sexta-feira, 20 de abril de 2018

Acabou a exclusividade nas vendas e locações?

No dia 02 de abril de 2.018 foi publicado no Diário Oficial da União (DOU) despacho do CADE (Processo Administrativo n.º 08700.004974/2015-7) onde figuram como representados o COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), CRECIs (Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) de vários Estados e, também, vários sindicatos de Corretores de Imóveis. No dito despacho faz-se menção a um Termo de Compromisso de Cessação (TCC) firmado entre o CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) e os representantes dos Corretores de Imóveis que estabelece a obrigação dos Órgãos de Corretores de Imóveis de não mais praticarem as condutas investigadas no processo administrativo acima citado. Mas, quais são estas condutas? Quais seus limites?
As condutas investigadas são a de punir corretores e imobiliárias por cobrar honorários abaixo das Tabelas de Honorários homologadas pelo COFECI/CRECIs. Estas condutas estão proibidas por conta do acordo feito com o CADE.
Mas, e as exclusividades para as vendas e locações, como ficam? Nada muda.
A exclusividade pode estar expressa em um contrato autônomo ou uma disposição contratual dentro de um contrato de intermediação imobiliária onde o proprietário concede o direito exclusivo para vender ou alugar um imóvel por determinado período de tempo a um corretor ou empresa imobiliária. Esta disposição não impede que outros corretores ou empresas imobiliárias negociem com o imóvel, mas, no caso de êxito, obriga ao pagamento de metade do comissionamento ao profissional/empresa exclusivo.
A exclusividade não gera concorrência desleal e nem é prática contrária a livre concorrência.             Vários produtos e serviços se valem da exclusividade de forma plenamente legal e como característica própria do negócio, a título de exemplo, temos os representantes comerciais, os distribuidores de produtos, etc....
Tão importante como a livre concorrência é a liberdade contratual.
A liberdade é o principal princípio contratual, é o reflexo de reconhecimento da liberdade humana. As partes são livres para contratar, não só com quem contratar, mas também o conteúdo contratado.
        A única limitação ao direito e a liberdade de contratar é a lei, o que não ocorre neste caso.
        Assim, a exclusividade nas vendas e locações não terminaram e não vão terminar por conta do TCC firmado entre o CADE e o COFECI/CRECIs.
       A exclusividade é uma ferramenta valiosa de trabalho para os que dela sabem utilizar ou, um "tiro no pé"  para aqueles que não o sabem.
       O grande risco jurídico e profissional da exclusividade está em não entregar aquilo que se promete quando da sua contratação. Um dos princípios que regem os contratos é o da boa-fé, assim, prometer algo que não pode ser cumprido é uma afronta a boa-fé e, em ultimo caso, pode ser tido como uma quebra de contrato.  Em outra oportunidade trataremos deste assunto.

Luiz Fernando Godo
É advogado especialista em Direito Imobiliário e Corretor de Imóveis.

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