sexta-feira, 28 de novembro de 2014
Reconhecimento de Firma: Limites da Qualificação Notarial
Recentemente, um notário teve contra si a abertura de um Processo Administrativo Disciplinar por ter reconhecido firma num documento que exigia alvará judicial para a sua validade.
Além disso, tem-se notado o surgimento de diversas normas impondo dever de análise acurada do conteúdo documental para permitir o reconhecimento da firma pelo Tabelião de Notas. Isto precisa de um freio.
Por mais que o notário moderno esteja assumindo funções de guardião da estrita legalidade e da eficácia dos atos jurídicos, não se pode esquecer a natureza precípua do reconhecimento de firma bem como os limites da qualificação notarial para a prática do ato.
Algumas considerações são importantes acerca do que efetivamente é responsabilidade do Tabelião de Notas na prática do ato notarial de reconhecimento de firma.
Num primeiro momento, confecciona-se o cartão de autógrafos do usuário, para que fique arquivado na serventia seus padrões de assinatura. Aqui ocorre a primeira qualificação notarial que se consubstancia na análise do documento de identificação apresentado pela parte, bem como da sua capacidade natural.
Os documentos de identificação que podem ser aceitos estão em regra previstos em lei e incluem a cédula de identidade, as carteiras expedidas por órgãos controladores do exercício profissional (Art. 1º Lei 6206/75), a carteira de habilitação (Art. 159 da Lei 9503/97), a carteira de trabalho (Art. 40 CLT) e Passaporte. Ressalta-se que em alguns estados há disposição normativa expressa vedando o uso da carteira de trabalho e do passaporte para a abertura do cartão de autógrafos.
A higidez do documento apresentado deve ser analisada pelo Tabelião de Notas, podendo recusá-los quando contiver caracteres morfológicos geradores de insegurança, ou seja, quando estiverem replastificados, com foto muito antiga ou quando de qualquer forma não servirem para identificar o seu portador.
Estando hígido o documento de identificação, o notário deve proceder a analise da capacidade natural do usuário. Aqui a qualificação notarial incide somente sobre a vontade de entender e querer o reconhecimento de firma sem adentrar na manifestação de vontade constante do documento sobre o qual incidirá a assinatura reconhecida.
Não é crível exigir-se do notário uma análise detida do documento apresentado, uma vez que o ato a ser praticado é o de reconhecimento de firma, incidindo neste a qualificação e as responsabilidades.
Reconhecer significa admitir como certo, legítimo ou verdadeiro. Por seu turno, assinatura é o sinal gráfico produzido por uma pessoa para representar seu nome num documento, sendo em acepção notarial, sinônimo de firma.
Isto quer dizer que a qualificação notarial no reconhecimento de firma incide somente sobre os aspectos morfológicos da assinatura aposta no documento e não sobre o seu conteúdo.
Foge totalmente dos limites da qualificação notarial a verificação se o documento apresentado está sob a forma legal ou se contém alguma disposição ilícita.
Até mesmo porque o parágrafo único do artigo primeiro da Lei 10.169/2000 dispõe que os emolumentos são fixados em razão do efetivo custo e adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados. Assim, para estender os limites da qualificação notarial no reconhecimento de firma devem-se levar em conta os custos de tais imposições.
Imagine-se que um funcionário tenha que ler todo o conteúdo de um contrato apresentado no balcão da serventia, cuidando para saber se não há forma prescrita em lei para o negócio, se alguma das partes precisa de representação ou assistência, ou ainda se há cláusula ilícita em seu conteúdo. Isso afetaria tanto a quantidade quanto a qualidade de funcionários que passariam a atender o balcão, bem como o tempo de atendimento e as filas em razão do alongamento no atendimento.
Por outro lado, ainda que o documento apresentado estivesse mesmo viciado pelas causas acima mencionadas o reconhecimento de firma não o validaria. Isto porque, como sobredito, o reconhecimento guarda relação apenas com o aspecto formal da assinatura.
Além disso, como ficariam os documentos redigidos em língua estrangeira? Não se exige tradução para o reconhecimento de firma em tais documentos. Então o Tabelião só poderia reconhecer se soubesse o idioma, pois teria que analisar todo o conteúdo do documento. Não se mostra lógica tal ilação.
Repita-se: a qualificação notarial no reconhecimento de firma guarda relação apenas com o aspecto morfológico da assinatura, não voltando sua eficácia ao teor do ato ou negócio jurídico nele constante.
Sendo o reconhecimento de firma uma análise formal da assinatura, impõe também uma análise formal do documento apresentado, justificando-se com isso a proibição de se reconhecer a assinatura em documentos sem data, incompletos ou que contenham demasiados espaços em branco. Isto para assegurar o mínimo de segurança ao próprio reconhecimento de firma e também em homenagem ao princípio da boa fé.
Portanto, deve-se limitar a qualificação notarial no ato de reconhecimento de firma, voltando-se apenas a aspectos morfológicos das assinaturas sem exigir do Tabelião de Notas o exame acurado do conteúdo do documento, sob pena de atribuir responsabilidades dissonantes à natureza do ato praticado.
Fonte: Site Notariado | 03/10/2014.
Por Luis Flávio Fidelis Gonçalves
Homem é ressarcido pela construção de casa em lote alheio
Um homem que construiu uma casa num terreno, após “Cessão de Direito de Posse”, e sem oposição do antigo dono da área, deverá ser ressarcido em R$ 49 mil. FC teria adquirido os direitos de posse de um imóvel no bairro Enseada das Garças, em Belo Horizonte. Em 2011, ele foi destituído do imóvel, por força de decisão liminar, em favor do réu, que ficou com as benfeitorias realizadas na área. Na Justiça, F.C. pediu ressarcimento pelo valor gasto na construção da casa.
Em sua defesa, A.N. argumentou que F.C. teria agido de má-fé, pois teria ingressado na posse do lote de forma violenta, destruindo parte do muro e construindo precariamente um barracão ali, tanto que a ação de reintegração de posse do terreno foi julgada procedente.
Em Primeira Instância, o pedido de F.C. foi negado e ele recorreu. Sustentou ter agido de boa-fé, afirmando que teria adquirido a posse do lote por um contrato de cessão de direitos, e que por isso fazia jus ao ressarcimento da quantia referente às benfeitorias e ao acréscimo patrimonial agregado ao imóvel objeto da ação.
O desembargador relator, Marcos Lincoln, verificou que F.C. ingressou na posse do imóvel após celebrar “Cessão de Direito de Posse” com o antigo dono do lote, S.F.F., tendo constado no contrato que o imóvel estava ocupado desde junho de 2000 sem oposição do proprietário, de modo que não havia como presumir a má-fé de F.C.
Considerando que F.C. possuía o documento, e que adquiriu a posse do antigo dono do imóvel, o desembargador relator afirmou que caberia ao réu comprovar a má-fé do autor da ação, mas isso não foi feito. Assim, o desembargador relator modificou a sentença, condenando o proprietário do terreno a pagar a F.C. a quantia de R$ 49 mil. Os desembargadores Wanderley Paiva e Alexandre Santiago votaram de acordo com o relator.
Fonte: iRegistradores – Com informações do TJ/MG | 07/10/2014.
Em sua defesa, A.N. argumentou que F.C. teria agido de má-fé, pois teria ingressado na posse do lote de forma violenta, destruindo parte do muro e construindo precariamente um barracão ali, tanto que a ação de reintegração de posse do terreno foi julgada procedente.
Em Primeira Instância, o pedido de F.C. foi negado e ele recorreu. Sustentou ter agido de boa-fé, afirmando que teria adquirido a posse do lote por um contrato de cessão de direitos, e que por isso fazia jus ao ressarcimento da quantia referente às benfeitorias e ao acréscimo patrimonial agregado ao imóvel objeto da ação.
O desembargador relator, Marcos Lincoln, verificou que F.C. ingressou na posse do imóvel após celebrar “Cessão de Direito de Posse” com o antigo dono do lote, S.F.F., tendo constado no contrato que o imóvel estava ocupado desde junho de 2000 sem oposição do proprietário, de modo que não havia como presumir a má-fé de F.C.
Considerando que F.C. possuía o documento, e que adquiriu a posse do antigo dono do imóvel, o desembargador relator afirmou que caberia ao réu comprovar a má-fé do autor da ação, mas isso não foi feito. Assim, o desembargador relator modificou a sentença, condenando o proprietário do terreno a pagar a F.C. a quantia de R$ 49 mil. Os desembargadores Wanderley Paiva e Alexandre Santiago votaram de acordo com o relator.
Fonte: iRegistradores – Com informações do TJ/MG | 07/10/2014.
Quarta Turma do STJ restabelece proteção a bem de família penhorado após fraude contra credores
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento a recurso especial que pedia que um imóvel de família não fosse incluído na massa falida da empresa Plásticos CB Ltda., de São Paulo. O relator, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que a penhora dos bens da empresa, devido à quebra do negócio decretada em 1999, não poderia ser estendida a um imóvel de família adquirido dez anos antes por um dos sócios, mesmo tendo havido a desconsideração da personalidade jurídica sob o argumento de fraude contra os credores.
“A desconsideração da personalidade jurídica não pode ser uma pena de expropriação universal dos bens dos sócios ou administradores da empresa devedora, tampouco uma solução para que todos os credores, indiscriminadamente, satisfaçam seus créditos na hipótese de insolvência do devedor”, disse Salomão.
A 3ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos havia acolhido o pedido formulado pelo Ministério Público em agosto de 2005 e desconsiderou a personalidade jurídica da empresa para que os bens dos sócios fossem arrecadados. Segundo o MP, após decretada a quebra, alguns sócios entraram no local onde a Plásticos CB funcionava e promoveram um “saque”, levando equipamentos que estavam nas dependências da empresa.
Nobre propósito
Para Salomão, a desconsideração da personalidade jurídica, por si só, não autoriza a penhora do bem de família, a menos que o caso se relacione a uma das exceções previstas no artigo 3º da Lei 8.009/90 (a lei trata da impenhorabilidade do único imóvel residencial da família, e o artigo ressalva as hipóteses em que ele pode ser penhorado).
A desconsideração – acrescentou o relator – é um mecanismo importante para o fortalecimento da segurança do mercado, ao aumentar as garantias aos credores, mas “esse nobre propósito não se sobrepõe aos valores legais e constitucionais subjacentes à proteção do bem de família, e é bem por isso que a fraude à execução não se encontra prevista como exceção legal à impenhorabilidade de bens dessa categoria”.
Divergências
Luis Felipe Salomão disse que a questão levantada no recurso não é pacífica no STJ, que tem precedentes contra e a favor da penhorabilidade do bem de família diante de fraude contra a execução.
Ele mencionou um caso analisado recentemente pela Terceira Turma em que se discutiu a possibilidade de penhora de imóvel de família que, dias depois de seus donos serem intimados a pagar a dívida, foi doado a um menor (REsp 1.364.509). A Terceira Turma, diferentemente do que foi decidido no caso da Plásticos CB, entendeu que uma vez reconhecida a fraude contra a execução, o bem de família do devedor não deve receber a proteção legal da impenhorabilidade, sob pena de prestigiar-se a má-fé.
Segundo Salomão, as exceções da Lei 8.009 devem ser consideradas restritivamente, ou seja, não é possível aplicar analogias ou esforços interpretativos para afastar a proteção legal em situações não previstas expressamente – como no caso julgado, em que o Tribunal de Justiça de São Paulo aceitou a penhora do imóvel em razão da fraude contra os credores e da desconsideração da pessoa jurídica.
Crime
O ministro reconheceu que a conduta de subtrair bens da empresa após a decretação da falência é crime, e uma das exceções da Lei 8.009 (inciso VI do artigo 3º) é justamente a hipótese de ressarcimento de dano causado por ato criminoso, “mas obviamente nos limites do prejuízo experimentado pela vítima”. No entanto, ele observou que o inquérito respectivo foi arquivado a pedido do próprio Ministério Público com base no princípio da insignificância, em razão do baixo valor dos bens.
O relator afirmou que a proteção legal dada ao bem de família não é apenas para o devedor, mas também para sua família. De acordo com seu voto, “a determinação judicial de que, mediante desconsideração da personalidade jurídica da empresa falida, fossem arrecadados bens protegidos pela Lei 8.009 se traduz em responsabilização não apenas dos sócios pela falência do negócio, mas da própria entidade familiar, que deve contar com especial proteção do estado segundo o que determina a Constituição”.
O voto do ministro relator foi acompanhado de forma unânime pelos demais ministros.
A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1433636.
Fonte: STJ | 08/10/2014.
“A desconsideração da personalidade jurídica não pode ser uma pena de expropriação universal dos bens dos sócios ou administradores da empresa devedora, tampouco uma solução para que todos os credores, indiscriminadamente, satisfaçam seus créditos na hipótese de insolvência do devedor”, disse Salomão.
A 3ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos havia acolhido o pedido formulado pelo Ministério Público em agosto de 2005 e desconsiderou a personalidade jurídica da empresa para que os bens dos sócios fossem arrecadados. Segundo o MP, após decretada a quebra, alguns sócios entraram no local onde a Plásticos CB funcionava e promoveram um “saque”, levando equipamentos que estavam nas dependências da empresa.
Nobre propósito
Para Salomão, a desconsideração da personalidade jurídica, por si só, não autoriza a penhora do bem de família, a menos que o caso se relacione a uma das exceções previstas no artigo 3º da Lei 8.009/90 (a lei trata da impenhorabilidade do único imóvel residencial da família, e o artigo ressalva as hipóteses em que ele pode ser penhorado).
A desconsideração – acrescentou o relator – é um mecanismo importante para o fortalecimento da segurança do mercado, ao aumentar as garantias aos credores, mas “esse nobre propósito não se sobrepõe aos valores legais e constitucionais subjacentes à proteção do bem de família, e é bem por isso que a fraude à execução não se encontra prevista como exceção legal à impenhorabilidade de bens dessa categoria”.
Divergências
Luis Felipe Salomão disse que a questão levantada no recurso não é pacífica no STJ, que tem precedentes contra e a favor da penhorabilidade do bem de família diante de fraude contra a execução.
Ele mencionou um caso analisado recentemente pela Terceira Turma em que se discutiu a possibilidade de penhora de imóvel de família que, dias depois de seus donos serem intimados a pagar a dívida, foi doado a um menor (REsp 1.364.509). A Terceira Turma, diferentemente do que foi decidido no caso da Plásticos CB, entendeu que uma vez reconhecida a fraude contra a execução, o bem de família do devedor não deve receber a proteção legal da impenhorabilidade, sob pena de prestigiar-se a má-fé.
Segundo Salomão, as exceções da Lei 8.009 devem ser consideradas restritivamente, ou seja, não é possível aplicar analogias ou esforços interpretativos para afastar a proteção legal em situações não previstas expressamente – como no caso julgado, em que o Tribunal de Justiça de São Paulo aceitou a penhora do imóvel em razão da fraude contra os credores e da desconsideração da pessoa jurídica.
Crime
O ministro reconheceu que a conduta de subtrair bens da empresa após a decretação da falência é crime, e uma das exceções da Lei 8.009 (inciso VI do artigo 3º) é justamente a hipótese de ressarcimento de dano causado por ato criminoso, “mas obviamente nos limites do prejuízo experimentado pela vítima”. No entanto, ele observou que o inquérito respectivo foi arquivado a pedido do próprio Ministério Público com base no princípio da insignificância, em razão do baixo valor dos bens.
O relator afirmou que a proteção legal dada ao bem de família não é apenas para o devedor, mas também para sua família. De acordo com seu voto, “a determinação judicial de que, mediante desconsideração da personalidade jurídica da empresa falida, fossem arrecadados bens protegidos pela Lei 8.009 se traduz em responsabilização não apenas dos sócios pela falência do negócio, mas da própria entidade familiar, que deve contar com especial proteção do estado segundo o que determina a Constituição”.
O voto do ministro relator foi acompanhado de forma unânime pelos demais ministros.
A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1433636.
Fonte: STJ | 08/10/2014.
quinta-feira, 27 de novembro de 2014
Sócio de firma dissolvida irregularmente responde também em execução fiscal não tributária
A dissolução irregular da pessoa jurídica é motivo suficiente para redirecionar contra o sócio diretor da empresa a execução fiscal de dívida ativa de natureza não tributária. A decisão é da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4).
O recurso foi julgado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil. Processado como repetitivo, serve como paradigma para múltiplos recursos que tratam do mesmo tema na Justiça. Por unanimidade, a Seção entendeu que, em casos de dissolução irregular da sociedade, é possível a responsabilização do então sócio representante ou gestor da empresa.
No caso analisado, a Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) ajuizou execução fiscal para cobrar multa por infração administrativa. Diante da informação de que a empresa havia encerrado as atividades e não tinha mais nenhum bem, a Anatel solicitou o redirecionamento da execução para o sócio gestor à época da dissolução irregular.
Em primeira instância, o juiz indeferiu o pedido de redirecionamento. O TRF4 confirmou esse entendimento com a alegação de que, para responsabilizar os sócios pelo não pagamento do crédito inscrito, deve haver prova de que eles tenham tirado proveito da situação. A Anatel recorreu ao STJ sustentando que a existência de indícios de encerramento irregular das atividades da empresa executada, por si só, autoriza o redirecionamento da execução na pessoa do sócio, conforme decisões já proferidas anteriormente.
Súmula
O STJ já havia analisado o tema em relação à execução fiscal de dívida ativa de natureza tributária. De acordo com a Súmula 435, “presume-se dissolvida irregularmente a empresa que deixar de funcionar no seu domicílio fiscal, sem comunicação aos órgãos competentes, legitimando o redirecionamento da execução fiscal para o sócio gerente”. No dia 10 de setembro, a Seção analisou a execução fiscal em relação à cobrança de dívida ativa não tributária.
O relator do recurso, ministro Mauro Campbell Marques, afirmou que não é possível admitir que um mesmo fato jurídico seja considerado ilícito apto a permitir o redirecionamento da execução no caso de débito tributário e, ao mesmo tempo, não reconhecer que o seja também para a execução de débito não tributário.
“Não se pode conceber que a dissolução irregular da sociedade seja considerada ‘infração à lei’ para efeito do artigo 135 do Código Tributário Nacional (CTN) e assim não seja para efeito do artigo 10 do Decreto 3.078/19”, afirmou.
Campbell registrou que a única diferença entre esses dispositivos é que, enquanto o CTN destaca a exceção (a responsabilização dos sócios em situações excepcionais), o decreto enfatiza a regra (a ausência de responsabilização dos sócios em situações regulares). No entanto, ambos trazem a previsão de que os atos praticados ensejam a responsabilização dos sócios para com terceiros e para com a própria sociedade da qual fazem parte.
Dolo
Segundo entendimento do ministro, não há exigência de dolo para que ocorra a responsabilização do sócio gerente, como entendeu o TRF4. Isso porque, conforme o artigo 1.016 do Código Civil de 2002, “os administradores respondem solidariamente perante a sociedade e os terceiros prejudicados por culpa no desempenho de suas funções”.
Também os artigos 1.150 e 1.151 dispõem sobre a obrigatoriedade do registro, fixando que será requerido pela pessoa obrigada em lei ou, no caso de omissão ou demora, pelo sócio ou qualquer interessado.
Campbell destacou que é obrigação dos gestores das empresas manter atualizados os respectivos cadastros, incluindo os atos relativos à mudança de endereço e, especialmente, referentes à dissolução da sociedade.
A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1371128.
Fonte: STJ | 01/10/2014.
O recurso foi julgado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil. Processado como repetitivo, serve como paradigma para múltiplos recursos que tratam do mesmo tema na Justiça. Por unanimidade, a Seção entendeu que, em casos de dissolução irregular da sociedade, é possível a responsabilização do então sócio representante ou gestor da empresa.
No caso analisado, a Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) ajuizou execução fiscal para cobrar multa por infração administrativa. Diante da informação de que a empresa havia encerrado as atividades e não tinha mais nenhum bem, a Anatel solicitou o redirecionamento da execução para o sócio gestor à época da dissolução irregular.
Em primeira instância, o juiz indeferiu o pedido de redirecionamento. O TRF4 confirmou esse entendimento com a alegação de que, para responsabilizar os sócios pelo não pagamento do crédito inscrito, deve haver prova de que eles tenham tirado proveito da situação. A Anatel recorreu ao STJ sustentando que a existência de indícios de encerramento irregular das atividades da empresa executada, por si só, autoriza o redirecionamento da execução na pessoa do sócio, conforme decisões já proferidas anteriormente.
Súmula
O STJ já havia analisado o tema em relação à execução fiscal de dívida ativa de natureza tributária. De acordo com a Súmula 435, “presume-se dissolvida irregularmente a empresa que deixar de funcionar no seu domicílio fiscal, sem comunicação aos órgãos competentes, legitimando o redirecionamento da execução fiscal para o sócio gerente”. No dia 10 de setembro, a Seção analisou a execução fiscal em relação à cobrança de dívida ativa não tributária.
O relator do recurso, ministro Mauro Campbell Marques, afirmou que não é possível admitir que um mesmo fato jurídico seja considerado ilícito apto a permitir o redirecionamento da execução no caso de débito tributário e, ao mesmo tempo, não reconhecer que o seja também para a execução de débito não tributário.
“Não se pode conceber que a dissolução irregular da sociedade seja considerada ‘infração à lei’ para efeito do artigo 135 do Código Tributário Nacional (CTN) e assim não seja para efeito do artigo 10 do Decreto 3.078/19”, afirmou.
Campbell registrou que a única diferença entre esses dispositivos é que, enquanto o CTN destaca a exceção (a responsabilização dos sócios em situações excepcionais), o decreto enfatiza a regra (a ausência de responsabilização dos sócios em situações regulares). No entanto, ambos trazem a previsão de que os atos praticados ensejam a responsabilização dos sócios para com terceiros e para com a própria sociedade da qual fazem parte.
Dolo
Segundo entendimento do ministro, não há exigência de dolo para que ocorra a responsabilização do sócio gerente, como entendeu o TRF4. Isso porque, conforme o artigo 1.016 do Código Civil de 2002, “os administradores respondem solidariamente perante a sociedade e os terceiros prejudicados por culpa no desempenho de suas funções”.
Também os artigos 1.150 e 1.151 dispõem sobre a obrigatoriedade do registro, fixando que será requerido pela pessoa obrigada em lei ou, no caso de omissão ou demora, pelo sócio ou qualquer interessado.
Campbell destacou que é obrigação dos gestores das empresas manter atualizados os respectivos cadastros, incluindo os atos relativos à mudança de endereço e, especialmente, referentes à dissolução da sociedade.
A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1371128.
Fonte: STJ | 01/10/2014.
Imóvel sem matrícula própria não pode ser reivindicado por adjudicação compulsória
Íntegra do acórdão:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.297.784 - DF (2011⁄0297768-5)
RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE : WILSON RIBEIRO DE OLIVA
ADVOGADO : WILSON RIBEIRO DE OLIVA (EM CAUSA PRÓPRIA) E OUTRO
RECORRIDO : JOSÉ FERNANDES COSTA - ESPÓLIO
REPR. POR : TEREZINHA TEIXEIRA COSTA
ADVOGADO : PEDRO SOARES VIEIRA E OUTRO(S)
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo.
2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58⁄1937 - existência de imóvel registrável.
3. Recurso especial a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão e Raul Araújo (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Dr(a). WILSON RIBEIRO DE OLIVA, pela parte RECORRENTE: WILSON RIBEIRO DE OLIVA
Brasília (DF), 16 de setembro de 2014(Data do Julgamento)
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Relatora
RECURSO ESPECIAL Nº 1.297.784 - DF (2011⁄0297768-5)
RELATÓRIO
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Cuida-se de recurso especial, interposto pelo WILSON RIBEIRO DE OLIVA, com fundamento nas alíneas a e c, do art. 105, III, da CF⁄88, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:
PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. GLEBAS DE TERRA. QUITAÇÃO DO VALOR AJUSTADO. CONCORDÂNCIA DO RÉU. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS. NECESSIDADE DE DESMEMBRAMENTO DA ÁREA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. CARÊNCIA DE AÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. O INSTITUTO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA TEM APLICABILIDADE NOS CASOS EM QUE O PROMISSÁRIO-COMPRADOR POSSUI PROMESSA DE COMPRA E VENDA, MAS O PROMITENTE-VENDEDOR RECUSA-SE A ENTREGAR O IMÓVEL OU A OUTORGAR-LHE A ESCRITURA DEFINITIVA, APESAR DE INTEGRALMENTE QUITADO O PREÇO. O DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, NOS TERMOS DO ENUNCIADO 239 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NÃO SE CONDICIONA AO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, BEM COMO HOUVE A QUITAÇÃO DOS LOTES DISCRIMINADOS NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, BEM COMO QUE O RÉU CONCORDOU EXPRESSAMENTE COM PEDIDO INICIAL, ENTRETANTO OS LOTES OBJETOS DA PRETENSÃO ENCONTRAM-SE DENTRO DE UM TODO MAIOR, NÃO INDIVIDUALIZADOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, OU SEJA, SEM MATRÍCULA PRÓPRIA, RAZÃO PELA QUAL NÃO PODE O AUTOR PLEITEAR A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. APESAR DA QUITAÇÃO, OS LOTES NÃO ESTÃO INDIVIDUALIZADOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, DE FORMA QUE EVENTUAL SENTENÇA SUBSTITUTIVA DE DECLARAÇÃO DE VONTADE NÃO PODERIA SER TRANSCRITA NO REGISTRO DE IMÓVEIS, O QUE A TORNARIA INÓCUA. (fl. 635, e-STJ)
Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados (668⁄674, e-STJ).
Nas razões recursais, o recorrente apontou violação dos artigos 267, VI, 461, 464, 466-B, 535, 632, 633, 638, parágrafo único e 1.418, do CPC.
Afirmou, em síntese, que adquiriu de José Fernandes Costa, por meio de promessa de compra e venda, 23 lotes rurais localizados no Distrito Federal, discriminados nos respectivos contratos de compra e venda anexados à inicial, que totalizam 64ha ou 326.000 m2, os quais formam o Sítio Mirante do Vale. Aduziu que os contratos foram quitados.
Em razão da oposição dos herdeiros do compromitente vendedor em emitir a declaração de vontade para averbação dos contratos no registro imobiliário, intentou ação de adjudicação compulsória.
Advertiu, contudo, que o feito foi extinto sem resolução de mérito, sob o fundamento de impossibilidade jurídica do pedido, pois os lotes rurais não possuíam matrículas individualizadas, conforme o art. 10 da Lei n. 6.766⁄79, indevidamente invocado, uma vez que não trata a hipótese de parcelamento de solo urbano, mas de aquisição de imóvel rural.
Asseverou que o acórdão recorrido manteve indevidamente a sentença, admitindo, contudo, os fatos afirmados na inicial, como a existência do compromisso de compra e venda, sua quitação, e a concordância do réu, todos caracterizadores dos requisitos da ação de adjudicação compulsória. Entendeu que não houve fundamentação jurídica para a extinção do feito, não sendo necessária a individualização dos lotes no registro de imóveis.
Acrescentou que foram observados os ditames do art. 83 da Lei Complementar n. 803⁄2009, que aprovou a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal - PDOT, que permite o desmembramento de terras rurais, observada a área mínima de 2 hectares.
Apontou que consta na matrícula 10883 da denominada Fazenda Rajadinha, gleba maior de onde derivam os lotes ora controvertidos, a averbação de anteriores vendas de partes ideais do imóvel a outros interessados. Dessa forma, consignou, a declaração de carência de ação afrontou os dispositivos legais acima referidos, bem como o princípio da isonomia.
Trouxe jurisprudência tida como divergente, oriunda do TJMG, TJSP e TJRS, no sentido de que a ausência de matrículas individualizada dos lotes objetos de compromissos de compra e venda não obsta o deferimento do pedido de adjudicação compulsória, o que garantirá ao autor alcançar a escritura de seus lotes.
Sem contrarrazões (cf. certidão de fl. 758 e-STJ).
Juízo positivo de admissibilidade no Tribunal de origem (fls. 759⁄761, e-STJ).
É o relatório.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.297.784 - DF (2011⁄0297768-5)
VOTO
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI (Relatora): Atendidos os requisitos de admissibilidade do recurso, passo à analise do mérito.
Inicialmente, quanto à alegada violação ao art. 535 do CPC, sem razão o recorrente, haja vista que enfrentadas fundamentadamente todas as questões levantadas pela parte, porém em sentido contrário ao pretendido, o que afasta a invocada declaração de nulidade.
No que diz respeito à discussão sobre a inexistência de condição da ação de adjudicação compulsória, transcreve-se o tópico específico constante do acórdão recorrido:
É verdade, outrossim, que houve a quitação dos lotes discriminados nos contratos de promessa de compra e venda, bem como que o réu concordou expressamente com pedido inicial (fl. 305⁄306).
Ocorre que os lotes objetos da pretensão encontram-se dentro de um todo maior, não individualizados junto ao registro de imóveis, ou seja, sem matrícula própria, razão pela qual não pode o autor pleitear a adjudicação compulsória.
Permito-me transcrever alguns excertos da r. sentença atacada, que bem analisou a questão posta em Juízo, in verbis:
"(...) o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, porquanto os imóveis adquiridos não possuem matrícula individualizada no registro de imóvel. Ao contrário, o único registro refere-se à gleba de terra total da fazenda denominada 'Rajadinha', com área de 2.956ha, conforme matrícula n.º 10883, registrado no 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF (fls. 335⁄337).
Desse modo, para que ocorresse a substituição, por meio da adjudicação compulsória, da vontade do promitente vendedor renitente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, seria necessário procedimento administrativo ou judicial prévio ao ajuizamento da presente ação, visando ao desmembramento da área, com a descrição pormenorizada dos terrenos, abrindo-se matrícula própria para cada gleba de terra comprada pelo autor.
(...) para que haja registro dos bens comprados pelo autor, são necessárias as especificações claras do imóvel, com a sua denominação, características, confrontações, localização e área.
Ocorre, contudo, que, o que se tem nos autos é a matrícula única do imóvel total (2.956 ha), não havendo descrição dos imóveis desmembrados ou objeto de parcelamento do solo. Assim, não existem matrículas autônomas correspondentes a cada gleba de terra que foi adquirida pelo autor, mas, tão-somente, uma única matrícula que descreve as características do todo, ou seja, da universalidade do bem imóvel, que, até o presente momento, contudo, não foi objeto de desmembramento legal, mas apenas de fato. Logo, os lotes adquiridos pelo autor existem, igualmente, apenas de fato, não de direito.
Portanto, impossível juridicamente se mostra o pedido de adjudicação dos imóveis objeto dos compromissos de compra e venda celebrados entre as partes, por sentença que produza os mesmos efeitos da escritura que deveria ser outorgada pelo réu, ante a impossibilidade de se registrar os imóveis comprados, já que não foram objetos de desmembramento da matrícula original.
É certo, contudo, que poderá o autor providenciar, na qualidade de interessado, e pela via administrativa, o desmembramento das referidas áreas, objeto dos compromissos de compra e venda, na forma do art. 10 da Lei 6.766⁄79, sendo que somente após o seu desmembramento é que poderá pleitear judicialmente a adjudicação compulsória daquelas."
Com efeito, no presente caso, para a aplicação do instituto da adjudicação compulsória, não basta o imóvel estar quitado e a recusa do promissário-vendedor em outorgar a escritura definitiva. O que se observa na presente ação é que, apesar da quitação, os lotes não estão individualizados junto ao registro de imóveis, de forma que eventual sentença substitutiva de declaração de vontade não poderia ser transcrita no registro de imóveis, o que a tornaria inócua.
Na esteira desse raciocínio, a própria inicial evidencia a impossibilidade jurídica da pretensão, porquanto traz a Juízo a informação, confirmada pelo réu, de que as "glebas rurais" adquiridas estão localizadas no sítio denominado "Fazenda Rajadinha", este sim registrado no Cartório do 1º Ofício de Notas de Brasília (fls. 10⁄11).
Infere-se das razões de decidir, que apesar de tratar-se o pedido de adjudicação de imóvel rural e não de imóvel em área urbana, indiscutível que os lotes não possuíam matrícula específica, que caracterizariam o desmembramento jurídico das glebas rurais vindicadas. Assim, é de interrogar-se como poderia o judiciário, substituindo a vontade do compromitente vendedor, constituir um título para a transcrição no registro imobiliário, abstraindo-se do fato de que ele não é registrável, pois não há matrícula a que se vincule. Tal medida escapa à norma disciplinadora da ação, o Decreto-lei n. 58⁄1937, que assim dispõe:
"Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição." (grifei)
Além do mais, deixaram os contratantes, antes de celebrarem a avença, de observar a existência do procedimento de desmembramento e respectivo registro, instituídos na Lei n. 6.015⁄1973, norma preceituadora de uma série atos vinculados, insculpidos no art. 167, II, 4, art. 225 e parágrafos, art. 235, parágrafo único, e art. 246, parágrafo único. Do mesmo modo, o compromitente comprador não atentou, a tempo e modo, que o registro dos aludidos imóveis seria impossível sem aquelas medidas legais prévias.
Por outro lado, a simples intervenção jurisdicional para determinar, por via transversa, a titulação de domínio sobre gleba não parcelada frustraria todo o ordenamento jurídico, e a política agrária de parcelamento ordenado do solo rural. Cabe ressaltar, que o parcelamento, para fins agrícolas, de solo rural, v.g., deve obedecer, entre outras, o regramento instituído pelo INCRA, como expresso na Instrução n. 17-b, item 4 em diante, verbis:
(...)
4. PARCELAMENTO, PARA FINS AGRÍCOLAS, DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO FORA DE ZONA URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA
4.1 O parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do art.61 da Lei n.º 4.504, de 30⁄11⁄64, do art. 10 da Lei n.º 4.947, de 06⁄04⁄66, dos arts. 93 e seguintes do Decreto nº 59.428, de 27⁄10⁄66 e do art. 8º da Lei nº 5.868, de 12⁄12⁄72.
4.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá ao INCRA a prévia aprovação do projeto.
4.3 A aprovação de projeto de desmembramento sujeita-se, no que couber, às normas seguintes.
4.4 Para a aprovação de projeto de loteamento, o interessado deverá apresentar requerimento, instruído com os documentos seguintes:
a) título de propriedade;
b) cadeia dominial;
c) quitação fiscal;
d) memorial descritivo de todo o imóvel e do loteamento;
e) planta de todo o imóvel;
f) planta do loteamento;
g) planilha de cálculos;
h) plano de aproveitamento.
(...)
Dessa forma, como visto, na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de que possa ser registrado no cartório respectivo, não bastando que o adjudicante obtenha sentença procedente, transitada em julgado. Detectada, assim, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, ausente uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 57⁄1937.
Sobre o tema, esta 4ª Turma, ao apreciar o REsp n. 51.064-3-CE, rel. Ministro BARROS MONTEIRO, DJ de 19.8.96, manifestou-se contrariamente à tese defendida pelo ora recorrente, em acórdão assim ementado:
PROMESSA DE VENDA E COMPRA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. CONSTITUI UMA DAS CONDIÇÕES ESPECIFICAS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DO PEDIDO. SEM TAL REQUISITO, TORNA-SE INEXEQUÍVEL O JULGADO QUE PORVENTURA A DEFIRA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
Por fim, observo que, no caso, sequer há resistência ao pedido por parte do espólio-réu, que admite a promessa de compra e venda e o pagamento, apenas afirmando que não tem como outorgar a escritura das parcelas enquanto não concluído o processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal (cf. sentença de fl. 536-540).
Na realidade, o recorrente pretende a adjudicação compulsória de lotes não individualizados no registro de imóvel, atendendo aos limites e confrontações constantes de contratos de promessa de compra e venda e memorial descritivo que juntou à inicial, finalidade a que não se presta a ação de adjudicação compulsória, além de desqualificar o dissídio com o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, invocado como paradigma, que entendeu juridicamente possível a adjudicação compulsória de fração ideal de gleba a ser mantida pro indiviso.
Em face do exposto, conheço do recurso e a ele nego provimento.
É como voto.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
Número Registro: 2011⁄0297768-5
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.297.784 ⁄ DF
Números Origem: 112692320078070001 20070110112692 20070110112692RES
PAUTA: 16⁄09⁄2014 JULGADO: 16⁄09⁄2014
Relatora
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. ANTÔNIO CARLOS PESSOA LINS
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : WILSON RIBEIRO DE OLIVA
ADVOGADO : WILSON RIBEIRO DE OLIVA (EM CAUSA PRÓPRIA) E OUTRO
RECORRIDO : JOSÉ FERNANDES COSTA - ESPÓLIO
REPR. POR : TEREZINHA TEIXEIRA COSTA
ADVOGADO : PEDRO SOARES VIEIRA E OUTRO(S)
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
SUSTENTAÇÃO ORAL
Dr(a). WILSON RIBEIRO DE OLIVA, pela parte RECORRENTE: WILSON RIBEIRO DE OLIVA
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão e Raul Araújo (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.297.784 - DF (2011⁄0297768-5)
RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE : WILSON RIBEIRO DE OLIVA
ADVOGADO : WILSON RIBEIRO DE OLIVA (EM CAUSA PRÓPRIA) E OUTRO
RECORRIDO : JOSÉ FERNANDES COSTA - ESPÓLIO
REPR. POR : TEREZINHA TEIXEIRA COSTA
ADVOGADO : PEDRO SOARES VIEIRA E OUTRO(S)
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo.
2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58⁄1937 - existência de imóvel registrável.
3. Recurso especial a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão e Raul Araújo (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Dr(a). WILSON RIBEIRO DE OLIVA, pela parte RECORRENTE: WILSON RIBEIRO DE OLIVA
Brasília (DF), 16 de setembro de 2014(Data do Julgamento)
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Relatora
RECURSO ESPECIAL Nº 1.297.784 - DF (2011⁄0297768-5)
RELATÓRIO
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Cuida-se de recurso especial, interposto pelo WILSON RIBEIRO DE OLIVA, com fundamento nas alíneas a e c, do art. 105, III, da CF⁄88, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:
PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. GLEBAS DE TERRA. QUITAÇÃO DO VALOR AJUSTADO. CONCORDÂNCIA DO RÉU. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS. NECESSIDADE DE DESMEMBRAMENTO DA ÁREA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. CARÊNCIA DE AÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. O INSTITUTO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA TEM APLICABILIDADE NOS CASOS EM QUE O PROMISSÁRIO-COMPRADOR POSSUI PROMESSA DE COMPRA E VENDA, MAS O PROMITENTE-VENDEDOR RECUSA-SE A ENTREGAR O IMÓVEL OU A OUTORGAR-LHE A ESCRITURA DEFINITIVA, APESAR DE INTEGRALMENTE QUITADO O PREÇO. O DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, NOS TERMOS DO ENUNCIADO 239 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NÃO SE CONDICIONA AO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, BEM COMO HOUVE A QUITAÇÃO DOS LOTES DISCRIMINADOS NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, BEM COMO QUE O RÉU CONCORDOU EXPRESSAMENTE COM PEDIDO INICIAL, ENTRETANTO OS LOTES OBJETOS DA PRETENSÃO ENCONTRAM-SE DENTRO DE UM TODO MAIOR, NÃO INDIVIDUALIZADOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, OU SEJA, SEM MATRÍCULA PRÓPRIA, RAZÃO PELA QUAL NÃO PODE O AUTOR PLEITEAR A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. APESAR DA QUITAÇÃO, OS LOTES NÃO ESTÃO INDIVIDUALIZADOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, DE FORMA QUE EVENTUAL SENTENÇA SUBSTITUTIVA DE DECLARAÇÃO DE VONTADE NÃO PODERIA SER TRANSCRITA NO REGISTRO DE IMÓVEIS, O QUE A TORNARIA INÓCUA. (fl. 635, e-STJ)
Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados (668⁄674, e-STJ).
Nas razões recursais, o recorrente apontou violação dos artigos 267, VI, 461, 464, 466-B, 535, 632, 633, 638, parágrafo único e 1.418, do CPC.
Afirmou, em síntese, que adquiriu de José Fernandes Costa, por meio de promessa de compra e venda, 23 lotes rurais localizados no Distrito Federal, discriminados nos respectivos contratos de compra e venda anexados à inicial, que totalizam 64ha ou 326.000 m2, os quais formam o Sítio Mirante do Vale. Aduziu que os contratos foram quitados.
Em razão da oposição dos herdeiros do compromitente vendedor em emitir a declaração de vontade para averbação dos contratos no registro imobiliário, intentou ação de adjudicação compulsória.
Advertiu, contudo, que o feito foi extinto sem resolução de mérito, sob o fundamento de impossibilidade jurídica do pedido, pois os lotes rurais não possuíam matrículas individualizadas, conforme o art. 10 da Lei n. 6.766⁄79, indevidamente invocado, uma vez que não trata a hipótese de parcelamento de solo urbano, mas de aquisição de imóvel rural.
Asseverou que o acórdão recorrido manteve indevidamente a sentença, admitindo, contudo, os fatos afirmados na inicial, como a existência do compromisso de compra e venda, sua quitação, e a concordância do réu, todos caracterizadores dos requisitos da ação de adjudicação compulsória. Entendeu que não houve fundamentação jurídica para a extinção do feito, não sendo necessária a individualização dos lotes no registro de imóveis.
Acrescentou que foram observados os ditames do art. 83 da Lei Complementar n. 803⁄2009, que aprovou a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal - PDOT, que permite o desmembramento de terras rurais, observada a área mínima de 2 hectares.
Apontou que consta na matrícula 10883 da denominada Fazenda Rajadinha, gleba maior de onde derivam os lotes ora controvertidos, a averbação de anteriores vendas de partes ideais do imóvel a outros interessados. Dessa forma, consignou, a declaração de carência de ação afrontou os dispositivos legais acima referidos, bem como o princípio da isonomia.
Trouxe jurisprudência tida como divergente, oriunda do TJMG, TJSP e TJRS, no sentido de que a ausência de matrículas individualizada dos lotes objetos de compromissos de compra e venda não obsta o deferimento do pedido de adjudicação compulsória, o que garantirá ao autor alcançar a escritura de seus lotes.
Sem contrarrazões (cf. certidão de fl. 758 e-STJ).
Juízo positivo de admissibilidade no Tribunal de origem (fls. 759⁄761, e-STJ).
É o relatório.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.297.784 - DF (2011⁄0297768-5)
VOTO
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI (Relatora): Atendidos os requisitos de admissibilidade do recurso, passo à analise do mérito.
Inicialmente, quanto à alegada violação ao art. 535 do CPC, sem razão o recorrente, haja vista que enfrentadas fundamentadamente todas as questões levantadas pela parte, porém em sentido contrário ao pretendido, o que afasta a invocada declaração de nulidade.
No que diz respeito à discussão sobre a inexistência de condição da ação de adjudicação compulsória, transcreve-se o tópico específico constante do acórdão recorrido:
É verdade, outrossim, que houve a quitação dos lotes discriminados nos contratos de promessa de compra e venda, bem como que o réu concordou expressamente com pedido inicial (fl. 305⁄306).
Ocorre que os lotes objetos da pretensão encontram-se dentro de um todo maior, não individualizados junto ao registro de imóveis, ou seja, sem matrícula própria, razão pela qual não pode o autor pleitear a adjudicação compulsória.
Permito-me transcrever alguns excertos da r. sentença atacada, que bem analisou a questão posta em Juízo, in verbis:
"(...) o pedido de adjudicação compulsória encontra óbice técnico, porquanto os imóveis adquiridos não possuem matrícula individualizada no registro de imóvel. Ao contrário, o único registro refere-se à gleba de terra total da fazenda denominada 'Rajadinha', com área de 2.956ha, conforme matrícula n.º 10883, registrado no 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF (fls. 335⁄337).
Desse modo, para que ocorresse a substituição, por meio da adjudicação compulsória, da vontade do promitente vendedor renitente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, seria necessário procedimento administrativo ou judicial prévio ao ajuizamento da presente ação, visando ao desmembramento da área, com a descrição pormenorizada dos terrenos, abrindo-se matrícula própria para cada gleba de terra comprada pelo autor.
(...) para que haja registro dos bens comprados pelo autor, são necessárias as especificações claras do imóvel, com a sua denominação, características, confrontações, localização e área.
Ocorre, contudo, que, o que se tem nos autos é a matrícula única do imóvel total (2.956 ha), não havendo descrição dos imóveis desmembrados ou objeto de parcelamento do solo. Assim, não existem matrículas autônomas correspondentes a cada gleba de terra que foi adquirida pelo autor, mas, tão-somente, uma única matrícula que descreve as características do todo, ou seja, da universalidade do bem imóvel, que, até o presente momento, contudo, não foi objeto de desmembramento legal, mas apenas de fato. Logo, os lotes adquiridos pelo autor existem, igualmente, apenas de fato, não de direito.
Portanto, impossível juridicamente se mostra o pedido de adjudicação dos imóveis objeto dos compromissos de compra e venda celebrados entre as partes, por sentença que produza os mesmos efeitos da escritura que deveria ser outorgada pelo réu, ante a impossibilidade de se registrar os imóveis comprados, já que não foram objetos de desmembramento da matrícula original.
É certo, contudo, que poderá o autor providenciar, na qualidade de interessado, e pela via administrativa, o desmembramento das referidas áreas, objeto dos compromissos de compra e venda, na forma do art. 10 da Lei 6.766⁄79, sendo que somente após o seu desmembramento é que poderá pleitear judicialmente a adjudicação compulsória daquelas."
Com efeito, no presente caso, para a aplicação do instituto da adjudicação compulsória, não basta o imóvel estar quitado e a recusa do promissário-vendedor em outorgar a escritura definitiva. O que se observa na presente ação é que, apesar da quitação, os lotes não estão individualizados junto ao registro de imóveis, de forma que eventual sentença substitutiva de declaração de vontade não poderia ser transcrita no registro de imóveis, o que a tornaria inócua.
Na esteira desse raciocínio, a própria inicial evidencia a impossibilidade jurídica da pretensão, porquanto traz a Juízo a informação, confirmada pelo réu, de que as "glebas rurais" adquiridas estão localizadas no sítio denominado "Fazenda Rajadinha", este sim registrado no Cartório do 1º Ofício de Notas de Brasília (fls. 10⁄11).
Infere-se das razões de decidir, que apesar de tratar-se o pedido de adjudicação de imóvel rural e não de imóvel em área urbana, indiscutível que os lotes não possuíam matrícula específica, que caracterizariam o desmembramento jurídico das glebas rurais vindicadas. Assim, é de interrogar-se como poderia o judiciário, substituindo a vontade do compromitente vendedor, constituir um título para a transcrição no registro imobiliário, abstraindo-se do fato de que ele não é registrável, pois não há matrícula a que se vincule. Tal medida escapa à norma disciplinadora da ação, o Decreto-lei n. 58⁄1937, que assim dispõe:
"Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição." (grifei)
Além do mais, deixaram os contratantes, antes de celebrarem a avença, de observar a existência do procedimento de desmembramento e respectivo registro, instituídos na Lei n. 6.015⁄1973, norma preceituadora de uma série atos vinculados, insculpidos no art. 167, II, 4, art. 225 e parágrafos, art. 235, parágrafo único, e art. 246, parágrafo único. Do mesmo modo, o compromitente comprador não atentou, a tempo e modo, que o registro dos aludidos imóveis seria impossível sem aquelas medidas legais prévias.
Por outro lado, a simples intervenção jurisdicional para determinar, por via transversa, a titulação de domínio sobre gleba não parcelada frustraria todo o ordenamento jurídico, e a política agrária de parcelamento ordenado do solo rural. Cabe ressaltar, que o parcelamento, para fins agrícolas, de solo rural, v.g., deve obedecer, entre outras, o regramento instituído pelo INCRA, como expresso na Instrução n. 17-b, item 4 em diante, verbis:
(...)
4. PARCELAMENTO, PARA FINS AGRÍCOLAS, DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO FORA DE ZONA URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA
4.1 O parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do art.61 da Lei n.º 4.504, de 30⁄11⁄64, do art. 10 da Lei n.º 4.947, de 06⁄04⁄66, dos arts. 93 e seguintes do Decreto nº 59.428, de 27⁄10⁄66 e do art. 8º da Lei nº 5.868, de 12⁄12⁄72.
4.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá ao INCRA a prévia aprovação do projeto.
4.3 A aprovação de projeto de desmembramento sujeita-se, no que couber, às normas seguintes.
4.4 Para a aprovação de projeto de loteamento, o interessado deverá apresentar requerimento, instruído com os documentos seguintes:
a) título de propriedade;
b) cadeia dominial;
c) quitação fiscal;
d) memorial descritivo de todo o imóvel e do loteamento;
e) planta de todo o imóvel;
f) planta do loteamento;
g) planilha de cálculos;
h) plano de aproveitamento.
(...)
Dessa forma, como visto, na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de que possa ser registrado no cartório respectivo, não bastando que o adjudicante obtenha sentença procedente, transitada em julgado. Detectada, assim, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, ausente uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 57⁄1937.
Sobre o tema, esta 4ª Turma, ao apreciar o REsp n. 51.064-3-CE, rel. Ministro BARROS MONTEIRO, DJ de 19.8.96, manifestou-se contrariamente à tese defendida pelo ora recorrente, em acórdão assim ementado:
PROMESSA DE VENDA E COMPRA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. CONSTITUI UMA DAS CONDIÇÕES ESPECIFICAS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DO PEDIDO. SEM TAL REQUISITO, TORNA-SE INEXEQUÍVEL O JULGADO QUE PORVENTURA A DEFIRA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
Por fim, observo que, no caso, sequer há resistência ao pedido por parte do espólio-réu, que admite a promessa de compra e venda e o pagamento, apenas afirmando que não tem como outorgar a escritura das parcelas enquanto não concluído o processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal (cf. sentença de fl. 536-540).
Na realidade, o recorrente pretende a adjudicação compulsória de lotes não individualizados no registro de imóvel, atendendo aos limites e confrontações constantes de contratos de promessa de compra e venda e memorial descritivo que juntou à inicial, finalidade a que não se presta a ação de adjudicação compulsória, além de desqualificar o dissídio com o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, invocado como paradigma, que entendeu juridicamente possível a adjudicação compulsória de fração ideal de gleba a ser mantida pro indiviso.
Em face do exposto, conheço do recurso e a ele nego provimento.
É como voto.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
Número Registro: 2011⁄0297768-5
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.297.784 ⁄ DF
Números Origem: 112692320078070001 20070110112692 20070110112692RES
PAUTA: 16⁄09⁄2014 JULGADO: 16⁄09⁄2014
Relatora
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. ANTÔNIO CARLOS PESSOA LINS
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : WILSON RIBEIRO DE OLIVA
ADVOGADO : WILSON RIBEIRO DE OLIVA (EM CAUSA PRÓPRIA) E OUTRO
RECORRIDO : JOSÉ FERNANDES COSTA - ESPÓLIO
REPR. POR : TEREZINHA TEIXEIRA COSTA
ADVOGADO : PEDRO SOARES VIEIRA E OUTRO(S)
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
SUSTENTAÇÃO ORAL
Dr(a). WILSON RIBEIRO DE OLIVA, pela parte RECORRENTE: WILSON RIBEIRO DE OLIVA
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Luis Felipe Salomão e Raul Araújo (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Se executado possui vários imóveis residenciais só será impenhorável o de menor valor
O artigo 1º da Lei nº 8.009/90 considera impenhorável o bem de família, assim entendido "o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar". Mas e quando o casal ou entidade familiar possui vários imóveis utilizados como residência? Aí a impenhorabilidade recairá sobre o bem de menor valor, conforme previsto no parágrafo único do artigo 5º da mesma lei. Foi com base nesses dispositivos e na própria intenção da lei que a 4ª Turma do TRT-MG, acompanhando o voto da juíza convocada Maria Cristina Diniz Caixeta, decidiu manter a decisão que considerou bem de família apenas o imóvel de menor valor dos executados.
Para entender o caso: Diante do fracasso na execução movida contra a pessoa jurídica, uma empresa de empréstimos consignados, buscou-se o patrimônio dos executados. O sócio, primeiro executado, era proprietário de três imóveis, sendo um de sua propriedade exclusiva, e dois em conjunto com sua ex-esposa, segunda executada. Esses três imóveis foram penhorados para garantir parcialmente o crédito da execução, que já alcança mais de R$5 milhões. Na decisão que julgou improcedentes os embargos à execução foi determinada a desconstituição da penhora do bem de co-propriedade dos embargantes, por ser o de menor valor.
Mas o que o executado queria mesmo é que o bem de maior valor, de sua propriedade exclusiva, fosse o considerado bem de família. Para tanto, alegou residir na casa há mais de três anos e argumentou que o fato de o espaço ser grande ou pequeno, não importa para reconhecimento da impenhorabilidade. Por sua vez, a ex-esposa sustentou residir no imóvel de valor intermediário, pretendendo obter também o reconhecimento do status de bem de família para esse imóvel.
No entanto, nenhum desses argumentos convenceu a relatora, que confirmou o entendimento de que somente o terceiro bem, o imóvel de menor valor, poderia ser liberado da penhora. "Embora seja o de menor valor dentre os constritos, é de alto padrão, possuindo valor suntuoso se comparado com a média da imensa maioria da população brasileira", destacou no voto. O fato de os executados terem se divorciado em 2010, vindo o primeiro executado a se casar com a irmã de sua ex-esposa em 2013, não foi considerado suficiente para afastar a penhora dos imóveis nos quais residem. Isto porque, conforme observou a julgadora, a execução se dirige contra um grupo econômico, envolvendo o interesse de muitos ex-empregados. A magistrada pontuou que o bem considerado de família poderá ser vendido para aquisição de dois imóveis mais modestos. Para a magistrada, a medida resguardou os direitos à moradia e à dignidade dos executados (artigos 1º, III e 6º, caput, da CF/88; art. 1º e 5º da Lei 8.009/90).
"Considerando que os três imóveis já listados são de alto padrão, a restrição legal há de ser analisada diante do contexto que emerge dos autos, já que o objetivo do legislador não foi o de salvaguardar uma vida de luxo em detrimento do crédito trabalhista e da dignidade de incontáveis trabalhadores, não podendo a Lei do Bem de Família ser usada como manto legitimador de injustiças", ponderou a julgadora, lembrando que a missão principal da execução é satisfazer o crédito trabalhista (artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição da República). E é da natureza alimentar desse crédito que surge a necessidade de dar efetividade à execução.
Com esses fundamentos, a magistrada negou provimento ao recurso, sendo acompanhada pela Turma de julgadores.
A notícia refere-se ao seguinte processo: 0000937-36.2011.5.03.0092 AP .
Fonte: TRT/3ª Região | 03/10/2014.
Questão esclarece acerca da exigibilidade de alvará judicial para que o menor adquirente de bem imóvel institua usufruto em favor de seus pais.
Usufruto – instituição em favor dos pais. Menor. Alvará judicial.
Pergunta: É necessária a apresentação de alvará judicial para que o adquirente menor de idade institua usufruto em favor de seus pais?
Resposta: Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto com muita propriedade, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 10 e 11. Vejamos o que ela nos explica:
“c) É necessário alvará judicial:
(…)
(4) quando houver colidência de interesses do menor e de seus pais, deve haver a nomeação de curador especial para assinar escritura pública (art. 1.692, do CC) mediante alvará judicial. Isso ocorre, por exemplo:
- quando os pais comparecem vendendo imóvel para o filho menor ou quando o menor adquire bem e institui usufruto a favor dos pais (Apelação Cível nº 113-6/8 do CSMSP).”
Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.
Fonte: IRIB.
Pergunta: É necessária a apresentação de alvará judicial para que o adquirente menor de idade institua usufruto em favor de seus pais?
Resposta: Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto com muita propriedade, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 10 e 11. Vejamos o que ela nos explica:
“c) É necessário alvará judicial:
(…)
(4) quando houver colidência de interesses do menor e de seus pais, deve haver a nomeação de curador especial para assinar escritura pública (art. 1.692, do CC) mediante alvará judicial. Isso ocorre, por exemplo:
- quando os pais comparecem vendendo imóvel para o filho menor ou quando o menor adquire bem e institui usufruto a favor dos pais (Apelação Cível nº 113-6/8 do CSMSP).”
Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.
Fonte: IRIB.
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