunal entendeu que não haveria motivo para a retificação do documento, mesmo diante de uma situação excepcional posterior ao nascimento.

Mudança justificada

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do caso no STJ, o ordenamento jurídico brasileiro permite a alteração dos registros civis em casos excepcionais, desde que as mudanças sejam devidamente justificadas e não prejudiquem terceiros. No caso analisado, o ministro entendeu que o pedido de retificação civil representa direito oriundo do princípio constitucional da dignidade humana e se sobrepõe ao interesse público de imutabilidade do nome.

O ministro ressaltou que “a alteração ora pleiteada não dificultará, na prática, a realização dos atos da vida civil ou gerará transtornos às partes envolvidas, pois a origem familiar da criança, base da sociedade, ficará ainda melhor resguardada pela certidão de nascimento. Por outro lado, a segurança jurídica, que se extrai do registro, cede lugar ao dever de respeito à própria individualidade do ser humano, consectário da sua personalidade, que se explicita, em grande parte, pelo nome com o qual o indivíduo é reconhecido socialmente”.

Em razão do princípio da segurança jurídica e da necessidade de preservação dos atos jurídicos, a Terceira Turma também determinou que o nome da genitora da menor anterior ao casamento seja informado na certidão de nascimento e nos registros posteriores da criança.

O processo tramita em segredo de justiça.

Fonte: STJ | 18/02/2016.