quarta-feira, 30 de maio de 2018
O direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários, ou seja, quando não há o ingresso de terceiros numa propriedade em condomínio.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário para afirmar a legalidade da transação feita com outro condômino sem o oferecimento do direito de preferência ao detentor da fração maior do imóvel.
Para o relator do recurso especial, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a hipótese prevista no artigo 504 do Código Civil disciplina as hipóteses de venda a estranhos, o que não ocorreu no caso julgado. “Sem que se concretize a hipótese matriz, não haverá falar em aplicação do parágrafo único, ou seja, em concorrência entre os demais proprietários”, justificou.
O relator destacou que os dispositivos legais devem ser interpretados de forma sistemático-teleológica. A hipótese prevista no artigo 504, segundo o relator, foi pensada para reduzir o estado de indivisão do bem, já que o proprietário da fração maior tem a possibilidade de evitar o ingresso de outras pessoas no condomínio.
Entretanto, quando não há terceiro envolvido e não há dissolução do condomínio, o direito de preferência não existe.
“Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na copropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência”, disse o ministro.
Condomínio mantido
Sanseverino lembrou que o acórdão recorrido fundamentou a decisão de invalidar a venda da fração do imóvel com base no artigo 1.322 do Código Civil. Na visão do relator, acompanhada pela unanimidade da turma, tal artigo é inaplicável ao caso, já que não houve extinção do condomínio.
“A conclusão que há de prevalecer, assim, é: em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito potestativo de preferência”, afirmou.
Dessa forma, para a Terceira Turma, os artigos 504 e 1.322 do Código Civil não têm o efeito de anular a venda da fração do imóvel de um condômino ao outro.
terça-feira, 22 de maio de 2018
Regularização de bens imóveis é requisito para prosseguimento do inventário
Em virtude da obrigação legal de averbação das alterações realizadas em imóveis, é legítima a decisão judicial que condiciona o prosseguimento da ação de inventário à regularização, perante o cartório competente, dos bens que compõem o acervo submetido à partilha. A condição não representa obstáculo ao direito de exercício da ação, mas principalmente o cumprimento de condicionantes estabelecidas pelo próprio sistema legal.
O entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável a regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram realizadas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis.
“A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”, apontou a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi.
Previsão legal
A ministra destacou que a averbação de alterações realizadas em imóveis é ato de natureza obrigatória, conforme estipulam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. De acordo com os dispositivos, devem ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis.
Em relação às condições de acesso à Justiça, a relatora também ressaltou que a doutrina admite “com naturalidade” que se imponham condições ao adequado exercício desse direito fundamental. Para a doutrina, o acesso à Justiça não pode sofrer obstáculos, mas aceita “condicionantes razoáveis”.
“Em síntese, sem prejuízo das consequências ou das penalidades de natureza tributária ou daquelas oriundas do poder de polícia do Estado (embargo da obra, interdição ou demolição dos prédios edificados irregularmente ou imposição de sanções pecuniárias), nada obsta que, como condição de procedibilidade da ação de inventário, seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei de Registros Públicos”, concluiu a ministra ao manter a decisão de primeira instância.
O entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável a regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram realizadas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis.
“A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”, apontou a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi.
Previsão legal
A ministra destacou que a averbação de alterações realizadas em imóveis é ato de natureza obrigatória, conforme estipulam os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. De acordo com os dispositivos, devem ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis.
Em relação às condições de acesso à Justiça, a relatora também ressaltou que a doutrina admite “com naturalidade” que se imponham condições ao adequado exercício desse direito fundamental. Para a doutrina, o acesso à Justiça não pode sofrer obstáculos, mas aceita “condicionantes razoáveis”.
“Em síntese, sem prejuízo das consequências ou das penalidades de natureza tributária ou daquelas oriundas do poder de polícia do Estado (embargo da obra, interdição ou demolição dos prédios edificados irregularmente ou imposição de sanções pecuniárias), nada obsta que, como condição de procedibilidade da ação de inventário, seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei de Registros Públicos”, concluiu a ministra ao manter a decisão de primeira instância.
quinta-feira, 26 de abril de 2018
TJ-SP impede distrato de imóvel financiado com alienação fiduciária
Nem todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta podem ser rescindidos. Os chamados distratos vêm sendo vetados pelo Judiciário nos casos em que o comprador optou pelo financiamento bancário desde o período de construção e, na busca por juros mais baixos, assinou cláusula prevendo alienação fiduciária – quando o bem fica em propriedade do financiador até o pagamento total da dívida.
A lógica é a de que o imóvel está quitado e no nome do banco. Ao comprador é permitida a posse, até que termine de pagar todas as parcelas que são devidas. Por isso, para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), não cabe à construtora rescindir os contratos nem ser responsabilizada pela restituição de valores que já tenham sido pagos. A discussão, que envolve imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser entre o cliente e o banco que emprestou o dinheiro.
Havia dúvida e decisões divergentes sobre esse assunto até pouco tempo. Com a crise no setor imobiliário vieram os milhares de processos de clientes interessados em romper os contratos de compra de imóveis na planta. Seja porque não tinham mais como pagar, seja por acreditarem que, como os preços baixaram, haviam feito um mau negócio.
Para definir a restituição dos valores aplicava-se, na maioria das vezes, o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Os compradores moviam as ações contra as construtoras e incorporadoras e conseguiam ter de volta até 90% do que foi pago. Havia decisões nesse sentido tanto aos financiamentos comuns, feitos diretamente com as empresas, como aos que previam a alienação fiduciária, firmados com os bancos.
"Os juízes entendiam que para o consumidor é tudo uma coisa só. Então, a construtora era obrigada a rescindir o contrato, devolver o dinheiro e depois, se quisesse reaver o prejuízo, teria que se entender com o banco", diz o advogado Rodrigo Iaquinta, do Braga Nascimento e Zilio Advogados.
Rodrigo Iaquinta viu o jogo virar recentemente, como representante de uma incorporadora em um desses processos. O cliente tinha financiamento com alienação fiduciária concedido pela Caixa Econômica Federal e havia ingressado com ação somente contra a incorporadora. Ele pedia para rescindir a compra do imóvel e ter de volta todas as parcelas pagas.
O caso foi julgado pela 27ª Vara Cível de São Paulo (processo nº 1093621-35.2017.8.26.0100). O juiz Vitor Frederico Kümpel determinou a inclusão da Caixa no processo e, por se tratar de instituição federal, mandou que os autos fossem encaminhados para julgamento no Tribunal Regional Federal (TRF).
Na segunda instância também tem sido proferidas decisões pela impossibilidade dos distratos. Há entendimento na 6ª e na 7ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). Em um dos casos (processo nº 10273 97-42.2016.8.26.0071), o consumidor havia conseguido decisão favorável na primeira instância.
Para o relator, o desembargador Rodolfo Pellizari, no entanto, o comprador não teria mais como devolver o imóvel porque ele já não era mais o proprietário. "Consta averbado o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, em que o comprador transferiu a propriedade do imóvel ao banco, ficando apenas com a posse", afirma em seu voto.
O desembargador acrescenta no voto que, para a rescisão ser possível, o comprador deveria primeiro quitar integralmente o contrato com o banco e recuperar a propriedade do imóvel para então devolvê-la para a vendedora.
Luis Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, entende que só seria possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor a esses casos se não existisse uma lei específica para regular a alienação fiduciária. "Mas existe, é a de nº 9.514, de 1997", diz. "A alienação fiduciária protege o mercado imobiliário como um todo. Ela tem regras específicas, céleres e ocorre de forma extrajudicial, o que faz a taxa de juros ser mais baixa", acrescenta.
O advogado chama a atenção, no entanto, que os financiamentos desde o período de obras só são possíveis, junto aos bancos, nas compras referentes ao programa Minha Casa, Minha Vida. Nos demais são permitidos só depois de emitido o Habite-se. Ou seja, nesses demais casos, como ainda não há envolvimento com o banco, os distratos são possíveis e devem ser discutidos diretamente com as incorporadoras e construtoras.
Nos contratos com alienação fiduciária, porém, o banco não aceita o imóvel de volta. O que pode acontecer é ele tomar o bem se o comprador deixar de pagar. E, nessas situações, o trâmite costuma ser bastante rápido e sem garantias de que o cliente vá receber os valores que já havia pago. "O banco não negocia, ele manda o imóvel para leilão", frisa o advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados.
Se o comprador deixar de pagar três parcelas consecutivas, explica Tapai, o banco encaminha uma notificação via cartório e o comprador tem 15 dias para pagar todo o atrasado. Se não pagar, é feita a consolidação da propriedade, de forma extrajudicial – também em cartório – e o primeiro leilão ocorre em 30 dias. Se o imóvel não for arrematado, um segundo leilão é marcado para os próximos 30 dias e o imóvel pode ser vendido pelo valor da dívida (desde que não seja inferior a 60% do valor de avaliação).
Do total arrematado o banco desconta a dívida (valor que faltava para quitar o bem) e a taxa do leiloeiro. O que sobrar, se sobrar, é devolvido ao comprador que deixou de pagar. Por isso não há garantia de que haverá devolução.
A alienação fiduciária, nesse sistema que envolve os contratos imobiliários, é tema de um recurso extraordinário (RE 860.631) que teve repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em fevereiro. No caso, que envolve um comprador e a Caixa Econômica Federal, discute-se a constitucionalidade da execução extrajudicial dos contratos.
Uma das alegações é a de que ficam comprometidos o amplo acesso ao contraditório e o direito de defesa. O resultado do julgamento deverá ser replicado pelas instâncias inferiores a todos os casos que tratam do mesmo tema.
A lógica é a de que o imóvel está quitado e no nome do banco. Ao comprador é permitida a posse, até que termine de pagar todas as parcelas que são devidas. Por isso, para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), não cabe à construtora rescindir os contratos nem ser responsabilizada pela restituição de valores que já tenham sido pagos. A discussão, que envolve imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser entre o cliente e o banco que emprestou o dinheiro.
Havia dúvida e decisões divergentes sobre esse assunto até pouco tempo. Com a crise no setor imobiliário vieram os milhares de processos de clientes interessados em romper os contratos de compra de imóveis na planta. Seja porque não tinham mais como pagar, seja por acreditarem que, como os preços baixaram, haviam feito um mau negócio.
Para definir a restituição dos valores aplicava-se, na maioria das vezes, o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Os compradores moviam as ações contra as construtoras e incorporadoras e conseguiam ter de volta até 90% do que foi pago. Havia decisões nesse sentido tanto aos financiamentos comuns, feitos diretamente com as empresas, como aos que previam a alienação fiduciária, firmados com os bancos.
"Os juízes entendiam que para o consumidor é tudo uma coisa só. Então, a construtora era obrigada a rescindir o contrato, devolver o dinheiro e depois, se quisesse reaver o prejuízo, teria que se entender com o banco", diz o advogado Rodrigo Iaquinta, do Braga Nascimento e Zilio Advogados.
Rodrigo Iaquinta viu o jogo virar recentemente, como representante de uma incorporadora em um desses processos. O cliente tinha financiamento com alienação fiduciária concedido pela Caixa Econômica Federal e havia ingressado com ação somente contra a incorporadora. Ele pedia para rescindir a compra do imóvel e ter de volta todas as parcelas pagas.
O caso foi julgado pela 27ª Vara Cível de São Paulo (processo nº 1093621-35.2017.8.26.0100). O juiz Vitor Frederico Kümpel determinou a inclusão da Caixa no processo e, por se tratar de instituição federal, mandou que os autos fossem encaminhados para julgamento no Tribunal Regional Federal (TRF).
Na segunda instância também tem sido proferidas decisões pela impossibilidade dos distratos. Há entendimento na 6ª e na 7ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). Em um dos casos (processo nº 10273 97-42.2016.8.26.0071), o consumidor havia conseguido decisão favorável na primeira instância.
Para o relator, o desembargador Rodolfo Pellizari, no entanto, o comprador não teria mais como devolver o imóvel porque ele já não era mais o proprietário. "Consta averbado o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, em que o comprador transferiu a propriedade do imóvel ao banco, ficando apenas com a posse", afirma em seu voto.
O desembargador acrescenta no voto que, para a rescisão ser possível, o comprador deveria primeiro quitar integralmente o contrato com o banco e recuperar a propriedade do imóvel para então devolvê-la para a vendedora.
Luis Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, entende que só seria possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor a esses casos se não existisse uma lei específica para regular a alienação fiduciária. "Mas existe, é a de nº 9.514, de 1997", diz. "A alienação fiduciária protege o mercado imobiliário como um todo. Ela tem regras específicas, céleres e ocorre de forma extrajudicial, o que faz a taxa de juros ser mais baixa", acrescenta.
O advogado chama a atenção, no entanto, que os financiamentos desde o período de obras só são possíveis, junto aos bancos, nas compras referentes ao programa Minha Casa, Minha Vida. Nos demais são permitidos só depois de emitido o Habite-se. Ou seja, nesses demais casos, como ainda não há envolvimento com o banco, os distratos são possíveis e devem ser discutidos diretamente com as incorporadoras e construtoras.
Nos contratos com alienação fiduciária, porém, o banco não aceita o imóvel de volta. O que pode acontecer é ele tomar o bem se o comprador deixar de pagar. E, nessas situações, o trâmite costuma ser bastante rápido e sem garantias de que o cliente vá receber os valores que já havia pago. "O banco não negocia, ele manda o imóvel para leilão", frisa o advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados.
Se o comprador deixar de pagar três parcelas consecutivas, explica Tapai, o banco encaminha uma notificação via cartório e o comprador tem 15 dias para pagar todo o atrasado. Se não pagar, é feita a consolidação da propriedade, de forma extrajudicial – também em cartório – e o primeiro leilão ocorre em 30 dias. Se o imóvel não for arrematado, um segundo leilão é marcado para os próximos 30 dias e o imóvel pode ser vendido pelo valor da dívida (desde que não seja inferior a 60% do valor de avaliação).
Do total arrematado o banco desconta a dívida (valor que faltava para quitar o bem) e a taxa do leiloeiro. O que sobrar, se sobrar, é devolvido ao comprador que deixou de pagar. Por isso não há garantia de que haverá devolução.
A alienação fiduciária, nesse sistema que envolve os contratos imobiliários, é tema de um recurso extraordinário (RE 860.631) que teve repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em fevereiro. No caso, que envolve um comprador e a Caixa Econômica Federal, discute-se a constitucionalidade da execução extrajudicial dos contratos.
Uma das alegações é a de que ficam comprometidos o amplo acesso ao contraditório e o direito de defesa. O resultado do julgamento deverá ser replicado pelas instâncias inferiores a todos os casos que tratam do mesmo tema.
terça-feira, 24 de abril de 2018
Entendimento do STJ: Penhora de direitos do devedor em contrato de alienação fiduciária independe de anuência do credor
O bem submetido à alienação fiduciária, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Todavia, não há impedimento para que os direitos do devedor fiduciante relacionados ao contrato recebam constrição, independentemente da concordância do credor fiduciário.
O entendimento foi reafirmado pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região que havia entendido ser necessária a anuência de instituição financeira, credora fiduciária, para a viabilidade da penhora sobre os direitos do devedor fiduciante.
Em análise do recurso especial da Fazenda Pública, o ministro Og Fernandes destacou que a pretensão da recorrente não consistia na penhora do objeto da alienação fiduciária – possibilidade vedada pelo STJ –, mas sim dos direitos do devedor fiduciante.
Nessa última hipótese, explicou o relator, a penhora dos direitos do devedor não traz como condição a anuência do credor. No entanto, apontou o ministro, essa penhora não tem o objetivo de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação, “pois, do contrário, estaríamos a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça”.
“Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária”, concluiu o ministro Og Fernandes ao reconhecer a possibilidade de penhora independentemente de anuência do credor.
REsp 1697645
O entendimento foi reafirmado pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região que havia entendido ser necessária a anuência de instituição financeira, credora fiduciária, para a viabilidade da penhora sobre os direitos do devedor fiduciante.
Em análise do recurso especial da Fazenda Pública, o ministro Og Fernandes destacou que a pretensão da recorrente não consistia na penhora do objeto da alienação fiduciária – possibilidade vedada pelo STJ –, mas sim dos direitos do devedor fiduciante.
Nessa última hipótese, explicou o relator, a penhora dos direitos do devedor não traz como condição a anuência do credor. No entanto, apontou o ministro, essa penhora não tem o objetivo de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação, “pois, do contrário, estaríamos a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça”.
“Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária”, concluiu o ministro Og Fernandes ao reconhecer a possibilidade de penhora independentemente de anuência do credor.
REsp 1697645
sexta-feira, 20 de abril de 2018
Acabou a exclusividade nas vendas e locações?
No dia 02 de abril de 2.018 foi publicado no Diário Oficial da União (DOU) despacho do CADE (Processo Administrativo n.º 08700.004974/2015-7) onde figuram como representados o COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), CRECIs (Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) de vários Estados e, também, vários sindicatos de Corretores de Imóveis. No dito despacho faz-se menção a um Termo de Compromisso de Cessação (TCC) firmado entre o CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) e os representantes dos Corretores de Imóveis que estabelece a obrigação dos Órgãos de Corretores de Imóveis de não mais praticarem as condutas investigadas no processo administrativo acima citado. Mas, quais são estas condutas? Quais seus limites?
As condutas investigadas são a de punir corretores e imobiliárias por cobrar honorários abaixo das Tabelas de Honorários homologadas pelo COFECI/CRECIs. Estas condutas estão proibidas por conta do acordo feito com o CADE.
Mas, e as exclusividades para as vendas e locações, como ficam? Nada muda.
A exclusividade pode estar expressa em um contrato autônomo ou uma disposição contratual dentro de um contrato de intermediação imobiliária onde o proprietário concede o direito exclusivo para vender ou alugar um imóvel por determinado período de tempo a um corretor ou empresa imobiliária. Esta disposição não impede que outros corretores ou empresas imobiliárias negociem com o imóvel, mas, no caso de êxito, obriga ao pagamento de metade do comissionamento ao profissional/empresa exclusivo.
A exclusividade não gera concorrência desleal e nem é prática contrária a livre concorrência. Vários produtos e serviços se valem da exclusividade de forma plenamente legal e como característica própria do negócio, a título de exemplo, temos os representantes comerciais, os distribuidores de produtos, etc....
Tão importante como a livre concorrência é a liberdade contratual.
A liberdade é o principal princípio contratual, é o reflexo de reconhecimento da liberdade humana. As partes são livres para contratar, não só com quem contratar, mas também o conteúdo contratado.
A única limitação ao direito e a liberdade de contratar é a lei, o que não ocorre neste caso.
Assim, a exclusividade nas vendas e locações não terminaram e não vão terminar por conta do TCC firmado entre o CADE e o COFECI/CRECIs.
A exclusividade é uma ferramenta valiosa de trabalho para os que dela sabem utilizar ou, um "tiro no pé" para aqueles que não o sabem.
O grande risco jurídico e profissional da exclusividade está em não entregar aquilo que se promete quando da sua contratação. Um dos princípios que regem os contratos é o da boa-fé, assim, prometer algo que não pode ser cumprido é uma afronta a boa-fé e, em ultimo caso, pode ser tido como uma quebra de contrato. Em outra oportunidade trataremos deste assunto.
Luiz Fernando Godo
É advogado especialista em Direito Imobiliário e Corretor de Imóveis.
As condutas investigadas são a de punir corretores e imobiliárias por cobrar honorários abaixo das Tabelas de Honorários homologadas pelo COFECI/CRECIs. Estas condutas estão proibidas por conta do acordo feito com o CADE.
Mas, e as exclusividades para as vendas e locações, como ficam? Nada muda.
A exclusividade pode estar expressa em um contrato autônomo ou uma disposição contratual dentro de um contrato de intermediação imobiliária onde o proprietário concede o direito exclusivo para vender ou alugar um imóvel por determinado período de tempo a um corretor ou empresa imobiliária. Esta disposição não impede que outros corretores ou empresas imobiliárias negociem com o imóvel, mas, no caso de êxito, obriga ao pagamento de metade do comissionamento ao profissional/empresa exclusivo.
A exclusividade não gera concorrência desleal e nem é prática contrária a livre concorrência. Vários produtos e serviços se valem da exclusividade de forma plenamente legal e como característica própria do negócio, a título de exemplo, temos os representantes comerciais, os distribuidores de produtos, etc....
Tão importante como a livre concorrência é a liberdade contratual.
A liberdade é o principal princípio contratual, é o reflexo de reconhecimento da liberdade humana. As partes são livres para contratar, não só com quem contratar, mas também o conteúdo contratado.
A única limitação ao direito e a liberdade de contratar é a lei, o que não ocorre neste caso.
Assim, a exclusividade nas vendas e locações não terminaram e não vão terminar por conta do TCC firmado entre o CADE e o COFECI/CRECIs.
A exclusividade é uma ferramenta valiosa de trabalho para os que dela sabem utilizar ou, um "tiro no pé" para aqueles que não o sabem.
O grande risco jurídico e profissional da exclusividade está em não entregar aquilo que se promete quando da sua contratação. Um dos princípios que regem os contratos é o da boa-fé, assim, prometer algo que não pode ser cumprido é uma afronta a boa-fé e, em ultimo caso, pode ser tido como uma quebra de contrato. Em outra oportunidade trataremos deste assunto.
Luiz Fernando Godo
É advogado especialista em Direito Imobiliário e Corretor de Imóveis.
quinta-feira, 15 de fevereiro de 2018
Ações locatícias registram queda na capital paulista no mês de janeiro de 2.018
Segundo levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), no mês de janeiro foram protocoladas 806 ações locatícias no município de São Paulo.
Esse número representa uma queda de 37% na comparação com o mês de dezembro de 2017 (1.285 protocolos) e de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior (1.140 ações).
As ações por falta de pagamento de aluguel foram responsáveis por 89,5% dos casos (721 registros), seguidas pelas de despejo (5,7%), renovatórias (4,6%) e consignatórias (0,2%).
No acumulado de doze meses (fevereiro 2017 a janeiro 2018), foram 17.529 ações, queda de 1,5% ante as 17.794 registradas nos doze meses acumulados no período anterior (fevereiro 2016 a janeiro 2017).
“Desde janeiro de 2016, o primeiro mês deste ano foi o que registrou o menor número de ações protocoladas. Isso é sinal de maior abertura das pessoas em negociar seus débitos em vez de preferir a judicialização”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.
Esse número representa uma queda de 37% na comparação com o mês de dezembro de 2017 (1.285 protocolos) e de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior (1.140 ações).
As ações por falta de pagamento de aluguel foram responsáveis por 89,5% dos casos (721 registros), seguidas pelas de despejo (5,7%), renovatórias (4,6%) e consignatórias (0,2%).
No acumulado de doze meses (fevereiro 2017 a janeiro 2018), foram 17.529 ações, queda de 1,5% ante as 17.794 registradas nos doze meses acumulados no período anterior (fevereiro 2016 a janeiro 2017).
“Desde janeiro de 2016, o primeiro mês deste ano foi o que registrou o menor número de ações protocoladas. Isso é sinal de maior abertura das pessoas em negociar seus débitos em vez de preferir a judicialização”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.
Execução extrajudicial em contratos do Sistema Financeiro Imobiliário é tema de repercussão geral no STF
Recurso a ser julgado pelo STF alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório.
A constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei 9.514/1997, será analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O tema, objeto do Recurso Extraordinário (RE) 860631, teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF.
No caso dos autos – que envolve disputa entre devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal –, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da obrigação previsto na Lei 9.514/1997 é diferente dos contratos firmados com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora fiduciária.
No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela “repudiada pelo Estado Democrático de Direito”. Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial e a compara com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/1966, que trata dos contratos com garantia hipotecária, e está pendente de análise pelo STF no RE 627106.
Relator
O relator do recurso, ministro Luiz Fux, observa que a questão, além de sua densidade constitucional, transcende os interesses subjetivos das partes, tendo relevância do ponto de vista econômico, jurídico e social para milhões de mutuários. O ministro salientou que os contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário são produzidos em massa em todo o país, enquanto os juros praticados, inclusive em programas sociais de incentivo à moradia, são estabelecidos em plena consonância com os riscos decorrentes da inadimplência e com o tempo estimado para reaver imóveis nessa situação.
“Há necessidade de posicionamento desta Suprema Corte no que concerne à matéria sub examine, a fim de se garantir segurança jurídica aos contratantes e maior estabilidade às relações jurídicas no mercado imobiliário nacional, tudo a influenciar políticas governamentais de incentivo à moradia”, afirmou.
O relator destacou que, embora a discussão seja sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos imobiliários, a matéria tratada nos autos não se assemelha à do RE 627106. Ele esclarece que naquele caso discute-se a recepção constitucional do Decreto-Lei 70/1966, que prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária, situação diversa da presente demanda, cujo objeto é a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, que prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.
Nessa última modalidade de contrato, observa o ministro, não há transmissão da propriedade ao devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. Isso significa que o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato pela outra parte, “o que se traduz em diferença substancial entre as relações jurídicas de hipoteca e de alienação fiduciária para a finalidade de análise à luz dos princípios constitucionais invocados”.
A manifestação no relator no sentido da existência de repercussão geral foi tomada por maioria, no Plenário Virtual do STF. Ficou vencido o ministro Edson Fachin.
PR/CR
Fonte: STF | 14/02/2018.
A constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei 9.514/1997, será analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O tema, objeto do Recurso Extraordinário (RE) 860631, teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF.
No caso dos autos – que envolve disputa entre devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal –, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da obrigação previsto na Lei 9.514/1997 é diferente dos contratos firmados com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora fiduciária.
No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela “repudiada pelo Estado Democrático de Direito”. Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial e a compara com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/1966, que trata dos contratos com garantia hipotecária, e está pendente de análise pelo STF no RE 627106.
Relator
O relator do recurso, ministro Luiz Fux, observa que a questão, além de sua densidade constitucional, transcende os interesses subjetivos das partes, tendo relevância do ponto de vista econômico, jurídico e social para milhões de mutuários. O ministro salientou que os contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário são produzidos em massa em todo o país, enquanto os juros praticados, inclusive em programas sociais de incentivo à moradia, são estabelecidos em plena consonância com os riscos decorrentes da inadimplência e com o tempo estimado para reaver imóveis nessa situação.
“Há necessidade de posicionamento desta Suprema Corte no que concerne à matéria sub examine, a fim de se garantir segurança jurídica aos contratantes e maior estabilidade às relações jurídicas no mercado imobiliário nacional, tudo a influenciar políticas governamentais de incentivo à moradia”, afirmou.
O relator destacou que, embora a discussão seja sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos imobiliários, a matéria tratada nos autos não se assemelha à do RE 627106. Ele esclarece que naquele caso discute-se a recepção constitucional do Decreto-Lei 70/1966, que prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária, situação diversa da presente demanda, cujo objeto é a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, que prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.
Nessa última modalidade de contrato, observa o ministro, não há transmissão da propriedade ao devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. Isso significa que o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato pela outra parte, “o que se traduz em diferença substancial entre as relações jurídicas de hipoteca e de alienação fiduciária para a finalidade de análise à luz dos princípios constitucionais invocados”.
A manifestação no relator no sentido da existência de repercussão geral foi tomada por maioria, no Plenário Virtual do STF. Ficou vencido o ministro Edson Fachin.
PR/CR
Fonte: STF | 14/02/2018.
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