Pergunta: É possível que as vagas de garagem acessórias se transformem em unidades autônomas em condomínio regido pela Lei nº 4.591/64?
Resposta: Sim, devendo a situação, dentre outras exigências, indicar:
1 - aprovação municipal;
2 - alteração da instituição e especificação do condomínio, especialmente no que se refere ao número de unidades e, se for o caso, às áreas comuns e privativas, além da convenção condominial;
3 - anuência da totalidade dos condôminos.
Observe-se que alterações dessa natureza podem ganhar variações e complexidades diversas. A respeito, leia-se a obra "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", de Mario Pazutti Mezzari (3ª edição por Norton Editor, 2010), em que o autor aborda vários exemplos e soluções.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde.
terça-feira, 15 de março de 2016
IMÓVEL TRANSFERIDO PARA EMPRESA DO DEVEDOR RESPONDE POR DÍVIDA
A 5ª Turma Cível, em decisão unânime, deu provimento ao recurso da autora e determinou que o imóvel transferido pelo réu para empresa familiar, da qual é dono de 97%, seja bloqueado e penhorado para responder por dívida exclusiva do réu.
A autora ajuizou ação de execução de título extrajudicial, em razão de o réu não ter honrado o pagamento da dívida representada pelo título. Segundo a autora, já na fase de penhora de bens, não foi possível penhorar uma fazenda do réu pois o mesmo a teria transferido para uma empresa de sua propriedade, para que o imóvel não fosse alcançado. Assim, a autora solicitou a desconsideração da personalidade jurídica da empresa para que o imóvel pudesse responder pela dívida do réu.
O juiz da 1ª Vara Cível de Brasilia indeferiu o pedido, justificando que não vislumbrava a presença dos requisitos do artigo 50 do Código Civil, em especial a utilização fraudulenta do instituto da autonomia patrimonial da pessoa jurídica em questão.
Diante da decisão de 1ª Instância, a autora interpôs recurso, no qual solicitou antecipação de tutela para que o referido imóvel fosse bloqueado. O desembargador relator, em decisão monocrática, deferiu o pedido de urgência e determinou o bloqueio da fazenda.
O recurso, então, foi encaminhado para julgamento colegiado na 5ª Turma Cível, no qual os desembargadores foram unânimes em manter a decisão do relator e determinaram o bloqueio e penhora do referido imóvel.
Para o desembargador relator, restou claro que o réu tentou proteger seu patrimônio de forma ilícita: “Observe-se que, no presente caso, encontra-se latente que a pessoa do agravado, buscando proteger seu patrimônio pessoal, se utilizou de pessoa jurídica por ele criada, para transferir a esta bem pertencente do acervo da pessoa física. Daí, decorrem tanto a confusão patrimonial como o desvio de finalidade, já que a existência de pessoa jurídica não pode ter por finalidade proteger seu (s) sócio (s) dos efeitos de negócios pessoais. Assim, principalmente em virtude da confusão patrimonial, seria possível a extensão dos efeitos de obrigações do sócio aos bens da pessoa jurídica, fenômeno este que recebe a denominação de desconsideração inversa da personalidade jurídica, o qual deve ser aplicado ao caso em tela.”
O voto de outra magistrada que compôs o julgamento acrescentou que não restaram dúvidas que o réu, após ter sido citado na ação de execução, constituiu sociedade empresaria, e transferiu para a mesma seu único bem de valor, com o objetivo não pagar a dívida: “De outra parte, está evidente que a referida sociedade empresária foi constituída após o ajuizamento da ação de execução e que o agravado detém quase a totalidade das cotas sociais e é seu administrador, o que denota ter ele o total controle das ações da referida sociedade. Outrossim, o capital social da referida sociedade empresária, no valor de R$ 141.156,00, foi integralizado por meio da utilização de imóvel rural de propriedade do agravado, localizado no município da Cidade Ocidental-GO, com área total de 1.738,9978 hectares e matriculado no Cartório de Registro de Imóveis daquela comarca sob o no. 17.279, tendo o protocolo da averbação da integralização do capital ocorrido em 7/1/2014 (fls. 31/68), portanto depois que o agravado foi citado na execução em curso na Instância inferior (setembro de 2013, fls. 219/219-A). Ademais, o referido imóvel rural foi avaliado pelo agravado para fins de integralização do capital social em R$ 136.926,00. Contudo, o referido imóvel tem valor de mercado infinitas vezes superior ao apresentado pelo agravado por ocasião da integralização do capital, sendo que tal fato pode ser facilmente demonstrado pelo documento de fls. 275/285, os quais revelam que três propriedade rurais localizadas no mesmo município da outra, com áreas de 16,791 ha, 9.96,49 ha e 14.94,78 ha, foram avaliadas em R$ 8.083.430,00 e foram arrematadas por R$ 5 milhões. Assim, como a área da propriedade rural em discussão é de mais de mil hectares, certamente o seu valor é infinitamente superior aos R$ 136.926,00 constantes da avaliação feita pelo agravado por ocasião da averbação da integralização do capital social da sociedade empresária referida.
A notícia refere-se ao seguinte processo: AGI20150020228323.
Fonte: TJ/DFT | 12/02/2016
A autora ajuizou ação de execução de título extrajudicial, em razão de o réu não ter honrado o pagamento da dívida representada pelo título. Segundo a autora, já na fase de penhora de bens, não foi possível penhorar uma fazenda do réu pois o mesmo a teria transferido para uma empresa de sua propriedade, para que o imóvel não fosse alcançado. Assim, a autora solicitou a desconsideração da personalidade jurídica da empresa para que o imóvel pudesse responder pela dívida do réu.
O juiz da 1ª Vara Cível de Brasilia indeferiu o pedido, justificando que não vislumbrava a presença dos requisitos do artigo 50 do Código Civil, em especial a utilização fraudulenta do instituto da autonomia patrimonial da pessoa jurídica em questão.
Diante da decisão de 1ª Instância, a autora interpôs recurso, no qual solicitou antecipação de tutela para que o referido imóvel fosse bloqueado. O desembargador relator, em decisão monocrática, deferiu o pedido de urgência e determinou o bloqueio da fazenda.
O recurso, então, foi encaminhado para julgamento colegiado na 5ª Turma Cível, no qual os desembargadores foram unânimes em manter a decisão do relator e determinaram o bloqueio e penhora do referido imóvel.
Para o desembargador relator, restou claro que o réu tentou proteger seu patrimônio de forma ilícita: “Observe-se que, no presente caso, encontra-se latente que a pessoa do agravado, buscando proteger seu patrimônio pessoal, se utilizou de pessoa jurídica por ele criada, para transferir a esta bem pertencente do acervo da pessoa física. Daí, decorrem tanto a confusão patrimonial como o desvio de finalidade, já que a existência de pessoa jurídica não pode ter por finalidade proteger seu (s) sócio (s) dos efeitos de negócios pessoais. Assim, principalmente em virtude da confusão patrimonial, seria possível a extensão dos efeitos de obrigações do sócio aos bens da pessoa jurídica, fenômeno este que recebe a denominação de desconsideração inversa da personalidade jurídica, o qual deve ser aplicado ao caso em tela.”
O voto de outra magistrada que compôs o julgamento acrescentou que não restaram dúvidas que o réu, após ter sido citado na ação de execução, constituiu sociedade empresaria, e transferiu para a mesma seu único bem de valor, com o objetivo não pagar a dívida: “De outra parte, está evidente que a referida sociedade empresária foi constituída após o ajuizamento da ação de execução e que o agravado detém quase a totalidade das cotas sociais e é seu administrador, o que denota ter ele o total controle das ações da referida sociedade. Outrossim, o capital social da referida sociedade empresária, no valor de R$ 141.156,00, foi integralizado por meio da utilização de imóvel rural de propriedade do agravado, localizado no município da Cidade Ocidental-GO, com área total de 1.738,9978 hectares e matriculado no Cartório de Registro de Imóveis daquela comarca sob o no. 17.279, tendo o protocolo da averbação da integralização do capital ocorrido em 7/1/2014 (fls. 31/68), portanto depois que o agravado foi citado na execução em curso na Instância inferior (setembro de 2013, fls. 219/219-A). Ademais, o referido imóvel rural foi avaliado pelo agravado para fins de integralização do capital social em R$ 136.926,00. Contudo, o referido imóvel tem valor de mercado infinitas vezes superior ao apresentado pelo agravado por ocasião da integralização do capital, sendo que tal fato pode ser facilmente demonstrado pelo documento de fls. 275/285, os quais revelam que três propriedade rurais localizadas no mesmo município da outra, com áreas de 16,791 ha, 9.96,49 ha e 14.94,78 ha, foram avaliadas em R$ 8.083.430,00 e foram arrematadas por R$ 5 milhões. Assim, como a área da propriedade rural em discussão é de mais de mil hectares, certamente o seu valor é infinitamente superior aos R$ 136.926,00 constantes da avaliação feita pelo agravado por ocasião da averbação da integralização do capital social da sociedade empresária referida.
A notícia refere-se ao seguinte processo: AGI20150020228323.
Fonte: TJ/DFT | 12/02/2016
segunda-feira, 14 de março de 2016
CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO E PROTEÇÃO POSSESSÓRIA REQUERIDA POR VENDEDOR.
Ainda que sem prévia ou concomitante rescisão do contrato de compra e venda com reserva de domínio, o vendedor pode, ante o inadimplemento do comprador, pleitear a proteção possessória sobre o bem móvel objeto da avença. A cláusula de reserva de domínio ou pactum reservati dominii é uma disposição inserida nos contratos de compra e venda que permite ao vendedor conservar para si a propriedade e a posse indireta da coisa alienada até o pagamento integral do preço pelo comprador, o qual terá apenas a posse direta do bem, enquanto não solvida a obrigação. Neste contexto, segundo doutrina, “o domínio não se transmite com o contrato e entrega da coisa, mas automaticamente com o pleno pagamento”. Desde que formulado o pacto com reserva de domínio, o comprador tem conhecimento que recebe a mera posse direta do bem e o vendedor, por pressuposto, sabe que a sua propriedade é resolúvel, uma vez que o primeiro poderá adquirir a propriedade do bem com o pagamento integral do preço, sendo franqueado à parte vendedora/credora optar pelo procedimento que melhor lhe convier a fim de ressarcir-se dos prejuízos havidos com o ajuste inadimplido. Saliente-se que nem a lei nem a doutrina impõem, textual ou implicitamente, a necessidade de ajuizamento preliminar de demanda rescisória do contrato de compra e venda com reserva de domínio, para a obtenção da retomada do bem. Isso porque não se trata, aqui, da análise do ius possessionis (direito de posse decorrente do simples fato da posse), mas sim doius possidendi, ou seja, do direito à posse decorrente do inadimplemento contratual, onde a discussão acerca da titularidade da coisa é inviabilizada, haja vista se tratar de contrato de compra e venda com reserva de domínio onde a transferência da propriedade só se perfectibiliza com o pagamento integral do preço, o que não ocorreu em razão da inadimplência do devedor. A fim de melhor elucidar a questão, o ius possessionis é o direito de posse, ou seja, é o poder sobre a coisa e a possibilidade de sua defesa por intermédio dos interditos (interdito proibitório, de manutenção da posse ou de reintegração de posse). Trata-se de conceito que se relaciona diretamente com a posse direta e indireta. Já o ius possidendi é o direito à posse, decorrente do direito de propriedade, ou seja, é o próprio domínio. Em outras palavras, é o direito conferido ao titular de possuir o que é seu, independentemente de prévio ajuizamento de demanda objetivando rescindir o contrato de compra e venda, uma vez que, nos ajustes cravados com cláusula de reserva de domínio, a propriedade do bem, até o pagamento integral do preço, pertence ao vendedor, ou seja, não se consolida a transferência da propriedade ao comprador. Destaque-se que não se trata das hipóteses em que o STJ assevera que o deferimento da proteção possessória está condicionado à prévia conclusão do contrato (AgRg no REsp 1.337.902-BA, Quarta Turma, DJe 14/3/2013; e AgRg no REsp 1.292.370-MS, Terceira Turma, DJe 20/11/2012). Isso porque, nas ações em que se discute o ius possessionis, ainda que fundada em contrato de compra e venda inadimplido, no qual não consta cláusula de reserva de domínio, a propriedade já se transfere de plano, razão pela qual, por não comportar a tutela possessória dilação processual necessária à discussão da ocorrência, ou não, do inadimplemento contratual, essa não pode ser requerida sem que seja oportunizado ao comprador/devedor questionar o descumprimento da obrigação, em face da abusividade das cláusulas contratuais ou purgar a mora quando se verificar a ocorrência de pagamento substancial do preço. Desta feita, a discussão do contrato e, por conseguinte, a sua rescisão deve se dar em momento anterior ao ajuizamento da ação possessória ou, ao menos de forma concomitante, em cumulação de ações, sendo o pleito possessório pedido subsidiário em relação à pretensão rescisória do contrato, pelo inadimplemento obrigacional, uma vez que somente após a resolução contratual é que poderá haver posse injusta a aclamar a retomada do bem. REsp 1.056.837-RN, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 3/11/2015, DJe 10/11/2015.
Fonte: STJ – Informativo nº 573 | 12 a 25 de Novembro de 2015.
Fonte: STJ – Informativo nº 573 | 12 a 25 de Novembro de 2015.
STJ determina suspensão de ações que tratam de cobrança de corretagem na venda de imóveis
O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Paulo de Tarso Sanseverino determinou, na Medida Cautelar n. 25.323 – SP, a suspensão de todas as ações em trâmite no país que discutem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), bem como a prescrição da pretensão de restituição dessas parcelas, temas afetados ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no RESP n.º 1551956/SP.
Com a decisão, a prática de "quaisquer atos processuais" em todas as ações em trâmite no país que versem sobre a matéria objeto da afetação, inclusive em primeira instância, fica obstada até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, que definirá o entendimento da Corte sobre o tema, possibilitando a uniformização das decisões judiciais.
Esse entendimento orientará a solução das demais causas, sendo que novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.
Em novembro de 2013, o ministro determinou igual providência nos autos do Recurso Especial n.º 1419697/RS, encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativo da controvérsia (art. 543-C, parágrafo 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.
Segundo o ministro, a suspensão de todos os processos "confere maior efetividade ao sistema de julgamento de Recursos Representativos da Controvérsia", pois "evita-se a realização de atos processuais que, ao final, poderão se revelar inúteis, bem como se previne a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada, a interposição de recursos desnecessários e o levantamento de valores em execuções provisórias".
Até dezembro de 2015, quando a suspensão abrangia apenas recursos especiais e recursos ordinários em juizados especiais, havia 1.446 processos suspensos pela determinação do ministro.
Como a decisão de suspender todas as ações no país foi proferida no final de dezembro, os tribunais estaduais ainda não informaram ao STJ o total de processos suspensos.
MC n. 25.323 e REsp n. 1.551.956
Com a decisão, a prática de "quaisquer atos processuais" em todas as ações em trâmite no país que versem sobre a matéria objeto da afetação, inclusive em primeira instância, fica obstada até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, que definirá o entendimento da Corte sobre o tema, possibilitando a uniformização das decisões judiciais.
Esse entendimento orientará a solução das demais causas, sendo que novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.
Em novembro de 2013, o ministro determinou igual providência nos autos do Recurso Especial n.º 1419697/RS, encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativo da controvérsia (art. 543-C, parágrafo 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.
Segundo o ministro, a suspensão de todos os processos "confere maior efetividade ao sistema de julgamento de Recursos Representativos da Controvérsia", pois "evita-se a realização de atos processuais que, ao final, poderão se revelar inúteis, bem como se previne a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada, a interposição de recursos desnecessários e o levantamento de valores em execuções provisórias".
Até dezembro de 2015, quando a suspensão abrangia apenas recursos especiais e recursos ordinários em juizados especiais, havia 1.446 processos suspensos pela determinação do ministro.
Como a decisão de suspender todas as ações no país foi proferida no final de dezembro, os tribunais estaduais ainda não informaram ao STJ o total de processos suspensos.
MC n. 25.323 e REsp n. 1.551.956
afastAfastada a penhora sobre imóvel doado a filhos dos executados antes de ação trabalhista sem o correspondente registro no cartóri
O juiz substituto Anderson Rico Moraes Nery, em atuação na 2ª Vara do Trabalho de Divinópolis, decidiu liberar da penhora o imóvel doado aos filhos dos executados na separação judicial consensual, homologada judicialmente em data anterior ao ajuizamento da ação trabalhista. Na decisão, o magistrado expôs que a transferência da propriedade do bem imóvel opera-se independentemente do registro do formal de partilha no cartório de imóveis.
A penhora foi determinada na execução movida por uma trabalhadora contra a ex-empregadora e seus sócios. Contudo, os filhos destes apresentaram embargos de terceiros, alegando que haviam recebido o bem em doação. De acordo com os embargantes, isso se deu por força da sentença homologatória de separação judicial entre os executados na data de 31/03/2003.
Ao analisar o processo, o juiz deu razão a eles. O fato de a doação não ter sido levada a registro no cartório de imóveis não foi considerado capaz de autorizar a penhora na reclamação trabalhista originária. O magistrado lembrou que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 84, pacificou o entendimento de que é legítima a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda, até mesmo, da promessa de compra e venda de imóvel, ainda que sem o correspondente registro.
Segundo observou o juiz, a doação do imóvel ocorreu mais de nove anos antes da propositura da ação principal. No seu modo de entender, uma demonstração de que não houve fraude à execução. “Apenas a boa-fé se presume, devendo a má-fé ser evidenciada concretamente”,destacou, com base nos elementos dos autos.
Nesses termos, os embargos de terceiro foram julgados procedentes, para desconstituir a penhora sobre o bem. A decisão foi confirmada pelo TRT-MG, por maioria de votos dos julgadores da 1ª Turma.
0001886-71.2013.5.03.0098 AP
Fonte: TRT/3ª Região | 12/02/2016.
A penhora foi determinada na execução movida por uma trabalhadora contra a ex-empregadora e seus sócios. Contudo, os filhos destes apresentaram embargos de terceiros, alegando que haviam recebido o bem em doação. De acordo com os embargantes, isso se deu por força da sentença homologatória de separação judicial entre os executados na data de 31/03/2003.
Ao analisar o processo, o juiz deu razão a eles. O fato de a doação não ter sido levada a registro no cartório de imóveis não foi considerado capaz de autorizar a penhora na reclamação trabalhista originária. O magistrado lembrou que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 84, pacificou o entendimento de que é legítima a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda, até mesmo, da promessa de compra e venda de imóvel, ainda que sem o correspondente registro.
Segundo observou o juiz, a doação do imóvel ocorreu mais de nove anos antes da propositura da ação principal. No seu modo de entender, uma demonstração de que não houve fraude à execução. “Apenas a boa-fé se presume, devendo a má-fé ser evidenciada concretamente”,destacou, com base nos elementos dos autos.
Nesses termos, os embargos de terceiro foram julgados procedentes, para desconstituir a penhora sobre o bem. A decisão foi confirmada pelo TRT-MG, por maioria de votos dos julgadores da 1ª Turma.
0001886-71.2013.5.03.0098 AP
Fonte: TRT/3ª Região | 12/02/2016.
registro de compra e venda de imóvel gravado com enfiteuse
Compra e venda. Imóvel gravado com enfiteuse
Pergunta: Foi recebido para registro uma Escritura Pública de Compra e Venda de um bem gravado com enfiteuse (constituída na vigência do Código Civil anterior). Ocorre que na escritura pública não consta a existência de notificação do senhorio direto para o exercício de seu direito de preferência. É possível o registro desta compra e venda?
Resposta: Analisando a questão formulada como enfiteuse dentro do que tínhamos em vigor a partir do art. 678, do Código Civil de 1916, e, à vista do que temos no Código de hoje, mais precisamente o que reza seu art. 2.038, que proibiu a partir de sua vigência a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071/1916, e leis posteriores, observamos, como de importância para o caso aqui em análise, destacar o que prevê os artigos 683 e 686, do Código Civil de 1916, que assim se expressam:
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dia para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Se dentro do prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.
//////
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Salvo melhor juízo, tais bases estão a nos mostrar que o direito de preferência que o senhorio direto teria para ficar com o domínio útil em transmissão através de um dos institutos acima, deixa de existir quando aceitou receber o valor devido como laudêmio pela transferência para terceiros do referido domínio útil. Com tal comportamento (recebimento do laudêmio), parece-nos estar a situação a nos mostrar efetiva renúncia por parte do senhorio direto no exercício da citada preferência, sem mais necessidade de se exigir qualquer outra forma de manifestação para se ver o desinteresse por parte do detentor do domínio direto em exercer a preferência que lhe foi dada pelo citado art. 683. Vamos aqui destacar da redação do mencionado art. 686, o que precisamos para justificar o entendimento aqui esposado:
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Com citado destaque, parece-nos que se o senhorio direto optar pelo recebimento do laudêmio em caso de transmissão do domínio útil a terceiros, estará tacitamente concordando com tal alienação, e, ao mesmo tempo, renunciando o direito de preferência nesse negócio jurídico.
Desta forma, toda compra e venda e dação em pagamento a ser apresentada ao Oficial, e que se reportar a transmissão de domínio útil de um determinado bem, quando acompanhada de prova de recolhimento do laudêmio, deve ingressar de forma regular no sistema registral, sem qualquer exigência quanto a mostras por parte do detentor do domínio direto de não ter exercido o direito de preferência que lhe foi conferido pelo referido art. 683.
Temos no Estado de São Paulo entendimento mais avançado quanto ao aqui em trato, disposto nos itens 119, 119.1 (subitem), 233, e 256, e, de forma especial, também no item de número 288, e subitens 288.1 e 288.2, quanto à regularização fundiária, do Cap. XX, das Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, cujas bases têm seus textos abaixo indicados, as quais vão sempre impedir o ingresso de tais negócios se não devidamente provado o recolhimento do citado laudêmio, o que vai sempre nos conduzir em ver tais títulos em condições de regular registro, sem qualquer preocupação quanto a eventual direito de preferência que poderia ser exercido pelo senhorio direto. Seguem redações dos sobreditos itens/subitens:
119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
//////
233. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.
//////
256. A consolidação da plena propriedade será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio. Para tais fins, será considerado o preço ou valor econômico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, independentemente do valor remanescente da dívida.
/////
288. Quando constar do título que o parcelador foi representado por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova da regularidade de sua representação na data do contrato.
288.1. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 287.4 de cada uma dos adquirentes anteriores.
288.2. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, devidos pela última transação.
Se, no entanto, tivermos alguma unidade da Federação a entender de forma diversa do que São Paulo está a nos mostras, admitindo, assim, escrituras de transmissão de domínio útil, por meio de compra e venda ou dação em pagamento de domínio útil de um determinado imóvel, sem prova do recolhimento do laudêmio, parece-nos que deve o Oficial exigir cabal demonstração de que o senhorio direto foi avisado da pretensão de venda do referido domínio útil, e de que não exerceu ele o direito de preferência em trato no aludido art. 683, ou de manifestação do mesmo mostrando opção pelo não exercício do sobredito direito de preferência.
Quando a situação nos mostrar venda ou dação em pagamento de domínio direto de um imóvel, o detentor do domínio útil terá preferência na aquisição, como previsto no art. 684, do mesmo Código Civil, obrigando-se, aí, o título que vier a formalizar tal negócio jurídico, a demonstrar providências entregues ao proprietário do domínio útil para o exercício da preferência aqui em trato, e de que, de alguma forma, indicou não ser de seu interesse assim fazer. Neste caso não podemos fazer uso do que temos quanto ao laudêmio, como acima reportado, por não ser ele devido nesse tipo de transação.
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
De importância, também acrescentar, nenhuma observação estarmos aqui a fazer quanto a transmissões que decorrem de doação ou de permuta envolvendo tanto o domínio útil, como o direto, uma vez sabermos não se aplicar a esse tipo de negócio jurídico o direito de preferência aqui em comento.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: IRIB | 16/02/2016.
Pergunta: Foi recebido para registro uma Escritura Pública de Compra e Venda de um bem gravado com enfiteuse (constituída na vigência do Código Civil anterior). Ocorre que na escritura pública não consta a existência de notificação do senhorio direto para o exercício de seu direito de preferência. É possível o registro desta compra e venda?
Resposta: Analisando a questão formulada como enfiteuse dentro do que tínhamos em vigor a partir do art. 678, do Código Civil de 1916, e, à vista do que temos no Código de hoje, mais precisamente o que reza seu art. 2.038, que proibiu a partir de sua vigência a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071/1916, e leis posteriores, observamos, como de importância para o caso aqui em análise, destacar o que prevê os artigos 683 e 686, do Código Civil de 1916, que assim se expressam:
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dia para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Se dentro do prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.
//////
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Salvo melhor juízo, tais bases estão a nos mostrar que o direito de preferência que o senhorio direto teria para ficar com o domínio útil em transmissão através de um dos institutos acima, deixa de existir quando aceitou receber o valor devido como laudêmio pela transferência para terceiros do referido domínio útil. Com tal comportamento (recebimento do laudêmio), parece-nos estar a situação a nos mostrar efetiva renúncia por parte do senhorio direto no exercício da citada preferência, sem mais necessidade de se exigir qualquer outra forma de manifestação para se ver o desinteresse por parte do detentor do domínio direto em exercer a preferência que lhe foi dada pelo citado art. 683. Vamos aqui destacar da redação do mencionado art. 686, o que precisamos para justificar o entendimento aqui esposado:
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Com citado destaque, parece-nos que se o senhorio direto optar pelo recebimento do laudêmio em caso de transmissão do domínio útil a terceiros, estará tacitamente concordando com tal alienação, e, ao mesmo tempo, renunciando o direito de preferência nesse negócio jurídico.
Desta forma, toda compra e venda e dação em pagamento a ser apresentada ao Oficial, e que se reportar a transmissão de domínio útil de um determinado bem, quando acompanhada de prova de recolhimento do laudêmio, deve ingressar de forma regular no sistema registral, sem qualquer exigência quanto a mostras por parte do detentor do domínio direto de não ter exercido o direito de preferência que lhe foi conferido pelo referido art. 683.
Temos no Estado de São Paulo entendimento mais avançado quanto ao aqui em trato, disposto nos itens 119, 119.1 (subitem), 233, e 256, e, de forma especial, também no item de número 288, e subitens 288.1 e 288.2, quanto à regularização fundiária, do Cap. XX, das Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, cujas bases têm seus textos abaixo indicados, as quais vão sempre impedir o ingresso de tais negócios se não devidamente provado o recolhimento do citado laudêmio, o que vai sempre nos conduzir em ver tais títulos em condições de regular registro, sem qualquer preocupação quanto a eventual direito de preferência que poderia ser exercido pelo senhorio direto. Seguem redações dos sobreditos itens/subitens:
119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
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233. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.
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256. A consolidação da plena propriedade será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio. Para tais fins, será considerado o preço ou valor econômico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, independentemente do valor remanescente da dívida.
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288. Quando constar do título que o parcelador foi representado por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova da regularidade de sua representação na data do contrato.
288.1. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 287.4 de cada uma dos adquirentes anteriores.
288.2. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, devidos pela última transação.
Se, no entanto, tivermos alguma unidade da Federação a entender de forma diversa do que São Paulo está a nos mostras, admitindo, assim, escrituras de transmissão de domínio útil, por meio de compra e venda ou dação em pagamento de domínio útil de um determinado imóvel, sem prova do recolhimento do laudêmio, parece-nos que deve o Oficial exigir cabal demonstração de que o senhorio direto foi avisado da pretensão de venda do referido domínio útil, e de que não exerceu ele o direito de preferência em trato no aludido art. 683, ou de manifestação do mesmo mostrando opção pelo não exercício do sobredito direito de preferência.
Quando a situação nos mostrar venda ou dação em pagamento de domínio direto de um imóvel, o detentor do domínio útil terá preferência na aquisição, como previsto no art. 684, do mesmo Código Civil, obrigando-se, aí, o título que vier a formalizar tal negócio jurídico, a demonstrar providências entregues ao proprietário do domínio útil para o exercício da preferência aqui em trato, e de que, de alguma forma, indicou não ser de seu interesse assim fazer. Neste caso não podemos fazer uso do que temos quanto ao laudêmio, como acima reportado, por não ser ele devido nesse tipo de transação.
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
De importância, também acrescentar, nenhuma observação estarmos aqui a fazer quanto a transmissões que decorrem de doação ou de permuta envolvendo tanto o domínio útil, como o direto, uma vez sabermos não se aplicar a esse tipo de negócio jurídico o direito de preferência aqui em comento.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: IRIB | 16/02/2016.
segunda-feira, 7 de março de 2016
Averbação no cartório de Registro de Imóveis
O ato de averbar ocorre na necessidade de se fazer constar em matrícula do imóvel ou registro, a ocorrência de todos atos que modifiquem o imóvel.
Para acompanhar a sequência cronológica – histórico do imóvel, é registrado na matrícula do imóvel, todas os eventos ou atos, ônus reais ou encargos, que venham atingir o direito real do imóvel ou as pessoas nele interessadas, modificações e esclarecimentos aos elementos constantes da matrícula, à margem da mesma, é inserida uma anotação chamada de Averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
As averbações podem ser requeridas por meio de um requerimento, disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio interessado no registro. Como exemplos de averbações, podem ser requeridas:
Convenção antenupcial e regime de bens diversos, bem como o direito real de qualquer um dos cônjuges, inclusive os bens adquiridos após o matrimônio;
Cancelamento ou extinção de ônus reais e/ou direito real;
Contrato de promessa de compra e venda, cessões e promessas de cessões;
Mudança de nome da rua, numeração de casa/prédio, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e do loteamento do imóvel;
Alteração do nome por casamento, separação ou divórcio, ou por outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenha influência no registro;
Convenção de condomínio;
Cédulas hipotecárias e rural;
Caução e cessão fiduciária relativo ao imóvel;
Restabelecimento de sociedade conjugal;
Clausula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade imposta ao imóvel;
Decisões e recursos, bem como seus efeitos;
Sentença de divórcio ou separação;
Partilha de Bens;
Contrato de locação;
Notificação de parcelamento;
Usucapião;
Extinção da concessão de uso especial do imóvel para fins de moradia;
Cessão de crédito imobiliário.
A averbação tem o objetivo de garantir a publicidade da alteração do registro, garantindo eficácia e segurança jurídica.
As futuras certidões expedidas da matrícula do imóvel de interesse, constarão de forma atualizada à margem, as averbações registradas no cartório de registro de imóveis competente pela localização do imóvel.
É possível solicitar a certidão de matrícula de imóvel atualizada através do nº da matrícula onde o imóvel encontra-se registrado ou através do endereço completo com informação de lote, quadra e planta.
Fonte: Anoreg/SP | 02/02/2016.
Para acompanhar a sequência cronológica – histórico do imóvel, é registrado na matrícula do imóvel, todas os eventos ou atos, ônus reais ou encargos, que venham atingir o direito real do imóvel ou as pessoas nele interessadas, modificações e esclarecimentos aos elementos constantes da matrícula, à margem da mesma, é inserida uma anotação chamada de Averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
As averbações podem ser requeridas por meio de um requerimento, disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio interessado no registro. Como exemplos de averbações, podem ser requeridas:
Convenção antenupcial e regime de bens diversos, bem como o direito real de qualquer um dos cônjuges, inclusive os bens adquiridos após o matrimônio;
Cancelamento ou extinção de ônus reais e/ou direito real;
Contrato de promessa de compra e venda, cessões e promessas de cessões;
Mudança de nome da rua, numeração de casa/prédio, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e do loteamento do imóvel;
Alteração do nome por casamento, separação ou divórcio, ou por outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenha influência no registro;
Convenção de condomínio;
Cédulas hipotecárias e rural;
Caução e cessão fiduciária relativo ao imóvel;
Restabelecimento de sociedade conjugal;
Clausula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade imposta ao imóvel;
Decisões e recursos, bem como seus efeitos;
Sentença de divórcio ou separação;
Partilha de Bens;
Contrato de locação;
Notificação de parcelamento;
Usucapião;
Extinção da concessão de uso especial do imóvel para fins de moradia;
Cessão de crédito imobiliário.
A averbação tem o objetivo de garantir a publicidade da alteração do registro, garantindo eficácia e segurança jurídica.
As futuras certidões expedidas da matrícula do imóvel de interesse, constarão de forma atualizada à margem, as averbações registradas no cartório de registro de imóveis competente pela localização do imóvel.
É possível solicitar a certidão de matrícula de imóvel atualizada através do nº da matrícula onde o imóvel encontra-se registrado ou através do endereço completo com informação de lote, quadra e planta.
Fonte: Anoreg/SP | 02/02/2016.
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