As condutas investigadas são a de punir corretores e imobiliárias por cobrar honorários abaixo das Tabelas de Honorários homologadas pelo COFECI/CRECIs. Estas condutas estão proibidas por conta do acordo feito com o CADE.
Mas, e as exclusividades para as vendas e locações, como ficam? Nada muda.
A exclusividade pode estar expressa em um contrato autônomo ou uma disposição contratual dentro de um contrato de intermediação imobiliária onde o proprietário concede o direito exclusivo para vender ou alugar um imóvel por determinado período de tempo a um corretor ou empresa imobiliária. Esta disposição não impede que outros corretores ou empresas imobiliárias negociem com o imóvel, mas, no caso de êxito, obriga ao pagamento de metade do comissionamento ao profissional/empresa exclusivo.
A exclusividade não gera concorrência desleal e nem é prática contrária a livre concorrência. Vários produtos e serviços se valem da exclusividade de forma plenamente legal e como característica própria do negócio, a título de exemplo, temos os representantes comerciais, os distribuidores de produtos, etc....
Tão importante como a livre concorrência é a liberdade contratual.
A liberdade é o principal princípio contratual, é o reflexo de reconhecimento da liberdade humana. As partes são livres para contratar, não só com quem contratar, mas também o conteúdo contratado.
A única limitação ao direito e a liberdade de contratar é a lei, o que não ocorre neste caso.
Assim, a exclusividade nas vendas e locações não terminaram e não vão terminar por conta do TCC firmado entre o CADE e o COFECI/CRECIs.
A exclusividade é uma ferramenta valiosa de trabalho para os que dela sabem utilizar ou, um "tiro no pé" para aqueles que não o sabem.
O grande risco jurídico e profissional da exclusividade está em não entregar aquilo que se promete quando da sua contratação. Um dos princípios que regem os contratos é o da boa-fé, assim, prometer algo que não pode ser cumprido é uma afronta a boa-fé e, em ultimo caso, pode ser tido como uma quebra de contrato. Em outra oportunidade trataremos deste assunto.
Luiz Fernando Godo
É advogado especialista em Direito Imobiliário e Corretor de Imóveis.
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